1、精品文檔律師提示：二手房交易過程中的違約情形和處理方式在簽訂合同時如果能預見可能出現的違約行為， 并且在合同中約定有針對性 的違約條款， 那么在交易時就能有效地減少違約的可能， 發生違約行為后， 也能 有效地降低維權的時間和金錢成本。那么，在二手房交易的過程中有哪些經常出現的違約行為， 又應該如何應對 呢？在二手房交易過程可能出現違約情形主要有以下幾種：1、出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續、逾期遷出戶口；2、買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續；3、買方或賣方單方違約解除合同的違約責任；4、房屋質量問題的違約責任；5、房主在交房時轉移或更換房屋附屬設施或屋內物品的違約責任；6、根據買賣雙

2、方的特殊需要而可能產生的其它違約情形。上面提到的 1、2 兩項屬于逾期履行義務的違約行為， 3 屬于不履行合同義 務的根本違約行為， 4、5 屬于履行義務不當或不符合約定的違約行為。但有時 1、2、4、 5 這幾種違約行為如果嚴重，可能會影響到合同的履行， 也可能構成根本違約。比如買家逾期付款和賣家逾期交房都屬于逾期的違約責 任，但如果逾期的時間太長， 守約方可以選擇起訴要求對方履行義務， 但起訴往 往需要相當長的時間， 而且勝訴后執行有時也是問題， 與其如此， 有時守約方不 妨選擇直接解除合同更有利。 但如果違約方只是逾期， 并無證據表示根本不履行， 有時守約方想根據逾期的違約行為解除合同，

3、也會有一定難度。所以，律師建議買賣雙方在合同中明確約定 1、2、4、5 這幾種違約行為嚴 重到什么程度構成根本違約， 守約方有權提出解除合同并要求違約方承擔解除合 同的違約責任。逾期付款或交房多長時間之內守約方有權要求支付逾期履行的違 約金，逾期付款或交房多長時間以上， 守約方有權提出解除合同并追究違約方的 相應違約責任。精品文檔那么發生了違約情形，如何承擔違約責任呢？一般有如下幾種方 式：1、定金 ：雙 方可 以約 定合 同金 額分 之 二十 以內 的定 金，收 定金 的一 方不 履行 約定 的義 務 ，雙倍 返還 定金；給 付定 金的 一方 不履 行 約定 的義 務， 定金 不予 返還 ；

4、2、繼續 履行 ：守約方有權 要求違約方繼續履行合同約定 的義務，并 可在 向法 院起 訴時 提 起此 項訴 訟請 求，要 求違 約方 承擔 違約 責 任，并 不 妨礙 守約 方要 求繼 續履行 ；3、違約 金：雙方 可以 在合 同中 約定 一 方違 約時，根據 違約 情況 向守 約方 支付 一定 數額 或 按一 定標 準確 定的 違約金 。在既約 定違 約 金又 約定 定金 的情 況下 ，守 約方應 該在 二者 中選 擇一個 比較 有利 于自 己 的方 式主 張；4、賠償 實際 損失 ：在未 約定 違約 金或 定金 的情 況下，守約 方可 以要 求違約方按實 際損失賠償。在定金或約 定的違

5、約金低于實際損失的情況 下，守約方可 以主張按實際損 失賠償。對于逾期付款、 交房等逾期履行合同義務的違約行為， 雙方最好在合同中約 定按逾期的時間長短每日計算一定標準的違約金， 這樣， 逾期的時間越長， 違約 的行為越嚴重， 承擔的違約責任也就越重。 如果只約定逾期交房要承擔一定數額 的違約金，那逾期一天和逾期一個月甚至更長就沒什么區別， 一旦發生違約行為， 那違約者恐怕寧可再拖更長時間。對于單方解除合同等根本違約行為， 應該約定一個比較合適的具有處罰作用 的違約標準， 比如約定合適數額的違約金， 或者約定一個參照標準 （比如約定賠 償房價上漲或下降造成的差價損失） 。對于房屋的質量問題， 不好做明確的違約金標準約定了， 一般也就是根據相 應質量問題造成的損失和維修費用進