1、工程部工作手冊 目 錄第一部分 崗位職責 工程主管崗位職責 4 維修領班崗位職責. 5 綜合技工崗位職責. . 6 智能化弱電維修工崗位職責. 8第二部分 工作制度 值班、交接班管理制度. 9 供電管理制度. . 11 氣壓罐房管理制度. 12 配電房管理制度. . 13 臨時動火管理制度. 14 臨時用電管理制度. 15 水泵房管理制度. . 17 安全作業管理制度. 18 設備、設施事故處理制度. 20 給排水管理制度. . 22第三部分 工程維修作業操作規程電梯故障或停電困人救援方法. . . . . . . . . 24供配電設備、設施運行管理作業規程. 25供配電設備、設施操作作業規

2、程. 26給排水設備、設施操作作業規程. 27給排水設備、設施運行管理規程. 30弱電設備、設施維修保養作業規程. 32弱電設備、設施操作作業規程. 37弱電設備、設施運行管理作業規程. 38應急事件操作作業規程. . 40公共設施設備維修保養作業規程. 45特約維修操作作業規程. . 49工程主管崗位職責1、對物業服務中心經理直接負責，確保整個園區的設備設施運行正常。2、對工程部所有人員和設備全權管理和調配，制定下屬各崗位規范及操作流程，督促檢查下屬嚴格執行崗位責任制及設備檢修保養制度。3、負責設備設施的安裝驗收、安全運行管理工作。4、負責協調好與供電、給排水、消防及有關施工單位的公共關系。

3、在 各 種 設 備 維 修 對 外 業 務 聯 系 中 盡 力 維 護 物 業 管 理 處 的 利 益 。5、根據客服部門發來的工程維修單，及時安排人員提供上門維修服務，保證維修工作按時進行。6、協助物業服務中心經理處理屬于設備設施引起的業主投訴事件及突發性的事故，及時安排人員處理。7、完成領導交辦的其他工作。 維修領班崗位職責1、領班在物業服務中心工程主管的直接領導下，組織本班維修人員開展專業維修工作。2、負責處理業戶維修申請，及時安排維修人員為業戶提供服務，核定收費項目和標準，現場驗證維修工作。3、組織房屋和公共設施維修保養計劃，改建、擴建計劃項目的施工，現場監督質量，辦理竣工驗收和工作量

4、的核實。4、組織消防設施、防盜設施和機電設備的定期檢查、保養工作，把好維修質量關。5、熟悉轄區內各類房屋的結構、安全要求；熟悉公用設施、設備的種類、分布、安全要求，掌握地上、地下各類管線的分布、走向、位置和使用狀況，開展定期檢修工作；延長房屋及設備設施的使用壽命。6、編制本班保養工作計劃，及時提出設備設施的更新和質量管理建議。7、經常巡視轄區，走訪、回訪業主、住用人。8、了解本班人員思想動態，做好思想教育工作。9、了解本班組配置工具的使用、保管情況。10、經常檢查所屬員工工作記錄情況。11、完成領導交辦的其他工作。 綜合維修技工崗位職責1、負責園區內所有電器及供電線路的例行保養工作；所有管道日

5、常維修，熟悉管道閥門用途，走向和各種參數，保證管道暢通和設施完好。2、熟悉園區供電系統線路圖和控制方法，機電設備的性能和使用狀況，保證低壓配電設備的正常運行；保證園區公共用水設備的正常進行。3、嚴格執行操作規程，遵守用電運行維修保養制度。小修不過時，大修不拖延，特殊維修及時報上審批，會判斷和處理發生的故障和事故。4、各類電氣設備，應定期進行檢查，在檢修時必須切斷電源，掛上警告牌，并設人監護。合閘前應仔細普查一遍，確認無問題后方可合閘。5、盡量不帶電作業，特別是在危險場所（如工作地狹窄或工作地周圍有對地電壓在250V以上的裸露導體等）禁止帶電作業，如必須帶電工作，應采取必要的安全措施。6、積極主

6、動為住戶服務，接到施工單，應立即趕往處理，并在最短時間內完成，工作完畢清理場地，完工后在維修單上填寫修理內容及所用材料，請住戶在維修單上簽字。如一時不能修復應向住戶說明情況。7、每天要巡查設備、儀表運行情況，檢查公共區域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運行記錄，發現問題及時處理，保證機電設備的完好率和運行率。8、嚴格執行園區水泵維護、保養規程。做好維修記錄，每月匯總后由領班上報給工程主管，送物業服務中心統一建檔。9、每天要清掃值班房、機電房一次，保持環境整潔。10、發生停電、斷電、火警等情況時，迅速查明原因，采取應急措施，及時報告上級并通知有關部門。11、完成領導交辦的其他工作。智能化弱電維

7、修工職責1、智能化弱電維修工是在維修領班的直接領導下，對園區智能化弱電設備設施的運行管理及維修保養的實施。2、熟悉園區內智能系統、弱電系統的設備設施線路及控制位置，設備的性能及使用狀況，不斷提高操作保養及設備維修技能。3、嚴格按照機電設備保養操作規程，對攝像監視系統、線路的維護，做到小修不過時，大修用不拖延。4、每天對設備設施巡視檢查，發現控制失靈、虛焊松脫、短路等現象，并迅速查明原因，立即采取措施。5、按規定定期對設備進行維修保養，保證其運轉正常。6、設備設施出現嚴重故障，應及時向維修領班報告，并配合支援人員及時搶修，迅速恢復正常。7、及時了解現場信息反饋，并指導當值人員正確使用信息。8、無

8、論是每日巡視，還是維修養護都要及時登記完整記錄，及時歸檔。9、宣傳教育住戶愛護智能化設備及弱電設施，一旦發現違規現象，要及時制止，以防造成不良后果。10、完成領導交辦的其他工作。 值班、交接班管理制度1、目的規范值班、交接班管理，確保值班、交接班工作質量。2.、適用范圍適用于本公司管轄區內的設備、設施運行、維修值班、交接班管理。3、內容3.1值班人員必須堅守崗位，不得擅自無故離崗（運行值班時，若因工作需要臨時離崗的，必須有符合條件的人員替崗，并交代離崗的時間及去向）；不得擅自串崗（若確需調班時，須報物業服務中心經理同意）；值班工作時不得會客。3.2運行值班3.2.1根據崗位責任制的要求，值班人

9、員應密切注視所管設備運行狀態，按時巡查，并作好記錄，若出現設備故障應及時處理，若當值人員不能處理，及時報告領班。3.2.2物業服務中心值班人員接到報修通知時，要及時安排當值人員進行維修。3.2.3夜間值班時，重要設備、設施每班巡視檢查1至2次，發現情況及時解決。3.2.4夜間值班的作息時間為18：30至次日8：00，22：00后允許就寢（適用維修值班人員和高壓配電室值班人員）。3.3維修值班3.3.1維修值班實行24小時全天制，報修電話見各物業服務中心通知。3.3.2若發現設備故障情況均應及時排除，如未能得到及時排除的故障應向維修領班及時匯報，以便組織人員搶修。3.3.3 遇突發性事故應及時向

10、物業服務中心經理匯報，即時組織搶修，有關人員在接到通知后，應以最快的速度趕到現場參于搶修，使損失減至最小。3.3.4夜間值班人員接到業主、住用人要求服務時，值班人員必須隨叫隨到，工作負責。若確因條件限制不能完成時，須向業主、住用人說明情況，取得諒解后交于次日處理；確需及時解決的，應立即匯報物業服務中心經理實施解決。3.4交接班管理制度3.4.1交班人員必須提前20分鐘做好交班準備，檢查并確保設備運行正常，搞好值班室和設備衛生工作，接班人員必須提前15分鐘到達值班崗位。3.4.2接班人員首先認真仔細地檢查各類設備的運行情況，發現異常情況應立即采取有效措施，并通知交班人處理，接班人員協助，確認無異

11、常情況后，再進行交接班。3.4.3交班人員應主動、簡要地向接班人員介紹設備運行狀況和方式，重點講明注意事項，接班人員應認真聆聽，如有疑問可向交班人員提問，直至雙方清楚為止。3.4.4接班人員查看上班的運行記錄，檢查圖紙、安全用具等物品是否齊全完好，交接雙方確認無誤后在交接班記錄上簽名認可。3.4.5交接完畢后所發生的問題由接班人員負責。3.4.6有下列情況之一的不能交接班a)上一班運行情況未交代清楚、記錄不規范、工作場地不清潔。b)接班人員未到崗。C)接班人員醉酒或其它情況而未找到接班人。d)在倒閘或事故處理過程中。供電管理制度1、目的為規范供電管理工作，確保供配電設備、設施處于完好狀態。2、

12、適用范圍適用于管轄區內的供配電管理。3、內容3.1電工必須熟悉園區內供配電設備、設施的工作原理，裝置位置及運行狀況。3.2做好巡視檢查工作，確保供電的正常。3.3做好正常情況下和非正常情況下的停送電管理。3.3.1正常情況下的停電是有計劃的停電。a)停電前維修領班應填寫停電申請表報物業服務中心經理，經批準后，由物業服務中心提前二天以有效方式告知業主、住用人停電起止時間。b)停電前要將電梯降至基站，消防中心控制柜切入備用電源。c)電網恢復供電時，按“輕、重、緩、急”的送電原則進行操作。3.3.2非正常情況下的停電是非人為因素導致的突發性停電。a)供電部門導致的突發性停電發生時，高壓配電房值班電工

13、要立即與供電部門取得聯系，詢問停電的起因和恢復供電時間，同時，將信息及時反饋物業服務中心，由物業服務中心向業主、住用人做好說明告示工作。b)發現電氣設備冒煙、短路、觸電等異常情況或發生火警等重大事故時，高壓值班電工有權立即進行全部或部分負荷停電操作，并將信息反饋給物業服務中心，以便物業服務中心向業主、住用人做好告示工作。c)遇設備故障而引起開關跳閘，若故障點較為明顯的，可先將電器撤出，再查明原因，如未能查明原因，則可根據自我判斷進行一次試合，如果仍然跳閘，嚴禁再次強送電，待徹底查明原因，排除故障點后，方可合閘恢復電網供電。3.4業主、住用人應做好安全用電，發現供配電異常情況時應及時與物業服務中

14、心聯系，嚴禁擅自處理，嚴禁超供電能用電。3.5業主、住用人因施工需要臨時用電時，應按臨時用電管理制度執行，并填寫臨時用電申請表報物業服務中心審批。氣壓罐房管理制度1、目的氣壓罐房是消防設施的重要組成部分，直接關系到業主、住用人的生命和財產安全。規范氣壓罐房的管理，確保其正常運行。2、適用范圍適用于本公司管轄區內的氣壓罐房的管理。3、內容3.1消防管理員、保安員根據消防運行管理作業規程進行氣壓罐房的巡視工作，檢查水泵、管道接頭和閥門有無漏水，以及壓力是否在設定范圍內。3.2檢查水泵控制柜的開關位置（自動）指示燈是否正常，電接點、壓力控制表指示壓力是否在正常范圍（0.10.18Mpa）內。3.3根

15、據消防維修保養作業規程做好定期保養工作。3.4加強消防意識，確保消防器材及應急照明完好。3.5氣壓罐房內嚴禁吸煙，嚴禁存放易燃、易爆或危險物品。3.6氣壓罐房內門、窗應完好上鎖，非值班人員不得入內，若工作需要進入的，必須填寫機房出入登記表。3.7消防管理員必須保持氣壓罐房的整潔，確保良好的工作環境。 配電房管理制度1、目的為規范配電房管理工作，確保安全、正常供電。2、適用范圍適用于本園區管轄范圍內的配電房管理。3、內容3.1高、低壓電工必須持證上崗，負責配電房的管理。3.2配電房（高配）實行24小時運行值班。3.3高、低壓電工必須熟悉配電設備一次接線，繼電保護配備和運行狀態，嚴格執行電工安全操

16、作規程。3.4供配電的倒閘操作必須按有效指令執行。3.5根據供配電運行管理作業規程做好配電房的巡視工作，發現問題及時排除，并做好記錄工作。3.6根據供配電維修保養作業規程對供配電設備、設施進行定期維修保養工作。3.7加強消防意識，確保配電房消防器材及應急照明的完好。3.8配電房內嚴禁吸煙，嚴禁存放易燃、易爆或危險物品。3.9配電房內門、窗應完好上鎖，非值班人員不得入內，若因工作需要進入的，必須填寫機房出入登記表。3.10高、低壓電工必須保持配電房的整潔，確保良好的工作環境。 臨時動火管理制度1、目的為規范臨時動火管理工作，確保防火安全。2、適用范圍適用于本園區管轄范圍內的臨時動火管理。3、內容

17、3.1在本園區管轄范圍內的建筑物和設備附近進行動火施工均屬臨時動火作業，為了保證房屋及設備的安全，任何單位、部門在進行動火作業時，必須嚴格遵守下列臨時動火作業規定。a)因安裝、維修裝修等工程需要進行燒焊、切割、設爐生火等動火作業，必須執行先申報后動火制度，經所屬物業服務中心批準后，方可施工，在必要時還需有人監護，未經批準，不得擅自動火作業。b)施工部門書面提出臨時動火申請，根據動火等級，分別由物業服務中心、公安消防部門審批。c)經批準的臨時動火作業，要嚴格遵守安全操作規定。d)焊割作業人員必須持有效證件作業，禁止無證上崗。e)施工前必須做好防火措施。f)動火作業完成后，施工人員應向物業服務中心

18、報告，撤銷本次臨時動火許可證。 臨時用電管理制度1、目的為規范臨時用電管理工作，確保人身及消防安全。2、適用范圍適用于本公司管轄區內的臨時用電管理。3、內容3.1在臨時線路中嚴禁把導線打結，用鐵絲捆扎懸掛，或隨便在地上拖來拖去和不用扦頭直接用線頭扦入扦座等違章裝置。3.2臨時用電裝置的容量較小時（暫定20A）單相220V三相380V允許三蕊和四蕊堅韌的橡皮或塑料護套線。但長度不宜超過100M，離地高不應低于2.5M敷設必須牢固可靠。3.3導線截面的選擇應符合實際負荷需要，對保護線路的熔斷器熔體應符合規范，不得任意用其它不合格金屬絲代用。3.4電氣設備應按電氣裝置規程進行安裝，不準亂裝亂用，各種

19、零部件及導線應選用完整無損的合格品。3.5架設線路時應先接用電端，再接電源一端。拆除線路時，順序相反。3.6臨時用電裝置的電源端必須裝設漏電保護、過載保護、短路保護。在操作處應裝操作開關。裝在室外開關，熔斷器等應用防雨開關箱。3.7對升降機用電，其操作開關必須裝設在操作人員能看見電動機的運轉及卷揚機升降的地方。對手持式電動機械等必須可靠接地。3.8臨時線路中的接地線與中性線應有明顯的標志。照明等單相電氣裝置嚴禁一線一地的違章作業。3.9臨時用電一般不超過三個月，每月一次檢查，內容包括各種用電設備的保護接地線的連接是否可靠，絕緣電阻是否符合要求，保護電器是否良好，使用時有否違章現象。3.10施工

20、臨時用電，必須做到領導批準，專人負責，裝置合格，嚴禁亂拉，定期檢查，過期拆，如需繼續使用必須重新辦理手續。 水泵房管理制度1.目的水泵房是提供生活用水、消防用水的關鍵部位，直接關系到業主、住用人生活和生命財產安全，因此應加強水泵房管理，以確保正常供水。2.適用范圍適用于本園區管轄范圍內的水泵房的管理。3.內容3.1維修工根據給排水運行管理作業規程做好巡視工作，檢查水泵、閥門、管道有無漏水現象。3.2檢查水泵控制柜上各儀表，轉換開關、指示燈的工作情況。3.3檢查各儲水壓力表是否正常。進水：0.2Mpa；出水：多層0.24-0.28 Mpa； 小高層0.3-0.37 Mpa3.4水池（箱）的溢水管

21、應用不銹鋼網包扎，以防止小動物進入。3.5備用生活泵每月試運行一次，消防泵、噴淋泵每月盤車一次，每季試車一次，確保消防泵、噴淋泵處于完好狀態。3.6根據給排水維修保養作業規程，對水泵、控制柜進行定期維修保養。3.7加強消防意識，確保水泵房消防器材及應急照明的完好。3.8水泵房內嚴禁吸煙，嚴禁存放易燃、易爆或危險物品。3.9水泵房內門、窗應完好上鎖，非值班人員不得入內，若因工作需要進入的，必須填寫機房出入登記表。3.10維修工必須保持水泵房的整潔，確保良好的工作環境。 安全作業管理制度1.目的確保人身安全和設備正常。2.適用范圍適用于本園區管轄范圍內的各項安全作業。3.項目內容3.1電氣類3.1

22、.1電氣維修人員應嚴格按照國家電氣安裝工作規程作業。高壓配電作業時必須嚴格按照電業安全操作規程執行。裝設臨時線路時，應按臨時用電制度執行，并填寫臨時用電申請表在管轄范圍內的建筑物和設備附近進行動火施工時，應按臨時動火制度執行。并填寫臨時動火許可證，交物業服務中心審批。3.1.2在進行電氣維修時，維修人員應穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具，非特殊況，嚴禁帶電作業。若因特殊需要必須帶電作業時，應裝設隔離檔板或采取確實有效的預防措施，并有專人監護，而且至少二人進行。3.1.3維修和保養電氣設備時，應按要求做好保證安全的組織和技術措施，值班員、維修員必須熟記和嚴格執行。維修領班應在分配工作的

23、同時向維修人員說明工作中的注意事項，并在工作中檢查、監督執行情況。3.1.4若發現有人觸電，應設法迅速使觸電者脫離電源，如情況嚴重應先現場搶救，后再送往醫院。3.1.5維修或保養后的電氣設備或線路，在經檢查無誤，拆除所有安全措施，全體維修人員撤出現場后，方可送電。3.1.6在一經合閘即可送電到工作地點的開關和刀閘的操作把手上，應懸掛“禁止合閘，有人工作”的標識牌。3.2管道及其它機械類3.2.1對一切運行的工作電器、機械設備，在維修保養時，必須切斷電源，并懸掛“禁止合閘，有人工作”標識牌。3.2.2對發熱設備或零部件維修時，應戴手套。3.2.3嚴禁在轉動部件作業時戴手套。3.2.4拆卸零部件時

24、，不可盲目用力過猛，以免活脫。遇設備設施有壓力（氣壓或液壓）時，維修人員應避開壓力排口正面，放盡設備設施內壓力后，方可工作，以保人身安全。3.2.5如需明火作業，應先辦理動火審批手續，落實防火措施后，方可工作。3.2.6易燃、易爆物品不得帶入各類機房和配電房，如因工作需要，經領導同意后，有專人負責并落實防范措施。3.2.7使用砂輪時，操作者必須站在砂輪側面，并切忌將工件位于水平中線以上，并控制進刀量。3.3登高作業3.3.1在登高作業前，必須仔細檢查登高工具，保險帶是否牢固、可靠。3.3.2登高作業時需傳遞物品，應使用傳遞繩索，物品必須綁扎牢固。3.3.3如有必要，地面人員應對登高作業人員時進

25、行監護，登高作業人員必須聽從地面人員指揮。3.3.4切忌帶電登高作業。3.4消防類3.4.1各類場所必須按規定配備相應的滅火器，并保證完好。3.4.2當發生火災時，應立即切斷火災現場供電。3.5安全用具及勞動保護用品的使用3.5.1在高壓設備操作時，必須按規定使用輔助的安全用具。3.5.2在低壓設備操作時，必須按規定使用輔助的安全用具3.5.3各工種在作業時，應使用相應的勞動保護用品。 設備、設施事故處理規定1.目的為規范設備、設施事故分析處理，避免設備、設施事故的發生。2.適用范圍適用于本園區管轄范圍內的所有設備、設施事故分析處理。3.內容3.1設備、設施事故：凡設備、設施因非正常的損壞，導

26、致無法使用或效能降低，均稱為事故。3.1.1設備、設施事故的分類a)一般事故：因設備、設施損壞而不能使用造成間斷8小時以上或修理費在500元-1000元以內；園區內一層以上（包括一層）供電斷60分鐘。b)重大事故：因設備、設施損壞而不能在5晝夜修復或修理費用在1000元以上；園區內二層以上斷電120分鐘。3.1.2設備、設施事故的處理：設備發生事故，應立即切斷電源。（除不及時搶救會擴大事故損失外）應保持現場，立即報告領班和物業服務中心經理，一般事故由物業服務中心經理召集有關人員進行調查分析，重大事故由物管部負責進行調查分析。3.1.3事故發生后，應積極組織搶修，分析原因，從中吸取教訓，采取措施

27、，防止類似事故發生，特別對重大事故，一定要做到“三不放過”：a)事故原因分析不清楚，不放過；b)事故責任者與群眾未受教育不放過；c)沒有防范措施不放過。3.1.4事故責任的處理規定：由于不可控制原因引起設備損壞，任何部門或個人不承擔責任。但由于設備、設施責任人或操作者的工作疏忽而引起的設備、設施事故，按員工崗位績效考核規定執行，并按設備、設施修復所需材料費的20%作為賠償。3.1.5由事故報告人在事故發生后二日內填寫 事故報告單，一般事故由物業服務中心調查發生原因，報總公司核實審批后由物業服務中心歸檔，重大事故由物業服務中心和相關責任部門共同調查核實后報總經理審批，由公司職能部門歸檔。 給排水

28、管理制度1.目的為規范給排水管理工作，確保給排水設備、設施處于完好狀態。2.適用范圍適用于本園區管轄范圍內的給排水管理。3.內容3.1給排水工必須熟悉管轄區內供水系統的水管、水池、水泵、開關、閥門及分閥門的位置。3.2定期巡視檢查給排水泵以及自動裝置是否正常；供排水系統有無漏水或堵塞現象，水池、水箱有無破裂、滲漏的發生。3.3定期做好清潔水池、水箱的工作，以保證清潔衛生。3.4檢查消防輸水設備，若發現損壞，及時修復，嚴禁消防器材挪作他用。3.5經常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上和渠道底的垃圾，以防下雨時渠水受阻而出現水浸現象。3.6園區內的水表故障時，應告知相關用戶，并立即檢修。3.

29、7若業主、住用人戶內的水喉、水管出現滿溢等異常情況，應報物業服務中心，在無法通知業主、住用人時，應立即關閉閥門以阻止水流擴大，隨后設法通知業主、住用人，以便盡快修理。3.8加強供水系統的管理，確保業主、住用人用水的連續性。3.8.1正常性停水，即指有計劃的停水。a)維修領班填寫停_申請表報物業服務中心經理，經批準后，由物業服務中心在設定停水時間的前兩天通知業主、住用人，以便做好貯水準備。b)停水期間，物業服務中心做好業主、住用人的解釋說明工作。3.8.2異常情況下停水，是指非人為因素而導致的停水。a)供水部門導致的突發性停水時，物業服務中心應及時與供水部門聯系，詢問停水原因以及恢復供水時間，及

30、時向業主、住用人做好告知工作。b)若因水管爆裂等突發故障而導致停水的，維修領班不僅要組織有關人員及時搶修，而且要將情況匯報物業服務中心，以便物業服務中心向業主、住用人做好說明告知工作。 電梯故障或停電困人救援方法電梯出現故障或停電困人，需要把困在轎廂內的人員救出，可由本單位經過專門訓練的、持有電梯維修證的維修人員按下述方法實施救出。1、切斷電梯主要電源，防止電梯意外的啟動，但必須保留轎廂照明。2、設法弄清電梯轎廂的位置。3、當電梯停在距某平層位置約±500mm范圍的位置時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協助乘客安全撤離轎廂。4、當電梯停

31、在非上述的位置時，則必須用機械的方法移動轎廂后救人。步驟如下：（1）轎門應該保持關閉，如轎門已拉開，則要乘客把轎門手動關上。通知被困乘客轎廂將會移動以救出他們，要求他們靜待轎內，不要亂動（此步工作如電梯有對講電話時可充分利用之）。（2）拆去曳引電動機軸尾罩蓋，將盤車上手輪裝上。（3）兩人把持盤車手輪，防止電梯在釋放制動器時意外或過快地移動，然后另一人用機械的方法一松一緊地釋放制動器（見附圖），注意僅當要轎廂移動時，才可松開制動器，否則應馬上撤消釋放制動器的動作。（4）按正確方向使轎廂繼續地緩慢地移動到平層的±500mm位置上。注：當轎廂未超出頂層或底層的平層位置時，可向較省力的方向移

32、動轎廂。而當電梯超出頂層（或底層）平層時，則應向頂層（或底層）方向移動轎廂，必要時利用盤車手輪移動轎廂。（5）使制動器恢復正常，然后在對應層站的廳門外用廳門鑰匙打開廳門，拉開轎門，并協助乘客安全撤出轎廂。供配電設備、設施運行管理作業規程1.目的為規范供配電設備、設施運行管理工作,確保供配電設備、設施處于良好運行狀態。2.適用范圍適用于本園區管轄范圍內的供配電設備、設施的運行管理。3.職責3.1工程主管、維修領班負責監控供配電設備、設施的運行情況。3.2維修工負責供配電設備、設施的運行巡視管理工作。4.巡視周期4.1電工負責低壓配電房日巡視和層間配電房的周巡視，并認真填寫在低壓配電房日巡視記錄表

33、和層間配電房周巡視記錄表上。4.2維修工如遇下列情況，如：雷雨、臺風、大霧等必須增加巡視次數，對巡視中發現的問題，及時排除，如不能解決的，應向領班報告，低壓配房值班電工，應認真填寫配電房、水泵房日巡視記錄。5.巡視內容5.1檢查有無異常響聲或氣味。5.2檢查各種儀表、指示燈是否正常。供配電設備、設施操作作業規程一、工作職責1、維修工負責低壓配電設備設施的操作二、低壓操作程序：低壓操作根據上級指令合上或斷開相關的開關。1、斷開開關，應有明顯的開路點；2、驗電，確認無電；3、掛上“有人工作，禁止合閘”標志牌于停電開關處，盡量雙手作業。 給排水設備、設施操作作業規程一、供水泵1、確認供水泵進、出水閥

34、是否處于開啟狀態，必要時排盡水泵體內的空氣。2、手盤水泵軸轉3圈，應靈活無阻滯。3、合上供水泵控制柜內電源隔離開關。4、合上供水泵分供電空氣開關。5、檢查電壓表，信號燈指示情況。6、將水泵功能選擇開關置于“手動”位置。7、按水泵啟動按鈕，啟動后，注意起動電流，若起動電流過大，且起動時間超過10秒，則應立即停止，查找原因，排除故障后放能再啟動。8、啟動成功后，讓其運轉5分鐘，觀察水泵運行電流，壓力是否正常，有無異聲和異味及漏水情況。9、確認一切正常后，按水泵“停止”按鈕，水泵停止運行，同時觀察止回閥狀況。10、將水泵功能選擇開關置于“自動”位置，水泵應處于自動啟用或待用狀態來判水位控制器是否正常

35、。二、排污泵1、確認排污泵出水閥處于開啟狀態。2、水位必須高于泵體或控制啟動時間，以確保泵不受損。3、合上控制箱內空氣開關。4、按下啟動按鈕，啟動指示燈啟亮，若發現異常，應及時查找原因，排除故障后才能啟動。5、啟動后，觀察排污泵有無異常現象。6、確認正常后，按停止按鈕，觀察止回閥關閉情況。7、將排污泵功能選擇開關置于“自動”位置，排污泵處于待用狀態或啟用狀態來判斷水位控制器是否正常。三、消防、噴淋泵1、確認主、備泵進、出水閥處于開啟狀態。2、合上控制電源隔離閘刀和主供電源開關。3、按下啟動按鈕，同時觀察電流、若起動電流過大，且起動時間超過10秒，則應立即停止，查找原因，待排除故障后方能啟動。4

36、、確認正常后，按停止按鈕，將選擇開關置“自動”位置。5、在啟動消防、噴淋泵時注意控制運行時間。四、補壓泵1、確認進、出水閥門處于開啟狀態。2、確認電接點壓力表內的上下限在設定壓力限定值內。3、合上控制柜內的空氣開關。4、將選擇開關置于“手動”位，按下啟動按鈕，啟動指示燈亮，觀察泵運動情況，若發現異常情況，則立即停止，待排除故障后再啟動。5、確認泵運行正常后，按“停止”按鈕后，將選擇開關置“自動”位置。五、雨、污水（管）的疏通。1、選擇適當的作業時間，提前通知業主在作業時間內暫停向雨、污水管排放。2、在雨、污水管總管彎頭前檢查口用壓力槍沖刷管道內壁，注意沖刷壓力，避免因壓力大而損壞管道，同時察看

37、出口窨井的出水狀況。3、在進行雨、污水管的疏通作業時，應設置標識牌，落實安全措施。六、雨、污水（池）井的清理1、用鐵鉤打開檢查井蓋。2、用長竹片捅搗井內的粘附物。3、用鐵鏟或硬掃把將粘在池（井）內壁的雜物清理干凈。4、放回檢查井蓋，把垃圾用桶或袋（需瀝干）裝后運至垃圾中轉站。5、用水沖洗地面。6、在進行雨、污水池（井）的清理作業時，應設置標識牌并落實安全措施。 給排水設備、設施運行管理作業規程一、工作職責1、維修領班負責檢查、監控運行管理工作。2、維修工負責給排水設備、設施的運行巡視管理工作。3、維修人員負責泵房的巡視工作。二、巡視周期1、維修工應每天巡視轄區內水泵房，并填寫在水泵房日巡視記錄

38、表，每周巡視一次轄區內給排水管網、閘閥及雨、污水井（池）。2、維修人員應在巡視工作的同時，填寫配電房巡視記錄表。三、巡視內容1、水泵房內有無異常響聲、振動。2、電機、控制柜有無異常氣味。3、電機溫升是否正常(變頻器散熱是否暢通，實際壓力是否在設定壓力范圍內)。4、電壓表、電流表、壓力表指示值是否處于正常位置，控制柜上信號燈顯示是否正確。5、水池、水箱水位是否正常。6、閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線狀，標識是否齊全清晰。7、止回閥、水位控制器是否運作可靠。8、臨時接駁用水情況。9、給排水管道、雨、污水（池）井、化糞池是否有滲漏、堵塞現象。四、異常情況的處理：維修工在巡視過程中發現給排

39、水設備、設施有異常情況時，應及時采取措施加以處理，并填寫房屋、設備、設施維修單，處理不了的問題應及時向物業服務中心匯報，請求協助解決。 弱電設備、設施維修保養作業規程1.目的為規范弱電設備、設施（監控、紅外線周邊報警、樓宇對講、樓宇設備（BA）自動控制）的維修保養工作，確保弱電設備、設施性能處于良好的工作狀態。2.適用范圍適用于本園區管轄區范圍內的弱電設備、設施的維修保養。3.職責3.1維修領班依據弱電設備設施維修保養計劃，負責組織并落實該計劃執行。3.2智能化弱電工負責對弱電設備設施實施維修保養。4.保養周期41監控設備設施每月維修保養一次（錄像機磁鼓頭、監視器屏幕每季清潔一次）。4.2紅外

40、線周邊報警每月維修保養一次。4.3樓宇對講、樓宇設備自動控制（BA）每年維修保養二次。5.弱電設備維修保養注意事項5.1智能化弱電工應熟悉弱電設備、設施功能作用，接線方案。5.2維修保養時，應做好對強電、弱電電線的區分、隔離、絕緣、標識工作，如需帶電作業（電壓高于36V時）應做好相應的安全、絕緣措施。5.3注意安全操作，帶電維修測量時，切忌與相鄰焊點相碰及線路板與金屬物相碰。5.4正確判斷故障部位，切忌亂拆亂調。6.維修方法6.1觀察法、觸摸法、替代法、靜態測量法、信號跟蹤法。7.弱電設備設施的維修7.1監控系統維修7.1.1監視器圖像模糊a)將圖像切換至另一臺監視器，調節監視器上相關電位器或

41、利用菜單調節畫面，如仍不正常，執行下面操作。b)檢查攝像機至監視器間的視頻連線是否松動，如松動重新整修連接。c)調整攝像焦距，使其呈最佳狀態。d)清理鏡片及防塵罩上的灰塵。e)檢查攝像機是否故障，鏡頭是否損壞，可采用替代法來判斷攝像機是否正常。f)通過第一個方法若監視器圖像正常，則應排除是監視器故障，以此類推查找原因。7.1.2監視器無圖像a)檢查攝像機是否通電b)檢查矩陣切換器或畫面分隔器是否將該圖像切至監視器，如換臺后仍無圖像，應檢查攝像機，矩陣切換器、畫面分隔器及監視器之間的視頻連線是否松動，否則重新整修連接。c)試切換另一攝像畫面至監視器，如有圖像，檢查原攝像畫面是否被刪除，若恢復所刪

42、除畫面后，如仍無圖像，應檢查攝像機、監視器及矩陣切換器、畫面分隔器，并逐一排除故障。7.1.3云臺不能操作a)檢查矩陣切換器是否將云臺切換至當前畫面。b)檢查云臺，解碼器是否通電，若有電，檢查云臺、解碼器、矩陣切換器是否故障，并逐一排除。7.1.4錄像回放無圖像a)檢查畫面分隔器“TAPE”鈕是否按下。b)檢查錄像機磁鼓頭是否磨損，錄像帶是否失效，若是應更換。7.2紅外線周邊報警系統7.2.1防區長時間報警a)紅外線發射器與接收器之間有障礙物，排除障礙。7.2.2操作鍵盤防區報警指示燈長亮，但無報警聲a)紅外發射器與接收器位置未對準，應將其位置對準。7.2.3防區不報警a)檢查紅外線發射器與接

43、收器信號線，電源接線是否松脫，如是應重新接線。b)檢查紅外線接收器的繼電器是否故障，若是更換同規格繼電器。c)檢查操作鍵盤是否將該防區隔離，若是應重新釋放布防。d)如上述卻都不是，應逐一檢查主機及鍵盤，以排除故障。7.3樓宇對講（非可視）的維修7.3.1室內聽不到鈴聲。a)檢查主機按鈕開關及室內分機待機轉換開關接觸是否良好，否則應整修或更換。b)檢查振鈴及放大電路是否故障，若是排除。7.3.2不能對講。a)檢查通話線，室內分機放大電路、揚聲器是否正常，否則應檢修或更換。7.3.3分機不能啟開樓下大門。a)檢查鎖舌部件是否靈活，開鎖電磁線圈接線是否良好，線圈是否燒焦，若是應檢修或更換同規格電磁線

44、圈。b)檢查分機開鎖按鈕是否正常，開鎖繼電器是否動作可靠，開鎖電路有無元件損壞，若有問題逐一檢查并排除故障。7.3.4主機無電源。a)檢查整流二極管、電源調整管或三端穩壓器有無損壞。電源變壓器是否燒焦，若是應更換同規格元件。7.4樓宇對講（可視）維修7.4.1無圖像，但開鎖正常。a)調節亮度電位器，觀察屏幕有無光柵，如有光柵應檢查室內機與門口機的視頻線是否連接良好，否則應接好。b)調節亮度電位器屏幕無光柵，應檢查室內機的電源及行掃描電路等，逐級檢查排除故障。7.4.2通話無聲音。a)檢查聽筒與室內機的接線是否良好，否則重新接好。b)調節音量電位器，如揚聲器里有交流聲，重點檢查門機上的麥克風，若

45、麥克風損壞應更換。7.4.3不能開啟樓下大門，按本規程6.3.3條款進行。7.5樓宇設備（BA）自動控制系統維修。7.5.1檢查被控設備取樣點至控制器的連接線是否松動。7.5.2總站及各子站內電源是否正常。8.弱電設備設施的保養內容8.1監控的保養8.1.1每月對監控設備設施進行以下項目的維護保養。a)檢查清潔各攝像機防塵罩，擦洗凈鏡頭。b)檢查攝像設備、立桿、支架、護套的固定及銹蝕情況，必要時加固及調換、油漆。c)檢查監控各控制設備至監視器連線是否接觸良好。d)對于室外攝像設備，檢查其防風、防雨、防塵罩的密封是否良好。8.2每季度對監控設備設施進行以下項目的維修保養。8.2.1清潔錄像機磁鼓

46、頭及監視器屏幕。8.3紅外線周邊報警的保養8.3.1每月對紅外線周邊報警設備設施進行以下項目的維護保養。8.3.2檢查主機與各對射探頭的連線接觸是否良好，并除塵清潔。8.3.3清潔各紅外線對射器外罩。8.3.4檢查紅外線對射器支桿的固定及銹蝕情況，必要時加固、油漆。 弱電設備、設施操作作業規程一、工作職責1、工程部門負責指導監控消防監控員對弱電設備的操作。2、消防監控員負責對消防監控中心的弱電設備的操作。二、操作程序1、合上控制臺上的電源總開關，攝像機電源總開關，監視器電源總開關。2、合上控制臺上的各設備（矩陣切換器、畫面分隔器，錄像機）的電源開關。3、開啟各監視器電源開關。4、若監視器畫面隨

47、外界光線變化時，適當調節監視器上的亮度和對比度電位器。5、若需要跟蹤目標時，可以在監視器上進行跟蹤，也可以利用矩陣切換器將攝像圖像切至各監視器上實現目標放大識別跟蹤。6、畫面選擇的操作：按畫面分隔器上相對應于攝像機編號序號鈕，使該攝像畫面放大監視（單畫面），也可按分隔鈕將畫面分隔成2、4、9、16畫面進行監視。7、消防監控中心、監控員對操作中發現有異常情況應及時記錄、報修。 弱電設備、設施運行管理作業規程一、工作職責1、智能化弱電工負責具體的弱電設備、設施的運行巡視管理工作。2、監控員負責監控中心弱電設備的運行監控。二、監控員24小時對監控中心弱電設備進行監控。三、運行監控內容1、密切注意監控

48、設備的運行情況a)各監視器的可調電位器旋鈕位置是否適合；b)監視器的攝像畫面是否在園區的重要位置，如不是應調整至重要位置；c)錄像機是否處于正常錄像，包括錄像時間是否正確；d)當丟失畫面時，檢查畫面分隔器，矩陣切換器及監視器后面的視頻進出線是否松脫，如松脫將其旋（插）緊；e)觀察監視器上的電梯樓層指示的層顯是否正確；f)嚴密監視各監視器攝像畫面，特別是電梯內攝像畫面，發現可疑現象立即進行畫面跟蹤，并通知保安前去查看。2、紅外線周邊報警系統a)當防區報警時，立即通知保安前去檢查；b)如檢查后無異常情況，且頻繁誤報，可將此防區暫時旁路，并通知維修人員檢查；c)當故障排除后，及時釋放被旁路的防區。四

49、、監控中心設備24小時實施運行監控，當值人員需暫時離開時，需要保安人員暫時替代。并交待值班注意事項，且離開時間不宜過長。五、弱電設備若發現有異常情況，應進行記錄，同時通知維修人員檢查。六、設備、設施巡視內容1、檢查各弱電井設施是否完好。2、檢查各攝像機立桿、支架、防護罩有無損傷，如有應及時報修。3、檢查紅外線周邊報警紅外探頭防護罩是否損傷。4、檢查電子巡更信號鈕是否脫落，如脫落應及時通知維修人員補上。七、工程人員接到報修或在巡視中發現弱電設備施有異常時，應及時采取措施加以處理，并填寫房屋設備、設施施工單，處理不了的問題及時向物業服務中心匯報，請求協助解決。 應急事件操作作業規程一、工作職責1、

50、物業服務中心經理負責應急事件發生時的協調和組織人員進行搶修的實施工作。2、保安班負責應急事件發生時的控制、協助工作。3、維修班負責具體的搶修工作。二、應急事件的操作程序1、暴雨及臺風a)檢查所有公共門窗是否關上及牢固。b)檢查天臺上的廣告牌、設施是否牢固，清理天溝內的雜物，確保排水渠道的暢通，消除安全隱患。c)檢查地下層各處的排水渠道是否暢通，確保無雜物，塑料袋等，確認各排污泵工作狀態正常。d)在園區內告示牌貼上臺風警告，通知業主關閉窗戶。e)在地下層可能進水處（地下停車庫進口處和各階梯入口處四周）作好應急準備，并密切注意事態的發展，必要時用沙包堆成擋水墻。f)隨時檢查地下停車庫進口斜坡下、樓

51、道至地下車庫入口階梯下，電梯前室的污水池內水位及排污泵的工作狀態。2、給排水損壞或爆裂a)若發現有漏水現象時，應立即檢查漏水部位及所屬水質（生活水、排污水等）并在能力許可下，立即設法制止漏水，如關上供水閥門。若不能制止應立即通知維修人員，在人員未到達前須盡量控制現場，防止范圍擴散。b)觀察四周環境，漏水是否影響電梯、配電、用電設備、設施。c)為防止漏水滲入電梯時，應迅速將電梯駛離發水區域，停放至發水區域的上方，關閉電梯電源開關。d)配電、用電設備、設施在發生水浸時應關閉電源。e)通知保潔員清理現場的積水，檢查受影響范圍。f)若漏水可能影響設備，應做好記錄或拍照以便追溯。3、停水本園區設有地下蓄水池和屋頂水箱，所以只有部份斷水的可能性。其處理方法：先檢查斷水部位的供水閥開閉情況，如果閥門在開啟狀態下，則應檢查該供水管是否淤塞或閥門損壞。否則應由管道工進行排除。a)由供水部門導致的突發性停水，應及時與供水部門聯系，詢問停水原因以及恢復供水時間，及時向業主做好告知工作。b)若因內部供水設施發生突發性故障而導致停水時，物業服務中