1、中國商報/2011年/9月/9日/第D02版觀察種種跡象表明,住宅市場遭遇的前所未有的調控烘托出的并非僅僅是商業地產的火熱。眼下,由傳統工業地產脫胎而生的“產業地產”開始被業內視為中國房地產戰略轉型最具潛力的新寵。產業地產:房企轉型“下一站”本報記者顏菊陽日前,在國際金融報和聯東U谷聯合主辦的“專業運營產業地產可持續發展”論壇上,與會人士對產業地產的現狀與問題進行了探討,并積極倡導產業地產專業化運營理念,走可持續發展之路。房企戰略轉型方向何謂產業地產?中國房地產學會副會長陳國強表示,廣義概念上的產業地產是房地產業與旅游、養老、物流、工業、農業等其他產業雙重或多重結合的一種新興地產模式。而狹義概

2、念上的產業地產則是以產業為依托,地產為載體,實現土地整體開發與運營的工業地產的升級,其以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發樓為開發對象。據中國人民大學區域經濟研究所副教授鄭國介紹,中國產業地產雛形最早脫胎于1987年的深圳蛇口工業區;而眼下再度興起的產業地產投資開發熱可視為此前產業園開發區的升級。陳國強認為,眼下的產業地產熱潮是調控下的房企生存面貌的真實反映。在其看來,在住宅市場遭遇調控的背景下,以萬科為代表的住宅地產在一二線城市的發展高峰期已經過去,其重心已轉移至中西部城市及三四線城市;以萬達為代表的商業地產方興未艾正當其時;產業地產、旅游地產、養老地產等蓄勢待發,將成行業新藍海。

3、全國房地產經理人聯盟主席兼秘書長楊樂渝指出,調控下房地產市場正在發生深刻的轉型,傳統的房地產生產方式正受到政策制約、資本和資源的約束,產業地產將成為未來房地產開發的主導模式。首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池更是從區域經濟的高度點出了產業地產的大勢所趨。趙秀池指出,無論是地方還是中央的“十二五”規劃都提出要轉變經濟發展方式,促進產業結構調整及國務院批準諸多大區域發展規劃,產業地產因此成為區域經濟長久發展的一條路徑。產業地產“七宗罪”對于當前處在持續政策調控之下的房地產行業,產業地產顯然已成為房企急于避風轉戰而勢必掀起的下一波熱潮。產業地產是否是房企的新奶酪?答案是肯定的。陳國強指出,

4、產業地產不僅是房企繞開土地招牌掛的有效方式,產業地產開發還可獲得數倍于房產項目的高利潤,包括城市基礎設施建設、土地一級開發與轉讓、房產開發與銷售以及后期運營管理帶來的持續收入等四方面利潤。不過,陳國強指出,并不是所有的住宅開發商都有條件、有資源向產業地產轉型。陳國強認為,產業地產和住宅地產存在本質差別,前者要求地產商有著更強的運營能力,及與操盤商業地產相類似的物業的長期持有經營能力。而相對住宅地產,產業地產更易遭遇政策、資金、開發及運營管理上的多重風險。在趙秀池看來,當前制約國內產業地產開發的主要因素還是在于產業問題。鄭國則認為,當前國內產業地產開發慣于強調綜合性,但專業性分工不足。由于國內多

5、數開發商并不具備上述專業的開發運營管理能力,陳國強羅列了當前中國產業地產發展存在的“七宗罪”。他認為,國內的產業地產主力價值發掘不足,對于如何體現土地資源的價值,如何挖掘和提升,很多運營商還缺乏基本經驗;運營和管理經驗缺失,使得國內城市出現了很多低端重復建設和同質化的產業園區;缺乏可持續發展能力;國內打著產業地產發展旗號的“偽產業地產”泛濫;軟硬環境缺失,相關政府配套能力嚴重滯后,導致一些園區項目投資開發后效率受到一定影響;產業地產資源整合難度大;投資回收期較長,變現通道少?！爱a業地產看聯東”在布滿風險和挑戰的產業地產投資開發中,率先吃螃蟹的聯東集團卻通過數年的實踐摸索走出了一條產業地產的發展

6、之路。對于業內公認的“住宅地產看萬科,商業地產看萬達”,聯東提出了“產業地產看聯東”的目標。與萬達的商業地產模式有異曲同工之處,早在2003年涉足工業園開發時,聯東的理念就是持續經營并實現增值,與銷售為王的住宅地產開發模式存在很大差異。聯東集團副總經理梁環宇介紹,聯東U谷將自身定位為中國產業地產專業運營商,而不是簡單的開發商概念。以北京的聯東U谷為例,其開發規模達到1000萬平方米,1000家入駐企業,稅收貢獻約6個億。聯東的產業地產項目,大多位于當地的產業園區中,在園區中拿一塊有一定規模的土地,進行整體開發和招商,以總部辦公、研發中試、生產廠房等產業為載體,吸引企業入駐辦公和生產經營,并圍繞

7、企業需求提供一系列的配套及增值服務,而銷售和租賃收入為其收入來源。這樣的模式讓聯東規避了房地產企業最難的一塊:拿地。在聯東的全國布局項目中,從聯東U谷北京金橋到聯東U谷沈陽到聯東U谷永樂產業園等項目無一例外都是“千畝以上的開發用地”?！芭c一般的地產商不同,聯東的客戶包括兩個方面:地方政府和入駐園區企業?！绷涵h宇說,圍繞客戶,滿足客戶的需求,恰是聯東的核心競爭力所在。對于政府已規劃的上千畝開發園區,聯東要做的顯然只是如何讓自己的項目打動地方政府。由于聯東帶來的是一個企業集群,政府往往會給聯東開發區最優惠的政策,然后再由聯東分配給入駐的企業。而對于企業,梁環宇稱,“通過8年的摸索,聯東知道了入駐企業的需要?！绷涵h宇介紹,聯東已積累了專門的數據庫,對廠房、研發樓宇、總部等產品有明確的技術指標和標準。考慮到有的企業對生產辦公有特殊要求,聯東還會單獨留出一塊定制區,滿足企業個性化需要。這些體現的都是聯東作為專業產業地產運營商的能力。從北京中關