1、物業服務相關法律法規培訓物業服務相關法律法規培訓物業服務法律法規知識培訓前言前言l 現結合蘭州市物業管理條例自2016年7月1日實施以來所遇到的具體問題，給大家作一次關于“物業服務法律法規知識”的講解。物業服務法律法規知識培訓物業服務的法律定義物業服務的法律定義：l物業服務條例第二條規定：本條例所稱物業服務，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。 概論部分物業服務法律法規知識培訓物業服務應遵循的（物業服務應遵循的（六六個）基本法律原則個）基本法律原則：l公平、公開、

2、合理；l以建筑物區分所有權為基礎，物業管理權利與業主物業財產權利相對應；物權法規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；）l業主自治自律與物業管理企業專業化服務相結合；例：中華人民共和國物權法第八十三條規定“業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失”。上述規定將為業主大會或業主委員會維權訴訟提供法律依據，

3、避免了物業企業與業主的直接對立沖突，體現了業主自治自律原則。l保證物業正常運作與安全合理使用；l維護全體業主合法權益；比如，不同物業所有權人在行使自己的所有權時，應尊重他人的相鄰權，不得妨礙他人的安全和便利。又如，所有權人在共同享有對過道、樓梯、停車場、屋頂等公共場所和共用設施的權利時，其行使所有權的方式要注意對他方利益的影響。l政府的適度干預與推動引動。譬如蘭州市物業管理條例第三十九條規定：“ 物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。保障性住房、房改房、國家規定的老舊住宅小區和前期物業服務收費實行政府指導價，其他類型的物業服務收費實行市場調節價?！备耪摬糠治飿I服

4、務法律法規知識培訓物業服務中的主要法律主體物業服務中的主要法律主體l業主（房屋所有權人；通過買賣且已經合法占有建筑物專有部分的人，即因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權變更登記的人）。蘭州市物業管理條例第八條：“ 物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務?！眑業主委員會：（業主大會由全體業主組成。業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，由五至十一人的單數組成）l物業服務企業：是指取得物業服務企業資質證書和工商營業執照，接受業主或者業主大會的委托，根據物業服務合

5、同進行專業管理，實行有償服務的企業。l建設單位：即有關物業的開發單位。概論部分物業服務法律法規知識培訓物業服務中的幾個關鍵文件物業服務中的幾個關鍵文件l物業服務合同或前期物業服務合同（是指物業建設單位與物業服務企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議，具有過渡性）。l管理規約（業主共同制定的規范、區分其享有所有權的建筑物或者建筑區劃內業主權利、義務、責任的法律文件）或臨時管理規約（開發建設單位制定的管理規約）。l其他管理規定或約定（如裝修管理規定）。概論部分物業服務法律法規知識培訓物業服務合同物業服務合同的法律效力的法律效力l建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委

6、員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。l l 案例：李先生住在某小區一幢高層公寓的三樓。由于樓層低，李先生平時極少乘電梯，可電梯費卻要照交不誤。李先生向物業管理公司提出，自己以后不再使用電梯，也不要交電梯費，物業公司予以拒絕。李先生有些想不通：我不乘坐電梯，就不會產生費用，為什么還必須繳納電梯費。l 點評：物權法第七十二條規定，“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務?！彪娞葙M不僅僅是乘坐電梯的費用，還包括因日常維護等產生的費用，李先生作為業主之一，對電梯享有共

7、有和共同管理的權利，同時必須承擔對共有財產養護的義務。以“不乘坐電梯”這種放棄權利的形式，不履行交費義務，是不符合物權法規定的。 物業服務合同物業服務法律法規知識培訓判定物業服務合同或合同條款無效的情形判定物業服務合同或合同條款無效的情形（5種）種）l違反法律、行政法規的禁止性規定；l主體不合法（如物業服務企業沒有依法取得相應物業管理資質的）；l物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；l物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任（如：同一小區、同一類型物業、同樣的物業服務收費標準不同）、排除業主委員會或者業主主要權利的條款；l合同法規定的

8、其他合同無效情形（如：采用欺詐、脅迫的手段且損害國家利益）。物業服務合同物業服務法律法規知識培訓物業服務企業不履行合同的法律責任物業服務企業不履行合同的法律責任（3方面）方面）（一）物業服務企業不履行或者不完全履行物業 服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。 （二）物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。物業服務合同物業服務法律法規知識培訓物業服務企業不履行合同的法律責任物業服務企業不履行合同的法律責任（三）物業服務企業

9、違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。 附：物業服務企業的收費范圍：1、物業管理費 或 物業服務費；2、裝修管理費；3、裝修押金（需退還）；4、裝修垃圾清運費；5、公共設備設施能源公攤（指未計算在物業費中的設備設施能源費）；6、特約服務費（一般指為住戶修理戶內自用的設備設施，如疏通下水，維修水龍頭、更換電燈泡等等）7、代理服務費（如代業主出租房屋、代業主聘請小時工等等）；8、機動車停放管理費；9、機動車車位租金（非業主公共產權的機動車停車位，如地下車庫、專用停車樓等等）10、非機動車停放管理

10、費（必須有專門的停放非機動車的場地，且有專人看守）11、其它服務費（指不屬于物業公共服務業務之內，由物業公司和業主自行約定的其它服務，比如業主室內保潔開荒等）物業服務合同物業服務法律法規知識培訓物業服務企業在進行物業服務時應注意：物業服務企業在進行物業服務時應注意：l 蘭州市物業管理條例第三十八條規定：“ 物業服務企業未經業主大會或者業主委員會同意不得擅自在物業管理區域內進行下列活動：l (一)改變物業共用部位、共用設施設備規劃用途;l (二)設置營業攤點;l (三)許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳、經營活動;l (四)向業主、物業使用人指定裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝

11、修材料;l (五)提高利用業主共有的道路、場地設置的車位停車費標準;l (六)其他與物業服務無關的活動。物業服務法律法規知識培訓業主不履行合同的法律責任業主不履行合同的法律責任（2個方面）個方面）l業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。 l經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院

12、不予支持。 物業服務合同物業服務法律法規知識培訓物業服務企業催繳物業服務費的方式：物業服務企業催繳物業服務費的方式：l蘭州市物業管理條例第四十條規定：“業主應當依照物業服務合同的約定及時交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定，經書面催交，逾期不交納物業服務費的，業主委員會可以采用在本物業管理區域公示或者提交社會征信機關記入個人誠信檔案等方式，協助物業服務企業催交。對無正當理由經催交仍拒不交納的，物業服務企業可以申請仲裁或者提起訴訟。l總結：1、書面催交；2、在本物業管理區域公示；3提交社會征信機關記入個人誠信檔案；4申請仲裁或者提起訴訟。l注：物業不能采取斷水、斷電的方式催繳物業服務費。在物

13、業管理合同中，約定在業主欠繳物業費的情況下，物業公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據合同相對性原則，這種條款應征得權利人的同意，否則，為無效條款，業主反而可以追究物業管理公司的侵權損害賠償責任。在這種情況下，如果物業公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業公司索賠。物業服務法律法規知識培訓物業公司的等級：物業公司的等級：l根據國家物業服務企業資質管理辦法的規定，物業公司分三個等級：l一級資質的物業公司可以承接各類物業管理項目；l二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。l三級資質物業服務企業

14、可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。物業服務法律法規知識培訓 03年11月13日物業服務收費管理辦法規定：納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金?！眑蘭州市物業管理條例第四十條規定：“ 物業交付使用前，開發建設單位應當依照前期物業服務合同的約定向物業服務企業支付物業服務費;物業交付使用后，物業服務費由業主承擔?！眑總結：業主是否交納物業費以物業是否交付給業主為前提，而不是以業主是否入住為

15、前提。思考思考空置房物業服務費的交納依據空置房物業服務費的交納依據物業服務合同物業服務法律法規知識培訓物業服務合同對物業物業服務合同對物業承租人承租人、借用人借用人及及其其他物業使用人他物業使用人的法律效力的法律效力l因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。l 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。 物業服務合同物業服務法律法規知識培訓物業服務合同終止后的服務行為的有效性物業服務合同終止后的服

16、務行為的有效性l物業服務合同的權利義務終止后，物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。l總結：物業費以物業服務合同的存在為前提而不是以提供物業服務為前提。 物業服務合同物業服務法律法規知識培訓建筑物區分所有權的定義建筑物區分所有權的定義l建筑物專有部分范圍：房屋、車位、攤位、規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等。專有部分具備三個特點：構造上的獨立性、利用上的獨立性、能夠登記成為特定業主所有權的客體。l建筑物共有部分：除城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬于個人

17、的綠地三種情形外，建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房，均屬于業主共有。實踐中，還包括小區的排水系統、配電房、天然氣管道、小區出入口、路燈、溝渠、圍墻、電梯、水箱等，住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、電梯井、樓梯間、垃圾道、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻和外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半都認定為業主共有。l探討：目前很多小區的走廊外墻、電梯間均刊登了廣告，這部分收益如何處理？l走廊外墻及電梯間的部分屬于業主共有，占用共有部分所得的收益應當歸業主所有，如果業主與開發商或者物業管理公司協商不成，我們可以向人民法院起訴

18、，請求排除妨礙、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失，例如本案例，業主還可以請求物業管理公司扣除了合理的管理成本之后所得收益用于補充專項維修基金或者業主共同決定的其他用途。建筑物區分所有權物業服務法律法規知識培訓業主對其建筑物專有部分享有的權利：業主對其建筑物專有部分享有的權利： （一）占有；（一）占有； （二）使用；（二）使用； （三）收益；（三）收益； （四）處分。（四）處分。建筑物區分所有權物業服務法律法規知識培訓業主對其建筑物專有部分行使權利的業主對其建筑物專有部分行使權利的合法性規定合法性規定:物權法物權法71條：業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他條：業主行使權利不得危

19、及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益業主的合法權益 。l應當遵守法律、法規以及管理規約。應當遵守法律、法規以及管理規約。l“住改商住改商”應符合法律、法規以及管理規約規定，并應當經有利應符合法律、法規以及管理規約規定，并應當經有利害關系的業主同意。害關系的業主同意。蘭州市物業管理條例第五十四條： 業主不得將住宅改變為經營性用房(含開網店)，不得將住宅出租用于經營性活動(含開網店)，工商行政管理部門不得向前述兩種將住宅改為經營性用房的經營活動頒發營業執照。臨街住戶，需將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意并向業主委員會和物業服務企業備案。l新司

20、法解釋：新司法解釋：業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。法權益的除外。（如：（如： 在屋頂上安裝太陽能的行為則是為了滿足對其住宅專有部分特定使用功能的合理需要，但如果管理規約已禁止此行為，則業主應遵守）。 建筑物區分所有權物業服務法律法規知識培訓共有權共有權的行使：的行使： 蘭州市

21、物業管理條例第五十一條規定：蘭州市物業管理條例第五十一條規定：“ 物業使用中禁止下列行為：物業使用中禁止下列行為： ( (一一) )損壞、拆改房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途損壞、拆改房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途; ; ( (二二) )侵占或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途侵占或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途; ; ( (三三) )將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生

22、間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室( (廳廳) )、書、書房和廚房的上方房和廚房的上方; ; ( (四四) )損害、占用、堵塞、封閉燃氣管道及其他管道設施，影響公共安全損害、占用、堵塞、封閉燃氣管道及其他管道設施，影響公共安全; ; ( (五五) )違法搭建、改建建筑物、構筑物違法搭建、改建建筑物、構筑物; ; ( (六六) )違法挖掘房屋地下空間違法挖掘房屋地下空間; ; ( (七七) )擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設施擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設施; ; ( (八八) )隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水、廢舊家具和雜物，往樓下拋棄物品隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水、廢舊家具和雜物，往

23、樓下拋棄物品; ; ( (九九) )將住宅合租作為員工宿舍供多人居住，影響物業管理區域內的衛生和居民的正常生活將住宅合租作為員工宿舍供多人居住，影響物業管理區域內的衛生和居民的正常生活; ; ( (十十) )違反有關法規和管理規約的規定飼養動物，影響物業管理區域內的衛生和居民的正常生活違反有關法規和管理規約的規定飼養動物，影響物業管理區域內的衛生和居民的正常生活; ; ( (十一十一) )排放超過規定標準的噪聲排放超過規定標準的噪聲; ; ( (十二十二) )存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質;

24、; ( (十三十三) )損壞消防設施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地損壞消防設施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地; ; ( (十四十四) )法律、法規、規章以及管理規約禁止的其他行為。法律、法規、規章以及管理規約禁止的其他行為。建筑物區分所有權物業服務法律法規知識培訓案例分析案例分析l甲乙分別購買某商品樓的一樓和二樓。甲為在一樓開便利店而將甲乙分別購買某商品樓的一樓和二樓。甲為在一樓開便利店而將廚房挪至陽臺處，同時將上下水和煤氣管道進行改造。乙見到后廚房挪至陽臺處，同時將上下水和煤氣管道進行改造。乙見到后認為不妥，甲不予理睬。后甲裝修完畢，并在二樓外墻裝一燈箱認

25、為不妥，甲不予理睬。后甲裝修完畢，并在二樓外墻裝一燈箱招牌醒目。商店開業后，由于管道問題，二樓下水堵塞，并且燈招牌醒目。商店開業后，由于管道問題，二樓下水堵塞，并且燈箱影響二樓休息。箱影響二樓休息。l問題：甲是否可以隨意改造管道和安裝燈箱？問題：甲是否可以隨意改造管道和安裝燈箱？ l 蘭州市物業管理條例第五十一條：蘭州市物業管理條例第五十一條：“ 物業使用中禁止下列行為：物業使用中禁止下列行為： (一一)損壞、拆改房屋損壞、拆改房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途擅自改變房屋用途;. (三三)將無防水要求的房間或者將無防水要求的房間或者陽臺改

26、為衛生間、廚房，陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳廳)、書房和廚房的上、書房和廚房的上方方;”l建筑物的外墻面屬于共有部分建筑物的外墻面屬于共有部分,蘭州市物業管理條例第三十八條蘭州市物業管理條例第三十八條:“ 物業服務企業未經業物業服務企業未經業主大會或者業主委員會同意不得擅自在物業管理區域內進行下列活動：主大會或者業主委員會同意不得擅自在物業管理區域內進行下列活動： (一一)改變物業共用部改變物業共用部位、共用設施設備規劃用途位、共用設施設備規劃用途; (二二)設置營業攤點設置營業攤點; (三三)許可或者默許他人利用共用部

27、位、共用許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳、經營活動設施設備從事廣告宣傳、經營活動;.”建筑物區分所有權物業服務法律法規知識培訓小區停車位的產權（收益權）到底歸小區停車位的產權（收益權）到底歸誰（誰（ 3種情形）？種情形）？l第一種情形：l停車場在小區房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的房屋所有權（俗稱產權）應歸開發商所有。開發商有權對業主出售，此時開發商與業主簽訂的停車位使用權轉讓合同是合法有效的，應受到法律保護。業主購買此類停車位享有該停車位的專有權。物業服務法律法規知識培訓小區停車位的產權（收益權）到底歸小區停車位的產權（收益權）到底歸誰（誰（ 3種情形）？種情形）？

28、l第二種情形：l開發商在銷售小區房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區業主，從法律上講，該停車場的產權應歸全體業主所有，開發商無權與個別業主簽訂停車場停車位使用權轉讓協議，簽訂的協議也應歸于無效。如果小區業主需要購買該停車位使用權的話，應同小區業主委員會或同經業主委員會授權委托的物業管理公司簽訂停車位使用權轉讓協議。在這種情況下，只有全體業主有權決定該地下停車場停車位的使用權。l 蘭州市物業管理條例第四十一條：” 物業服務企業根據有關法律、法規的規定和物業服務合同約定可以對物業管理區域內共用部位、共用設施設備以及經營性用房進行經營，收益歸全體業主所有。該項收益可用于共用部位、共用設施設

29、備的維修、更新、改造或者補充住宅專項維修資金，也可以根據業主大會的決定使用。物業服務法律法規知識培訓小區停車位的產權（收益權）到底歸小區停車位的產權（收益權）到底歸誰（誰（ 3種情形）種情形）l第三種情形：l地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分攤給全體業主，但開發商也無權出售。人民防空法第五條規定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。物業服務法律法規知識培訓人防工程改建為停車場的收益權歸誰人防工程改建為停車場的收益權歸誰？（兩種情況）？（兩種情況）l中華人民共和國人民防空法第五條則明確規定“誰投資誰收益”原則。城市住宅小區人防工程地下停車場開始由開發商投資建設，相應的經營管理及收益自然應歸開發商享有。但當小區住宅完成出售并向業主交付使用后，人