1、 中國最龐大的下載資料庫 (整理. 版權歸原作者所有 如果您不是在 網站下載此資料的,不要隨意相信.請訪問 3722, 加入)必要時可將此文件解密成可編輯的DOC或PPT格式房地產專業速成培訓手冊（轉6）案例廣州天河區某一住宅小區于1992年開始興建，1995年3月住戶人住。該區有商品房400套，當時入住 200戶人家。住戶入住時仍有些配套工程未完工。電網鋪設緩慢，要到9月才能完。每戶居民電表容量僅為1.5千瓦，離廣州每戶居民電表容量4千瓦至6千瓦的標準尚有距離。電力的不足也影響了小區的水的供應，停水常有，電幾乎天天停。因供電不足，物業公司控制的總電閘燒保險絲、跑閘的事經常發生。為此

2、電工竟貼出告示，要住戶每天下午17時后和休息日不要找他維修。結果有時停電兩三天。入住一年前每戶預交5000無電話費，由公司統一為住戶裝電話。到1995年7月錢還未交到電信局。小區雖配有多名保安員，但由于周圍地區仍有工程在施工，“閑雜人員常滯留小區內，住戶沒有安全感。剛住進的住戶要搞裝修，亂倒淤泥。居民衛生意識不強，亂倒亂扔垃圾。加上管道電網工程正在施工，致使垃圾遍地，污水橫流，臭氣熏天，一片狼藉居民苦不堪言。在這種情況下，入住居民未真正感受到住新居的歡樂，而感到寢食不安，有如誤進了虎口。章前案例分析思考題1.按城市新建住宅小區管理原則和內容，你認為天河區某一居住小區的問題出在什么地方？2.試根

3、據這一居住小區的實際，提出你解決其存在問題的方案。本章小結1.城市一般說，是一個國家或一個地區的政治中心、經濟中心、文化中心和社會生活的中心。城市一般具有政治功能、經濟功能、文化功能和社會生活功能。一個城市都有自己的主導功能，以發揮各自的優勢。2.實踐證明，綜合開發，興建綜合住宅小區，是解決城市住宅短缺，提高居民居住水平和質量，發揮社區服務功能和城市功能的有效途徑。3.住宅小區是指達到一定規模基礎設施配套比較齊全的居住區。住宅小區有其特有功能：能按城市規劃要求建設配套，充分發揮城市功能；公共服務設施比較齊全；環境綠化、美化與居民的文化、休息、娛樂用于一體；創造安全、文明的文化氛圍，有利于人際交

4、往，有利于建設社會主義精神文明。居住小區特點：開發建設集中化；功能齊全，多樣化；房屋和設施配套，一體化；投資多元化，產權多樣化。4.住宅小區管理總的原則是貫徹為住戶負責的方針，管好房，用好房，維修好房，滿足住戶日益增長的社會、生活和文化需要。具體說，住宅小區管理原則是：堅持服務第一，用戶至上宗旨；實行統一管理，綜合經營；注重精神文明建設，建設優秀社區文化。5住宅小區管理模式有：以房管所為主的管理模式；以街道辦事處為主的管理模式；以街道辦事處為主，三結合的管理模式；開發公司專業管理的模式；專業性的物業公司管理模式；住宅合作社模式等。新建住宅小區應當逐步推行物業公司管理的模式。選擇住宅小區模式要貫

5、徹因地制宜；協調關系，調動積極性；服務住戶，優化環境；管理人才到位等原則。6住宅小區管理的基本內容包括：對住宅小區內的房屋建筑及其設備。市政公共設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治。住宅小區服務分經常性服務和特定委托服務兩大類。經常性服務如清掃、治安保衛、市政公用設施保養等，這些項目可每月向住戶收取一定服務費。特定委托性服務，如電梯管理與維修服務；發電機房、供水泵房。自來水設備的管理與服務；代管車輛、房屋等。物業公司可用特定特種服務和多種經營收益補充小區管理經費。7住宅小區管理和服務應達到的標準：房屋完好率達90、市政系統完好率達90、衛生清潔率達95、消防和避

6、雷裝置完好率達100、綠化覆蓋率達30。房屋設備維修率達98、群眾滿意率在98以上、各種費用收取率在98以上、治安事故率在2以下。8搞好住宅小區管理必須創造必要的條件，即規劃和建設先行。要建立健全有效的組織管理機構，必須制定必要的管理制度、要建立一支得力的管理隊伍。9新建住宅小區應當成立住宅小區管理委員會，管委會決定選聘或續聘物業公司。物業公司有權選聘專營公司承擔專業管理業務。復習思考題1.居住小區有哪些特有功能和特點？2.試述住宅小區管理的原則和基本內容。3.說明新建住宅小區的組織機構及其相互關系。章后案例廣州市穗華公司在完成新區開發和舊城改造任務當中，還花大力氣，投入巨額資金，推動新型住宅

7、小區的管理與服務。他們實行規劃建設先行。建、管結合的原則，建成小區后，還繼續承擔“管”的義務。他們請來城管、公安等部門，清除小區內大量違章建筑，無償投資近100萬元，在小區建設園林景點，種植花卉樹木，使小區綠化起來。然后會同街道辦事處、派出所組建管理委員會，建立小區管理的各項規章制度，并成立環衛隊、治安隊、綠化隊和生活服務隊等等專業隊伍，具體落實各項管理和服務工作。他們在住宅小區的管理服務工作上取得顯著成績。昌樂園被市主管部門評為“花園式單位”，曉園新村的“東贏春曉”被評為羊城優秀綠化小景之一，并同昌樂園一起在市主管部門組織的優秀綠化小景評比中分別獲一、二等獎，在市建委組織的全市小區建設管理評

8、比中并列第三名。面臨小區的優美景觀，人們不禁吟詩抒情：“身居鬧市不覺鬧，鳥語花香入畫山。”房地產市場營銷本章要點房地產市場營銷是房地產開發經營公司整個經營活動的重要組成部分本章對房地產場營銷的特點給予詳細介紹，同時對幾種常見的銷售方式作出說明。房地產市場營銷策略是房地產市場營銷活動的核心。本章對方場營銷策略中的產品定位銷售渠道策略、定價策略和促銷策略分別予以討論。租賃作為出售的一種特殊形式，具有自己的特點，租賃的租金收入可以按不同的方式修訂。本章對租賃方式的特點和租金收入修訂方式作適當的探討。還對房地產出售和租賃的程序、合同等有關操作實務給予粗略的介紹。章前案例分析思考題1、威海市城市建設綜合

9、開發公司把產品定位在什么細分市場上？該公司為什么要這樣進行產品定位？2、你認為可以定位于其他細分市場嗎？案例 威海市城市建設綜合開發公司營銷普通住宅在彈丸之地的威海，有資質的房地產開發公司就有61家之多。房地產市場競爭異常激烈。海市城市建設綜合開發公司把投資開發的重點放在建設普通住宅及相適應的商業服務業用房上。該公司米取了兩條過硬措施：一是力避占用在耕土地，節約開發用地出讓金。他們下大力氣向非耕地進軍，致力于開發山坡、荒灘及危房、棚戶房占地。1993年上半年開發利用非耕地28畝，節約開支120萬元。二是廣泛招攬人才，成立“住宅建設設計院”。去年開工的12萬平方米的普通群眾住宅，均由公

10、司成立的“住宅建設設計院”自行設計，節約設計經費60萬元。由于措施得力，盡管三大材（木才、鋼材、水泥）等建筑材料價格暴漲，住宅造價基本控制在每平方米560元左右。竣工的適合中等消費者的5.6萬平方米普通住宅，爭購一空。在全國房地產業不很景氣的形勢中，威海市城市建設綜合開發公司卻呈現出生機勃勃的景象。本章小結 1、房地產市場具有一般商品市場不同的營銷特點。在市場供求上，它具有長期的供給剛性和短期供求失衡度較大的特點；在產品上它具有空間上的不可移動性，產品銷售價格的劃一性特點；在購買上，它具有購買者對外延產品要求高，購買決策高度介入的特點。2、房地產開發經營公司司以從預售、一次付款銷售、

11、按揭銷售。分期付款銷售、還本銷售和贈物銷售中選擇一種全價銷售方式還可以選擇零星出售的租賃方式。3、優惠價出售和優惠折價出售是公房出售的兩種形式。4、市場營銷策略分為產品的定位策略、銷售渠道策略、定價策略和促銷四大策略。包括市場調查和市場預測的市場研究是房地產產品定位的首要環節。而市場細分則是產品準確定位的前提。銷售渠道策略解決房地產開發公司采用直銷八式還是代理中介銷售方式問題。銷售渠道選擇應考慮產品、市場、企業本身和代理中介條件諸因素。房地產開發經營公司可采用利潤最大化定價和需求彈性定價的供求關系定價策略、以及低開漸高定價、高開漸低定價、穩定價格定價和優惠價格定價等促銷定價策略、房地產促銷手段

12、可分為人員推銷、廣告、營業推廣和服務等方面。5、房地產租賃是房地產出售的特殊形式。它具有價值零星分割出售等幾個特點。其租金收入修訂方式有等額租金收入方式、租金收入每年修訂方式和租金收入固定年限修訂方式。房地產開發經營公司可以根據經營目標，靈活地從中作出選擇。復習思考題 1.房地產市場營銷有什么特點？2.房地產開發公司通常可采用什么促銷策略？章后案例 在“中國.四川.成都93國際熊貓節房地產交易博覽會”上，成都物業投資總公司推出“三年還本售房”的舉措，在短短10多天內售出商品期房、現房 5500平方米，成交額達700多萬元而且成交額還在繼續不斷擴大。成都物業投資總公

13、司的“還本售房”的特點在于，一次交清全部房款，于近期入住，并在交付房款入住后滿三年時退還全部原房款給購房者，住房則歸購房者所有；同時，由公證機關進行公證。該公司推出的還本房價為每平方米1200元左右。而不還本的同類房價為每平方米800元左右。其還本期之短、挑戰性和吸引力之強，實屬罕見。章后案例分析思考題 1、該公司還本售房的真正意圖是什么？2、該公司要承受還本的壓力，三年后需要償還多少“本息”？你認為該公司采用“三年還未售房”應該具備什么條件？（設年通貨群脹率為10）3、你敢于采用還本售房的經營方式嗎？為什么？房地產經營法制管理案例 1991年下半年以來，我國房地產業進入大

14、發展，進入全國性的房地產熱中、過熱了，就要調下來，于是1993年全國進入房地產宏觀調控時期。許多地方一度過熱，一度一厥不振。房地產業從沉寂到興旺，是十分值得贊許的，但與任何事物的發展一樣，離開了客觀條件的發展，必須及時矯正。于是從興旺到調整就順理成章了。矯枉過正，又會使房地產業陷于停頓之中，許多企業損失慘重。廣州房地產業的發展都有自己特色；在1991年全國房地產熱中，頭腦冷靜，適當控制，做到快速而不發燒；在1993年進行的宏觀調控中，又能適度推動，冷而不凍，繼續保持較高增長速度。正如原廣州市市長黎子流所說，廣州市房地產業升得最快、站得最穩、跌得最慢。奧秘何在？這與廣州不斷完善居地產法規，用以規

15、范房地產市場，規范政府和企業行為直接相關。章前案例分析思考題1.從廣州房地產業較平穩發展的案例，請你提出全國房地產經營平穩發展的對策。2.房地產經營企業面對宏觀經濟環境和房地產市場的變化，應采取哪些經營對策。改革開放以來，我國的房地產業發展很快。房地產業的高速發展，為國家提供了大量基礎設施、廠房、商業樓宇、寫字樓宇和住宅等，為國家財政帶來大筆收入，并為調整消費結構，帶動相關產業發展，活躍市場經濟作出了突出貢獻。但同時也出現了諸如“批地熱”、“圈地熱”、“開發區熱”等“房地產熱”，使投資規模過大，投資結構失衡。而市場需求潛力很大的城鎮普通住宅卻熱不起來。這突出反映出我國房地產開發經營中管理薄弱和

16、秩序混亂等問題。這就要求我們必須大力加強法制管理，嚴格執法，使房地產開發經營走上規范和法制的軌道。這一章從宏觀經濟的角度，看重從法律和法制意義上說明房地產行政單位實施房地產經營法制管理問題。下面就城市土地經營法制管理、房地產經營法制管理、房地產市場法制管理和房地產經營企業的法制管理等方面分別闡述。本章小結1. 改革開放以來,我國房地產開發經營發展很快,但也出現了“房地產熱”，房地產投資規模過大，而城鎮普通住房建設卻熱不起來等問題。解決這些問題，使房地產經營走上平穩高速發展的軌道，是房地產經營法制管理所面臨的緊迫問題。2.城市土地經營方式主要有兩種：專門從事對土地進行改良，提供建筑地段

17、的土地經營；在從事土地改良的同時，進行地上建筑物開發經營的房地產經營。我國城市土地經營模式的內容主要有土地使用權的出讓和轉讓兩個方面。土地使用權出讓經營方式主要有拍賣、招標和協議三種。城市土地使用權的經營和轉讓通過土地使用者直接經營、土地使用者建造房產出售或出租、土地使用權的直接轉讓三種具體形式實現。3.我國目前外商投資開發經營成片土地有中外合資、中外合作和外資獨資三種。外商投資開發房地產的審批程序是：立項審查；規劃設計，選址定點和開發企業資質審查；土地出讓；審查外商投資企業的合法性以及外商投資真實可靠情況；審查外商開發經營企業開發經營性質、營地范圍、企業成為條件和審批手續是否健全。外商投資成

18、片土地開發經營享有政策和稅收優惠。4.必須加強城市的地籍管理，對城市土地實行有效管理。5.我國憲法等有關法律規定，國有土地使用權可以依法出讓和轉讓，并對城市土地有償使用制度作出了明確和具體的規范。6.日前我國房產產權統一劃分為全民所有的公房、集體所有制房屋、公民個人的私有房產、代管產、撥用產、軍產、外產、中外合資產、宗教產等。這收房產都應納入我國房屋產時的法制管理。1993年12月31日前以標準價購買的公有住房，職工擁有部分產權。1994年起，在標準分配面積內，實行成本價出售公有住房，產權歸個人所有。7.房產產權登記是確定其權屬的一個必備條件，凡在規定登記范圍的房地產，都必須按照登記辦法的規定

19、，申請房地產登記。具體程序為：申報、驗證、查丈、確權審查、發證。必須加強產籍管理。8.房屋出售必須簽訂合同。這類合同具有轉移所產權、合同標的是作為特殊商品的房屋、是雙務的有償合同等特征。房屋出售合同的當事人雙方就合同條款達成一致，合同才能成立。合同當事人享受權利，也承擔義務。國家對房屋買賣有嚴格規定，必須遵循一定的程序。9.房屋租賃關系的形成，必須以法律的形式確定，簽訂租賃合同。該合同具有如下特征：一定時期間轉移房屋使用權；是雙務有償關系；既是債權關系，又有物權性。合同的訂立、變更和終止有其嚴格的程序扣條款規定。當事人雙方都享有權利、承擔義務。10 .房屋修繕管理具有服務和生產雙重性

20、、既有技術性又有經營性和經常性等特點。房屋修繕責任標準可依據產權歸屬和約定責任確定，相應承擔修繕費用。房屋修繕必須實行綜合管理，包括計劃管理、定額管理和勞動管理。11.房地產市場管理的總體目的是宏觀管好，微觀搞活，管而不死，活而不亂。具體說，要建立和完善房地產市場體制，為企業創造平等競爭的幣場環境，切實實行政企分開，對房地產中場進行宏觀調控。對房地產市場管理的原則是，遵循客觀經濟規律；宏觀調控和微觀搞活；統一領導，分級管理，相互協調：靈活運用多種管理手段進行管理。進行房地產市場管理要綜合運用經濟手段、法律手段和行政手段。12.為保持房地產交易的正常秩序，我國對交易的主體、客體、場所及交易程序都

21、應有相應法律加以規范。目前有必要建立集中統一的房地產交易所。我國實行商品住宅價格申報制度。必須加強土地市場價格法制管理。協議出讓的價格可低些。招標出讓的價格應以政府出具的標書規定價格和投標者的競爭結果為準，靈活加以確定。拍賣價格應在預測土地級差收益和壟斷收益的基礎上，制定遠高于土地開發成本的底價，最終取決于公開拍賣的叫賣競爭結果。轉讓價格應以市場價格為基礎。I3.租賃房屋要取得合法的租賃權利，受到法律的保障，雙方當事人應及時到當地房地產管理部門辦理租賃審核手續。合理制訂房租標準是房屋租賃的關鍵，要使租賃比價合理，做到以租養房和以租造房，并兼顧人民的負擔能力，堅持原則性和靈活性相給合。房屋租賃巾

22、場中房屋租賃管理堅待為承租戶服務，維護公有財產，權利義務相一致，充分發揮房屋效用的原則。14.廣義的房地產經營企業包括進行房地產開發、交易和服務的企業在內。狹義的房地產經營企業僅指在房地產流通領域進行各類經營活動的商品經濟組織和獨立法人。從經營范圍和特點看，房地產經營企業可分為房地產經營企業（按經營重點，又可細分為房地產綜合經營企業、房地產經租企業、房地產管理服務企業三類）、房地產開發兼經營企業、房地產中介服務企業，以及房地產經營企業與沒有房地產經營資格的經營單位組成的聯合企業等類型。15.對房地產經營企業進行法制管理是使房地產業繼續朝著宏觀調控預期方向發展的保證。從事房地產經營的企業，其設立

23、、變更或終止都應按法律規定進行資質審批和注冊登記。實行政企分開，房地產經營企業要成為獨立的商品經濟實體。國家劃分企業類型，實行評優升級制度，對企業實行包括交易監督、財務狀督、年檢監督在內的常現監督。國家對房地產中介服務機構實行資格審查、持證上崗，核實經營范圍、依法服務，簽討合同、合理收費等法制管理。16.房地產金融組織機構泛指經營房地產以及參與房地產開發、經營、消費融資的房地產意融專門機構和房地產非專門性機構。這些機構包括中國建設銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農業銀行、住房儲蓄銀行、交通銀行、信托投資公司、中國人民保險公司。房地產金融是以房地產業為對象的各種貨幣信用行為的總稱。其經營核心內容是房地產的資金融通。17.必須加強對房地產金融組織機構的法制管理：嚴格禁止房地產金融機構炒賣房地產；房地產金融機構參加房地產的開發經營,必須受到國家宏觀嚴格控制；銀行金融機構一律不得開辦開發經營房地產公