1、廈門市物業管理行業發展現狀與對策研究葉雪梅 1 , 黃嘉輝 2 , 林昆明 3( 1. 廈門理工學院人文社會科學系 , 福建 廈門 361024; 2. 廈門市廈禾舊城改造物業管理公司 ,福建 廈門 361004; 3. 廈門市物業管理協會 , 福建 廈門 361004 )摘 要 對廈門市物業管理行業 20年的發展歷程進行了回顧 , 在肯定該行業呈現出良好發展態勢的同時 , 對目前依然存在著的發展環境不盡如人意 、發展條件有待改善 、物業服務企業的整體素質不高等問 題進行了分析 。并從影響物業管理行業發展的政府 、企業 、業主等相關主體入手 , 提出解決這些問題的對 策思路 , 以期借助合力

2、, 促進廈門市物業管理行業又好又快地發展 。關鍵詞 廈門 ; 物業管理 ; 現狀 ; 對策中圖分類號 F29313351702文獻標志碼 A文章編號 1008 - 3804 ( 2008 ) 04 - 0011 - 06我國的物業管理行業是隨改革開放 、市場經濟的推進 、城市化的加速 、房地產業的興盛 、行政事業單位后勤服務的社會化而產生發展起來的一個新興行業 。在全面建設小康社會的新階段 , 由于物業 管理不僅關乎千家萬戶的生活質量 , 而且關系和諧社區的構建 、文明城市的建設和發展 , 越來越引起人們的關注與重視 。就全國而言 , 廈門在物業管理方面起步稍晚 , 但目前也已走過了 20 年

3、的歷程 。20年來廈門市物業管理行業在實現超常規發展的同時 , 問題與困難也逐漸凸顯 。被譽為溫馨城市的 廈門 , 在新一輪跨越式發展中 , 物業管理行業將迎來新的發展良機 。本文研究的目的就是想通過梳理 廈門市物業管理行業的發展歷史 , 找出問題 , 進而提出相應的對策 , 以期促進廈門市物業管理行業又好又快地發展 。一 、廈門市物業管理行業的發展歷程與態勢對廈門市的物業管理行業來說 , 20年的發展歷程雖然短暫 , 但發展的軌跡清晰可見 。回顧歷史 ,廈門市的物業管理行業發展大致可以劃分三個階段 。1. 起步階段 ( 19881995年 ) 。 1988 年 9月 26日 , 當時的廈門市

4、城鄉建設委員會審批同意成立 廈門市物業管理公司 , 以此為標志 , 廈門市物業管理邁出了歷史性的第一步 。這一步意味著對計劃經濟條件下形成的傳統房屋管理體制的突破 。 1994 年 3 月建設部頒布了 城市新建住宅小區管理辦 法 , 該辦法明確要求在新建小區推行物業管理制度 , 住宅小區應當逐步推行社會化 、專業化的管理模式 。隨后 , 1995 年廈門市政府制定了 廈門市住宅區物業管理辦法 (簡稱 10 號令 ) , 從法制上 催生和規范物業管理企業的建立與經營活動 。在此環境下 , 廈門市國有或其他性質的房地產開發公司也陸續注冊成立具有法人資格的物業管理企業 , 使得廈門市的物業管理從無到

5、有逐漸發展起來 。2. 成長階段 ( 19962000年 ) 。國家建設部和有關部門從 1996 開始陸續制訂頒發 城市住宅小 區物業管理服務收費暫行辦法 、全國物業管理從業人員崗位證書管理辦法 、全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則 、物業管理企業財務管理規定 等一系列法規政策 。 1998 年 2 月廈門市實施 廈門市物業管理收費辦法 , 1998 年 10 月廈門市人大常委會討論通過 廈門市住宅區物業管注 : 文中數據除特別注明外均由廈門市物業管理協會 、廈門市建設與管理局房地產開發與物業管理處提供 。收稿日期 2008 - 09 - 18修回日期 2008 - 11 - 24基金項目

6、 廈門市社會科學研究課題 (廈社研課 2008 41號 )作者簡介 葉雪梅 ( 1964 - ) , 女 , 福建廈門人 , 副教授 , 碩士 , 從事社會主義經濟理論與實踐研究 。·12·廈門理工學院學報2008年理條例 。接著又出臺了一些相關的規章 。這些國家和地方性法規助推廈門市物業管理行業走上快速發展的軌道 。到 1999年底廈門市已有物業管理公司 100多家 , 2000年 4月廈門市物業管理協會成立 。3. 規范發展階段 ( 2000年至今 ) 。 2000年 1月以后 , 廈門市又陸續制訂和實施了 廈門市住宅 區公共設施專用基金管理暫行辦法 、廈門市房屋公共維

7、修金管理規定 等規章 。 2003 年 6 月國務 院正式頒布 物業管理條例 。 2003年 12月廈門市政府根據國家 物業管理條例 的相關規定制定并頒布了 廈門市住宅區物業管理條例實施細則 。 2007 年 1 月 福建省物業管理條例 開始實施 ,2007年 3 月國家出臺了 中華人民共和國物權法 。這些法律 、法規的出臺 , 更加具體 、明確地規定 了物業管理各方的權利和義務 , 使廈門市物業管理行業步入規范發展的階段 。經過以上發展階段 , 目前廈門物業管理行業呈現出了良好的發展態勢 , 表現在以下幾方面 :1. 企業數量和管理規模不斷擴大 。截止 2007 年底 , 全市具有資質的物業

8、服務企業有 252 家 , 總 管理面積近 7 000萬 m2 , 其中本市管理面積近 6 000萬 m2 , 服務人口約 110萬人 。物業管理的物業類型和區域 , 從原來的住宅小區和商業樓宇 , 發展到集中工業區 、學校 、醫院 、政府辦公樓 、運動場館 、文化娛樂設施等社會公共建筑 ; 服務區域從廈門市走向全省 、全國幾十個城市 。2. 企業素質和服務水平不斷提高 。至 2007年底 , 全市獲建設部一級資質的物業服務企業有 8 家(占全省 12 家的 6616 % ) , 獲建設部二級資質的物業服務企業有 18家 。截止 2008 年 6 月 , 全市通過ISO 9001: 2000質

9、量體系認證的物業服務企業有 50多家 ; 在全市實施物業管理的 1 043 個項目中獲得 國優和國家示范項目的有 29個 , 省優和省示范項目 58個 , 市優和市示范項目 112個 。3. 社會效益 、環境效益和經濟效益日益顯現 。首先 , 物業管理行業是勞動密集型的行業 , 它的 發展可以吸納大量的勞動力 , 為解決社會就業提供了一條重要途徑 , 截止 2007 年底 , 在廈門物業服 務企業的從業人員就有 3萬人 。其次 , 物業服務人員在提高城市的衛生水平 、綠化美化社區 、制止違章搭建 、處理鄰里糾紛 、參與外來人口計劃生育工作等方面進行了大量有效的工作 , 為廈門市創建全 國文明城

10、市發揮了重要的作用 。再次 , 物業服務企業在搞好服務主業的同時 , 積極開展多種經營活 動 , 使得整個行業的經濟效益也日益提高 , 截止 2007 年底 , 物業服務企業的年經營收入近 10 億元 , 實現利潤 2千多萬元 。4. 法制建設逐步完 善 。廈 門 市政 府從 物 業管 理發 展的 起 始階 段就 重 視物 業管 理 的法 制建 設 。1995年廈門市政府制定了 廈門市住宅區物業管理辦法 (簡稱 10 號令 ) , 1997 年 11 月廈門市物價 局制定了 廈門市物業管理收費辦法 1 , 1998年 10 月廈門市人大常委會討論通過 廈門市住宅區 物業管理條例 。之 后 ,

11、廈 門市 政 府又 陸續 制 定了 廈 門市 住 宅 區 公 共 設 施 專 用 基 金 管 理 暫 行 辦 法 2 、廈門市房屋公共維修金管理規定 3 、廈門市前期物業管理服務收費暫行規定 4 、廈門 市住宅區公共用電電量分攤暫行辦法 5 、廈門市住宅區物業管理條例實施細則 6 等一系列規章 , 這些法規的出臺 , 有效地規范和促進了廈門市物業管理行業的發展 。二 、廈門市物業管理行業存在的主要問題廈門市物業管理行業喜憂參半 , 喜的是廈門市雖然在物業管理方面起步較晚 , 但起點較高 , 發展較快 , 取得了很大的進步 。憂的是在發展中暴露出來的問題與不足亟待解決 。否則的話 , 它們不僅將

12、 直接阻滯物業管理行業的進一步發展 , 而且將影響城市化的推進與和諧社會的構建 。廈門市物業管理行業存在的問題 , 歸納起來主要體現在以下三個方面 。(一 ) 物業管理行業發展的社會環境仍不盡如人意1. 思想認識上還存在偏見 。由于人們對計劃經濟體制下形成的福利型房屋管理與適應市場經濟 發展要求的專業化的現代物業管理的差異并不完全清楚 , 現代物業管理理念還未深入人心 。表現在 :( 1 ) 對物業管理的認知程度不高 , 物業管理費收取的難度較大 。人們習慣用傳統房屋管理視角 去看待現代物業管理 , 特別對有償服務接受程度有限 , 往往認為現在的物業管理費都偏高了 。不少業·13&#

13、183;第 4期葉雪梅 , 等 : 廈門市物業管理行業發展現狀與對策研究主少交 、拒付物業管理費的情況時常發生 。據行業 2007 年調查 , 住宅類的物業管理費平均收費率只有 79169 % , 有的小區收費率還不到 50 % 。收費難成為困繞物業管理發展的大問題 。這必然對物業管 理行業的可持續發展造成不利影響 。( 2 ) 對物業服務企業理解程度不夠 , 一旦出現問題和糾紛時 , 矛頭更多地指向物業服務公司 。 有的業主甚至認為交了物業管理費 , 無論出現什么問題 , 物業服務公司都得負責 。加上社會輿論對物業管理的負面報道過多 , 正面報道較少 。物業服務企業在發展中承受了許多不公正的

14、待遇 , 背負了更 多的社會壓力 , 由此影響著物業服務企業的健康發展 。2. 法制建設還不夠及時 。廈門市在物業管理的法制建設上做了大量的工作 , 但地方性法規 、規 章的的出臺和修訂仍顯不夠及時 。如 , 2007 年國務院根據物權法對 物業管理條例 進行了修改 , 而 廈門市住宅區物業管理條例 的修訂工作至今還沒有完成 。再如 , 為規范物業管理服務收費行為 , 保障業主和物業服務企業的合法權益 , 根據 中華人民共和國價格法 和 物業管理條例 , 國 家發改委 、建設部于 2003年 11月 13日發布了 物業服務收費管理辦法 , 福建省物業服務收費管 理實施辦法 也已于 2007年

15、3 月 1日起實施 。而我市的物業服務收費管理辦法仍在修訂中 , 2008 年10月 27日 廈門市住宅物業服務等級標準及收費指導價 則剛剛出臺 。由于法制建設滯后 , 使得物 業管理中產生的矛盾和糾紛得不到令人滿意的解決 。矛盾和糾紛累計得越多 , 對物業管理行業的發展越不利 。3. 監管協調力量薄弱 。從監管部門來看 , 市 、區 、街道多層次的監管協調格局尚未完全形成 。 各區均未配備專職的物業管理工作人員 , 街道沒有明確的物業管理機構和人員 , 即使有人員也是不固 定的 , 更不用說是專職和懂行的 。這就使得物業管理中產生的大量糾紛不能及時協調處理 , 或者處理 不當 , 致使糾紛升

16、級成上訪或訴訟案件 。(二 ) 物業管理行業發展的必要條件還有待改善 物業管理不僅涉及業主 、開發商 、物業服務企業之間的民事關系 , 而且關系政府相關部門與業主 、開發商 、物業服務企業之間的行政關系 。和諧的多方關系是物業管理行業發展的必要條件 , 反 之 , 物業管理行業將步履艱難 。目前相關各方仍存在以下一些問題 :1. 與業主之間的關系不夠有序 , 直接影響物業管理的運作 。按 廈門市住宅區物業管理條例 的規定 , 業主會議或業主委員會有權選聘物業服務企業 。全市近 1 300個物業管理處 , 目前已成立業 主委員會的只有 462個 , 占 3515 % , 不到一半 。一方面業主委

17、員會的大量缺位 , 使物業服務企業的 服務缺乏監督 ; 另一方面已成立業主委員會的小區 , 由于業主委員會委員工作經驗不足 , 不能有效履 行物業管理法規所賦予的職責 , 業主與業主之間 、業主委員會內部矛盾等常引發物業管理權之爭 , 造 成物業服務公司進退兩難 , 從而直接影響物業服務企業的正常運作 。2. 與開發商的建管關系不夠協調 , 給后期物業管理埋下隱患 。開發商的遺留問題較多 , 這些問題主要包括房屋質量問題 、交付使用期限問題 、配套建設問題 、產權面積不足 、公共部位 、共用設備 設施產權不明晰 、公共設施專用基金劃撥問題等 。由于物業管理早期沒有介入 , 建管銜接較差 , 因

18、此 產生的矛盾轉嫁給了物業服務企業 , 物業服務企業常一接手就已問題成堆 。代人受過 , 又無力解決 , 為此陷入被動的境地 。3. 與相關部門的合作關系不夠緊密 , 影響物業管理的服務實效 。物業管理涉及面很廣 , 許多疑難問題的解決特別需要相關部門的密切配合 。如 : 水電公攤方面的爭議和矛盾 , 離開供水供電部門的 支持就難以徹底解決 ; 再如 : 物業管理區域內業主 、物業使用人違章裝修 、亂搭建 ; 占用公共通道 、 亂停車 ; 噪音擾民 、油煙污染 ; 占用 、封閉消防通道 ; 一套改多套等違章 、違法行為 , 沒有執法部門 及時嚴格的執法就無法徹底糾正 。目前由于沒有形成相關各方

19、有效地聯動機制 , 物業服務企業 (又 ) 沒有執法權 , 單兵作戰收效甚微 。4. 與物業管理有關的訴訟案件 , 在審理 、裁決或判決 、執行上的合法 、合理性存在疑義 。例如 ,幾年來廈門市仲裁機構和兩級法院對在物業管理區域發生的人身 、財產損害案件的審理 、裁決或判決·14·廈門理工學院學報2008年上未能嚴格按照國家有關物業管理的法律 、法規和物業服務合同的約定 , 對物業服務企業的責任認定存在牽強附會和不一視同仁的做法 , 給物業服務企業造成不應該的經濟損失和無限擴大的社會責任 。(三 ) 物業服務企業的整體素質不高我市物業管理行業不乏優秀的企業 , 但從總體上看

20、 , 整體素質偏低 。表現在 :1. 管理規模小 。按照目前廈門市物業服務企業的數量和總管理面積計算 , 平均每個企業的管理 面積只有 25萬 m2 左右 , 最多的也才 350 萬 m2 , 最少的只有 1 萬多 m2 , 有 1 /3 的企業管理面積在10萬 m2以內 。多數物業服務企業規模小 , 單位面積管理成本高 , 缺乏規模效應 。2. 服務意識不強 。許多企業還處在拓荒和粗放經營的時代 , 自我提高和參與競爭的意識和機制 沒有形成 。因此造成管理制度不健全 , 服務不規范 , 作業不到位 , 收費不合理 , 業主滿意程度較低 。3. 人員素質偏低 。物業管理是一項專業性與綜合性都很

21、強的工作 , 不僅要求從業人員有較強的服務意識 , 較高的管理水平 , 還要求有較深的專業知識和其他綜合服務能力 。目前 , 由于行業普遍待 遇偏低 , 很難吸引高素質人才 , 全行業中級以上職稱的人員比例不到 5 % 。不少物業公司的管理人員 學歷不高 , 并缺乏嚴格專業培訓 , 管理處主任和房屋設施設備的專業人才也相當缺乏 。4. 涉及業主的公共資產的管理和運作不規范 。有的企業沒有依照法規規定與業主約定房屋公共 維修金的管理使用制度 ; 有的甚至挪用公共維修金產生糾紛 ; 有的違規收取水電押金和其他費用 ; 有的沒有依法分配公共部位的經營收益 , 等等 。三 、廈門市物業管理行業發展的對

22、策思路厘清廈門市物業管理行業存在的主要問題 , 目的就是為了找尋解決問題的對策思路 。從上述存在的問題看 , 影響廈門市物業管理行業發展的內外因素交織在一起 , 涉及面廣 , 關系復雜 。因此 , 我們 從影響物業管理行業發展的相關行為主體入手 , 提出解決的辦法 , 以期借助合力 , 創造條件 , 共同推 動廈門市物業管理行業走上又好又快發展的軌道 。(一 ) 政府及相關部門要保駕護航 , 營造環境對一個新興行業來說 , 政府及相關部門的支持顯得尤為重要 。它往往能為行業的發展起到保駕護 航的作用 。廈門市的物業管理行業在規范的發展中正尋求新的突破 , 政府及相關部門有責任助它一臂之力 。1

23、. 政府要在科學發展觀的指導下 , 充分認識到物業管理在城市建設和發展中的重要地位 。物業 管理是構建和諧廈門 、溫馨廈門的基礎性工作 。各級政府要切實加強物業管理的領導工作 , 利用多種 渠道和形式積極介紹和宣傳實行物業管理的必要性和重要性 , 引導人們樹立現代物業管理的理念 ; 并 制定相關的政策和采取其他相應措施 , 努力營造有利于物業管理發展的社會環境 。2. 要深化改革 , 建立新的監管格局 。具體來說 , 要形成由政府主管部門牽頭 , 聯合城建 、環保 、 消防 、工商 、公安等執法部門及物業管理協會等成員組成的聯動機制 , 及時協調處理疑難問題 , 避免 累積矛盾 。各區 、街道

24、 、社區要有物業管理的機構和專職人員 , 切實承擔起對轄區內物業管理事務進 行指導 、監督的職責 , 盡量減少矛盾的產生 。3. 進一步完善廈門物業管理法制建設 , 優化行業生存發展的法律政策環境 , 從法制方面保護行業的健康發展 。過時的法律法規 , 不僅不能成為解決糾紛的手段 , 而且會成為制約物業管理行業發展 的因素 。市人大要根據 中華人民共和國物權法 和 物業管理條例 , 加緊對 廈門市住宅區物業 管理條例 進行修改 , 政府相關職能部門要積極配合立法機關 , 對相關的規章及時修訂和完善 , 實 現有法可依 , 有章可循 。我們已經欣喜地獲知 , 廈門市住宅區物業管理條例 正在著手修

25、訂中 , 以 往物業管理中的疑難問題 , 將在新修訂的條例中找到解決的依據 。(二 ) 物業服務企業要苦練內功 , 爭創品牌廈門市物業管理行業整體實力不強 , 社會影響力不大 , 一個重要的原因是廈門缺乏在全國叫得響·15·第 4期葉雪梅 , 等 : 廈門市物業管理行業發展現狀與對策研究的物業服務品牌企業 。一個行業如果沒有產生代表行業形象 、體現行業綜合實力和水平 、擁有特色的企業文化的品牌企業 , 就難以確立該行業的社會地位和形象 。物業服務企業走品牌化發展道路 , 不僅 是物業管理行業發展的客觀要求 , 也是物業服務企業自身求生存求發展的必然選擇 。1. 努力做大做強

26、 , 提升資質等級 。企業規模是品牌的重要基礎和綜合實力的體現 。針對目前我 市物業服務企業多而小的實際 , 一方面企業要重視提高市場競爭力 , 不斷擴大經營規模 ; 另一方面政府應當采取相應措施逐步整合現有的物業服務企業 , 鼓勵企業實行聯合 、兼并 、重組 。對于那些規模 小 、服務質量又差 、不符合資質條件的企業應當進行清理 。2. 走標準化 、規范化道路 , 狠抓服務質量 。服務質量是物業服務企業的生命線 , 沒有好的服務 質量就不能被廣大業主和社會公眾所認知 , 樹立服務品牌也就無從說起 。 ISO900 l標準是國際標準化 組織在總結世界各地質量管理和質量保證成功經驗的基礎上制訂出

27、來的一套科學 、系統的管理標準 。按 ISO 900 l質量管理體系要求 , 結合物業服務產品的特點進行企業管理 , 對于提高和保證物業服務質 量是一項非常有效的措施 。物業服務企業要重視質量管理體系的建立和認證工作 , 政府有關方面要推 動企業積極開展這方面的工作 。3. 堅持業主至上的原則 , 不斷擴展和延伸服務內容 。物業管理的服務內容一般分為三大類 : 即 常規性的公共服務 、針對性的專項服務和委托性的特約服務 。物業服務企業的服務內容不能僅停留在滿足業主的常規性的公共服務上 , 物業服務企業要想在競爭中立于不敗之地 , 就要不斷地加強學習國 內外品牌物業管理的經驗 , 不斷對自己的服

28、務進行創新和改進 , 積極開展針對性的專項服務和委托性 的特約服務 , 擴大服務內容和服務種類 , 以滿足業主不斷增長和變化的需求 。只有全心全意地為業主 服務 , 才能贏得業主的信賴與支持 。4. 培育企業文化 , 提高人員素質 。品牌競爭最終歸結為企業文化的競爭 、人才的競爭 。企業文化決定了企業發展的方向 , 高素質人才是企業發展的支撐力量 。我市入行的物業人員大多是半路出 家 , 專業水平參差不齊 , 綜合素質不高 。因此要創立有廈門特色的物業管理品牌 , 物業服務企業不僅 要注重凝練出企業文化 , 而且當務之急是要加強人才的培養和引進 。目前 , 物業服務企業要特別注意 加強和重視管

29、理處經理的培養 。一個優秀的管理處經營管理好一個項目 , 就能形成一個品牌項目 。而 品牌效應就是靠一個個品牌項目累加而成的 。(三 ) 業主要加強自治 , 認真履職業主是物業管理的基本主體 。業主作為物業的所有權人 , 對自己的物業如何管理享有決定權 , 業 主自治管理是物業管理的本質 。業主自治能力的高低直接關系物業管理運作的檔次高低 。根據 物 業管理條例 , 我國現行的業主自治機構為 : 業主 (代表 ) 大會為決策機構 , 代表和維護全體業主在 物業管理活動中的合法權益 ; 業主委員會是業主大會的執行機構 , 負責具體執行業主大會的決策等工 作 。當前業主大會召開難 、業主委員會運作

30、不規范等現象反映了業主的自治能力還很低 。廈門已嘗試進行了由業主持卡人進行業主大會網上投票的試點工作 , 以期解決目前業主大會召集難的矛盾 、業主投 票真實性的問題以及大量投資型業主不在本市居住的投票權的問題 。同時 , 還需要通過制定業主委員會 工作章程和建立業主委員會的監督機制 , 以此來規范業主委員會的工作 , 避免產生新的矛盾 。通過建立 業主委員會委員的考核制度 、責任追究制度 、離任審計制度等 , 形成對業主委員會委員的約束機制 。(四 ) 開發商要自覺接受物業管理早期介入 , 減少后患物業管理的先天缺陷一直困擾著后期的物業管理工作 , 借助物業管理的早期介入可以最大限度地 減少這

31、種情況的發生 。開發商要主動把物業管理工作貫穿于房地產項目的規劃設計 、施工建設等環節 之中 , 認真聽取物業管理方對物業的環境布局 、功能規劃 、配套設施 、管線布置 、施工質量 、竣工驗 收等多方面的建設性意見 , 不斷優化完善設計建設項目 , 確保物業的設計和建造質量 , 為物業投入使 用后的物業管理創造良好的條件 , 同時也能使開發商的房地產開發項目的市場競爭力得到提升 。(五 ) 行業協會要積極作為 , 雙向服務隨著市場化的推進和政府職能的進一步轉變 , 發揮行業協會的作用就顯得愈發重要 。目前物業管·16·廈門理工學院學報2008年理協會應在為政府 、企業提供

32、“雙向服務 ”上積極作為 。一方面要進一步加強調查研究工作 , 為政府監管提供服務 。廈門市物業管理協會已會同政協法制委 、市建設與管理局開展了對本行業發展情況 的基礎調查研究工作 , 取得了較好的成效 。今后可采取與高校等多方聯合的方式增強研究力量 , 加大 前瞻性 、針對性的行業發展問題研究 , 為行業的未來發展提供指導 , 為政府的決策提供參考 。另一方 面要加強培訓工作 , 承擔起對物業從業人員的短期培訓 、定期輪訓任務 , 不斷提升物業管理專業人員的綜合素質 , 為物業管理企業的可持續發展提供服務 。總之 , 物業管理是一個系統工程 。廈門市物業管理行業的發展需要政府的支持 、企業的

33、努力 、業 主的自治 、開發商的理解 、協會的幫助 , 等等 。只要物業管理各相關主體的通力合作 , 就能化解矛 盾 , 解決難題 , 實現新的跨越 。致謝 : 感謝廈門市物業管理協會 、廈門市建設與管理局房地產開發與物業管理處對本文的大力支持 。參考文獻 1 廈門市物價局 . 廈門市物業管理收費辦法 EB /OL . ( 2008211 201 ) 2005204 206 . h ttp: / / xmwx. o rg. cn /new s. a sp ? id = 152. 2 廈門市人民政府 . 廈門市住宅區公共設施專用基金管理暫行辦法 EB /OL . ( 2008 211201 )

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