1、某物業(yè)公司維修部管理工作規(guī)程電梯故障維修操作規(guī)程1.0目的：規(guī)范電梯故障維修工作，確保電梯的安全運(yùn)行。2.0適用范圍：適用于物業(yè)小區(qū)內(nèi)的電梯故障維修工作。3.0職責(zé)：3.1維修部領(lǐng)班負(fù)責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。3.2電梯分包公司和維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)電梯發(fā)生故障時(shí)的緊急維修工作。4.0工作程序：4.1電梯發(fā)生故障后，維修技工應(yīng)快速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)（10分鐘內(nèi)；分包公司要求在20分鐘內(nèi)）；先查看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置；根據(jù)不同的故障，進(jìn)行相應(yīng)的處理。4.2機(jī)房常見機(jī)械故障及處理措施：4.2.1電機(jī)軸承故障：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出異常響聲，如判斷是軸承故障，應(yīng)拆下電機(jī)檢查軸承，如有發(fā)卡、磨損過大，

2、則需更換軸承；4.2.2制動(dòng)器故障：制動(dòng)閘瓦與制動(dòng)輪之間有磨擦現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整制動(dòng)閘瓦，更換制動(dòng)閘瓦，除去制動(dòng)輪上的油污；4.2.3限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應(yīng)清洗雜物、更換軸承；井道與轎廂。4.2.4轎廂門和自動(dòng)門機(jī)構(gòu)故障：開關(guān)門時(shí)有抖動(dòng)聲、不開門、不關(guān)門，開門時(shí)有碰聲、門隙過大等。應(yīng)清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動(dòng)處加油；4.2.5廳門故障同上；4.2.6開門刀故障：運(yùn)行時(shí)有碰撞聲、或突然停車，應(yīng)調(diào)整開門刀位置（開門刀與廳門地坎間隙）；導(dǎo)軌故障：運(yùn)行不平穩(wěn)、發(fā)抖、震動(dòng)等現(xiàn)象，應(yīng)調(diào)整軌道尺寸，用卡尺調(diào)正、用軌道銼修平接口；4.2.7導(dǎo)靴故障：運(yùn)行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、震動(dòng)

3、等現(xiàn)象，導(dǎo)靴片磨損嚴(yán)重、導(dǎo)靴座位置不對(duì)等，應(yīng)更換導(dǎo)靴，調(diào)整導(dǎo)靴座位置；4.2.8安全鉗故障：運(yùn)行時(shí)有磨鐵聲、嚴(yán)重時(shí)安全鉗還會(huì)動(dòng)作剎車、或單邊剎車。應(yīng)調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)、加油潤(rùn)滑、保證各活動(dòng)部位靈活；4.3底坑常見機(jī)械故障及處理措施：4.3.1補(bǔ)償鏈故障：運(yùn)行時(shí)有碰鏈聲，由于補(bǔ)償鏈增長(zhǎng)或縮短等原因所致。應(yīng)調(diào)整補(bǔ)償鏈長(zhǎng)度；4.3.2安全鉗鋼絲繩張緊輪故障：運(yùn)行時(shí)有磨鋼絲繩聲或有異常聲。應(yīng)調(diào)整安全鉗鋼絲繩，更換軸承；4.3.3緩沖器故障：緩沖器生銹、不活動(dòng)、液壓油量不足。應(yīng)除去鐵銹、補(bǔ)充液壓油。4.4機(jī)房電氣故障及維修處理方法：4.4.1保險(xiǎn)故障：1)緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)短路。應(yīng)排去

4、底坑積水，排除短路點(diǎn)、換上同型號(hào)保險(xiǎn)絲、廳門轎門安全回路；2)井道有水，回路有短路點(diǎn)。應(yīng)切斷來水源，排除短路點(diǎn)，換上同型號(hào)保險(xiǎn)絲、指示燈回路；3)廳外指示有水或有線破裂斷路。應(yīng)排干水，排除短路點(diǎn)，更換保險(xiǎn)絲，控制回路；4)控制線圈被燒，控制元件內(nèi)部斷路，應(yīng)更換控制線圈和控制元件，排除線路斷路點(diǎn)、換上同型號(hào)保險(xiǎn)絲。4.4.2接觸器和斷路器故障：接觸器或斷電器不工作，由于接觸器和斷電器線圈繞壞，控制線路或插件有斷開點(diǎn)，控制線路保險(xiǎn)被燒壞等原因所致。應(yīng)更換接觸器或繼電器，排除斷開點(diǎn)，更換保險(xiǎn)絲。4.5井道與轎廂電氣故障及維修處理方法：4.5.1上、下限位及極限開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不能走車，一般是

5、由于開關(guān)接觸不好或斷路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn)或更換、排除斷點(diǎn)等；4.5.2轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車，一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞、線路斷路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn)，更換開關(guān)排除線路斷點(diǎn)等；4.5.3安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn)，更換開關(guān)4.6底坑電氣故障及維修處理方法：4.6.1緩沖器開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于接觸不良，緩沖器復(fù)位不到位，主鋼絲繩過長(zhǎng)，對(duì)重碰到緩沖器開關(guān)損壞所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn)，緩沖器復(fù)位，縮短主鋼絲繩，更換開關(guān)；4.6.2張緊輪斷

6、繩開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關(guān)接觸不良，安全鉗鋼絲過長(zhǎng)，開關(guān)損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn)，縮短安全鉗鋼絲，更換開關(guān)；4.6.3電梯故障排除后，電梯工應(yīng)將電梯故障維修情況記錄在電梯故障報(bào)修登記表中，歸檔長(zhǎng)期保存。5.0支持性文件和記錄5.1電梯故障報(bào)修登記表 電梯操作規(guī)程1.0目的：確保操作的安全性和正確性。2.0適用范圍：適用于小區(qū)電梯的操作。3.0職責(zé)：3.1維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)督管理工作。3.2維修領(lǐng)班及維修技工負(fù)責(zé)電梯開啟時(shí)的操作。4.0工作程序：4.1全自動(dòng)運(yùn)行4.1.1將首層基站鎖用鑰匙將關(guān)機(jī)狀態(tài)“STOP”打到運(yùn)行狀態(tài)“RUN”處。4.1.2用專用鎖匙打開轎箱內(nèi)操作箱,

7、把照明開關(guān)扳向“開”；把風(fēng)扇開關(guān)扳向“開”,把運(yùn)行停止開關(guān)扳向“運(yùn)行”,將手動(dòng)、自動(dòng)開關(guān)扳向“自動(dòng)”位置。4.1.3按任一樓層,電梯將自動(dòng)運(yùn)行。4.1.4鎖上操作箱。4.2手動(dòng)運(yùn)行4.2.1將首層基站鎖用鑰匙將關(guān)機(jī)狀態(tài)“STOP”打到運(yùn)行狀態(tài)“RUN”處。4.2.2用專用鎖匙打開轎箱內(nèi)操作箱,把照明開關(guān)扳向“開”,把風(fēng)扇開關(guān)扳向“開”,把運(yùn)行停止開關(guān)扳向“運(yùn)行”,將手動(dòng)、自動(dòng)開關(guān)扳向“手動(dòng)”位置。4.2.3選擇到達(dá)樓層,按住關(guān)門按鈕,直至電梯啟動(dòng)后,方可松手。4.2.4到達(dá)指定樓層時(shí),電梯自動(dòng)打開門。4.2.5鎖上操作箱。5.0支持性文件和記錄5.1電梯檢查保養(yǎng)表5.2電梯故障報(bào)修登記表 5.

8、3電梯維修養(yǎng)護(hù)動(dòng)態(tài)記錄表電梯故障應(yīng)急處理規(guī)程1.0目的：規(guī)范應(yīng)急處理流程，保證電梯運(yùn)行正常。2.0適用范圍：小區(qū)電梯故障處理。3.0職責(zé)：3.1維修部領(lǐng)班負(fù)責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。3.2維修領(lǐng)班協(xié)同維修技工負(fù)責(zé)應(yīng)急處理。4.0工作程序：4.1停電造成電梯故障困人。4.1.1發(fā)現(xiàn)市電停后，值班人員應(yīng)第一時(shí)間趕到發(fā)電機(jī)房，保證發(fā)電機(jī)正常供電。4.1.2發(fā)電機(jī)正常供電后，值班人員應(yīng)會(huì)同護(hù)衛(wèi)員檢查所有電梯是否正常運(yùn)行。4.1.3如發(fā)現(xiàn)困人，按電梯困人救援規(guī)范處理。4.2電梯技術(shù)故障困人。4.2.1發(fā)現(xiàn)電梯突然停止運(yùn)行或死機(jī)，第一時(shí)間檢查機(jī)房是否停電。4.2.2如發(fā)現(xiàn)電源供應(yīng)正常，必須組織困人求援

9、。4.2.3困人救援按電梯困人救援規(guī)范處理。4.2.4通知電梯保養(yǎng)公司派人檢修處理。4.3火災(zāi)4.3.1當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)引導(dǎo)住戶從走火通道疏散，切勿乘搭非消防電梯。4.3.2當(dāng)確定火災(zāi)發(fā)生后，護(hù)衛(wèi)員可打破非消防電梯基站門邊上的急停按鈕開關(guān),按下按鈕后，電梯迫降基層，停止使用。4.3.3消防員可使用專用消防電梯，進(jìn)行救人救火。5.0支持性文件和記錄5.1電梯故障報(bào)修登記表 5.2電梯困人救援規(guī)程 電梯機(jī)房管理規(guī)定1.0目的：確保電梯及設(shè)備正常運(yùn)行。2.0適用范圍：小區(qū)電梯機(jī)房。3.0職責(zé)：3.1維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)督及檢查。3.2維修領(lǐng)班協(xié)同維修技工負(fù)責(zé)日常管理。4.0基本內(nèi)容：4.1每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一

10、次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得堆放雜物。4.2保持機(jī)房通風(fēng)良好，保證機(jī)房?jī)?nèi)溫度正常，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛干濕溫度計(jì)，機(jī)房溫度不超過40。4.3保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈、滅火器和盤車工具，掛于顯眼處。4.4毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水防潮工作。4.5機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，非本職技工外，其它人員禁止進(jìn)入。并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。4.6電梯困人救援操作規(guī)程和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰，并掛在顯眼處。4.7按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施和設(shè)備及消防器材進(jìn)行保養(yǎng)維修，損壞的要及時(shí)更換。4.8未經(jīng)維修部領(lǐng)班允許，不得亂動(dòng)電梯及機(jī)房所有設(shè)備的電源開關(guān)。5.0支持性文件和記錄5.1電梯困人救

11、援操作規(guī)程 5.2電梯維修養(yǎng)護(hù)動(dòng)態(tài)記錄表 電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 一、目的 規(guī)范電梯救援工作的程序，確保乘客于電梯安全。 二、適用范圍 適用于物業(yè)部轄區(qū)內(nèi)電梯困人后的救援工作。 三、職責(zé) 1、機(jī)電除主管負(fù)責(zé)電梯困人后的救援工作的組織實(shí)施。 2、電梯機(jī)電維修員負(fù)責(zé)電梯困人后的救援工作。 四、程序要點(diǎn) 1、當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時(shí)，電梯機(jī)電維修員通過電梯對(duì)講機(jī)或喊話與被困人員取得聯(lián)系，務(wù)必時(shí)期保持鎮(zhèn)靜，不要驚慌，靜心等待救援人員的救援；被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂門處于半開閉狀態(tài)，電梯機(jī)電維修員應(yīng)設(shè)法將轎廂門完全關(guān)閉。 2、根據(jù)指層燈、PC顯示、選曾啟恒干活打開廳門觀察判斷轎廂所在

12、位置。 3、轎廂廳于距廳門0.5米左右（高于或低于）位置時(shí)的救援。 (1)拉下電梯電源開關(guān)。 (2)用專用廳門鑰匙開啟廳門。 (3)在轎頂用人力開器轎廂門。 (4)協(xié)助乘客離開轎廂。 (5)重新關(guān)好廳門。 4、轎廂停于距離廳門0.5米以外位置的救援方法。 (1)進(jìn)入機(jī)房切斷電梯電源。 (2)拆除電動(dòng)機(jī)尾軸罩蓋，安上旋座及旋柄。 (3)救援人員之一把旋柄，另一救援人員手持釋放桿，輕輕撬開制動(dòng)器，利用轎廂自重向正方向移動(dòng)。為了避免轎廂移動(dòng)太快發(fā)生危險(xiǎn)，操作適應(yīng)一撬一放時(shí)轎廂逐步移動(dòng)，直至最接近廳門（0.5米左右）為止。 (4)當(dāng)轎廂廳于距廳門0.5米元左右位置時(shí)，其救援方法按第3條進(jìn)行。 5、遇有

13、其他復(fù)雜情況，應(yīng)請(qǐng)救電梯公司幫助救援。 6、困人救援工作完畢后，電梯機(jī)電維修員應(yīng)將情況完整、規(guī)范地記錄在電梯運(yùn)行日記內(nèi)。 五、記錄 六、相關(guān)支持文件 工程部維修作業(yè)安全操作規(guī)程一各工種在日常的維修保養(yǎng)工作中經(jīng)常與電打交道，故要特別注意用電安全：1.1在設(shè)備投入運(yùn)行前，一定要確認(rèn)電源（電壓，交直流，頻率等）是否與設(shè)備銘牌要求一致。1.2確認(rèn)有接地保護(hù)。1.3在維修電路時(shí)，必須切斷電源。凡有電容或電感的電路，切斷電 源后必須進(jìn)行放電，最后，用驗(yàn)電筆測(cè)試該電路，確認(rèn)沒有電并在電源開關(guān)處掛上醒目的“禁止合閘”警告牌后方能開始維修作業(yè)。1.4如需帶電工作的，必須報(bào)告領(lǐng)班，由領(lǐng)班落實(shí)好防護(hù)措施，安排好應(yīng)急

14、保護(hù)工作后，方能進(jìn)行作業(yè)，領(lǐng)班應(yīng)在場(chǎng)監(jiān)督指導(dǎo)作業(yè)全過程。1.5凡維修過控制線路的設(shè)備投入使用前，應(yīng)卸開負(fù)載即斷開一次回路，試驗(yàn)該設(shè)備的控制程序，檢查有否因接錯(cuò)線造成誤動(dòng)作。確認(rèn)控制程序正確無異后，方允許做設(shè)備的空載試驗(yàn)。1.6所有技工使用的驗(yàn)電筆在每次工作前，必須經(jīng)過測(cè)試，在確認(rèn)驗(yàn)電筆功能良好的情況下方可使用。1.7正確使用各種測(cè)試儀器儀表，在不具備不掌握某種儀器儀表的使用知識(shí)前，絕對(duì)不能使用該種儀器儀表，避免損壞儀器儀表或測(cè)試出錯(cuò)誤數(shù)值引發(fā)事故。二機(jī)管和空調(diào)工種面對(duì)的制冷設(shè)備和熱交換器，空調(diào)輔助設(shè)備，水泵等，其工作壓力不同于平時(shí)的大氣壓，應(yīng)謹(jǐn)慎小心應(yīng)付。制冷劑壓力、油壓力和水壓力。這些壓力可

15、以是從負(fù)壓的760mm/HG到正壓的2030KG/CM² 稍有不慎將會(huì)造成人員和設(shè)備的損傷。因此，在維修保養(yǎng)這些設(shè)備時(shí)，一定要遵循正常的技術(shù)程序操作，做到心、眼、鼻、手并用。2.1維修保養(yǎng)設(shè)備前，應(yīng)首先切斷電源，并在電源開關(guān)處掛上醒目的“禁止合閘”警告牌，凡有急停按鈕的設(shè)備一定要同時(shí)按停急停按鈕后掛上“禁止復(fù)位”的警告牌。凡有二地控制的設(shè)備，一定要指定機(jī)房聯(lián)系人，在得到機(jī)房主控臺(tái)遙控開關(guān)已斷路關(guān)閉的通知后經(jīng)驗(yàn)電方允許開始維修作業(yè)。2.2按照規(guī)定的順序關(guān)閉與設(shè)備有關(guān)的進(jìn)、出閥門（止回閥不能作為保證安全關(guān)閉的閥門用），關(guān)閉閥門時(shí)一定要頭腦清醒，了解管道流程和各閥門功能，并必須有操作過該設(shè)

16、備或熟識(shí)該系統(tǒng)的技工參與工作。2.3在確認(rèn)各閥門已經(jīng)關(guān)閉后，必須進(jìn)行卸壓，排出設(shè)備和相連管道的壓力，操作人員卸壓時(shí)要避開壓力排出的正面，以防蒸汽、制冷劑、油、水或機(jī)器配件突然沖出傷人。卸壓時(shí)應(yīng)緩慢打開閥門，控制好卸壓時(shí)排出的壓力。2.4設(shè)備維修后加壓時(shí)，切記要緩慢加壓，在加壓至略高于大氣壓時(shí)，應(yīng)暫停加壓，待觀察檢查無泄漏或無其他不正常之處，確認(rèn)正常后，方能緩慢繼續(xù)加壓至設(shè)備要求的壓力。2.5貴重設(shè)備和危險(xiǎn)性較大的維修保養(yǎng)項(xiàng)目，必須由系統(tǒng)領(lǐng)班安排操作順序，并親自到場(chǎng)指導(dǎo)參予。2.6凡動(dòng)用風(fēng)、電焊等，應(yīng)落實(shí)防火措施，并應(yīng)由熟練風(fēng)、電焊技術(shù)的技工擔(dān)任該項(xiàng)工作。2.7各設(shè)備專用工具較多，各工種員工平時(shí)

17、應(yīng)學(xué)會(huì)熟練使用本工種的專用工具，以便使用起來得心應(yīng)手，增加安全的保險(xiǎn)系數(shù)。三進(jìn)行高空作業(yè)如乘吊船維修幕墻等，必須按規(guī)范操作，嚴(yán)格遵守高空作業(yè)規(guī)則。3.1系好安全帶，安全帶的吊繩不允許勾掛在可移動(dòng)的物體上。3.2戴好安全帽，無安全帽嚴(yán)禁作業(yè)。3.3高處轉(zhuǎn)遞物體時(shí)，不得上下拋擲，應(yīng)用繩索吊傳，繩索不得 栓在身上或安全帶上。3.4保持通訊聯(lián)絡(luò)暢通，凡進(jìn)入吊船作業(yè)前，應(yīng)檢查對(duì)講機(jī)是否正常，試話無異后方允許下船作業(yè)。四.使用梯子的攀高作業(yè),應(yīng)按規(guī)范進(jìn)行.4.1不準(zhǔn)墊高使用,梯子與地面的角度以60。65。為宜，若為 工程維修部值班室管理規(guī)定1.0目的： 規(guī)范人員管理，確保設(shè)備正常運(yùn)行。2.0適用范圍：工程

18、維修部全體人員。3.0職責(zé)：3.1維修領(lǐng)班每日對(duì)工作記錄進(jìn)行檢驗(yàn)。 3.2維修領(lǐng)班對(duì)維修技工的工作負(fù)責(zé)監(jiān)督及檢查。4.0基本內(nèi)容：4.1未經(jīng)管理處、維修領(lǐng)班同意，非值班人員嚴(yán)禁入內(nèi)，值班時(shí)間值班人員不得離崗；4.2嚴(yán)禁在值班室內(nèi)抽煙、亂寫亂畫，并按時(shí)搞好衛(wèi)生，保持室內(nèi)清潔；4.3各類物品擺放整齊、規(guī)范，嚴(yán)禁存放有毒、易燃、易爆及危險(xiǎn)物品；4.4按時(shí)巡查，作好記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患，及時(shí)處理，及時(shí)報(bào)告；4.5認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。5.0支持性文件和記錄：5.1值班工作記錄5.2工程維修服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)工程維修服務(wù)檢驗(yàn)流程和標(biāo)準(zhǔn)1.0目的：確保所需維修項(xiàng)目的及時(shí)進(jìn)行，高質(zhì)量地完成維修，滿足業(yè)主的服務(wù)要求

19、，保證小區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。2.0適用范圍： 2.1小區(qū)內(nèi)各類公共設(shè)施設(shè)備及公共部分維修過程的檢驗(yàn)。2.2業(yè)主（住戶）委托的各種維修的維修過程檢驗(yàn)。 3.0職責(zé)： 3.1維修領(lǐng)班每日對(duì)維修單進(jìn)行檢驗(yàn)。 3.2維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備及公共部位的巡檢，組織對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題實(shí)施整改。3.3管理處客服部負(fù)責(zé)對(duì)客戶請(qǐng)修工作進(jìn)行回訪。 4.0基本內(nèi)容： 4.1維修過程的檢驗(yàn)要求： 4.1.1維修服務(wù)及時(shí)性的檢驗(yàn)：如無特殊情況從接到維修要求起至到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不超過分鐘。維修時(shí)間視工藝復(fù)雜程度而定。一般性維修不超過當(dāng)天， 對(duì)于特別困難的，從接到維修要求到維修完成最多不超過三天（工藝要求特殊的例外）。不能當(dāng)

20、天完成的，應(yīng)向業(yè)主（住戶）解釋原因。 4.1.2維修服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn)，按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)：功能性維修，以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn)；外觀性維修，表面應(yīng)無色差、高低不平現(xiàn)象出現(xiàn)，與原有部位相比較，應(yīng)無凹凸感。 4.2檢驗(yàn)： 4.2.1日檢：維修領(lǐng)班及時(shí)收回每日的維修單，以檢驗(yàn)維修的及時(shí)性和住戶對(duì)維修服務(wù)過程是否滿意，檢查當(dāng)天維修任務(wù)的完成情況。 4.2.2周檢：維修部領(lǐng)班每周對(duì)小區(qū)各公共設(shè)備設(shè)施的維修、保養(yǎng)進(jìn)行檢查，有問題及時(shí)督促協(xié)助維修技工解決。 4.2.3回訪：客服部接單前臺(tái)/區(qū)域物業(yè)管家按規(guī)定的時(shí)間對(duì)業(yè)主（住戶）進(jìn)行電話或上門回訪,并在維修單上作好相應(yīng)記錄，對(duì)業(yè)主感覺不滿意的維修服務(wù)應(yīng)立即安排返工

21、或采取相應(yīng)措施進(jìn)行處理。4.2.4 月檢：維修領(lǐng)班每月監(jiān)督檢查時(shí)應(yīng)對(duì)維修記錄進(jìn)行抽查,檢驗(yàn)維修記錄填寫是否規(guī)范，維修回訪滿意率是否達(dá)到要求等。4.2.5對(duì)以上檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格立即查找原因，及時(shí)采取措施進(jìn)行糾正，在檢驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時(shí)采取預(yù)防措施。4.3服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi) 容服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn)備 注上樓時(shí)間接到維修要求，到目的地不超過30分鐘，如與業(yè)主(住戶)約定時(shí)間必須準(zhǔn)時(shí)到達(dá)若人員暫時(shí)未空閑，應(yīng)向住戶解釋并再約時(shí)間服務(wù)態(tài)度禮儀熱情、禮貌、使用文明用語提供維修材料應(yīng)向住戶提供合格維修材料維修服務(wù)時(shí)間視工藝復(fù)雜情況而定，一般不超過當(dāng)天，最長(zhǎng)不超過三天如超出上述時(shí)間，應(yīng)向住戶說明原因服務(wù)對(duì)象滿意率應(yīng)

22、達(dá)到對(duì)不滿意的應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況征得住戶意見，組織二次維修洗臉(菜)盆漏水經(jīng)反復(fù)試用不漏水，住戶滿意，此項(xiàng)維修不超過1.5小時(shí)洗臉(菜)盆堵塞達(dá)到暢通，對(duì)切口處的修補(bǔ)應(yīng)盡力恢復(fù)原樣維修時(shí)間不超過2小時(shí)浴缸堵塞及漏水達(dá)到暢通，對(duì)切口處的修補(bǔ)盡力恢復(fù)原樣，經(jīng)使用保證暢通、不漏水，維修時(shí)間不超小時(shí)維修墻內(nèi)水管應(yīng)摸準(zhǔn)管路，打墻時(shí)盡量少破壞磁片，維修完后外觀恢復(fù)原樣，維修時(shí)間不超過72小時(shí)疏通馬桶往馬桶中扔少許紙巾試水不影響暢通, 維修時(shí)間不超過3小時(shí)嚴(yán)重堵塞除外,如馬桶內(nèi)掉進(jìn)梳子等疏通地漏達(dá)到暢通,對(duì)切口恢復(fù)原樣,清理現(xiàn)場(chǎng),維修時(shí)間不超過2小時(shí)房間沒水此項(xiàng)原因較多,應(yīng)在2小時(shí)內(nèi)解決住戶用水問題(市政停水除

23、外)閥門，濾網(wǎng)等可能造成房間沒水水龍頭漏水維修后應(yīng)達(dá)到原來標(biāo)準(zhǔn)，保證密閉、開關(guān)自如，維修時(shí)間不超過1小時(shí)水管接頭漏水應(yīng)達(dá)到緊固、密封，維修時(shí)間不超過1小時(shí)樓上水漏到樓下盡快找到原因,以達(dá)到不漏水為標(biāo)準(zhǔn),并將墻地面等污染處清理干凈馬桶漏水以不漏水為標(biāo)準(zhǔn),如需拆馬桶安裝，應(yīng)予以恢復(fù)，維修時(shí)間不超過6小時(shí)房間無電以恢復(fù)房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn),在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀,維修時(shí)間不超過3小時(shí)比較復(fù)雜的不超過24小時(shí)房間插座無電以使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn).并把故障原因告訴住戶,維修時(shí)間不超過3小時(shí)比較復(fù)雜的不超過24小時(shí)5.0支持性文件和記錄5.1維修單 4.2流程說明：4.2.1停電后，維修領(lǐng)班及技工盡快趕到

24、電房；4.2.2檢查停電原因，若電房開關(guān)跳閘，試送電，正常即可。如不行檢查線路后再送電，還不行通知管理處聯(lián)系廠家維修。4.2.3如屬市政停電，用對(duì)講機(jī)通知客服中心查詢，進(jìn)行應(yīng)急系統(tǒng)發(fā)電機(jī)發(fā)電應(yīng)急換送電工作。4.2.4停電不能在短時(shí)間（通常半個(gè)小時(shí)）內(nèi)恢復(fù)，應(yīng)通知住戶有關(guān)停電事宜，如停電原因、預(yù)計(jì)恢復(fù)時(shí)間等。4.2.5正常供電后，進(jìn)行有關(guān)事故的記錄。5.0事故及故障處理方法：5.1外線故障 5.1.1當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停電時(shí)，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真空開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。 5.1.2 向供電部門報(bào)告

25、并了解故障情況。 5.2 內(nèi)部故障5.2.1當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時(shí)（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆秒娫吹氖茳c(diǎn)柜停電，此時(shí)值班員應(yīng)遵守下列程序：5.2.1.1 將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警，一人用手提式1211滅火器滅火，一人向消防中心報(bào)告）。5.2.1.2 將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。5.2.1.3 投入另一變壓器，保證小區(qū)用電。5.2.1.4 向管理處報(bào)告經(jīng)過和處理情況。5.2.1.5分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面報(bào)告至管理處。5.2.2配電柜自動(dòng)空氣開關(guān)跳閘的處置：5.2.2.1 判斷跳閘原

26、因（短路或過載）。5.2.2.2 查清楚負(fù)載種類及分布情況。5.2.2.3 對(duì)可疑處逐個(gè)檢查，確認(rèn)故障請(qǐng)求支援解決。 并通知客服中心通知停電事宜。4.2.2.4 故障排除后立即恢復(fù)供電。 5.2.3 觸電處置：發(fā)現(xiàn)有人觸電時(shí)，當(dāng)值電工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進(jìn)行搶救。5.2.3.1拉開電源開關(guān)、拔去插頭或熔斷器。 5.2.3.2用干燥的木竹竿移開電線或用絕緣工具（膠鉗）剪斷電線。 5.2.3.3用干燥的衣服或絕緣塑料布?jí)|住，將觸電者脫離電源。 5.2.3.4 防止觸電者在斷電后跌倒。5.2.3.5如果觸電者尚未失去知覺，則必須使其保持冷靜，并立即送醫(yī)，密切觀察其癥狀變

27、化。 5.2.3.6如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應(yīng)積極進(jìn)行人工呼吸，并及時(shí)送醫(yī)救治。5.2.3.7 如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止，此時(shí)不能認(rèn)為其已死亡，應(yīng)當(dāng)立即對(duì)其進(jìn)行人工呼吸，并連續(xù)不斷的做到觸電者自行呼吸或醫(yī)生到場(chǎng) 為止。 5.3 變配電房發(fā)生火警、火災(zāi)按火警、火災(zāi)應(yīng)急處理規(guī)程處置。 5.4 變配電房發(fā)生水浸時(shí)的處置： 5.4.1視進(jìn)水情況，拉下總電源開關(guān)或高壓開關(guān)。 5.4.2堵住漏水源。 5.4.3如果漏水較大，應(yīng)立即通知管理處，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水。 5.4.4在工程維修部領(lǐng)班的組織下進(jìn)

28、行堵漏，漏水源堵住后，立即排水。 5.4.5排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行除濕處理。如用干的干凈的抹布擦拭、熱風(fēng)吹干，自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等。 5.4.6確認(rèn)濕水已清除、各絕緣電阻符合要求后，開機(jī)試運(yùn)行，如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運(yùn)行。5.5 市電停電： 由客服中心通知用電戶停電并致歉。如小區(qū)配備了發(fā)電機(jī)，則應(yīng)按以下程序開啟發(fā)電機(jī)： 5.5.1退出市電聯(lián)絡(luò)開關(guān)，合上發(fā)電機(jī)聯(lián)絡(luò)開關(guān)，向應(yīng)急負(fù)荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機(jī)運(yùn)行情況，如燃油、水溫等。 5.5.2監(jiān)視市電進(jìn)線電壓，盡快與供電部門聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)電機(jī)電源，恢復(fù)市電供電。 5.5.3 做好記錄并向上級(jí)匯

29、報(bào)。6.0支持性文件和記錄6.1火災(zāi)、火警應(yīng)急處理規(guī)程6.2突發(fā)性事故報(bào)告供水系統(tǒng)突發(fā)性事故應(yīng)急規(guī)程1.0目的：確保供水系統(tǒng)應(yīng)急操作正確規(guī)范。2.0適用范圍：小區(qū)供水系統(tǒng)出現(xiàn)突發(fā)性事故。3.0職責(zé)：3.1維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)組織及指揮工作。3.2維修領(lǐng)班協(xié)同維修技工負(fù)責(zé)具體操作。4.0基本內(nèi)容:4.1水泵房4.1.1發(fā)現(xiàn)或接到生活水泵故障，應(yīng)停止故障水泵，開啟備用水泵。4.1.2水泵變頻故障應(yīng)關(guān)閉變頻器，由專人手動(dòng)操控水泵，根據(jù)管網(wǎng)壓力控制啟停。4.1.3及時(shí)安排維修。4.2市政停水4.2.1在接到投訴小區(qū)內(nèi)供水壓力下降時(shí)，設(shè)備技工應(yīng)先觀察市政水壓壓力表，確定是否市政供水停水；4.2.2如發(fā)現(xiàn)水壓低于

30、正常供水壓力時(shí)，應(yīng)立即通知客服中心，打電話詢問水廠，查問停水原因，并通知住戶；4.2.3值班技工應(yīng)注意觀察水泵房供水情況，確保住戶及消防正常供水，并隨時(shí)觀察水網(wǎng)壓力。4.3爆水管4.3.1在接到或發(fā)現(xiàn)某處爆水管時(shí)，技工應(yīng)第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)，關(guān)閉相應(yīng)閥門，讓停水范圍控制到最小；4.3.2立即通知客服中心，告知停水范圍，讓客服中心通知住戶，說明停水原因；4.3.3維修領(lǐng)班應(yīng)組織技工挖開爆水管地方，組織人力搶修，盡快恢復(fù)供水。4.4水浸4.4.1如發(fā)現(xiàn)某一單位里有水溢出來時(shí)，應(yīng)立即關(guān)閉相應(yīng)單位的供水總水閘，并通知客戶服務(wù)中心，通知該單位住戶回來處理。4.4.2如泵房發(fā)生水浸時(shí)，當(dāng)值技工應(yīng)馬上關(guān)閉相應(yīng)水

31、閥，通知維修領(lǐng)班并組織人員用潛水泵抽水，用沙袋隔離用電設(shè)備，在水抽干后，應(yīng)清理干凈，對(duì)部分受潮設(shè)備進(jìn)行烘干處理。查出水浸原因，立即處理。5.0支持性文件和記錄5.1水泵房巡查流程5.2突發(fā)性事故報(bào)告臨時(shí)用電管理規(guī)定1.0目的:加強(qiáng)用電管理,確保供電安全。2.0適用范圍:小區(qū)臨時(shí)用電管理。3.0職責(zé):3.1維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)審批指導(dǎo)及監(jiān)督管理。3.2維修領(lǐng)班協(xié)同維修技工負(fù)責(zé)日常檢查。4.0基本內(nèi)容:4.1用電申請(qǐng)：用戶應(yīng)事先向管理處以書面形式申請(qǐng)用電，并注明用電單位全稱，用電地點(diǎn)，負(fù)荷量，電壓等級(jí)及時(shí)間。4.2管理處審批：用電申請(qǐng)經(jīng)工程維修部審批。4.3接線及送電經(jīng)批準(zhǔn)后，施工用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路

32、，經(jīng)工程部檢查符合用電安全及要求后方可送電，并由雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)。4.4停電及拆線施工用戶終止用電，應(yīng)事先通知工程維修部，再由維修技工斷電拆線，并確認(rèn)電表讀數(shù)。4.5計(jì)費(fèi)方式4.5.1電表計(jì)費(fèi)，由用戶自備并按指定位置接線，每月計(jì)費(fèi)一次，不足一月按拆表時(shí)實(shí)用量計(jì)費(fèi)。4.5.2無表估算，按負(fù)荷量及用電時(shí)間事先估算。4.6偷電處罰任何用戶未經(jīng)表計(jì)量用電,均屬偷電行為。除按用電時(shí)間估算用電量外，還須進(jìn)行相應(yīng)處罰。5.0支持性文件和記錄：無設(shè)備綜合管理作業(yè)程序一、目的 從總體上確立物業(yè)部各類設(shè)備的管理要求，確保各類設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。 二、適用范圍 適用于物業(yè)部管理的各類設(shè)備的綜合管理工

33、作。 三、職責(zé) 1、機(jī)電處負(fù)責(zé)所轄小區(qū)的各類設(shè)備的日常管理工作。 2、公司辦公室負(fù)責(zé)各類設(shè)備的檔案的管理工作。 四、程序要點(diǎn) 1、設(shè)備檔案的建立要求 (1)機(jī)電處在接管物業(yè)后一周內(nèi)應(yīng)將管轄范圍內(nèi)的所有設(shè)備建立臺(tái)賬（見附表），并在建檔后的3個(gè)工作日內(nèi)將臺(tái)賬移郊交公司辦公室存檔。 (2)機(jī)電處應(yīng)在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識(shí)及設(shè)備編號(hào)： 所有設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺(tái)或按功能系統(tǒng)進(jìn)行“設(shè)備標(biāo)識(shí)”； “設(shè)備標(biāo)識(shí)”用標(biāo)牌形式予以實(shí)施，標(biāo)牌應(yīng)有下列內(nèi)容： 設(shè)備名稱； 設(shè)備編號(hào)。 設(shè)備編號(hào)按下列規(guī)則編制： 設(shè)備流水號(hào)（01，02） 設(shè)備名稱縮寫（取漢語拼音字頭） 物業(yè)點(diǎn)編碼 注意事項(xiàng)：1設(shè)備流水

34、號(hào)按物業(yè)點(diǎn)的設(shè)備總數(shù)流水編制。 2、同類型同系統(tǒng)設(shè)備的流水號(hào)碼應(yīng)保持相對(duì)的集中和連續(xù)性。 標(biāo)識(shí)的制作規(guī)范： 標(biāo)識(shí)材質(zhì)用金屬薄板制作，表面拋光呈本色； 設(shè)備編號(hào)凹形字體，涂黑色磁漆； 尺寸長(zhǎng)×寬×厚為70mm×20mm×1mm。 3所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功能系統(tǒng)建立設(shè)備卡。 4設(shè)備臺(tái)賬應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢修情況及時(shí)分別在設(shè)備臺(tái)賬或設(shè)備卡片上予以登錄。 5設(shè)備臺(tái)賬和設(shè)備出廠原件（合格證、說明書、保修協(xié)議等）統(tǒng)一由公司辦公室保存。物業(yè)部保存復(fù)印件。 2、設(shè)備的日常操作、運(yùn)行

35、、維修保養(yǎng)管理 詳見機(jī)電處各類設(shè)備操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序。 3、設(shè)備的購(gòu)置管理 1設(shè)備的購(gòu)置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購(gòu)置。 2設(shè)備購(gòu)置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。 3設(shè)備購(gòu)置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。 4設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。 5新添設(shè)備由機(jī)電處提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。 6采購(gòu)設(shè)備應(yīng)遵循采購(gòu)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行采購(gòu)。 7采購(gòu)設(shè)備到達(dá)公司后，由機(jī)電處進(jìn)行清點(diǎn)核對(duì)，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。符合要求的，辦理驗(yàn)收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。 8經(jīng)驗(yàn)收符合要求的采購(gòu)設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺(tái)賬，

36、建立卡片等進(jìn)行日常管理。 4、設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí) 1機(jī)電處應(yīng)對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí)，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。 2設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。 3正常運(yùn)行中的設(shè)備可不予標(biāo)識(shí)。 4標(biāo)識(shí)的方式方法： 設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)牌用300mm×150mm×3mm（長(zhǎng)×寬×厚）的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上； 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時(shí)懸掛于應(yīng)鄧標(biāo)識(shí)設(shè)備的顯眼位置； 設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之改變。 5、設(shè)備的停用和封存 1發(fā)現(xiàn)下列情況之一，設(shè)備應(yīng)予停用或封存： 多余設(shè)備，含服務(wù)提供有再需要的設(shè)備； 2評(píng)比內(nèi)容：地面潔凈度、墻面潔凈度、門窗潔凈度完好狀況、管道潔凈完好狀況、設(shè)備表面潔凈度、設(shè)備性能完好狀況、檢修保養(yǎng)記錄、室內(nèi)其他設(shè)備狀況、總體印象。 五、記錄 1、設(shè)備臺(tái)賬 2、設(shè)備卡 3、采購(gòu)設(shè)備驗(yàn)收表 4、設(shè)備停用/封存/報(bào)廢/審批表 5、設(shè)備定點(diǎn)管理檢查表 六、相關(guān)支持文件 機(jī)電處所有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 電工崗位職責(zé)一、配電及維修電工負(fù)責(zé)范圍：1、負(fù)責(zé)強(qiáng)弱電力系統(tǒng)的運(yùn)行管理。2、負(fù)責(zé)變壓器、高低壓配電柜及控制設(shè)備的維修保養(yǎng)和故