1、. 1986參加工作，參加工作，1988年任原冶金工業(yè)部年任原冶金工業(yè)部 十九冶筑爐公司團(tuán)委書記，十九冶筑爐公司團(tuán)委書記，1992年榮獲年榮獲“四四 川省攀枝花市十大杰出青年川省攀枝花市十大杰出青年”稱稱號；同年當(dāng)號；同年當(dāng) 選選“共青團(tuán)四川省第九次代表大會代表共青團(tuán)四川省第九次代表大會代表”。 1997年以來在深圳市萬科物業(yè)管理有限年以來在深圳市萬科物業(yè)管理有限公公 司、深圳市振業(yè)物業(yè)管理有限公司司、深圳市振業(yè)物業(yè)管理有限公司(現(xiàn)更名現(xiàn)更名 為為：午越物業(yè)）工作。午越物業(yè)）工作。 做為項目負(fù)責(zé)人服做為項目負(fù)責(zé)人服 務(wù)過：務(wù)過：“中國物業(yè)管理第一中國物業(yè)管理第一標(biāo)標(biāo)鹿丹村；鹿丹村； 開物管企業(yè)

2、進(jìn)入軍隊院校之先河開物管企業(yè)進(jìn)入軍隊院校之先河解解放軍放軍 第一軍醫(yī)大學(xué)；高校物管第一軍醫(yī)大學(xué)；高校物管廣東醫(yī)學(xué)院；廣東醫(yī)學(xué)院； 大型商業(yè)廣場大型商業(yè)廣場華強北順電家居廣場；甲華強北順電家居廣場；甲 級寫字樓級寫字樓 振業(yè)振業(yè)大廈；高檔住宅小大廈；高檔住宅小 翠海花園翠海花園 ”等各類項目的物業(yè)管理工作等各類項目的物業(yè)管理工作 ， 有有著十分豐富的項目管理經(jīng)驗著十分豐富的項目管理經(jīng)驗。卜贊東卜贊東 1360266-8060 QQ:609105882609105882 深圳市午越物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理深圳市午越物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理深圳房地產(chǎn)和物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院

3、客座教授深圳房地產(chǎn)和物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院客座教授. 思路：思路：項目管理項目管理內(nèi)涵內(nèi)涵觀觀 念念管理管理開 拓 思 路更 新 觀 念案 例 實 踐有 效 管 理熟 悉 項 目豐 富 內(nèi) 涵. 什么是項目管理？什么是項目管理？ u 項目管理是指把各種系統(tǒng)、方法、 人員結(jié)合在一起，在規(guī)定的時間、 預(yù)算和質(zhì)量目標(biāo)范圍內(nèi)完成項目的 各項工作。u 項目管理的主要原理之一是：把 一個時間有限和預(yù)算有限的事業(yè)委 托 給一個人，即項目經(jīng)理，他獨 立進(jìn)行計劃、資源分配、指揮和控 制，完成工作目標(biāo)。 . u 舉辦一次演出：有始有終舉辦一次演出：有始有終;u 需要一個團(tuán)隊：目標(biāo)一致，各盡所長，協(xié)同作戰(zhàn)需要一個團(tuán)隊：目

4、標(biāo)一致，各盡所長，協(xié)同作戰(zhàn);u 奉獻(xiàn)給觀眾奉獻(xiàn)給觀眾.項目管理樂隊？項目管理樂隊？. u 樂理知識：樂理知識： 統(tǒng)一的溝通語言，統(tǒng)一的溝通語言， 默契合作的基礎(chǔ)默契合作的基礎(chǔ);u 樂譜：協(xié)調(diào)各方的項目計劃樂譜：協(xié)調(diào)各方的項目計劃;u 樂手：各有專長的項目組成員樂手：各有專長的項目組成員;u 指揮：項目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)和組織指揮：項目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)和組織;u 指揮棒：項目管理的方法和技巧。指揮棒：項目管理的方法和技巧。項目管理樂隊？項目管理樂隊？. 項目經(jīng)理的角色項目經(jīng)理的角色u 決策者決策者u 教練員教練員u 組織者組織者u 溝通渠道溝通渠道u 激勵者激勵者u 輔助者輔助者u 行為模范行為模范u 擁有權(quán)力的

5、人擁有權(quán)力的人u 厲行紀(jì)律的人厲行紀(jì)律的人項目經(jīng)理要有全局觀，并起到樞紐的作用項目經(jīng)理要有全局觀，并起到樞紐的作用. 項目經(jīng)理的責(zé)任項目經(jīng)理的責(zé)任u 項目計劃的實施項目計劃的實施;u 項目目標(biāo)的完成項目目標(biāo)的完成;u 項目集成管理項目集成管理;u 溝通管理溝通管理;u 項目的人員管理項目的人員管理;u 團(tuán)隊建設(shè)，團(tuán)隊的沖突解決團(tuán)隊建設(shè)，團(tuán)隊的沖突解決u 人員的招募、保持、激勵人員的招募、保持、激勵u 運用項目管理的工具和技術(shù)在運用項目管理的工具和技術(shù)在 預(yù)算內(nèi)按時、保質(zhì)地完成項目預(yù)算內(nèi)按時、保質(zhì)地完成項目;u 其他其他?. 養(yǎng)成一種好習(xí)慣養(yǎng)成一種好習(xí)慣優(yōu)秀項目經(jīng)理必須具備的習(xí)慣優(yōu)秀項目經(jīng)理必須

6、具備的習(xí)慣善用時間善用時間要事優(yōu)先要事優(yōu)先帶好團(tuán)隊帶好團(tuán)隊理念優(yōu)先理念優(yōu)先勤思考、善琢磨勤思考、善琢磨干巧活、巧干活干巧活、巧干活善于用人善于用人有效管理有效管理控制成本控制成本規(guī)避風(fēng)險規(guī)避風(fēng)險. 善用時間善用時間u 善用時間的項目經(jīng)理，必須排除一切干擾，集中時間和精力于一件事情一件值得做的事情。不要把時間弄碎了，零星時間等于沒有時間。u 項目經(jīng)理工作的失效，乃至失敗，往往是 因為沒有足夠的時間去思考如何做正確的 事情或把事情做正確。他們的時間往往被 掠奪，使自己陷于日常事務(wù)和內(nèi)部復(fù)雜的 關(guān)系中，疲于奔命，被現(xiàn)實的壓力牽著鼻 子走，以致忽略了產(chǎn)生成果的方向，忽略 了產(chǎn)生成果的外部聯(lián)系。. 要事

7、優(yōu)先要事優(yōu)先u 優(yōu)秀的項目經(jīng)理總是先做重要的事情，所謂“要事優(yōu)先”；而且，一次只做一件事情，所謂“一心不可二用”，或“不同時捕捉兩只兔子”。忙忙碌碌、一事無成的人，往往低估做成一件事情所需要 的時間，且喜歡同時做幾件事 情；所謂“眉毛胡子一把抓” ，亂了章法，亂了分寸，亂了陣 腳。 . 要事優(yōu)先要事優(yōu)先u 必須“抓大放小”，分清輕重 緩急，選擇關(guān)鍵的事情去做； 尤其要抓住關(guān)鍵，做成一件事 情，進(jìn)入良性循環(huán)，一順百順。 不然，所有事情都會變得緊急， 麻煩接踵而來，管理者就會被 現(xiàn)實的壓力牽著鼻子走，陷入惡性循環(huán)之中，最終成為緊急事務(wù) 的“處理者”，而不是謀定而動、舉重若輕的“管理者”. 勤思考、

8、善琢磨勤思考、善琢磨u 勤思考。計謀貴在高，策略貴在遠(yuǎn)，才能弄清楚各種因素之間的內(nèi)在聯(lián)系，追本溯源、抓住本質(zhì)，從源頭上或根本上解決問題，避免就事論事，很多事情都是這樣，沒有頭緒，也就沒有成效；理出頭緒，事情反而簡單。不然，按下葫蘆浮起瓢，新的問題、新的麻煩，以及 緊急而不重要的事情，會接 踵而來，永無寧日。. 勤思考、善琢磨勤思考、善琢磨u 善琢磨，多受益。能看到別人看不到的，琢磨別人不能琢磨的，做到處處留心，比別人看的更遠(yuǎn)、更準(zhǔn)。在日常的工作中，只要能琢磨出其中的技巧與分寸，便會無往而不勝。.“巧干活、巧干活、干巧活干巧活”u 1 巧干活，就是要動腦筋，怎樣才能最節(jié)省時間和精力，又能把工作干

9、好。u 2 干巧活，就是要在干活中學(xué)習(xí)到新知識，積累到新的經(jīng)驗，能夠進(jìn)行新的創(chuàng)新，又能夠使自己的操作更加熟練，認(rèn)真干活，要邊干邊想，邊動腦筋；這就叫干巧活。.“巧干活、巧干活、干巧活干巧活”u 日常工作可以分為“能干活、會干活、巧干活”三種類型。要想讓別人理解，你就得達(dá)到“巧干活”這個層次。日常工作中，大部分員工都屬于“能干活”類型的，這類人主要是根據(jù)工作需要或領(lǐng)導(dǎo)指示或自己的判斷，去完成任務(wù)。不求理解，只求結(jié)果。“會干活”的人，在“能干活”的基礎(chǔ)上，在工作過程中，不時和領(lǐng)導(dǎo)溝通，這一方面可以取得領(lǐng)導(dǎo)的支持，別一方面還可以暗示領(lǐng)導(dǎo)，“我正在干活呢”“巧干活”的人，在“會干活”的基礎(chǔ)上，知道如何

10、分析工作中會出現(xiàn)什么矛盾，這個矛盾應(yīng)該怎么處理，或把矛盾轉(zhuǎn)到哪里去，這樣就可以上下兼融，不至于吃力不討好。干活時多長點心眼吧，做個“巧干活”的人，這樣才能讓別人理解 愿你以后愿你以后“巧干活，干巧活巧干活，干巧活”. u 比爾蓋茨說過：”一個領(lǐng)導(dǎo)如果 每天很忙，就證明一件事，能力 不足“。如果作為領(lǐng)導(dǎo)者的你很 忙，不妨問自己四個問題： 1、我在忙么？ 2、我忙的事情有多大價值？ 3、我做的事情別人會不會做？ 4、我為什么會這么忙？不管什么原因，如果此刻你很忙，請認(rèn)真面對自己，該停一停，給自己充充電！不會帶團(tuán)隊你就只能干到死！不會帶團(tuán)隊你就只能干到死！. 理念很重要理念很重要l“理念” 看法、思

11、想l理念決定行動，思路決定出路，贏在創(chuàng)新，重在實踐。l人的行為不僅受利益的支配，也受理念的支配；社會的變革和人類的進(jìn)步基本上都是在新的理念推動下出現(xiàn)的，沒有理念的變化就沒有制度和政策的變化；l一是強管理，二是強培訓(xùn)， 三是強考核，四是強執(zhí)行； . 善于用人善于用人 按照傳統(tǒng)的概念，“用人所長”是指用“下屬”所長或發(fā)揮“下屬”的長處。這是不夠的，現(xiàn)在的管理者還應(yīng)該懂得，如何發(fā)揮上司所長和自己所長，這樣才能使管理者的各方關(guān)系（或稱“管理關(guān)系”）協(xié)調(diào)起來，才能使管理工作變得有效。u 首先，項目經(jīng)理必須懂得如何把平凡的人組織起來，做出不平凡的事情。組織起來的的力量就在于“發(fā)現(xiàn)并發(fā)揮”每一個人的長處，所

12、謂”物盡其用，人盡其才“。順便指出，一個團(tuán)隊可以容忍一個人的短處，但絕不可以容忍一個人的”惡劣品行“，絕不能任用”缺乏良知和良心“的人。u 其次，”發(fā)揮上司所長“。有一條不成文的法則，即幫助上司晉升是下屬成功的捷徑。要協(xié)助上司，上下一致，為整體績效而努力。 u 最后，”發(fā)揮自己所長“，俗話說，”人貴有自知之明“。我們必須清楚”限制無處不在，可干的事也很多“。不要為自己找借口，不需刻意模仿他人，只做自己擅長的。. 有效管理有效管理 強調(diào)的是：強調(diào)的是：“做正確的事做正確的事 情，把事情情，把事情 做正確做正確” 強調(diào)的是：強調(diào)的是：“按時做完自按時做完自 己該做的事己該做的事 情并產(chǎn)生成情并產(chǎn)生

13、成 果果” 強調(diào)的是：強調(diào)的是： 把把“知識轉(zhuǎn)化知識轉(zhuǎn)化 為成果為成果”. 有效管理有效管理.u 作為一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理，必須弄清楚自己的目標(biāo)和任務(wù)，弄清楚實現(xiàn)目標(biāo)需要多少時間。這樣才能建立相應(yīng)的貢獻(xiàn)意識和成果意識，才能清晰地知道自己的責(zé)任，成為一個重任在身的人，最終學(xué)會安排時間，學(xué)會如何拒絕、周旋和規(guī)避，如何應(yīng)對來自他人的壓力至少不會去招惹麻煩u 項目經(jīng)理要做到卓有成效，必須明白自己的長處和短處；管理者應(yīng)該使自己的長處得到發(fā)揮，而使自己的短處變得與工作無關(guān)；要集中時間和精力做最必須做的事情；做事情要有優(yōu)先順序等關(guān)于如何做到卓有成效的具體方法和實踐，一定會讓你受益匪淺。有效管理有效管理. 成本

14、控制成本控制u 物業(yè)管理是一個微利行業(yè)，要想真正實現(xiàn)利潤最大化的目標(biāo)，還應(yīng)將強化員工成本控制意識作為成本管理工作的重點工作。人人應(yīng)對成本管理和控制有足夠的重視，全員努力把成本控制好，要克服成本控制只是項目經(jīng)理和財務(wù)人員的錯誤思想，對員工進(jìn)行培訓(xùn)教育，推廣成功經(jīng)驗，對節(jié)約有效者予以經(jīng)濟(jì)獎勵。同時把成本控制的管理理念融入到各項管理及財務(wù)制度中，從制度上增強全員提高效益、降低成本的意識。. 風(fēng)險防范風(fēng)險防范 提升防范意識，建立危機管理機制； 要注意研究風(fēng)險的發(fā)生規(guī)律，加強 控制和防范風(fēng)險的能力，把握風(fēng)險 的規(guī)律性，應(yīng)建立事先科學(xué)預(yù)測， 事中應(yīng)急處理，事后妥善解決的風(fēng) 險防范和控制的機制，把握風(fēng)險的

15、規(guī)律，引入先進(jìn)的風(fēng)險防范技能規(guī) 避轉(zhuǎn)移和控制風(fēng)險。. 規(guī)避風(fēng)險規(guī)避風(fēng)險u 如何規(guī)避風(fēng)險：1、掌握法律法規(guī)，提高風(fēng)險意識 2、謹(jǐn)慎承諾，避免合同風(fēng)險： 3、完善管理，防范各類安全事故： 4、提高保險意識，適當(dāng)進(jìn)行風(fēng)險轉(zhuǎn)移： 5、提高員工對潛在風(fēng)險的警覺： 6、采取降低風(fēng)險損失的保護(hù)措施： 7、建立規(guī)范而完善的風(fēng)險管理體系：沒有風(fēng)險意識，就是最大的風(fēng)險沒有風(fēng)險意識，就是最大的風(fēng)險. 二八定律二八定律u 又名80/20定律、帕累托法則（定律）、最省力的法則、不平衡原則等，被廣泛應(yīng)用于社會學(xué)及企業(yè)管理學(xué)等 u 80/20 思想如果運用到日常生活中，能幫助人們改變行為并把注意力集中到最重要20%的事情上。80/20思想的行動結(jié)果就是使人們以少獲多。u 使用 80/20 思想，必須不斷自問：20%為什么能導(dǎo)致80%。.作為一個服務(wù)者我們應(yīng)養(yǎng)成逆向思考、多樣生活的習(xí)慣，訓(xùn)練自己有自己的觀點，借他人的經(jīng)驗為自己創(chuàng)意，我們只要清楚自己的目標(biāo)，不要畫地為牢，有表現(xiàn)機會就去爭取，自信會讓創(chuàng)意源源不絕。創(chuàng)意為專業(yè)添彩創(chuàng)意為專業(yè)添彩.。創(chuàng)意為專業(yè)添彩創(chuàng)意為專業(yè)添彩.創(chuàng)意為專業(yè)添彩創(chuàng)意為專業(yè)添彩.創(chuàng)意為專業(yè)添彩創(chuàng)意為專業(yè)添彩.小結(jié)小結(jié) : 上述幾點，并不能完全概括物業(yè) 項目