1、劃撥土地與出讓土地是取得國有土地使用權的兩種不同法定方式，在適用范圍、土地地價、管理方式、權益內容等方面存在諸多不同。劃撥用地主要是國家機關、軍事、城市根底設施和公益事業、國家重點扶持的能源、交通、水利等根底設施等用地，無償取得是其主要特征；出讓用地是當前最普遍的取得土地使用權的方式，其主要特征是土地使用者應向國家支付土地使用權出讓金，并通過合同方式進行管理。 根據?城市房地產管理法? 及?中華人民共和國土地管理法?方法，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應按照規定，報有批準權的人民政府審批。按照規劃部門出具的規劃手續，確定土地用途；依據新的土地用途經市人民政府批準；依照國家有關規定繳

2、納土地使用權出讓金 從國家開展土地整治以來，商品房開發不僅要求是出讓土地，而且要求是掛牌出讓的土地。劃撥的土地只能從事經濟適用住房建設。 根據?中國土地管理法?、?中國城市房地產管理法?、?招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定?的規定，指出了，【定義】：不管是出讓還是劃撥有個共同點，也是必須的前提，一宗土地須依法征收過后成為國有建設用地才行、【土地使用權出讓】，是指國家將國有土地使用權以下簡稱土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。具體的出讓方式就是招標、拍賣、掛牌、協議四種?！緞潛芡恋亍浚褐竸潛芡恋厥褂脵?。根據?劃撥土地使用權管理暫行方法?第二

3、條規定：劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。?中華人民共和國城市房地產管理法?第二十二條對劃撥土地使用權的取得途徑進行了規定：“土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。 【區別】：從時間上來講，出讓的都是有年限的，例如工業用地50年，居住70年； 而劃撥是無期限的。 從金錢上面來講，出讓都需要交出讓金的，一般都是市場價。劃撥的需要繳納征地補償

4、、安置補償等本錢費用就可以供地了。 從性質上來講，劃撥土地都是市政公共設施和機關辦公、公益事業、重點交通、水利、電力等根底設施，都是屬于無盈利性質的?！颈锥恕總€人認為，出讓的弊端：1、出讓年限過長，例娛樂、商業用地40年，工業用地50年，如果隨著土地出讓加快，可以出讓的地塊也隨之減少，那么幾十年后，還有什么地可以出讓。2、出讓方式中的拍賣、掛牌以價高者得的單純形式，那么造成的就是有些土地價格抬高，虛高。最明白就是房地產業的，地王現象。 劃撥的弊端：把一些好的地塊無償劃撥給了一些機關、企業，等到機關、企業搬遷、破產，需要處置土地時候，資產都流失了！出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土

5、地使用權在一定年限內讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的后取得的土地使用權。取得出讓土地使用權有以下幾個特征： (1)取得的土地使用權是有償的。土地使用者取得一定年限內的土地使用權應向國家支付土地使用權出讓金。國家憑借土地所有權取得的土地經濟效益，表現為一定年期內的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數額的貨幣為表現形式。 (2)取得的土地使用權是有期限的。 土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。 (3)取得的土地使用權是一種物權。土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權別離為根底的。土地使用權出讓后，在出讓期

6、限內受讓人實際享有對土地占有、使用、收益和處分的權利，其使用權在使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。土地使用權出讓程序:由于土地使用權出讓的形式有三種，即協議出讓、招標出讓和拍賣出讓，所以出讓的程序也各不相同。協議出讓土地使用權的程序是：(1)用地者向政府申請取得出讓土地使用權。(2)用地申請經政府同意后，用地者與政府協商出讓土地的用地面積、使用年限、出讓地價等用地條件，雙方就有關內容達成一致后，草簽土地使用權出讓合同。(3)土地使用權出讓合同草簽完畢后，持有關材料，按審批管理的規定報有批準權限的政府批準出讓土地使用權。(4)土地使用權受讓人按合同約

7、定支付出讓金價款，政府按合同約定提供土地使用權。(5)辦理土地登記的有關手續。招標出讓土地使用權的程序是：(1)準備招標文件，如招標書、投標書、土地使用和規劃條件等。(2)發布招標公告。(3)有意受讓人辦理競標手續。(4)政府確定中標人并簽訂出讓合同。(5)中標人按合同約定支付出讓金并辦、理土地登記手續。拍賣土地使用權的程序是：(1)準備拍賣文件。(2)發布拍賣公告。(3)有意受讓人索取有關文件，辦理競投手續。(4)在指定地點、時間競投。(5)簽訂出讓合同。(6)支付土地出讓金，辦理土地登記手續。劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種根本形式：(1)經縣級以上人民政府依法批準，土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批準，二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。(2)經縣級以上人民政府依法