1、鞍山萬科城市花園簡報基本資料發展商鞍山萬科房地產開發有限公司占地面積16 萬平方米建筑設計中建國際 (深圳 )設計顧問有限公司建筑面積18.9 萬平方米景觀設計臺灣老圃工程造園有限公司規劃形態40 棟 (一期開 13 棟)建設單位遼寧衡業建筑工程有限公司規劃戶數一期 440 戶鞍山市住宅建設有限公司總規劃 1400 戶會所面積2000 價格范圍2400 3900 元 /物業管理萬科物業（ 1.0 元 / /月）面積范圍95190 施工進度部分封頂容積率1.2交房日期2005年5月規劃居住人數5000 人規劃設計思想強調新都市主義設計思想，在設計中注重：以人為中心，強調建筑環境的宜人性以及對步行

2、生活的支持。公共價值重于私有價值。尊重歷史于自然，強調規劃設計與自然、人文、歷史環境的和諧性。設計理念萬科城市花園的產品設計理念從研究人們的日常生活行為方式為出發，準確把握住人們日常生活習慣以及生活心理需求，來合理并創造性的布置功能空間。戶型設計中均體現出以下幾個特性：充分利用南向空間，來完善不同氣候環境中的生活起居條件與質量。強調餐廳的作用，將其作為現代都市高節奏日常生活中的核心內容來加以強化設計，保證其完整、明亮、舒適以突出其重要性。戶型平面合理、分區明確，保證客廳與主臥室、餐廳有良好的朝向與景觀。強化入口空間的功能與形象，突出門廳的空間過渡與引導作用。1重視家庭中儲藏間、洗衣間、工作陽臺

3、等輔助空間的設計，使其細致完備。一期面積配比戶型戶型代號面積范圍套數所占比例A95-105 6815兩B95-105 215室B195-105 348B295-105 235小計14633C1129 14032三D150 348室E159 245F146 4811小計24656G1155-160 41情G2145-150 81.5景G3135-140 81花G4180-190 41.5園H1145-150 41洋H2135-140 81.5房H3125-130 81H4180-190 41.5小計4811合計440100一期組團、戶型、價格區間組團屬性價格區間棟號平面戶型分布主力面積一組團24

4、001#樓B1、A、A 、B1100 平二室2#樓B2 、C1、 C1、 D臨街低價區130 平三室28803#樓B1、C1、 C1、 C1、 C1、 D24#樓B、C1、C1、D5#樓B2、C1、 C1、 C1、 C1、 D6#樓B1、 B、A、A、 A、 A、A、A、A、A 、A 、A 、B1、B12500二組團B、C1、C1、D100 平二室7#樓中價區D1、 C1、C1、 B130 平三室8#樓3000B2、 C1、 C1、C1、C1、C1、9#樓C1、 C1、 C1、B2中心組團10#樓E、F、F、F、F、E150 平三室均價 3000E、F、F、F、F、E11#樓情景花園12#樓G

5、1、 G2、 G2、 G3、 G3、 G4戶戶帶花園或露臺洋房均價 4000H1、H2、H2、H3、H3、H4的專利產品13#樓優惠方式（一）、鉆石卡：客戶需交納10 萬元誠意金 ( 可返還 ),7月 11 日停止發放 , 擁有鉆石卡可以在開盤期間購置一期任何單元享受100 元 / 平方米的優惠。（二）、 VIP 卡：客戶需交納5 萬元誠意金 ( 可返還 ),7月 11 日停止發放 , 擁有 VIP 卡可以在開盤期間購置一期除6、 7、 8、9 號樓享受50 元/ 平方米優惠外, 其余均可享受100元 / 平方米的優惠。（三）、大定客戶：客戶需交納1 萬元誠意金 ( 可返還 ),7月 11 日

6、停止發放 , 擁有大定單客戶可以在開盤期間購置一期享受貸款99 折扣優惠、一次性97 折優惠。（四）、開盤期間優惠政策：貸款無折扣、一次性98 折 , 與鉆石卡、 VIP 卡、大定客戶同時享受。銷售動態萬科城市花園于2004 年 7 月 11 日正式開盤上市。由于產品在市場中有相當的新鮮感，因此在醞釀期就已成功積累了近1500 組客戶， 加之樣板區的情境銷售和各種SP 活動的烘托， 開盤當日有超過 1000 組客戶光臨現場；雖然第一批公開的是位置最差的臨街組團，但也取得了近 100 戶的銷售業績；并在 7 月 14 日對外宣布一組團的 124 戶房源全部售罄。預計后續產品在 7 月底左右上市，

7、價格會有 200 元 / 的上揚。戶型、價格分布及當日銷控表33 2棟平面由西至東依次為 B1 、A 、A 、 B1 戶型，共 14 戶；住宅銷售面積 1371.61 ，戶均面積 97.97 ，戶均單價2670 元 /，戶均總價261580 元；截至 7.12 日去化 8 戶，有 3 戶樣板屋暫不銷售，剩余3 戶；1 單元2 單元02010201樓層單價面積總價單價面積總價單價面積總價單價面積總價五層289095.26275301289093.18269290四層258096.522490222580101.322614062580101.55261999258099.25256065三層26

8、6096.522567432660101.322695112660101.55270123266099.25264005二層266094.77252088266099.27264058266095.80254828266096.05255493一層商業網點備注（下同） ：紅色代表：已銷售；藍色代表：樣板屋，暫不對外銷售。3 1棟平面由西至東依次為 B2 、C1 、C1、D 戶型，共 17 戶；住宅銷售面積 2158.60 ，戶均面積 126.98 ，戶均單價2617 元/，戶均總價332307 元；截至 7.12 日去化 11 戶，有 5 戶樣板屋暫不銷售；剩余1 戶；1 單元2 單元0201

9、0201樓層單價面積總價單價面積總價單價面積總價單價面積總價六層2890125.52362753五層2580100.112582842580134.343465972580127.383286402580143.19369430四層2660100.112662932660134.343573442660131.693502952660150.17399452三層2660100.112662932660134.343573442660131.693502952660150.17399452二層250097.162429002500127.163179002500127.6931922525001

10、43.43358575一層商業網點4棟平面由西至東依次為 B1 、C1 、C1、 C1、 C1、 D 戶型，共35 戶；住宅銷售面積 4639.69 ，戶均面積132.57 ，戶均單價2552 元/，戶均總價338319 元；截至 7.12 日去化 30 戶；剩余 5 戶；1 單元2 單元02010201樓層單價面積總價單價面積總價單價面積總價單價面積總價六層2830126.633583632830126.813588722830126.81358872五層250096.252406252500133.293332252500131.663291502500131.663291504四層255

11、096.252454382550133.293398892550131.663357332550131.66335733三層255096.252454382550133.293398892550131.663357332550131.66335733二層240096.252310002400133.293198962400131.663159842400131.66315984一層253091.322310402530103.992630952530101.942579082530101.942579083 單元0201樓層單價面積總價單價面積總價六層2830143.1740517128301

12、48.54420368五層2500150.193754752500150.02375050四層2550150.193829852550150.02382551三層2550150.193829852550150.02382551二層2400150.193604562400150.02360048一層2530101.432535752530143.76363713.5棟平面由西至東依次為B 、C1、 C1、 D 戶型，共 23 戶；住宅銷售面積3057.42 ，戶均面積 132.93 ，戶均單價2598 元/，戶均總價345352 元；截至 7.12 日去化 21 戶；剩余2 戶；1 單元2 單元

13、02010201樓層單價面積總價單價面積總價單價面積總價單價面積總價六層2880127.313666532880124.913597412880147.05423504五層255097.382582842550131.223346112550130.793335152550149.01139976四層260097.382662932600131.223411722600130.793400542600149.01387426三層260097.382662932600131.223411722600130.793400542600149.01387426二層245097.382429002450

14、131.223214892450130.793204362450149.01365075一層258095.242457192580128.223308072580128.553316592580141.323646066棟平面由西至東依次為 B2 、C1 、C1、 C1、 C1、 D 戶型，共35 戶；住宅銷售面積 4492.2 ，戶均面積128.35 ，戶均單價2647 元/，戶均總價339742 元；截至 7.12 日去化 30 戶；剩余 5 戶；1 單元2 單元02010201樓層單價面積總價單價面積總價單價面積總價單價面積總價六層2890124.363594002890127.1536

15、74642890127.153674645五層258099.182558842580133.103433982580129.943352452580129.94335245四層266099.182638192660133.103540462660129.943456402660129.94345640三層266099.182638192660133.103540462660129.943456402660129.94345640二層250099.182638192500133.103327502500129.943248502500129.94324850一層263093.2624527426

16、30128.563381132630125.443299072630125.443299073 單元0201樓層單價面積總價單價面積總價六層2890127.153674642890146.61423703五層2580129.943352452580151.22390148四層2660129.943456402660151.22402245三層2660129.943456402660151.22402245二層2500129.943248502500151.22378050一層2630125.443299072630148.36390187多層交屋標準一、主體說明1、 結構形式：磚混結構磚混 -

17、底框結構（僅適用于3#樓）二、公共部分1、 外墻材料：劈開磚；ICI （多樂士）外墻涂料2、 屋頂材料：拉法基彩色混凝土屋面瓦（顏色以實樓為準）3、 主要空調位百頁：鋁板噴塑（以實樓為準）4、 雨水管： UPVC 管材5、 單元入口處室外臺階：面層為火燒面防滑天然花崗巖石板6、 單元入口門：斷熱式鋁合金可視對講單元門；IC 卡開門裝置；每戶贈三張IC 卡7、 樓梯和樓梯間（ 1） 地面：面層為防滑地磚（ 2） 墻面：仿瓷大白（ 3） 頂棚：仿瓷大白（ 4） 窗：塑鋼窗，單框 -中空玻璃（海螺型材，國強五金件）（ 5） 欄桿、扶手：鍍鋅材質、噴塑鋼制欄桿，木扶手（以實樓為準）（ 6） 照明：吸頂

18、式聲光控感應燈（ 7） 信奶箱：每戶配置一個不銹鋼信奶箱，集中在單元入口處設置（ 8） 告示欄：單元入口處配置告示欄一個三、住宅部分1、 客廳、臥室6（ 1） 地面：細石混凝土地面，下設防潮層（僅適用于底層）樓面：細石混凝土樓面（ 2） 墻面：仿瓷大白（ 3）頂棚：仿瓷大白（ 4）門：入戶門： PVC 覆膜 -鋼制復合門室內門：預留洞口（ 5）窗：塑鋼窗，單框-中空玻璃（海螺型材，國強五金件）1、 電氣弱電：(1) 、有線電視系統：客廳、主臥室各設有線電視接口一個(2) 、電話系統：有中國電信與網通雙接口，業主可自由選擇客廳、主臥室各設接口一個(3) 、信息網絡系統：園區設置LAN 局域網客廳

19、設接口一個(4) 、安防系統（戶內） ：每戶設置可視對講機強電：(1) 、額定功率： 130 平方米以下， 5.0KW 130 平方米以上， 6.0KW(2) 、室內照明：設置座燈頭、安裝普通白熾燈泡開關、插座： “松本 ”牌2、 給排水給水：采用PPR 管，廚房、衛生間各設一個接口排水：采用UPVC 管，廚房、衛生間各設一個接口首層設置獨立排水系統3、 采暖按分戶供暖控制。散熱器：鋁合金散熱器： “華琛 ”牌；有外墻維護和鄰靠樓梯間處的衛生間設置暖氣片（以實樓為準）管材：鋁塑復合管：“開泰 ”牌4、 計量裝置煤氣表、電表、水表按出戶設計室內層高2.8 米以上部分（僅適用于頂層）(1) 結構樓

20、板：局部現澆鋼筋混凝土樓板，細石混凝土面層(2) 水：無(3) 采暖：無(4) 電氣：預留管路至接線盒新技術運用 復合式廚房7萬科針對住宅廚房空間的油污狀況、廚房功能設置不清晰、油煙對建筑外立面的污染、操作動線不合理等四大弊病，推出了復合式廚房這一設計。四大功能區域：烹飪區：烹調準備、烹調操作、餐具儲藏；備餐區：餐前準備、餐后整理、餐具洗滌、電器設備以及餐具的收藏；家務區：洗衣、晾曬、清潔等，以及相關的儲藏；就餐區：早餐、正餐；茶具、酒具的展示；以及紙巾報刊等雜物的收存；四大優勢：功能動線完整、合理減小污染操作的舒適性人性化設計 變壓止逆煙道對比項目變壓式煙道止逆閥煙道變壓式止逆煙道截面尺寸

21、（ 6 層樓）大（ 500× 300）小（ 200× 240mm）中（ 320× 250mm）100%開機率時，每戶小于 250 M3/h 開機率100%開機率時 ,每戶廚房排氣量33小于 60。大于 300M /h排氣量大于 300M /h系統易受外界氣候影底層用戶排煙不暢系統雙重保護，煙氣的倒灌響（如風壓、 氣壓等）串煙可能性小。導致串煙。導致串煙。81）系統設有油煙過濾系統的耐久性無需維修管理網，需要經常更換無需維修管理2） 無動力風帽需定期維護易出現問題因改變煙道口位置，存在止逆閥關閉不導致整個系統串煙。嚴，導致串煙。（常用煙道性能對比表）成本分析：（ 1

22、）變壓止逆煙道（ 320× 250）單價： 90 元/米攤入建筑面積： 2.34 元 / 平方米（ 2）變壓式煙道（ 500× 300）單價： 40 元/米攤入建筑面積：1.04元 / 平方米（ 3）分析增加成本： 1.3 元 / 平方米每戶節約煙道面積：0.07 平方米 滲水路面原理：滲水路面：是指路面強度等性能滿足要求的同時，使路面保持良好的透水性, 雨水可以透過路面滲入地下土壤。滲水路面特點：（ 1）防止雨天路面積水，改善行走的舒適性與行車的安全性；（ 2）地表水分散、就地排放，可減輕排水設施的負擔；（ 3）可降低地表溫度，調節住區微氣候，緩解居住區“熱島”現象；（

23、4）提高土壤的透氣、透水性，改善土壤濕度，改善地表植物和土壤微生物的生存環境，具有生態意義；優缺點轉換1、規劃道路萬科周邊全部是規劃中的道路，四鄰的營崔路、營城路、崔家路、崔家西路都是尚在圖紙中的道路，建設需要一個較長的周期，而且如同期房一樣存在一定的不確定因素；相較我們有雷達測速的千山路和北面的深峪路、 西測即將在雨季后建成通車的深營路， 便利性上已經有了很明顯的差距了。92、風向與地理位置眾所周知， 鞍山常年刮的是西北和東南風，稍有些地理概念的人都知道，鞍鋼在整個鞍山的西北部， 而萬科所處的明達營城子則正好在東南部，加上其南側現有的一個小礦山；造成的直接后果就是夏天飽受礦山飄塵、楊沙的污染

24、； 冬天鞍鋼冶煉產生的廢氣、煙囪冒出的濃煙都很可能讓東南沿線的住戶受難。健康是用錢都買不到的，房子是要住一輩子的，千萬不可草率。3、坡地（山地SUNDAY ）萬科把基地形象美化成 SUNDAY ，固然讓人覺得很吸引人，但細細想來，房子造在山坡上，一方面比較危險，一旦發生泥石流、山體滑坡等事故，后果不堪設想；另外每天回家上樓的感覺也會比住平地時累許多， 長此以往、 日積月累， 年歲大了之后不知道您有沒有考慮過后果。4、萬科房子好、物業管理好首先萬科的房子您肯定沒有住過吧，怎么就能確定它肯定是好的呢，物業管理是優秀的呢；其次，萬科在其他 18 個城市開發的項目各個都有投訴，各個都有表示不滿的（詳見

25、萬科投訴表）；再次，鞍山萬科城市花園使用的同樣是鞍山的施工隊伍，但本地的施工隊伍由于自身水平有限，是很難保證質量不出紕漏的。萬科投訴表項目所在地項目名稱上海萬科假日風景上海萬科春申假日風景深圳萬科四季花城深圳萬科四季花城深圳萬科金色家園深圳溫馨家園南京金色家園武漢四季花城投訴緣由規劃變更 （原先承諾多層，現在蓋小高層）班車隨意更改行車路線，違背了當初的承諾房屋質量差， 防盜門無法正常開關等等兩天時間發生四起業主失竊事件，物業沒有盡到責任轟動一時的房產界糾紛大案，300 余位業主集體狀告萬科變更規劃， 違背了銷售時的承諾交房沒有通煤氣， 業主用了半年的瓶裝液化氣； 小區旁原先承諾要搬遷的廠房還在

26、繼續生產，影響業主的正常作息設計時及其不合理， 造成業主入廁不便對萬科物業管理混亂、工作交10接不清表示極度不滿裝修 2 個月，屋內漏水3 次，沈陽萬科城市花園業主對房屋質量和物業服務態度表示不滿天津萬科城市花園氨氣問題， 拖了一年半時間都沒有得到妥善處理5、成熟性從地理位置來看，萬科是在鐵東，傳統意義上的市區（市中心），首先給人的心理感覺就要略勝一籌， 從實際的公里數來看僅比我們離市中心近2 公里左右； 而綠城所處的高新區則屬于千山區的范圍內，在當地人的概念中屬于位置相對偏遠的郊區，而且需要經過隧道才能到達，在距離感上是不占優勢的；不過在明達的地塊再開發，對萬科的影響還是會有所顯現，各方面配

27、套能否按時完成，會成為客戶關心的焦點；生活機能方面，是需要我們主力訴求的重中之重，也是兩個案子現在最有差異化的地方：經過 6 年的耕耘， 綠城周圍可以說已經形成了一個高檔住宅的聚居區，與科技大相連形成了相當的規模、人氣，無論是交通、購物還是娛樂、教育都是客戶實實在在看的到摸的著的；相對而言萬科的各方面配套都處在一個起步階段，現有的交通線路也需要步行10 分鐘左右，對生活帶來的不便是顯而易見的；6、樣板區提前投放可以說這是萬科一貫的營銷手段套路， 幾乎在每個城市都獲得了成功； 這么大手筆的投入的確能在很短的時間內增強客戶購買信心， 促成其盡快下購買決心， 是期房中夢想的提前實現；但作為客戶的您要

28、想一想， 羊毛出在羊身上， 營銷費用最終肯定是要攤入到銷售成本中去的，那么這多出的費用就會分攤到各種隱蔽工程中去，（樹有 50 元、 500 元的；水泥標號強度不一，價格相差巨大等等）最終受影響的還是業主自己。附件：戶型圖兩室A 戶型11該戶型緊湊精致，位居園區繁華佳地，北望街景，南觀園景，美景雙收；（ 1） 面寬 4.2 米明亮客廳（ 2） 分離式衛生間，功能分區，干濕分離，墻上掛著鐘愛的油畫，不會有濕氣打濕畫布。（ 3） 餐廳與廚房相連，相對獨立又與客廳親密守望，享受一日三餐的融融親情。（ 4） 房間整體分區明確，南北通透，采光上佳，微風從山坡緩步踱來，在室內彎身而過。B 戶型此款端山戶型

29、，明凈高潔，純凈的環境、恬靜的生活，淡淡的奧鄉味道。（ 1）通透大客廳， 4.2 米開間，迎接明媚陽光，顯現美好心情，生活中充溢著歡聲笑語。（ 2）雙南房給生活更多關懷，給家人分享更多陽光。（ 3）客廳、臥室、廚房、餐廳全部觀景，不同房間擁有不同風景，心境明快清朗。（ 4） 餐廳與陽臺相連，徐徐微風輕舞著華爾茲從這里悠然而過，用餐時光分外溫馨12B1 戶型巴洛克建筑本身即代表著高貴與華麗，綴以“金色”更體現了此款戶型端山采光的明媚氣質，透過濃郁的奧地利風情，緩緩傳出生活中之尊貴。（ 1） 觀景三明窗，客廳觀景三向明窗透映巴洛克式豪華生活，蘊藏堇色陽光，含納大片景致。（ 2） 兩間臥室全部面南，與父母或孩子共享生活中每一次驚喜，給親人最多關懷。（ 3） 主臥面寬達 4.6 米，吸納最多陽光，移步至室外陽臺，呼吸間，心曠神閑。B2 戶型13此款端山戶型明亮、通風，臥室三面明窗盈納更多景致，仿佛窗外就是清新、遼闊、充滿陽光的維也納森林，一種返樸歸真之感油然而生。（ 1） 所有房間全明采光， 每室都有明窗吸納陽光， 角落里也