1、土地一級開發的成本核算海島第二居 1、土地一級開發成本土地一級開發成本是指在政府規劃的土地一級開發區域紅線內實施土地一級開發全過程的費用。由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區域市政基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、工程建設其他費用、管理費、財務費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設施移交前的管理費用等構成。 2、土地一級開發作用土地一級開發成本是項目決策的依據土地一級開發項目投資巨大、建設周期長等特點決定了土地一級開發成本對土地一級開發項目決策的重要性。政府或土地一級開發企業是否有足夠的資金實施土地一級開發項目，是土地一級開發項目決策中主要考慮的問題。如果土地一級開發成本超過投

2、資者的財務能力，就會使決策者放棄土地一級開發項目。因此，在土地一級開發項目決策階段，土地一級開發成本就成為項目財務分析和經濟評價的重要依據。土地一級開發成本是項目融資的依據土地一級開發項目所需資金量較為巨大，要求項目的投資者必須有很強的融資能力，以保證土地一級開發的資金需求。土地一級開發成本基本決定了土地一級開發的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據。土地一級開發從不同融資渠道籌集資金時，金融機構在對項目進行融資評價和決策的主要依據是土地一級開發成本。因此，土地一級開發成本也是土地一級開發項目融資的依據。土地一級開發成本是項目成本管理的依據土地一級開發成本是通過不同階段的預估，最終通過竣工決算

3、確定下來的。不同階段的土地一級開發成本預估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超過前一次估算的幅度。土地一級開成本的準確性是成本管理的基礎，只有準確地確定土地一級開發成本才可能實現有效的成本管理。 是決定土地出讓交易價格的依據土地出讓交易價格是指出讓使用權的地塊上已經完成征地拆遷，土地開發程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內土地平整（簡稱“七通一平）（或 “五通一平” 及其他情況），可直接用于建設的土地價格。 土地出讓交易價格是由毛地價（土地出讓金、四源費和大市政費）和土地一級開發成本構成。毛地價是在基準地價的基礎上由專業評估機構評估并報國土局審定，

4、毛地價水平較為穩定，對土地出讓交易價格的影響程度較小。因此，土地一級開發成本就成為決定土地出讓交易價格的重要依據。3土地一級開發成本的構成（一）項目前期費用;（二）征地、拆遷費用 ;（三）公共區域市政基礎設施建設費用 ;（四）區域內公共環境景觀建設費用;（五）區域內公共配套設施建設費用 ;（六）工程建設其他費用 ;（七）管理費 ;（八）財務費用 ;（九）銷售費用 ;（十）應納稅費 ;（十一）不可預見費 。（一）項目前期費用1.  立項報告、可研報告、土地一級開發實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費2.  委托編制修建性詳細規劃和區域內的管線綜合等規劃方案費用3.&#

5、160; 工程勘察、測繪、定樁費用4.  環境影響評價分析費用5.  交通影響評價分析費用6.  地震影響評價分析費用7.  地價評估費用8.  工程設計費及施工圖審查費9.  招標代理費、招標服務費10. 工程保險費（二）征地、拆遷費用1、征地補償費用 2、拆遷補償費用 3、房屋拆遷評估費、拆遷服務費 4、拆除工程費用 5、古樹保護及文物古建修護、還建費用 6、其它 （三）公共區域市政基礎設施建設費用1.  場地平整費用及為各二級開發單位提供施工臨時供水、供電設施、臨時道路的鋪設及維護費用 2.  區域內永久性道

6、路、橋梁建設費用 3.  市政管線建設費用(包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等)4.  市政場站建設費用 (包括雨水泵房、燃氣調壓站、熱力站、開閉站、區域中水站、區域管理中央監控室及涉及城市安全的公共設施等，其建設費用視規劃情況而定 )5.  配套公共設施建設費用 (區域內的交通智能化系統 、公共標識指示系統、安防監控系統、公共衛生間、垃圾收集轉運站、消防站、派出所、郵局等 （四）區域內公共環境景觀建設費用包括：綠化（花草、樹木的種植）、微地形、藝術小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。本部分費用是指在土地一級開發區域內，各二級開發地塊紅線

7、范圍外的公共區域的環境景觀建設費用。這是土地一級開發成本中的一項重要組成部分，應在不同階段根據控制性詳細規劃，或修建性詳細規劃，或初步設計圖紙，或施工圖紙，參考相應工程的估算指標，或概算定額，或預算定額測定。（五）區域內公共配套設施建設費用包括：市政管理用房建設費用;機動車停車場（庫）、非機動車停車設施建設費用;規劃中其它須納入土地一級開發成本的配套設施建設費用。在不同階段根據控制性詳細規劃，或修建性詳細規劃，或初步設計圖紙，或施工圖紙，參考相應工程的估算指標，或概算定額，或預算定額測定。（六）工程建設其他費用1. 工程監理費 2. 竣工圖編制費 3. 建設期區域管理費用 4. 項目竣工后移交

8、管理單位前的維護管理費用 5. 項目后評價費用 6.  其他 （七）管理費指土地一級開發主體在土地一級開發全過程中所發生的管理費，包括土地一級開發的建設期和代政府進行土地出讓的銷售期。該費用應根據項目的具體情況和土地一級開企業的管理水平、資源投入情況等進行核算。土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。其中通過招標方式選擇開發企業負責土地開發具體管理的，開發企業的管理費用不高于土地儲備開發成本的2%。以招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發管理委托協議。 （八）財務費用指一級開發過程中所發生的相關財務費用。其測算依企業（或項目）的資本結構和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應視具體情況分別測算。 （九）銷售費用包括土地一級開發主體為提升開發區域的土地價值，吸引二級開發商和最終用戶，完成土地出讓任務，盡快收回開發成本而進行的策劃、推廣活動，和因此發生的各種廣告、宣傳費用等。目前政府對土地一級開發的銷售費用提取比例沒有專門規定，而且市場中二級開發的銷售經驗不適用于土地一級開發的銷售，已實施完成的土地一級開發項目尚不多，因此沒有太多的經驗數據可供借鑒。這就需要企業根據自己項目的土地出讓計劃分別測算。也可以按預計銷售收入的1