1、精選優質文檔-傾情為你奉上房地產拿地環節的10個涉稅難題處理（精彩案例）一、房地產企業取得政府土地返還款的納稅籌劃技巧1.在與政府簽定土地購買合同時，在合同中明確規定：政府給予土地返還款的用途是專門用于給房地產企業給本地經濟建設的獎勵和補助。2.企業應積極與政府部門溝通，取得政府部門的配合和理解，通過合法途徑使土地返還款滿足財稅201170號文規定的三個條件。即（一）要求當地政府提供撥付土地返還款資金專項用途的資金文件；（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；（三）企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算”。（三）拿地中支付的土地開發成本如何計繳

2、契稅1.財稅2004134號的相關規定財政部、國家稅務總局關于土地使用權出讓等有關契稅問題的通知（財稅2004134號）規定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。財稅2004134號）對出讓國有土地使用權的契稅計稅價格分為以下兩種情況:（1）如果以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。（2）如果以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及

3、其他經濟利益。同時規定,以協議方式出讓國有土地使用權，沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：評估價格，由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。土地基準地價，由縣以上人民政府公示的土地基準地價。二、拿地中支付的土地開發成本如何計繳契稅某房地產公司競價取得某市舊城改造項目，除向政府繳納土地出讓金、各項配套費10000萬元外，還涉及拆遷還建50套商品房和貨幣拆遷補償1000萬元。那么，該房地產公司前期辦證時要繳納的契稅計稅依據是多少？1.企業所得稅土地計稅成本的確定假設50套商品房未來實際交付時的公允價值為250

4、0萬元，則該公司取得舊城改造項目的企業所得稅土地計稅成本由“10000萬元1000萬元契稅2500萬元”構成。2.契稅的計稅依據的確定根據財政部、國家稅務總局關于土地使用權出讓等有關契稅問題的通知（財稅2004134號）規定，以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。基于此規定，該公司以競價方式取得的舊城改造項目，計算契稅的計稅依據為13500萬元（1000010002500），與企業所得稅土地計稅成本有差別。3.稅收風險分析及應對策略（1）稅收風險分析由于拆遷還建的影響，50套商品房是在實際交付后依據未來市場價值計算的

5、公允價值，在開發商辦理土地使用權證時僅能確定拆遷補償費用1000萬元，50套拆遷還建房實際建造成本和未來公允價值暫時是無法確定的，所以，以13500萬元（1000010002500）萬元作為契稅計稅依據不符合現實情況。在實踐中完全有可能以11000萬元（100001000）計算繳納契稅，結果漏了50套商品房是在實際交付后依據未來市場價值計算的公允價值計算繳納契稅的稅收風險。（2）稅收風險應對策略鑒于以上分析，為減少征納雙方糾紛，建議分兩種情況處理。一是拆遷還建房屋，在實際交付時，另行補繳契稅，即先按照11000萬元（100001000）計算繳納契稅，房屋實際交付時，再按照2500萬元計算補繳契

6、稅。二是參照財稅2004134號文件的規定，以協議方式出讓國有土地使用權，沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：評估價格，由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。土地基準地價，由縣以上人民政府公示的土地基準地價。由于競價一般以土地基準地價為依據，建議直接選擇縣以上人民政府公示的土地基準地價為契稅計稅依據四、房地產開發企業“以房換地”涉稅問題目前，房地產開發企業出資、合作方出地合作建房，房地產開發企業以轉讓部分房屋所有權為代價換取部分土地使用權的“以房換地”非貨幣性交易行為時有發生。依據稅法規定，以物易物應視

7、同銷售，換出資產必須確認其收益或損失，調整應納稅所得額。1.營業稅及附加依據國稅函發1995156號文規定，甲、乙雙方合作建房，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地使用權，發生了銷售不動產的行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子稅目征稅：乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此需要核定房地產開發企業“以房換地”換出房屋的營業額。依據中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則第十五條的規定,房地產開發企業應當按照下列順序核定換出房屋的營業額。（1）按房地產開發企業當月

8、銷售的同類不動產的平均價格核定。（2）按房地產開發企業最近時期銷售的同類不動產的平均價格核定。（3）按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業成本 ×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）案例分析某市房地產開發企業（甲企業）2012年6月份與乙企業簽訂一份經濟適用房開發協議，協議規定甲企業出資金，乙企業出地，甲企業在乙企業擁有的土地上建造居民住宅樓9棟，建成后四棟住宅樓，其建筑面積總計20000平方米，建筑成本2700萬元，歸乙企業所有，其余5棟樓的房屋所有權歸甲企業所有。請分析這里面的稅務處理。分析：甲企業與乙企業發生了“以房換地”行為，甲企業（房地產開發企業）換出房屋營業額

9、的確定分析如下。房地產開發企業（甲企業）換出房屋營業額的確定：（1）若甲企業6月銷售的同類房屋的平均價格為每平方米2400元，那么換出20000平方米房屋的營業額為（20000 ×2400=）4800萬元。（2）若甲企業6月沒有銷售同類房屋，最近時期銷售的同類房屋的平均價格為2300元，那么換出20000平方米房屋的營業額為（20000 ×2300=）4600萬元。（3）若甲企業最近時期也沒有銷售同類房屋，則應核定換出房屋的計稅價格。假定成本利潤率為15%，計稅價格=2700 ×（1+15%） ÷（1-5%）=3268.42萬元。2.企業所得稅會計制度規

10、定企業發生的“以房換地”行為，屬非貨幣性交易行為。企業發生的非貨幣性交易，在不存在補價的情況下，會計上不確認損益，換入資產的入賬價值一般按換出資產的賬面價值加上應支付的相關稅費確定。會計制度與現行稅法比較，稅法規定，非貨幣性交易原則上應視同貨物的購銷兩個過程，換出資產必須確認其收益或損失，調整應納稅所得額；在計稅時換出資產按售價計稅，換入資產就應按售價確認其成本，同時調整換入資產的賬面成本與計稅成本的差異。如本案例：企業所得稅應納稅所得額的調整：若房地產開發企業（甲企業）換出房屋應確認的營業額為4800萬元，建筑成本為2700萬元，則在換出房屋實際移交乙企業時應調增企業所得稅應納稅所得額210

11、0萬元.同時根據會計制度的規定，房地產企業換入土地的賬面成本應為2964萬元（換出房屋賬面成本2700+營業稅及附加4800×5%=240240×7%=16.8240×3=7.2）。在計稅時，換出房屋以售價計稅，則換入土地的計稅成本應為5064萬元（房屋售價4800萬元+應支付的營業稅及附加264），在計稅時應調增土地計稅成本2100萬元（5064-2964）。若房地產開發企業（甲企業）將自己擁有產權的五棟樓用于銷售，在計稅時換入土地成本應調減企業所得稅應納稅所得額2100萬元；若甲企業不用于銷售，則甲企業換入土地賬面成本仍然為2964萬元萬元，只有在計稅時才調增

12、換入土地計稅成本，相應調減應納稅所得額，這樣換出房屋納稅調整與換入土地的納稅調整時間不同，但最終調整金額一致。房地產開發企業與某企業采取上述“以房換地”形式合作建房，依據稅法規定換出房屋應視同銷售調增應納稅所得額，同時換入土地計稅時應調增土地計稅成本，調減應納稅所得額，二者的調整金額均相等；根據會計制度規定，在不存在補價的情況下，會計上不確認損益，因此，納稅調整額在企業賬面上不反映，僅在計稅時才作調整。五、以路換地、以橋換地或以BT項目拿地的稅務處理與納稅籌劃1.以路換地、以橋換地的稅務處理以路換地、以橋換地的稅務處理主要涉及到修路和修橋成本能否可以作為土地的取得成本在土地增值稅和企業所得稅前

13、進行扣除。（1）營業稅的處理房地產企業修路和修橋等基礎設施工程所需支出，按土地出讓協議規定，是應該由政府承擔的。符合BT（即“建設-移交”）投融資建設模式（以下簡稱BT模式）的特征。即房地產開發企業將該路和橋等基礎設施工程建設完工后，有償（提供土地的形式）移交給政府。對此開發企業取得基礎設施建設返還款業務BT模式的營業稅征收管理：無論其房地產開發企業是否具備建筑總承包資質，對房地產開發企業應認定為建筑業總承包方，按建筑業稅目征收營業稅。房地產開發企業以BT項目從政府換取土地的入賬價值是BT項目工程建設費用、融資費用、管理費用和合理回報等應稅收入，應按“建筑業”稅目繳納營業稅。房地產開發企業將建

14、筑工程分包給其他單位的，以其取得的上款所列應稅收入，扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業額繳納營業稅。（2）企業所得稅的處理企業從事國家重點扶持的公共基礎設施項目的投資經營的所得，自項目取得第一筆生產經營收入所屬納稅年度起，第一年至第三年免征企業所得稅，第四年至第六年減半征收企業所得稅。”和第八十八條：“企業所得稅法第二十七條第（三）項所稱符合條件的環境保護、節能節水項目，包括公共污水處理、公共垃圾處理、沼氣綜合開發利用、節能減排技術改造、海水淡化等。項目的具體條件和范圍由國務院財政、稅務主管部門商國務院有關部門制訂，報國務院批準后公布施行。企業從事前款規定的符合條件的環境保護、節能節水

15、項目的所得，自項目取得第一筆生產經營收入所屬納稅年度起，第一年至第三年免征企業所得稅，第四年至第六年減半征收企業所得稅。”規定可知：新辦國家重點扶持的公共基礎設施項目和從事符合條件的環境保護、節能節水項目享受稅收優惠的開始時間為：第一筆生產經營收入。根據財政部 國家稅務總局 國家發展改革委關于公布環境保護節能節水項目企業所得稅優惠目錄（試行）的通知（財稅2009166號）的規定、環境保護、節能節水項目企業所得稅優惠目錄（試行），已經國務院批準，自2008年1月1日起施行。如果修建的基礎設施不符合享受國家稅收優惠政策，則需要繳納企業所得稅。與修建路和橋等基礎設施的各項成本費用可以在企業所得稅前進

16、行扣除。（3）土地增值稅的處理：參考各地的規定2.以路換地、以橋換地或以BT項目拿地的納稅籌劃以路換地、以橋換地或以BT項目拿地的稅務處理主要涉及到修路和修橋成本能否可以作為土地的取得成本在土地增值稅和企業所得稅前進行扣除。因此，以路換地、以橋換地的納稅籌劃的核心思想是：要把修路、修橋和承建BT項目的成本作為土地的取得成本，在土地增值稅前進行扣除。基于以上籌劃思路，以路換地、以橋換地或以BT項目拿地的納稅籌劃技巧如下：（1）房地產企業必須與政府簽定協議或以路換地、以橋換地的合同。（2）房地產開發企業在項目立項時，必須把修路、修橋或建設BT項目，必須寫進項目立項計劃書和可行性報告中，作為換取土地

17、的代價。（3）在合同或協議中必須載明路橋或BT項目是由房地產公司自建還是委托給其他建筑公司承建。案例分析12A公司與政府部門簽訂合同,承修工程造價道路5000萬元的道路。政府同時以25萬元/畝的土地。做為等價交換。即政府以出讓A公司200畝做為修路補償。A公司在操作過程中與B公司簽定合同，全權由B公司承修道路.（注，A公司與B公司為同一法人），B公司修路成本為4000萬元。請問題：A公司是否要將修路做為營業收入？如果A公司修路做為營業收入的話，那么B公司也同樣需要將修路做為營業收入，那同一項目，營業稅是否會交兩次？ A、B兩家公司如何才能做到稅負最小化？分析：1.A公司應將要將修路5000萬元

18、做為營業收入，同時將支付B公司修路成本4000萬元作為成本， A公司給政府開5000萬元的建安發票，同時獲取B公司4000萬元建安發票，按照差額征收營業稅（要征求當地地稅局的同意）。當然，B公司以4000萬元做收入，如果當地地稅局不同意A公司按照差額征收營業稅，則存在重復納稅。2.要A、B兩家公司都達到稅負最小化，必須按照以下方法進行操作：房地產開發項目的立項文件中或政府的其他文件中必須包含“以地補路”方式取得土地的內容，而且在文件或合同中，必須明確道路是由B公司施工，并且以財政部門或政府指定的其他部門代付修路費用4000萬元給B公司， B公司開4000萬元建安發票給財政部門，然后由A公司把修

19、路費用4000萬元支付給財政部門或政府指定的其他部門，財政部門或政府指定的其他部門向A公司開具4000萬元財政收據，同時A公司給財政部門開具1000萬元的建安發票。六、以土地入股取得土地的稅務處理1.營業稅：財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知（財稅2002191號）規定，自2003年1月1日起以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。對股權轉讓不征收營業稅。2.企業所得稅：企業所得稅實施條例第二十五條規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視

20、同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知（國稅函2008828號）規定，屬于企業自制的資產，應按企業同類資產同期對外銷售價格確定銷售收入；屬于外購的資產，可按購入時的價格確定銷售收入。企業將土地進行股權投資，也就是發生了非貨幣性資產交換，根據上述規定，應確認財產損益計繳企業所得稅。同時投資雙方按所得稅法的相應規定進行所得稅的其他處理。3.土地增值稅：財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知（財稅199548號）文件規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投

21、資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。但是財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）第五條關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知（財稅199548號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。根據上述規定，企業將土地轉讓到所投資的企業從事房地產開發的，應繳納土地增值稅。若被投資企業

22、不是從事房地產開發的，不繳納土地增值稅。4.印花稅：國家稅務局關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知（國稅發1991155）號規定，“財產所有權”轉移書據的征稅范圍是：經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據。土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。由簽訂“產權轉移書據”的雙方按萬分之五的稅率繳納印花稅。5.契稅：契稅暫行條例細則第八條規定，以土地、房屋權屬作價投資、入股，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。但是，契稅是由被投資人繳納的。6.房地產企業以土地入股取得投資者的土地的成本入賬問題及土地增值稅扣除的土地成本問題。根據財政部

23、、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知（財稅2002191號）的規定，自2003年1月1日起以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。既然不征收營業稅，就不用開發票，則房地產企業以入股說明書或入股協議書上的入股價值（一般就是土地評估價）作為入賬價值，并作為土地增值扣除成本。七、通過股權收購間接獲取土地的涉稅問題1.操作方法這種方式通常是土地出讓方將目標公司的其他資產先行清理掉，留下土地使用權資產或少量其他資產，然后將目標公司股權的100%或者是大部分股權轉讓給土地受讓方，土地受讓方通過并購目標公司股權從而間接獲取目標公司的土地，這種拿地方

24、式是目前運用非常普遍的方式。萬科地產公司每年新增的土地儲備中大部分是采用股權并購的方式來實現的。在這種方式下，土地受讓方的大忌是在談判的時候，不考慮稅負及納稅風險，結果承擔了較大會稅務義務和納稅風險。2.稅負分析：土地轉讓方的稅負分析在股權并購的方式下，轉讓股權的一方（土地出讓方）在稅負上只有企業所得稅，沒有營業稅（根據財稅【2002】191號文件：對股權轉讓不征收營業稅）和土地增值稅。對于受讓股權的一方（土地受讓方）來說則稅負較重，風險較大：因為收購的是企業原股東所持目標企業的股權，企業法人財產并沒有發生變化，因而收購股權的溢價不允許作為成本在企業所得稅和土地增值稅前扣除，在以后目標企業進行

25、企業所得稅和土地增值稅清算時，清算的計稅基礎仍然是目標企業的原始成本資料，這種方式相當于土地出讓方將應交納的土地增值稅轉嫁到土地受讓方；目標企業面臨或有稅負的風險，因為在對目標企業的收購過程中，不可能對企業以前的所有納稅義務進行全面的調查了解，只要目標企業存在偷、漏稅行為，立即面臨稅務檢查風險，只能是股權受讓方承擔所有的稅收義務和責任；目標企業可能面臨或有負債的風險，如擔保，潛在或未決訴訟、產品質量索賠等。八、通過資產收購獲取土地的涉稅問題1.收購方的涉稅分析在這種方式下，土地受讓方直接支付價款給土地出讓方，以購買土地出讓方的土地使用權資產，作為土地受讓方來說，購買土地所支付的價款直接作為開發成本中的土地成本（應取得稅務部門認可的合法票據），除了繳納4%的土地契稅以外，沒有其他涉稅問