1、淺談小區(qū)各類管網(wǎng)的建設(shè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中，小市政（園區(qū)配套）工程是影響我們工程進(jìn)度和成本的重要方面之一，也是整個開發(fā)建設(shè)過程中可控性較差的版塊之一，如何加強(qiáng)小市政工程的管理是我們需要控討解決的難題，也是我們加強(qiáng)成本控制、增強(qiáng)市場競爭力的重要組成部分。下面，就小市政配套工程的管理工作發(fā)表一下我自己的淺薄認(rèn)識，以期拋磚引玉，引起大家對小市政管理工作研究的興趣。我們這里所說的小市政是指規(guī)劃用地紅線內(nèi)的電力、熱力、燃?xì)狻⒔o水、雨水、污水、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、智能化系統(tǒng)、消防自動報(bào)警的管網(wǎng)工程。以上工程按施工方的競爭程度又可分三類，競爭充分類、一定限度競爭類和競爭缺乏類。其中雨水、污水、智能化系統(tǒng)、消防

2、自動報(bào)警的管網(wǎng)工程為競爭充分類，此類的特點(diǎn)是我們有自由選擇施工方的權(quán)利，施工方市場競爭充分，因此這類工程的進(jìn)度和成本的可控性較好，不在我今天討論的范圍之內(nèi)。而電話、網(wǎng)絡(luò)是一定限度競爭類，此類工程的特點(diǎn)是，我們可以選擇施工單位，但選擇的余地只限于幾家大的通信運(yùn)營商。現(xiàn)在通信市場上聯(lián)通（網(wǎng)通）和電信的競爭應(yīng)該是比較激烈的，我們在小區(qū)開發(fā)的過程中，通過分別談判的形式就可取得較好的結(jié)果，可以較低成本甚至是零成本的實(shí)現(xiàn)小區(qū)電話、網(wǎng)絡(luò)管網(wǎng)的建設(shè)。電力、熱力、燃?xì)狻⒔o水、有線電視等管網(wǎng)工程可以歸為缺乏競爭類，這類工程的特點(diǎn)是行業(yè)壟斷或基本壟斷，我們選擇施工單位的余地很小，工程進(jìn)度和成本的可控性差，是我今天討

3、論的重點(diǎn)。此類工程在施工隊(duì)伍通常又有兩類，一類是承包方主體如（青島市供電公司、青島市海潤自來水公司）是當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)經(jīng)營公司，為國有企業(yè)；另一類是與相關(guān)行業(yè)有一定背景關(guān)系的專業(yè)施工隊(duì)伍或個人。前一類型（即國有行業(yè)經(jīng)營公司）負(fù)責(zé)我們小區(qū)管網(wǎng)施工時(shí)，在確定施工合同價(jià)款談判時(shí)雖有一定難度，但通過對其體制的分析，也有一定的規(guī)律可循。通常這類企業(yè)有較健全的管理體系，分工明確，各司其職。價(jià)格一旦報(bào)出，列入經(jīng)營計(jì)劃，就不太容易讓他們修正。這是由于他們的體制確定的，上報(bào)的計(jì)劃變動太大，領(lǐng)導(dǎo)要詢問他們具體原因，它們的專職人員害怕?lián)?fù)責(zé)任，有時(shí)會不講道理，有時(shí)會互相推諉。預(yù)算專職人員負(fù)責(zé)套用定額；工程科（或施工隊(duì)長）

4、負(fù)責(zé)現(xiàn)場勘察和測量，確定工程量；材料科負(fù)責(zé)材料價(jià)格；有的公司還專設(shè)設(shè)計(jì)人員負(fù)責(zé)方案的確定，而合同價(jià)格與以上各部門都有很大關(guān)系，而他們又都害怕承擔(dān)責(zé)任，互相推諉是常見的事。我們?nèi)ズ退麄兩陶剝r(jià)格時(shí)，他們一般會安排我們和預(yù)算員接觸，但預(yù)算員一般只能在定額套用和費(fèi)用計(jì)取上和我們進(jìn)行有限度的協(xié)商。對于定額的異議，如何我們尖銳的提出，他們可能會因面子上掛不住而發(fā)生爭吵，講不出什么道理時(shí)，他們還會說“我們公司一直這樣做的，你要改套什么定額你去跟我們領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商吧”等總是有理由等搪塞推諉；有時(shí)，我們講究說話的技巧，特別是在其辦公室有其他同事或其領(lǐng)導(dǎo)在場的時(shí)候，一定要給足面子，以謙虛學(xué)習(xí)的語氣委婉地指出定額和取費(fèi)的

5、不當(dāng)之處和需要商榷之處，通過橫向的對比分析，說明我們沒有接受報(bào)價(jià)預(yù)（結(jié)）算價(jià)格的原因。當(dāng)我們對工程量提出異議時(shí)，預(yù)算員一般會把問題（特別是圖紙不明確，需要估算的時(shí)候）推向工程管理人員，一般我們接觸到的施工管理人員（或施工隊(duì)伍）可溝通性較差，壟斷企業(yè)養(yǎng)成的唯我獨(dú)尊的習(xí)慣明顯，這類人的原則性較預(yù)算人員差，且向我們收費(fèi)的多少與他們的個人收沒有直接的關(guān)系，公司收費(fèi)多少，并不是他們所關(guān)心的，較多的考慮個人方面。如果我們對材料價(jià)格提出異議時(shí)，預(yù)算員又往往把問題推諉給他們公司的采購部門，與材料采購人員溝通時(shí)難度較大，“我們所有的工程都一直用這個價(jià)格，材料價(jià)格在我們公司都是統(tǒng)一的，是我們招標(biāo)確定”，如果再跟他

6、們深入這個話題，他們往往又把問題推向他們的領(lǐng)導(dǎo)。我認(rèn)為，對于材料價(jià)格的認(rèn)識，我們需要轉(zhuǎn)換一下認(rèn)識角度，如果單從我們企業(yè)角度來看，他們所申報(bào)的材料價(jià)格的確是高的（舉個例子來說，電力公司的鍍鋅型鋼、熱力公司的鋼管，是市場上常用的材料，我們對這類材料的價(jià)格可以說是了如指掌，他們要求的價(jià)格高達(dá)9000元/噸，偏離市場價(jià)格50%多，）我們是很難接受的；但是換個角度，從所有熱力（電力等行業(yè)壟斷企業(yè)）公司的價(jià)格確實(shí)都一直這么高，他們所施工的市政工程的價(jià)格也是同一價(jià)格，并且給所有類似我們公司的企業(yè)所申報(bào)的價(jià)格也是一致或基本一致的，材料價(jià)格的確不是他們的預(yù)算部門和材料部門所能決定的。這在一定的歷史條件下形成的客

7、觀事實(shí)，憑我們的力量是不能改變的。所以我對這類企業(yè)材料價(jià)格的建議是只要同其它同一時(shí)期在建的工程（可以是我們企業(yè)的，也可以是其它企業(yè)的）材料一致，我們不必在這個問題上過多的糾結(jié)。而將更多的精力放在減少工程量和通過開發(fā)的早期介入努力使這類企業(yè)的施工范圍的減少上，尋求通過公關(guān)使我們自行施工園區(qū)管網(wǎng)的可能性。與工程量相關(guān)的另一個相關(guān)的人員是方案的制訂者，他們在編制方案時(shí)，往往從保守的角度和著眼于他們后期維護(hù)的角度考慮，不考慮造價(jià)因素，更不會主動去優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，以取得最佳經(jīng)濟(jì)效益。但設(shè)計(jì)人員是我們努力尋求降低費(fèi)用的重要途徑，由于其設(shè)計(jì)質(zhì)量的處罰措施有限，所承擔(dān)的責(zé)任相對較輕，加之在建設(shè)活動中設(shè)計(jì)“一言堂

8、”的話語權(quán)的狀況，設(shè)計(jì)人員出變更的隨意較大。如果我們可以指出設(shè)計(jì)方案的不合理處（或有時(shí)要輔以公關(guān)），發(fā)生設(shè)計(jì)變更是比較容易的。在我們的影響下，便可在此次因變更而調(diào)整費(fèi)用的過程中，各專職人員在其自由量度的范圍內(nèi)做出對我們有利的傾斜，從而實(shí)現(xiàn)我們努力降低費(fèi)用的目的。綜合以上原因，國有行業(yè)專營公司負(fù)責(zé)我們園區(qū)施工時(shí)，他們一旦報(bào)出施工報(bào)價(jià)以后，要大幅度地縮減費(fèi)用，是在較大的難度的，所以我們要重視前開發(fā)的工作， 及早主動與之處理好工作關(guān)系，是非常重要的。如果錯過了時(shí)機(jī)，我們也要分析他們公司分工的特點(diǎn)和各個環(huán)節(jié)的薄弱點(diǎn)，及時(shí)積極主動的溝通，采取有針對性的措施，尋求降低工程費(fèi)用的途徑。 與相關(guān)行業(yè)有一定背景

9、關(guān)系的專業(yè)施工隊(duì)伍或個人（通過掛靠）負(fù)責(zé)小區(qū)管網(wǎng)的施工時(shí)，他們的經(jīng)營機(jī)制較為靈活，施工利潤為個人所有，關(guān)乎個人切身利益，他們會切盡力爭取。但同時(shí)，他們的管理費(fèi)用等其它開支較小，并且他們也有合作好以期限待下一個項(xiàng)目同他們合作的愿望，因此，他們一般不會過多地計(jì)較細(xì)節(jié)，只重視總值，有合理的利潤，他們還是能接受的，所以他們能接受較大的議價(jià)幅度。通過上述分析，結(jié)合我們公司的現(xiàn)狀，我認(rèn)為，公司應(yīng)當(dāng)重視小市政工作的建設(shè)，并且作為各分公司考核的內(nèi)容之一，加強(qiáng)內(nèi)部交流，推廣做得好的公司的做法，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，積極開拓解決問題的方法和思路，制定出一套切實(shí)可行的實(shí)施方案。要加強(qiáng)開發(fā)和成本的合作，安排專人負(fù)責(zé)聯(lián)系各相門的行業(yè)部門，與這些壟斷企業(yè)建立起長期的良好合作關(guān)系。以我身邊的一個工程為例，一家開發(fā)企業(yè)通過積極協(xié)調(diào)，有線電視臺同意該公司開發(fā)的樓盤每戶內(nèi)由有線電視網(wǎng)絡(luò)中心施工一個有線電視終端，其它的線路允許開發(fā)商自行