1、如何正確收購一個(gè)商業(yè)工程一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程失敗，往往會(huì)導(dǎo)致銀行、建設(shè)方、投資方、施工方、業(yè)主等各方經(jīng)濟(jì) 利益嚴(yán)重受損，因此對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程進(jìn)行并購重組是解決這一問題的一個(gè)重要手段，同時(shí)對(duì) 整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展也有積極的影響。一商業(yè)地產(chǎn)工程狀況擬收購一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程，首先對(duì)該商業(yè)地產(chǎn)工程的具體情況進(jìn)行必要的法務(wù)審查，主要包括以下幾方面：1土地情況是否合法取得國有土地使用權(quán)？土地用途是否是商業(yè)用地？如果是商業(yè)用地，剩余土地使用年限是多少？土地出讓金是否足額繳納？土地上是否有他項(xiàng)權(quán)利？土地是否被查封、預(yù)查封?是否以土地對(duì)外進(jìn)行擔(dān)保？ 落實(shí)上述情況，看是否符合收購方的要求。2工程開發(fā)情況是否完成拆遷，并足

2、額支付拆遷補(bǔ)償款？工程具體進(jìn)度？是否取得規(guī)劃許可？規(guī)劃許可的具體內(nèi)容？建設(shè)工程進(jìn)度如何？是否存在預(yù)期交付風(fēng)險(xiǎn)？各項(xiàng)政府審批備案手續(xù)如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，建設(shè)工程是否已驗(yàn)收，建設(shè)工程是 否已經(jīng)結(jié)算完成是否完備？是否存在預(yù)期辦理權(quán)屬證書的風(fēng)險(xiǎn)？日后辦理產(chǎn)權(quán)證書是否存在 障礙？3工程資產(chǎn)情況是否取得房產(chǎn)權(quán)屬登記？資產(chǎn)權(quán)屬是否清晰？有無他項(xiàng)權(quán)利？有無查封、預(yù)查封等？招商情況現(xiàn)在商業(yè)工程往往在開發(fā)商拿完地，并對(duì)工程完成市場(chǎng)定位、概念設(shè)計(jì)后，就需要按工程定位進(jìn)行招商。特別是如萬達(dá)的訂單式商業(yè)地產(chǎn)工程，在建設(shè)之前就已與主力店簽訂協(xié)議，商業(yè)地產(chǎn)工程的規(guī)劃建設(shè)是依照主力店

3、的要求而進(jìn)行的，因此對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程進(jìn)行收購，必須了解該工程的前期定位，是否與主力店簽訂協(xié)議？商業(yè)地產(chǎn)工程的招商情況？股權(quán)收購模式股權(quán)收購模式，主要是收購方購置持有商業(yè)地產(chǎn)工程的公司以下簡稱“目標(biāo)公司的股權(quán)，通過持有目標(biāo)公司股權(quán)間接持有該商業(yè)地產(chǎn)工程。在對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行股權(quán)收購時(shí)，應(yīng)關(guān)注的法律要點(diǎn)主要包括以下幾方面。目標(biāo)公司的股權(quán)權(quán)屬狀況股權(quán)收購目標(biāo)是取得目標(biāo)公司的股權(quán)，這就需要在收購前對(duì)目標(biāo)公司股權(quán)的權(quán)屬狀況進(jìn) 行調(diào)查，以確保收購后的股權(quán)權(quán)屬不發(fā)生爭議。對(duì)目標(biāo)公司的股權(quán)權(quán)屬狀況的審查主要涉及 以下幾方面。1、查明目標(biāo)公司股東是否按照公司章程的規(guī)定足額繳納其所認(rèn)繳的出資額。2、查明目標(biāo)公司股權(quán)是否

4、存在質(zhì)押和權(quán)屬糾紛，如果股權(quán)已被質(zhì)押或存在權(quán)屬糾紛，那么在收 購該等股權(quán)后，收購方可能會(huì)喪失該等股權(quán)或會(huì)引起權(quán)屬糾紛，從而蒙受損失。3、查明目標(biāo)公司的股權(quán)性質(zhì)，如果是國有股權(quán)，那么必須按照法定程序進(jìn)行交易，否那么將導(dǎo)致 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。收購國有股權(quán)需經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門審批辦理產(chǎn)權(quán)界定、登記，并在產(chǎn) 權(quán)交易所內(nèi)掛牌，才能簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，由產(chǎn)權(quán)交易中心出具產(chǎn)權(quán)交割單后，才能正式辦 理股權(quán)和工商變更登記手續(xù)。目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合法性股權(quán)收購必須考慮我國法律的具體規(guī)定， 否那么會(huì)對(duì)收購行為造成影響。主要包括以下幾方 面：1、其他股東的優(yōu)先購置權(quán)。依據(jù)?公司法?相關(guān)規(guī)定，有限責(zé)任公司股東在對(duì)外轉(zhuǎn)讓股權(quán)

5、時(shí)， 在同等條件下，公司其他股東有優(yōu)先購置權(quán)。如果損害目標(biāo)公司其他股東的該等優(yōu)先購置權(quán)， 可能會(huì)導(dǎo)致收購行為被法院撤銷。2、收購目標(biāo)公司股權(quán)后，應(yīng)及時(shí)到工商登記機(jī)關(guān)辦理登記。股份的股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)在股權(quán)交易 中心進(jìn)行；中外合資企業(yè)，需要外經(jīng)部門的批準(zhǔn)。目標(biāo)公司債務(wù)狀況目標(biāo)公司的對(duì)外或有負(fù)債，包括未披露的對(duì)外擔(dān)保之債、潛在的違約責(zé)任之債、其他應(yīng)付款項(xiàng)之債。股權(quán)的轉(zhuǎn)讓不影響公司法人對(duì)外承當(dāng)責(zé)任，因此受讓目標(biāo)公司后，受讓方必須承當(dāng) 目標(biāo)公司的債務(wù)責(zé)任。如果受讓后發(fā)現(xiàn)目標(biāo)公司存在重大負(fù)債， 那么受讓方只能在對(duì)外承當(dāng)債務(wù) 后，再根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中的有關(guān)約定向出讓方追償。防范策略1、向有關(guān)機(jī)關(guān)落實(shí)目標(biāo)公司名下

6、重大物權(quán)的擔(dān)保情況，如土地、房產(chǎn)、機(jī)動(dòng)車的登記情況， 最大限度地降低或有對(duì)外擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。2、審查目標(biāo)公司的重大合同及履行情況，降低對(duì)外或有違約之債的風(fēng)險(xiǎn)。二資產(chǎn)收購模式與股權(quán)收購模式不同，資產(chǎn)收購模式是收購方直接與持有房地產(chǎn)工程即目標(biāo)資產(chǎn)的公司簽 訂資產(chǎn)收購協(xié)議，收購后直接持有目標(biāo)資產(chǎn)。與股權(quán)收購模式相比，資產(chǎn)收購模式的法律關(guān)系 相對(duì)直接、簡單。在對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行收購時(shí)，應(yīng)注意以下幾方面。1資質(zhì)問題基于房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性，依據(jù)?城市房地產(chǎn)管理法?及相關(guān)法律規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā) 須具備相應(yīng)的資質(zhì)。因此，需要審查轉(zhuǎn)讓方的開發(fā)資質(zhì)是否與其開發(fā)建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)工程相匹 配。如果是超過其資質(zhì)進(jìn)行的開發(fā)建設(shè)，那么

7、有可能被認(rèn)定為違規(guī)取得的開發(fā)工程，導(dǎo)致土地出 讓合同或其他合同被認(rèn)定為無效，而新的轉(zhuǎn)讓合同也必然無效。同時(shí)，作為房地產(chǎn)工程的收購方，在進(jìn)行房地產(chǎn)工程整體收購時(shí)，亦須具備相關(guān)的房地產(chǎn) 開發(fā)資質(zhì)，否那么收購的工程也將無法繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)。2工程轉(zhuǎn)讓條件根據(jù)?城市房地產(chǎn)管理法?等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)工程的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)具備以下 條件：1已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并已取得土地使用權(quán)證書；2按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。3轉(zhuǎn)讓工程簽訂的合同中權(quán)利義務(wù)承接的問題商業(yè)地產(chǎn)工程中會(huì)涉及一系列的合同，如建設(shè)

8、工程施工合同、監(jiān)理合同、房屋預(yù)售合同、 租賃合同、拆遷補(bǔ)償安置合同等。有些合同如預(yù)售合同和拆遷補(bǔ)償安置合同，根據(jù)法律規(guī)定， 隨工程的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，對(duì)其他合同是否一并轉(zhuǎn)讓，法律無強(qiáng)制規(guī)定， 如果轉(zhuǎn)讓方將其合同權(quán)利 義務(wù)概況轉(zhuǎn)讓給第三方，那么需要合同相對(duì)方的同意，同時(shí)合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓后，合同風(fēng)險(xiǎn)也隨 之轉(zhuǎn)移到了受讓方的身上。四商業(yè)地產(chǎn)并購的法律風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)工程并購不象簡單的商品買賣，而是涉及多層法律關(guān)系，交易風(fēng)險(xiǎn)大的系統(tǒng)工程, 一旦有任何環(huán)節(jié)疏忽都可能會(huì)帶來投資的巨大損失。 因此了解商業(yè)地產(chǎn)工程并購中的法律風(fēng)險(xiǎn), 并有效的控制法律風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資企業(yè)來說，尤為重要。相對(duì)于第一種資產(chǎn)并購的方式，工程公司并購

9、通常有交易本錢低特點(diǎn)， 也是在商業(yè)地產(chǎn)工程并 購中通常使用較多的方法，下面簡單闡述商業(yè)地產(chǎn)工程公司并購方式的法律風(fēng)險(xiǎn)：1商業(yè)地產(chǎn)工程狀況風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于擬收購商業(yè)地產(chǎn)工程，土地使用權(quán)取得是否合法，工程用地的性質(zhì)、占用空間、使用 年限、工程的功能和土地用途是否符合受讓方的需求假設(shè)不符合需求可否依法變更；工程 開發(fā)進(jìn)度情況是否存在尚未拆遷完畢、需受讓方承當(dāng)拆遷補(bǔ)償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)；相關(guān)審批手續(xù) 是否已經(jīng)依法辦好工程開發(fā)的真正主體與審批文件中的主體是否一致、實(shí)際建設(shè)的工程與審批的工程是否一致；工程規(guī)劃是否合理、有無存在超規(guī)劃的情況；工程用地是否存在被征收 或征用的可能性；目標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)工程本身是否存在對(duì)外債務(wù)如工程

10、款、商業(yè)地產(chǎn)工程資產(chǎn) 權(quán)屬是否明確、清晰、無瑕疵如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證內(nèi)是否標(biāo)注有它項(xiàng)權(quán)利的登記、是否被國家權(quán) 力部門查封、是否對(duì)外提供擔(dān)保以及擔(dān)保范圍；工程的相鄰關(guān)系是否存在潛在危機(jī)如因采 光權(quán)、光污染、建設(shè)工地噪音等原因引發(fā)糾紛或者訴訟，導(dǎo)致工期拖延和經(jīng)濟(jì)賠償雙重?fù)p失 等等都是直接影響商業(yè)地產(chǎn)工程并購價(jià)格。2工程公司勞動(dòng)人事法律風(fēng)險(xiǎn)雖然受讓方并購的目標(biāo)資產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)工程， 但是采取工程公司并購方式，不得承接工程 公司的一攬子現(xiàn)狀，作為被并購的工程公司中高層管理人員的處置、工程公司的薪資、規(guī)章制 度、工作交接等問題是否妥善解決，都將直接影響該商業(yè)地產(chǎn)工程的未來良好運(yùn)行。3工程公司股東出資風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)相關(guān)

11、法律法規(guī)的規(guī)定，公司股東應(yīng)當(dāng)足額繳納所認(rèn)繳的出資額，因此，工程公司設(shè)立時(shí)，股東是否足額出資，對(duì)于工程受讓方來說也是將來可能要承當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)之一。4工程公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)工程公司并購中，工程公司與原債權(quán)債務(wù)人并未因?yàn)榘l(fā)生并購， 而改變債權(quán)債務(wù)的法律關(guān) 系，因此工程公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將直接影響受讓方受讓工程公司后的正常運(yùn)行。5工程公司重大合同風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)工程通常會(huì)涉及重大的合同， 例如和商業(yè)地產(chǎn)工程承包人的建筑工程合同、重大資產(chǎn)采購合同等等，這些重大合同是否能夠適當(dāng)履行，作為受讓方來說必須全面的了解分析其 中的法律風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎可能會(huì)給公司帶來重大的訴訟或仲裁，將直接影響工程公司運(yùn)營。6工程公司或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或有債務(wù)問題是公司并購中必須注意的問題， 作為工程公司的受讓人來說無法徹底了解項(xiàng) 目公司對(duì)外擔(dān)保以及工程公司轉(zhuǎn)讓方的不實(shí)陳述， 一旦或有債務(wù)發(fā)生，將有可能給工程公司帶 來不可估量的損失，因此如何解決工程公司并購中的或有債務(wù)問題，是工程受讓方不得不慎重問題。7重大訴訟仲裁風(fēng)險(xiǎn)作為工程公司的受讓方來說，了解工程公司的是否涉及重大訴訟和仲裁， 是工程公司并購 中必要程序，同時(shí)要正確的評(píng)估工程公司涉訴將會(huì)給工程公司帶來的不利后果。8工程公司并購中的其他法律風(fēng)險(xiǎn)除了以上必須要關(guān)注的法律風(fēng)險(xiǎn)外，作為工程公司受讓方還必須關(guān)注工程公司并購中是否 存在國有股權(quán)、是否存在行政處分工商、稅務(wù)