1、近年我國房地產(chǎn)價(jià)格變化分析 摘要房地產(chǎn)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中最為發(fā)達(dá)的行業(yè)，也是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)繁榮程度的最直接體現(xiàn)，作為國民經(jīng)濟(jì)中支柱產(chǎn)業(yè),對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著舉足輕重的作用。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長,波及面廣等特性,幾乎國民經(jīng)濟(jì)中的所有產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都有所關(guān)聯(lián)。另外，房地產(chǎn)業(yè)還關(guān)系到民生問題。這些決定了房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控中的位置。近年來,我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快,部分地區(qū)房價(jià)持續(xù)飆升,上漲幅度大大超出經(jīng)濟(jì)總體增長水平及其它行業(yè)產(chǎn)品與服務(wù)的上升幅度。房價(jià)增長過快的趨勢,不僅極大地影響到城市居民的生活質(zhì)量,也是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的一個(gè)不穩(wěn)定因素,房價(jià)問題己經(jīng)成為一個(gè)引起廣泛關(guān)注的重要經(jīng)濟(jì)問題和社會(huì)問題。（一

2、）我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r我國房地產(chǎn)市場自1998 年開始步入市場化,由于歷程較短, 房價(jià)的波動(dòng)尚未經(jīng)歷一個(gè)完整的波動(dòng)周期。從我國房價(jià)波動(dòng)的經(jīng)驗(yàn)來看, 房屋銷售價(jià)格表現(xiàn)出持續(xù)上漲的波動(dòng)特征, 在最近幾年房價(jià)上漲幅度大幅提高。19982002 年的5 年間,房屋平均銷售價(jià)格上漲幅度比較平穩(wěn), 年均為2.43%。2003 年開始, 房價(jià)漲幅加大, 同比增長4.84%; 2004 年商品房平均銷售價(jià)格同比增長14.4%, 漲幅比2003 年提高10.6 個(gè)百分點(diǎn)。在政府的宏觀調(diào)控影響下, 2005 年全國商品房價(jià)格增長速度減緩:1 季度商品房平均銷售價(jià)格漲幅12.5%, 1 到2 季度漲幅10.1%,

3、 一到三季度漲幅8.8%。2006年第一季度，全國70個(gè)城市新建商品房面積同比上漲了6.3%。而北京的房價(jià)竟然猛漲了17%。而這一數(shù)字，仍受各界普遍的質(zhì)疑。實(shí)際上漲幅度要比政府部門公布的上漲幅度要大的多。（二）以北京房價(jià)變化看全國房價(jià)走勢情況在走過了房地產(chǎn)初期開發(fā)的二十多年平穩(wěn)期后，北京進(jìn)入城市化發(fā)展最為迅猛的時(shí)期，20042007年三年間，新建住宅用建筑面積超過了之前的十年，之前關(guān)于城區(qū)的觀念范圍也得到了最大化的延伸，北京的經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展、國際影響力各方面也正是在這一時(shí)期取得了最快的進(jìn)步，從而真正確立了自己國際一線大都市的地位，水漲船高，作為中華人民共和國的偉大首都，北京受到了前所未有的萬千

4、寵愛，奧運(yùn)會(huì)所帶來的新一輪移居熱潮成為北京別于其它地區(qū)的顯著樓市景觀。2000年到2010年內(nèi)城房價(jià)走勢從近八年來的政府交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，北京的房價(jià)在進(jìn)入21世紀(jì)后，走過了一段平穩(wěn)發(fā)展期，政策扶持、市場健康有序的大環(huán)境下，房價(jià)不但沒有上漲，反而連續(xù)有小幅下降。04年是一個(gè)轉(zhuǎn)折期，房價(jià)由此一發(fā)不可收拾，發(fā)生了明顯的上升趨勢，三年時(shí)間北京商品房價(jià)格由5053元/漲到如今的14411元/，上漲幅度達(dá)到185%，2007年的商品房均價(jià)較2006年上漲超過50%，已步入房產(chǎn)發(fā)展的畸形期。就全國而言，隨著中心城市房價(jià)漸漲，引發(fā)全國房價(jià)在二十一世紀(jì)初集體井噴，北京、上海、廣州、深圳四大中心城市房價(jià)更是一

5、路飚紅，其中以北京最為嚴(yán)重，04年之后的北京樓市價(jià)格，漲幅快到以日計(jì)算，讓民眾望而生畏。（三）.當(dāng)前社會(huì)公認(rèn)的導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)高漲的原因新華網(wǎng)年月日年全國“兩會(huì)”系列調(diào)查：房價(jià)問題，調(diào)查個(gè)體認(rèn)為導(dǎo)致高房價(jià)的原因，網(wǎng)上調(diào)查數(shù)據(jù)如下：.消費(fèi)者越來越注重生活方式，住房需求持續(xù)旺盛.地方政府出于對地方利益考慮，調(diào)控措施執(zhí)行不利. .住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房比重過低、供應(yīng)過少.投機(jī)資金涌入房地產(chǎn)市場，炒房者炒高房價(jià).開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)囤積房源，哄抬房價(jià). .土地價(jià)格上漲，可利用開發(fā)的土地供應(yīng)量減少.（四）國家宏觀調(diào)控的影響作用初步顯現(xiàn)2010年，為遏制一些城市房價(jià)過快上漲的勢頭，國務(wù)院三次部署

6、調(diào)控工作。特別是當(dāng)年4月國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化，房價(jià)同比漲幅持續(xù)回落，環(huán)比漲幅回落后在低位波動(dòng)，投資投機(jī)性購房需求得到一定抑制，住房用地供應(yīng)明顯增加，商品房供應(yīng)有所增加，保障性安居工程進(jìn)展順利。但是，在通脹預(yù)期等多種原因的推動(dòng)下，2010年11月以來，一些地方高價(jià)地再度出現(xiàn)，部分未實(shí)施限購的中心城市的住房成交量價(jià)齊升，限購城市周邊地區(qū)的房價(jià)出現(xiàn)較快上漲。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，說明調(diào)控效果尚不鞏固，距離群眾期待還有一定距離。2012年1月70大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況一、新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況(一)與上月相比，70個(gè)大中城市

7、中，價(jià)格下降的城市有48個(gè)，持平的城市有22個(gè)。與去年12月份相比，1月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了2個(gè)。(二)與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有15個(gè)，比去年12月份增加了6個(gè)。1月份，同比漲幅回落的城市有50個(gè)，漲幅均未超過3.9%。二、二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況(一)與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有54個(gè)，持平的城市有11個(gè)。與去年12月份相比，1月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了3個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.1%。(二)與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有37個(gè)，比去年12月份增加了8個(gè)。1月份，同比漲幅回落的城市有29個(gè)，漲幅均未超過

8、3.5%。（五）堅(jiān)持國家宏觀調(diào)控力度不減 在十一屆全國人大五次會(huì)議閉幕后的新聞發(fā)布會(huì)上，國務(wù)院總理溫家寶表示：一些地方房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展。此次講話，是中央最高決策層再次強(qiáng)調(diào)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不能放松。通過溫總理的講話和目前的市場形勢，我們對房地產(chǎn)市場的判斷總體是：短期偏空，市場或?qū)⒗^續(xù)筑底，長期偏多，量和價(jià)震蕩上行。從短期來看，總理講話之后，預(yù)計(jì)從中央層面短期內(nèi)調(diào)控將繼續(xù)維持高壓，全年的調(diào)控基調(diào)不會(huì)改變。地方政府調(diào)整限購、限價(jià)的政策短期內(nèi)將陷入平靜。但年中開始，新一輪的地方政府“闖

9、關(guān)”將重新上演，地方和中央的博弈繼續(xù)進(jìn)行。在房價(jià)方面，2012年市場將會(huì)出現(xiàn)先抑后穩(wěn)的走勢。此外，二季度隨著部分城市中檔及中高檔項(xiàng)目的陸續(xù)入市，這些城市房價(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)結(jié)構(gòu)性的上漲，而這也有可能引起中央的關(guān)注，使政策面出現(xiàn)新的不確定因素。從中長期來看，眼下市場上已經(jīng)出現(xiàn)了很多項(xiàng)目成本價(jià)銷售甚至虧本銷售的情況，房價(jià)繼續(xù)下調(diào)的空間已比較小。而且“十二五”規(guī)劃的城鎮(zhèn)化速度不會(huì)比過去慢，以及國務(wù)院已首次放開了對地級市的入戶限制，這些舉措無疑會(huì)拉高 未來幾年城市的新增剛需。“十二五”新增的保障房數(shù)目或?qū)⑦h(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場旺盛的剛需，未來市場的成交量會(huì)更高。城市化進(jìn)程和人口紅利并未消失，這是房價(jià)繼續(xù)上行的核心因

10、素。在核心因素并未改變的情況下，短期調(diào)控政策影響的只是房價(jià)的漲幅和速度而已，不能改變房價(jià)長期向上的大趨勢，只是上升的坡度相對平緩。（六）中國房價(jià)走勢的預(yù)測綜合前面?zhèn)€方面因素的分析，對我國未來35年中國房價(jià)的趨勢預(yù)測：1增幅放緩中國商品房的供應(yīng)量會(huì)保持高速增長，但從近兩年來房地產(chǎn)購買量明顯下降跡象，房屋購買者都持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，這很可能迫使部分房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)銷售，以避免陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。同時(shí)我國通貨膨脹率在創(chuàng)歷史高位，導(dǎo)致居民用于衣食住行的開支全面提高，而房屋租賃價(jià)格增長已經(jīng)連續(xù)多年低于房屋銷售價(jià)格增長速度。另外目前抑制高房價(jià)的呼聲很高，房地產(chǎn)調(diào)控還可能進(jìn)一步強(qiáng)化，但考慮到其他一些因素的話，特別是地方

11、政府出于稅收、社會(huì)就業(yè)、經(jīng)濟(jì)增長和城市快速發(fā)展等考慮，它們非但不希望房價(jià)下降，而且還希望地價(jià)和房價(jià)能在社會(huì)可承受的限度內(nèi)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。綜合各種因素來看，中國未來房價(jià)的增幅將放緩。2存在下跌可能房價(jià)增幅放緩會(huì)對購房者和房地產(chǎn)投資者的心理產(chǎn)生影響。特別是經(jīng)濟(jì)危機(jī)席卷全球的今天，消費(fèi)者心理預(yù)期會(huì)更謹(jǐn)慎。歷史的泡沫和危機(jī)告訴我們。人的心理預(yù)期改變是非常可怕的。一旦房價(jià)增幅低到一定程度，超過房地產(chǎn)投機(jī)者的機(jī)會(huì)成本時(shí)，他們很可能做出拋售房地產(chǎn)行為，引起市場的非理性拋售房地產(chǎn)，從而引發(fā)房價(jià)下跌。3大幅下跌的可能性不大受中國城市化水平不斷提高的影響，中國房地產(chǎn)市場的潛在需求量將保持在較高水平。因此房價(jià)下跌可能會(huì)吸引更多的人來購買房地產(chǎn)。有了巨大的房地產(chǎn)需求來支撐，中國房地產(chǎn)房價(jià)大幅下跌的可能性不大。（七）總結(jié) 房地產(chǎn)市場是一個(gè)非常復(fù)雜的市場，其價(jià)格由多種因素共同決定，針對目前相對高房價(jià)的現(xiàn)狀，我們應(yīng)該從以下幾方面改善：（1）進(jìn)一步完善城市投資結(jié)構(gòu)，注重控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，使其與城市的整體投資規(guī)模相適應(yīng)，從投資的角度防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。（2）嚴(yán)格控制土地市場，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管力度。強(qiáng)有力的政府監(jiān)管是房地產(chǎn)良性發(fā)展的保證。政府部門的監(jiān)管既有政策制定問題，更有政策有效執(zhí)行問題。（