1、 深圳市深圳市 立項可行性研究報告立項可行性研究報告 目目 錄錄1 1項目總論項目總論31.1 項目背景31.1.1項目名稱31.1.2開發公司簡介31.1.3承擔可行性研究公司31.1.4研究工作依據31.1.5項目建設規劃內容41.1.6項目開發手續41.2 可行性研究結果51.2.1市場預測51.2.2項目建設進度51.2.3投資估算和資金籌措51.2.4項目綜合評價結論72 2項目投資環境和市場研究項目投資環境和市場研究92.1 市場宏觀背景92.1.1全國投資環境92.1.2深圳市投資宏觀背景112.1.3區域發展及前景預測142.1.4宏觀市場與本項目發展借鑒142.2 區域市場分

2、析152.2.1區域市場界定152.2.2供給分析152.2.3需求分析162.2.4競爭分析162.2.5片區房地產市場分析結論173 3項目分析與評價項目分析與評價183.1 地塊解析183.1.1項目地理位置183.1.2地形、地勢183.1.3規劃限制條件183.2 項目 SWOT 分析 193.3 項目評價194 4市場定位及項目評估市場定位及項目評估204.1 項目定位204.2 方案建議215 5項目開發建設進度安排項目開發建設進度安排22 5.1 有關工程計劃說明225.2 施工橫道圖226 6投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措236.1 項目總投資估算236.2 資金籌措2

3、56.3 投資使用計劃257 7銷售及經營收入測定銷售及經營收入測定267.1 物業銷售收入估算267.2 資金來源與運用分析277.3 銷售利潤278 8財務與敏感性分析財務與敏感性分析288.1 項目盈利能力分析288.2 項目不確定性分析288.3 社會效益和影響分析299 9可行性研究結論與建議可行性研究結論與建議309.1 擬建項目的結論性意見309.2 項目主要問題的解決辦法和建議319.2.1項目的主要問題319.2.2建議319.3 項目風險及防范建議311010附表附表32 A.項目總論項目背景項目名稱項目名稱暫定為“ ” 。開發公司簡介承擔可行性研究公司研究工作依據（1）

4、關于規范深圳市房地產項目計劃立項可行性研究報告編制的通知（深圳市發展計劃局：深計2003590 號）（2） 房地產開發項目經濟評價方法（建設部：建標2000205 號）（3） 建設項目經濟評價方法與參數(國家計委、建設部：計投資1993530 號）（4） 關于印發經濟評估方法的通知及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經199811 號）（5） 深圳建設工程價格信息 （2003）（6）企業提供的相關資料 項目建設規劃內容 根據委托方提供的深圳建設用地規劃許可證 、 方案設計等相關資料，項目經濟技術指標如下表：表表 1 1：項目經濟技術指標：項目經濟技術指標項目名稱項目名稱整個項目整個項目地塊編號20

5、01 補-05總用地面積（m2）4,4811.4建設用地面積（m2）4,4811.4道路用地面積（m2）0容積率2.22覆蓋率30%計容積率面積（m2）99,600其中：住宅公寓（m2）92,200 商業（m2）4,000可出售住宅（m2）92,200可出售商業（m2）4,000建設配套幼兒園 3000 m2 ，居委會 100m2 ，水電房和管理房300m2總建筑面積（m2）99,600項目開發手續1、 項目已取得土地使用權項目已取得土地使用權，并已補交地價款。2、 項目開發合法性手續 表表 2 2：項目開發合法性手續：項目開發合法性手續開發條件開發條件取得文件證號取得文件證號企業法人營業執照

6、建筑業企業資質證書3、 結論項目用地的土地使用權出讓合同書已簽訂，開發、建設手續正在辦理。可行性研究結果 市場預測項目建設進度項目計劃于 2004 年下半年動工，在資金及時到位的情況下，預計 2006 年三季度竣工，其開發建設期為 2 年 2 個月。投資估算和資金籌措1 1、 投資估算投資估算根據測算，項目的總投資為 43,255.71 萬元（含地價） ，詳見下表：表表 3 3：項目總投資估算表：項目總投資估算表 項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。項目總投資約 43,255.71 萬元，經測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷售收入，其中自有資金 16,318.92 萬元，

7、銀行借款 8,000.00 萬元，銷售收入 18,936.79 萬元。表表 4 4：項目資金來源表：項目資金來源表注：自有資金為項目土地成本(按深圳市規劃與國土資源局公告的市場地價測算)。項目綜合評價結論1 1、項目建設手續正在辦理之中項目建設手續正在辦理之中 項目屬房地產住宅開發項目，符合國家城鎮住宅開發建設產業政策，并已取得項目土地使序號項目名稱總額萬元單價（元/平方米）占總投資比例1土地成本16,318.921,638.4537.7%2前期工程費747.0075.001.7%3建安工程21,125.162,121.0048.8%4管理費763.8276.691.8%5不可預見費763.8

8、276.691.8%6其他費用527.8853.001.2%7財務費用615.0061.751.4%8銷售費用1,896.11190.374.4%9公用設施專用基金498.0050.001.2%10合計43,255.714,342.94100.0%序序號號項項目目名名稱稱總總額額（萬萬元元）比比例例1自有資金16,318.9237.73%2銀行融資8,000.0018.49%3銷售收入18,936.7943.78%4總投資43,255.71100.00% 用權。2 2、項目建設后續資金保證項目建設后續資金保證項目建設資金來源于自籌資金、銀行貸款和銷售回款。3 3、項目具有良好的社會效益項目具有

9、良好的社會效益項目的建設有利于改善區域環境，改善城市功能，增加財政稅收，創作就業機會。4 4、經測算經濟效益良好經測算經濟效益良好經測算主要經濟技術指標如下表所示：表表 5 5：項目主要經濟技術指標：項目主要經濟技術指標注：上表指標按住宅銷售率為 95和商業銷售率為 100%的情況下預測的經濟效益指標。綜上所述，該項目社會效益和經濟效益良好，我司認為本項目可行。序號項目指標1占地面積（m2）44,811.402總建筑面積（m2）99,600.003項目總投資（萬元）43,255.714項目經營收入（萬元）54,174.505利潤總額（萬元）8,155.896稅后利潤（萬元）6,932.517成

10、本利潤率（稅前）17.72%8成本凈利潤（稅后）15.06%9財務凈現值（FNPV）萬元3,221.5410財務內部收益率（FIRR）16.54%11動態投資回收期（年）2.9612貸款償還期（年）2.0 B.項目投資環境和市場研究市場宏觀背景 全國投資環境1 1、 20032003 年國民經濟發展勢頭良好年國民經濟發展勢頭良好2003 年中國國內生產總值 116694 億元，比上年增長 9.1%，人均 GDP 達到 1090 美元,首次突破 1000 美元大關。是 1997 年以來增長最快的年份。規模以上工業實現增加值 41045 億元，同比增長 17%；全社會固定資產投資 55118 億元

11、，增長 26.7%；社會消費品零售總額 45842 億元，增長 9.1%；居民消費價格指數增長 1.2%。中國加入 WTO 后，開始融入全球經濟一體化大潮，經貿合作將進一步擴展。2003 年 1-12 月全國進出口總值為 8512.1 億美元，同比增長 37.1%，其中：出口 4383.7 億美元，同比增長 34.6%；進口 4128.4 億美元，同比增長 39.9%。隨著中國融入世界經濟大潮，中國將面臨更加激烈的國際競爭。權威資料顯示，從 2001 年開始居民消費結構已顯示升級勢頭，新一輪以住宅、汽車、通訊等為代表的消費市場持續升溫，拉動了我國相關產業生產和投資的不斷發展。2003 年上半年

12、我國商品房銷售增長四成以上，轎車銷售增長七成以上。我國社會消費結構正朝著發展型、享受型升級，汽車、電腦、高檔電器將加速進入家庭，人們對于住房條件改善的需求也將不斷增長。 我國經濟進入重化工業階段，高新技術產業發展和產業結構調整加速，正迎來一個新的發展起點。2003 年重工業增長明顯快于輕工業。2 2、 全國房地產市場狀況全國房地產市場狀況房地產市場繼續保持增長勢頭房地產市場繼續保持增長勢頭 2003 年，我國經濟持續快速發展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內需的政策，都為房地產業的發展注入了新的動力，在諸多利好因素的驅動下，房地產市場繼續保持在高位運行狀態。房地產投資繼續增長，但增

13、幅會逐漸回落房地產投資繼續增長，但增幅會逐漸回落2004 年房地產投資增長將明顯放慢；房地產企業效益降幅可能較小，但企業間的差異將很大；產品結構調整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應用；外資進入加速，房地產企業將加強聯盟，在海外資金加速進入的同時，國內房地產企業也將會加強聯盟，以適應發展要求和應對來自各方面的挑戰。房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落有國家計委經濟研究所與北京新華在線聯合推出的中國行業景氣分析報告指出，2004年房價將呈溫和回落態勢，房地產業今明兩年將進入回落盤整階段；房改以及相關的政策效應經過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續成

14、為市場主流。因區域發展的不平衡，房價發展趨勢呈現較大的差異性，高速發展的中西部地區價格將保持增長勢頭，發展成熟的東部沿海地區房價則出現調整回落。品牌化將成時尚，行業競爭走向深入品牌化將成時尚，行業競爭走向深入以品牌為核心來重組企業和配置資源的重要機制在房地產開發市場中初露端倪，并出現了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業，受到市場的追捧。2004 年，房地產業將秉承品牌化發展趨勢，個性化、品牌化繼續成為時尚，成為各個房地產企業在競爭中的重要策略。中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知（銀發中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知（銀發20031212003121 號）號）

15、 ，其要點如，其要點如下：下：1、 加強房地產開發貸款管理、引導規范貸款投向；2、 嚴格控制土地儲備貸款的發放；3、 規范建筑施工企業流動資金貸款用途；4、 加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要；5、 強化個人商業用房6、 貸款管理；7、 充分發揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調節作用；8、 加強個人住房公積金委托貸款業務的管理。 ；9、 切實加強房地產信貸業務的管理。國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知 （國發（國發200318200318 號）號） ，積極鼓勵房地產，積極鼓勵房地產 市場發展。市場發展。1、房地產業已經成為國

16、民經濟的支柱產業，充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義；2、完善供應政策，調整供應結構（增加普通商品住房供應、控制高檔商品房建設、加強經濟適用住房的建設和管理等） ；3、改革住房制度，健全市場體系（搞活住房二級市場、繼續推進現有公房出售、規范發展市場服務） ；4、發展住房信貸，強化管理服務（加大住房公積金歸集和貸款發放力度、完善個人住房貸款擔保機制、加強房地產貸款監管） ；5、改進規劃管理，調控土地供應；6、加強市場監管，整頓市場秩序。 深圳市投資宏觀背景深圳是一座充滿活力的外向型海濱城市，得天獨厚的區位優勢、體制優勢以及智力優勢使深圳在短短 20 多年的時間，迅速發展成為中國綜合實力最強

17、的特大城市之一，在世界史上成就了經濟快速成長的奇跡；同時深圳也是一座不斷發展、不斷完善中的城市，深圳中心區、地鐵 1 號線、大學城、 “9+2”高新產業帶等項目均在快速建設中，預計 2004 年中心區六大工程及地鐵 1 號線將陸續投入使用，2005 年全面啟動建設深港西部跨海通道，這些重大舉措將進一步美化城市形象，改善投資環境，使深圳的綜合實力更強，吸引力更大。政策目標：政策目標：深圳市委、市政府明確指出：深圳市將圍繞建設國際性城市、現代化中心城市的目標定位，努力把深圳建設成為高科技城市、現代物流樞紐城市、區域性金融中心城市、美麗的海濱旅游城市、高品位的文化和生態城市，爭取在 2010 年基本

18、實現現代化。 正式簽署出臺的深圳市近期建設規劃(2003-2005)指出，到 2005 年，深圳市年度國內生產總值將達 3000 億元人民幣；第三產業增加值占 GDP 比重大于 50%；總人口 600 萬610 萬，2010 年和 2020 年規劃人口規模分別控制在 750 萬人和 900萬人以內。城市建設用地規模控制為 570 平方公里；人均居住面積 25 平方米；綠化覆蓋率 48%；港口吞吐量 1.2 億噸；城市污水處理率 60%。 規劃確定了以下五大目標：1、區域協調發展：深化深港合作關系，重點加強跨境大型基礎設施項目建設、口岸通關及環境保護等方面的合作；促進“珠三角”城市群協調發展，增

19、強城市間的城際快速交通聯系，提高大型公共服務設施及市政公用設施的資源共享水平，推動區域內生態環境保護的合作。進一步提升深圳在珠三角城市群的中心地位。2、可持續發展：近期建設用地范圍 570 平方公里，基本生態用地控制范圍 1100平方公里。建立六類生態系統，構筑全市基本生態體系。3、城市空間發展：構造一個“中心”、八大組團的組團式網狀空間結構，推進特區內外城市的一體化發展，提升城市整體標準與質量。4、支柱產業發展：有計劃、有重點地建設“92”高新技術產業帶，促進工業的集群化和現代農業的產業化。完善六大物流園區基礎設施，重點推進前海區域性物流中心的建設。建設市中心區金融商貿區，加強區(組團)級商

20、貿中心的建設，推動東部旅游資源的保護性開發。5、交通運輸發展：初步建立以軌道交通為骨干、常規公共交通為主體的新型公共交通服務體系；調整和完善高速公路網，有效分離過境交通與城市交通；加快快速路系統的建設；加強主干道和微循環道路的建設，完善城市道路系統的網絡結構；重點推動城際鐵路及站場的建設。經濟指標：經濟指標：表表 6 6：深圳市主要經濟發展指標：深圳市主要經濟發展指標項目指標1979 年1999 年 2001 年 2002 年2003 年國內生產總值（億元）1.961,436.03 1,908.15 2,239.41 2,860.51工業總產值0.712,163.39 3,204.47 3,5

21、71.26 5,073.77 （億元）地方預算內財政（億元）0.17183.79265.65304.34進出口總額（億美元）0.17504.28686.11872.311,173.99出口總額（億美元）0.09282.08374.8465.57629.62社會消費品零售總額（億元）1.13467.45609.26689.59801.77全社會固定資產投資（億元）0.59569.59673.37747.15946.49實際利用外資（億美元）0.1527.5436.0349.0250.42金融機構存款（億元）1.012,558.99 4,092.57 4,952.73人均國內生產總值（元）6063

22、5,89642,32346,030職工年均貨幣工資（元）76920,71425,94128,087年末常住人口（萬人）31.41405.13468.76504.25年末戶籍人口（萬人）31.26383.4422.4422.4 交通地理：交通地理：深圳是連接中國和世界大市場的主要門戶，也是中國內地特別是華南地區人流、物流和經貿往來的主要通道。深圳公路、高速公路、鐵路、高速鐵路四通八達，京廣、京九鐵路大動脈在深圳交匯。現有 8 個港口、12 個貨運碼頭。深圳是目前中國內陸唯一擁有海陸空口岸的城市。 區域發展及前景預測1、 地理位置竹子林片區位于深圳市福田中心區西側，在廣義上可定為香蜜湖以西、華僑城

23、以東、深南路以北、僑香路以南這個區域。2、 總體規劃中的竹子林及預測根據深圳市城市總體規劃（1996-2010） （送審稿）和深圳市福田分區規劃（1998-2010） （送審稿） ，其對本片區的功能定位是：以組團綠化隔離帶為主，同時合理安排教育、居 住及相應配套設施的綜合區。該片區主要是市二建、 等建筑公司的后勤基地，分布有廠房、公寓、宿舍等，大多比較陳舊，生活配套設施較全但檔次不夠，片區規劃使居住氛圍、配套等有一定提高。 宏觀市場與本項目發展借鑒1、 中國人民銀行新近出臺的 121 文件通知指出要嚴格控制房地產信貸管理，給部分開發商帶來資金動作上的壓力；2、 國務院發表關于促進房地產市場持續

24、健康發展的通知 ，通知明確指出全國房地產市場是健康發展，并明確提出“房地產業已經成為國民經濟的支柱產業” 。對房地產市場是一個重大利好；3、 深圳市房地產市場已進入快速發展階段，供需壓力仍然較大，未來競爭將十分激烈；4、 市場競爭體現為產品、品牌的競爭，對市場細分與產品附加值亦提出更高的要求，這對發展商的開發、經營帶來一定壓力。 區域市場分析 區域市場界定竹子林片區位于深圳市福田中心區西側，在廣義上可定為香蜜湖以西、華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個區域。 供給分析據調查，周邊競爭項目一覽表如下表 表表 7 7：周邊競爭項目一覽表：周邊競爭項目一覽表開發項目宗地位置開發規模均價（元/m2）

25、風臨左岸農林路占地面積：15000.6m2 建筑面積：54000.93 m2容積率：3 綠化率：49%住宅樓樓高：18 層/24 層 總戶數：424 戶6200香荔綠洲紅荔西路與香蜜湖路交匯處占地面積：15000 m2 建筑面積：52500 m2容積率：3.5 綠化率：60%住宅樓樓高：17-19 層 總套數： 200 多套 8000俊安苑農軒路占地面積：14500 m2 建筑面積：34900 m2容積率：2.4 綠化率：35%7800翠海花園二期蓮花西路與農園路交匯處占地面積：20882m2 建筑面積：90000m2容積率：4.31 綠化率：50 %住宅樓樓高：3132 層 總套數：568

26、套7500竹子林片區早年開發的商品房項目較少，主要是市二建、 公司自身的住宅項目，竹子林靠近香蜜湖的邊緣地帶由于有香蜜湖這個絕無僅有的市內天然資源，樓盤開發非常火爆，如深圳的頂級樓盤東海花園、亞洲唯一的“金塊獎”得主香榭里花園、翠海花園、俊安苑等，這些樓盤構成了一道豪宅風景線，極大的提升了片區的形象，促進了片區的樓市發展，帶動了整個片區甚至整個深圳市樓市的發展。竹子林片區的樓盤主要有采曦庭、鑫竹苑等低價位樓盤滿足片區的需求。隨著世貿中心的落成，成為片區的標志性物業，以及喜年中心、中國有色大廈的即將落成、泰然金谷的醞釀開發，新的世貿商圈正在逐漸形成，這將為片區帶來巨大的商機，也必將極大的帶動片區

27、房地產的發展。未來幾年內，片區的房地產將有一定的上漲空間。 需求分析區域市場需求分析區域市場需求分析據我司市場調研部在竹子林、車公廟一帶的定點定量問卷調查顯示，80%的人打算購置新房，而購房的人大多為自住，計劃最近購房的人占 47%，一年后購房的人占 17%，市場的潛在需求比較旺盛。在位置選擇上，福田區是首選，中意小高層的人最多。在戶型選擇上，選擇兩房、三房的最多，其次為一房、四房。購房者家庭年收入一般在 12 萬元以上，以兩人世界、三口之家的比例較大，最希望的生活配套設施依次為：超市、學校、醫院。片區的主流置業群體為都市年輕白領，本地二次置業換房者、私企小老板，追求舒適便捷， 注重教育、配套

28、、關注環境、品質與生活配套，對開發商實力、物業管理有相當要求。年齡介于2838 歲之間，付款方式以按揭為主，月供多選擇在 1500 元-2500 元之間。這部分置業者對樓盤因素的關注度從高到低依次為：位置、價格、環境、戶型、配套、交通、質量、發展商信譽、物業管理、智能化。位置依然是影響購房的主要因素，尤其是首次置業的年輕業主，暫未購置私家車，對位置與相應的交通狀況要求較高。同時也有相當一部分置業者對小區周邊的環境及小區的環境非常重視，甚至將其排在首位。置業者對于戶型結構、廳室布局的設計非常重視，喜歡方正、客廳寬大、明亮、功能分區明確合理的布局設計。置業者最擔心的問題是：樓盤爛尾、面積縮水、房產

29、證以及工程質量問題。 競爭分析區內近二至三年內，住宅及商業物業供應量較小，主要來源開發商的存量土地，區內競爭壓力較小。 片區房地產市場分析結論通過上述 2003 年的總體情況以及各物業的調查情況，可得出以下結論及市場預測：1、2003 年房地產經濟發展應進入緩沖期，20002002 年上半年是高速增長期，2002 年下半年已略顯疲態。盡管房地產已經供大于求，但由于特區內的土地資源已呈稀缺狀態，這將在一定程度上緩解供求不平衡； 2、如果 2004 年撤二線關口成為事實，關外房地產將會得到極大的發展，尤其是梅林關和寶安關，這將對關內物業產生一定的沖擊。但由于交通問題短時間內還無法解決，關外的整體環

30、境及配套與關內比還有不小差距，因此沖擊尚需一段時間；3、主體依然是新移民，未來幾年內，深圳的購房主體依然是首次置業的新移民，而非二、三次主力置業群；4、中小戶型依然是主流，深圳是個很純粹的移民城市，所以對于移民而言，面積 60-100m2之間的中小戶型依然是“大眾情人” 。5、城市中心、重心將全面西移，以中心區為首的，包括香蜜湖、車公廟、竹子林、華僑城、前海、后海等各小片區將成為未來幾年深圳房地產發展的主力市場。6、竹子林片區毗鄰香蜜湖、華僑城，南有強大的正蓬勃發展的世貿商圈的支持，位置承東啟西，交通便利并擁有一定的景觀資源，東海花園、香謝里花園等豪宅開發極大的提升了片區的 形象，促進了片區的

31、配套成熟，為新樓盤的開發奠定了較好的基礎。與香蜜湖片區、華僑城片區相比，竹子林片區的自身形象還較差，配套設施、生活氛圍及環境都較差，本片區更適合開發面向中青年白領精英一族的首次置業樓盤。 C.項目分析與評價地塊解析項目地理位置項目位于福田區農林路西。地塊編號 2001 補05。東向為 公司自有宿舍樓及住宅，西向為建業集團宿舍樓及住宅，南臨建三路、建業集團辦公樓，北向為“風臨左岸” 。地形、地勢地塊形狀呈四邊形（梯形） ，場地內已平整，地勢平坦。規劃限制條件宗地內包含幼兒園獨立用地 3199 平方米，集中綠地 2586 平方米，社會停車場 1281 平方米。建筑退紅線要求：AB12 米（含小區路

32、） ，BC10.5 米（含小區路一半路幅路 6.5 米） ，CD9 米，DE 6 米，EF36 米（含紅荔西路一半路幅 30 米） ，FA14 米（含小區路一半路幅 6.5 米） 。建筑高度或層數65 米。 項目 SWOT 分析表表 8 8：項目：項目 SWOTSWOT 分析分析S（STRENGTH 優勢）W（WEAKNESS 劣勢）1）交通較為方便， ；2）投資前景看好；3）項目規模較大；4）靠近地鐵出口；5）當地人的居住情結；6）具備一定景觀資源；7）客戶資源較多8）容積率適中。1）片區內人流密度大，人員較雜；2）靠近農林路，有噪音污染；3）西面被民房及工業宿舍包圍4）北面安托山景被風臨左

33、岸遮擋，空間不開揚，采光、通風受影響；5）樓盤周圍沒有商圈，無商業氛圍；6）配套相對較弱7）居家氛圍尚未完全形成。O（OPPORTUNITY 機會）T（THREAT 威脅）1）房改政策影響深遠；2）價格定位走中檔策略，能吸引更廣層面的客戶群；3）準確的定位、有效的營銷策略可降低經營風險。1）南山、福田在售競爭物業較多，分流有效客戶；2）房地產總體市場競爭激烈項目評價本項目屬于竹子林片區，片區的環境及形象較差，人文環境及自然環境均較差，但同時，本片區介于香蜜湖片區和華僑城片區之間，片區北面為安托山及占地 15 萬平米的郊野公園，在一定程度上擁有香蜜湖美景及蔥郁的安托山山景，主要是項目東側、北側高

34、層單位將會有較好景觀，南側高層可遠眺深圳灣，低層都將受到已建項目的遮擋。由于本片區恰好是政府規劃的國際人文生態大社區和農科中心高尚生活片區的邊緣地帶，從長遠來看，環境將會逐漸得到改善。項目成功的營銷策劃操作，可使項目具有良好的前景。 D.市場定位及項目評估項目定位針對本項目我們通過對市場供應和市場需求的對比分析，確定項目的市場定位。同時根據開發商或項目的自身優勢、市場需求以及競爭形勢制訂并實施相應的營銷策略，從而影響公眾及客戶的認知和態度，推動開發商及項目的銷售市場并提高銷量。市場定位就是要選準買家。并對這些將買房的顧客進行全面化研究和分析，在銷售推廣時才容易把握市場。建議本項目定位為：深圳重

35、返自然生活樓盤，純正健康，富含生活氣息而又有格調品位，樹建議本項目定位為：深圳重返自然生活樓盤，純正健康，富含生活氣息而又有格調品位，樹立竹子林片區風尚住宅的嶄新形象，成為福田乃至整個深圳白領人士所追求的生活典范。立竹子林片區風尚住宅的嶄新形象，成為福田乃至整個深圳白領人士所追求的生活典范。1 1、 產品定位產品定位商業定位：街鋪+專業市場（整體包裝推廣） ；住宅定位：中檔純住宅，主力戶型宜以 3 房 2 廳 2 衛 1 工（115120m2） 、3 房 2 廳 1 衛（或 2 衛） （90105 m2）為主，以 2 房 2 廳 1 衛（6575 m2）為輔。2 2、 客戶定位客戶定位商業定位

36、：主要為本地原居民、投資客、個體經商戶、福田區白領；住宅定位：（1）白領精英、高級經理人。主要在車公廟片區工作，其次為中心區，包括上海賓館、地王大廈、國貿大廈等區域；（2）在本區域已經首次置業、熟悉本區域，意欲在本片區二次置業者；（3）竹子林、車工廟，包括上沙、下沙一帶的原住民。3 3、 價格定位價格定位考慮項目的推出時機，結合項目具體情況，商業價值較為有限，在成功策劃包裝推廣情況，預測價格如下（其商業價格為較理想樂觀的價格）：住宅均價：5,500 元/ m2；商業均價：1,5000 元/ m2； 方案建議1、方案整體設計總體布局應該符合生態景觀住宅的特征，結合周邊自然景觀，加大平臺花園的設計

37、，提升項目的整體品質。2、商業設計在充分挖掘臨街商業價值的情況下，對項目商業部分應整體規劃成為專業市場或者其他類型商業形態。3、住宅戶型設計住宅戶型有 2 房、3 房為主，面積在 6575 m2、90115 m2之間；2 房套數約占總套數 30%左右，3 房套數約占總套數 70%左右。 E.項目開發建設進度安排有關工程計劃說明根據項目的開發規模、竹子林房地產市場的發展情況、市場承接力、委托方預計的開工時間等綜合分析，我們確定本項目施工總進度計劃如下：計劃于 2004 年 6 月動工，在資金及時到位的情況下，預計 2006 年 7 月竣工，其開發建設期為 2 年 2 個月（從 2004 年第 2

38、 季度至 2006 年第 3 季度） 。施工橫道圖詳見附表 10.1 項目工程計劃橫道圖。 F.投資估算與資金籌措項目總投資估算根據測算，項目的總投資為 43,255.71 萬元（含土地轉讓費）詳細見下表：表表 9 9：項目總投資估算表：項目總投資估算表注：單價為按建筑總面積分攤計算的單價,包括地下室面積。總投資估算說明總投資估算說明1、土地成本土地成本根據深圳市規劃與國土資源局公告的市場地價測算，項目土地成本為 16,318.92 萬元。2、前期工程費前期工程費主要包括項目前期規劃、設計、勘察等費用，費用確定主要參考近期深圳市建筑工程價格信息及同類房地產開項目的實際情況。項目前期費用為 74

39、7.00 萬元。3、建安工程費序號項目名稱總額萬元單價（元/平方米）占總投資比例1土地成本16,318.921,638.4537.7%2前期工程費747.0075.001.7%3建安工程21,125.162,121.0048.8%4管理費763.8276.691.8%5不可預見費763.8276.691.8%6其他費用527.8853.001.2%7財務費用615.0061.751.4%8銷售費用1,896.11190.374.4%9公用設施專用基金498.0050.001.2%10合計43,255.714,342.94100.0% 包括基礎、主體、安裝工程費（電梯費用按每棟 3 部電梯，每部

40、電梯 45 萬計算） 、室外配套等，此項費用根據項目開發情況，結合工程施工進度計劃投入。項目建安工程費為 21,125.16 萬元。4、管理費用管理費用是指房地產開發企業的管理部門為組織和管理房地產開發項目的開發經營活動而發生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費等、房地產稅等。按深圳市同類房地產開發項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按前述三項之和的 2%記取。項目管理費為 763.82 萬元。5、不可預見費由于項目地塊地勢良好，項目本身為大眾化產品，同時開發商控制項目成本較強，不可預見費按前述 3 項之和的 2%記取較為合理。項目不可預見費為 763.82 萬

41、元。6、其他費用主要指工程監理費，工程咨詢費、與報建費等的費用。項目的其他費用為 527.88 萬元。7、財務費用指為開發項目融資而發生的各項費用，主要為借款利息。根據項目建設投資資金需要，結合自有資金情況，經測算項目需貸款額為 8,000 萬元，貸款期限為 2 年，年利率按 6%測算，總貸款利息為 615 萬元。8、銷售費用包括廣告及代理費用，參考深圳市一般房地產開發項目的水平及項目的實際情況，取銷售費用為銷售額的 3.5%。項目的銷售費用為 1,896.11 萬元。9、公共設施專用基金根據深圳市住宅公共設施專用基金管理規定中規定：“公用設施專用基金由建設單位在 住宅移交時按住宅區除地價外的

42、建設投資的 2%的比例，一次性向業委會劃撥” 。經估算為 498 萬元。資金籌措項目投資的資金來源包括自有資金，銀行融資及銷售回款。項目總投資為 43,255.71 萬元，項目所需投入的自有資金、銀行借款、銷售回款詳見下表：表表 1010：項目資金來源表：項目資金來源表注：自有資金為項目土地成本。投資使用計劃根據企業提供的資料，結合項目開發實際付款情況和工程進度合理計劃投入量測算，具體見附表 10.4項目建筑成本投資計劃表經濟測算時，根據項目的實際情況、計算期從 2004 年上半年開始項目資金正式開始投入，2006 年下半年竣工驗收。2005 年下半年進入銷售期，銷售期至 2007 上半年止，

43、對項目的經濟測算從 2004 年 6 月至 2007 年 6 月，共計三年，建設周期 2 年零 2 個月。序序號號項項目目名名稱稱總總額額（萬萬元元）比比例例1自有資金16,318.9237.73%2銀行融資8,000.0018.49%3銷售回款18,936.7943.78%4總投資43,255.71100.00% G.銷售及經營收入測定物業銷售收入估算1、項目銷售收入測算銷售收入：根據項目規劃方案及市場分析，從穩健原則出發，項目可售的建筑面積為96200m2，其中住宅 92200m2，銷售均價 5,500 元/ m2，銷售率按 95%計；商業 4,000 m2，均價15,000 元/ m2，

44、銷售率按 100%計，其余部分用于自營或出租，暫不考慮其收入。表表 1111：項目銷售收入測算表：項目銷售收入測算表項目可售面積（m2）銷售單價 （元/ m2）銷售率銷售收入（萬元）住宅92,2005,50095%48,174.50商業4,00015,000100%6,000合計96,200-54,174.502、銷售稅金及附加測算銷售稅金及附加：按規定，深圳市房地產二級市場轉讓稅費主要是營業稅（銷售額的 5.0%） ，城市建設維護稅（營業稅的 1%） ，印花稅（銷售額的 0.05%）,項目銷售稅金及附加合計為 2,762.9萬元。根據深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預計銷售進度

45、，對項目各期的銷售收入、銷售稅金測算見附表 10.3項目銷售收入與經營稅金及附加估算表 。預計 2005 年下半年正式進入項目的銷售期，銷售期至 2007 年上半年。資金來源與運用分析根據委托方提供的資料對項目的投資及資金籌措計劃進行分析。項目的資金來源與運用情況詳見附表 10.5資金來源與運用表 。 銷售利潤經測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤） 、投資利潤率等指標詳見下表：表表 1212：項目利潤估算表：項目利潤估算表序號項目計算公式金額（萬元）銷售收入54,174.50開發成本40,744.60銷售費用1,896.11銷售稅金及附加2,762.90財務費用615.00 利潤總額-8,1

46、55.89所得稅15%1,223.38凈利潤-6,932.51 稅前成本利潤率利潤總額/總投資17.72%稅后成本利潤率凈利潤/總投資15.06%注：上表為住宅銷售率為 95%、商業銷售率為 100%的情況下的經濟效益指標。項目各計算期的利潤測算詳見附表 10.6項目損益及利潤分配表 。 H.財務與敏感性分析項目盈利能力分析經測算，總投資為 43,255.71 萬元，開發期為 2 年 2 個月，投資回收期為 2.96 年，利潤總額為 8,155.89 萬元，稅后利潤為 6,932.51 萬元，稅后成本利潤率為 15.06%，屬于房地產開發項目正常水平。項目不確定性分析1、 項目盈虧平衡分析項目

47、盈虧平衡點（臨界點） ，是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態。分析如下：在項目開發成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態測算可知，當住宅和商業銷售率達 79%時項目可保本。根據市場及項目定位分析，該項目住宅部分的保本銷售價格及銷售率容易實現，根據市場及項目定位分析，該項目住宅部分的保本銷售價格及銷售率容易實現，商業部分則需要制定切實可行的營銷方案進行包裝推廣，商業價值套現的風險較大。商業部分則需要制定切實可行的營銷方案進行包裝推廣，商業價值套現的風險較大。2、 項目敏感性分析我們對銷售收入、開發成本變化進行了敏感性分析測算。測算過程詳見附表 10.9敏感性分析表 。以下為兩種最

48、不利情況的測算結果： 表表 1313：項目敏感性分析：項目敏感性分析經測算可知：（1）本項目的銷售收入和開發成本兩個因素分別變動對項目效益會產生影響，而且影響程度基本相同。（2）項目銷售收入和開發成本在不利因素影響下，項目贏利空間較小，說明項目雖具有一定的抗風險能力，但抗風險能力不強。（3）保證銷售價格和銷售率的實現，控制項目開發成本，是項目盈利的有效保證。社會效益和影響分析1、 改善區域環境，完善城市功能。2、 增加財政稅收。3、 創造就業機會。4、 項目的開發建設，將會給建筑業、建材業、金融、保險、廣告等多個行業創造就業機會，建成后也將為保安、物業管理、商業提供新的機會。銷售收入（萬元）建筑投資總成本（萬元）稅后利潤（萬元）成本利潤率財務凈現值（萬元）內部收益率動態回收期54,174.5040,744.606,932.5117.01%3,221.5416.54%2.96銷售收入下降5%51,465.7840,744.604,828.1011.85%1,479.5112.05%3.22銷售收入上升5%56,883.2340,744.609,036.9222.18%4,963.5720.95%2.8