1、計劃行為視角的公共租賃住房退出意愿研究*以武漢市為例李進濤I涂姍2（1湖北工業大學土木建筑與環境學院，湖北武漢,430068；2武漢市住房保障管理中心，湖北武漢,430015）摘要：論文借鑒計劃行為理論構建公租房退出意愿分析框架，從個人及家庭特征、住房配置與運行滿意程度以及退出認知等方面探索了公租房退出意愿的影響因素和特征。研究結果表明，教育程度、家庭收入、人口規模、住房面積、租金、配置滿意度、退出政策知曉程度對租戶退出公租房的意愿有正向影響，而對運行狀況、住房環境和鄰里的滿意度則會抑制退出意愿。應考慮提高租戶家庭收入、構建漸退機制、嚴格執行退出政策、宣傳退出政策等辦法，提高租戶退出意愿，促進

2、公租房有序退出。關鍵詞:公租房退出；意愿；計劃行為理論；有序Logistics模型；武漢市公租房有序退出是涉及保障性住房公平分配的重要環節，對促進公租房在住房困難群體間流通,解決其住房問題具有重要意義。目前我國公租房建設步伐加快，但制度處于探索階段,政策制定和實施存在不完善之處，運營過程中出現“退出難”的尷尬狀況。審計署連續發布的城鎮保障性安居工程審計結果顯示，大量在收入、住房等條件發生變化后不再具備保障資格的家庭仍享有保障性住房及租金補貼。“退出難”意味著政府在保障性住房方面的高額支出，一些住房困難的家庭被排斥在保障范圍之外，不利于有限的公租房資源被公平、高效地利用，亟待拿出有效辦法予以治理

3、。本文以公租房租戶為調研對象，探索租戶退出意愿的影響因素及其特征,為制定針對性、可操作性的退出策略提供參考。一、文獻述評影響公共住房退出的因素較為復雜，國外學者研究發現，人口、年齡、性別、家庭結構、種族、收入水平、人力資本等家庭社會經濟特征對退出公共住房有重要影響。年輕人、男性居民往往能更迅速地退出住房救助，而老年人家庭離開公共住房的幾率顯著地低于年輕人家庭。有人認為基本經濟狀況是家庭決策繼續居住或遷出公共住房的顯著性因素,但國外學者對此影響并無一致的結論。收入較高以及還有投資收益的家庭更容易退出住房救助，但也有學者認為收入對退出公共住房的影響并不顯著,收入水平與社會住房退出之間的關系比預想的

4、要復雜得多。人力資本也是影響公共住房退出的積極因素，教育程度高、高技能群體容易進入勞動力市場而退出社會救助項目,9與退出住房救助有正相關關系。家庭生命周期、工作經驗在住房救助退出決策中扮演著重要的角色。3】除家庭社會經濟特征影響退出公共住房外，現實中客觀存在的個人、家庭及外部障礙制約了租戶從公共住房中退出。例如，糟糕的健康狀況、需要照顧的家人、不穩定的家庭及缺乏工作技能,制約了居民從公共住房中退出。私人市場上較高的租金、弱化的權屬保障、苛刻的信用記錄要求等使退出者面臨極大的挑戰O,2H，3H14地區整體經濟狀況也對居住公共住房持續時間長短起著重要的決定性作用,就業歧視、工作不穩定也是其退出住房

5、福利的障礙應此外，還有研究者很早就認識到福利和住房之間關系密不可分,公共住房容易滋生依賴文化尸幻是住房救助獲得者中的一種普遍現象,成導致退出阻滯發生。租賃性公共住房在我國實踐時間不長,"為“退出難”問題在近幾年開始凸顯，研究成果并不豐富，國內本文系國家社會科學基金項目“保障性住房退出難的誘因、生成及治理研究”（項目編號：13BGL148）的階段性成果。6331LanceCE.(ButteMM.,MichelsLC."TheSourcesofFourCommonlyReportedCutoffCriteriaWhatDidTheyReallySay?”Organization

6、alResearchMethods,2006,Vol.9No.2,pp.202-220.32HosmerJrDW.LemeshowS.tSturdivantRX."Appliedlogisticregression"JohnWiley&Sons,2013,pp.153-222.33ClarkW.,DeurlooM.,DielemanF."ResidentialMobilityandNeighbourhoodOutcomes'*,HousingStudies,2006,Vol.21No.3,pp.323-342.34 王林、付維維:公租房租戶全周期租

7、房成本及租房決策研究，載重慶大學學報:社會科學版,2014(1)。35 deGrootC.,MulderCH.,MantingD."IntentionstoMoveandActualMovingBehaviourinTheNetherlands",HousingStudies,Vol.26No.3,pp.307-328.36 LuM.'*Analyzingmigrationdecisionmaking:relationshipsbetweenresidentialsatisfaction,mobilityintentions(andmovingbehavior&qu

8、ot;tEnvironmentandPlanningA,1998,Vol.30No.8,pp.1473-1495.37KeamsA.,ParkesA.'*LivinginandleavingpoorneighbourhoodconditionsinEngland"tHousingStudies,2003tVo.18No.6,pp.827851.38 ZhuY.,BreitungW.,IiS."TheChangingMeaningofNeighbourhoodAttachmentinChineseCommodityHousingEstates:Evidencefrom

9、Guangzhou",UrbanStudies,2012,Vol.49No.11,pp.2439-2457.39 FeijtenP.,vanHamM."NeighbourhoodChange.ReasontoLeave?,1UrbanStudies,2009,Vol.46No.10,pp.2103-2122.40 WuF."NeighborhoodAttachment,SocialParticipation,andWillingnesstoStayinChina,8Low-IncomeCommunities'1,UrbanAffairsReview,201

10、2,Vol.48No.4,pp.547-570.EmpiricalAnalysisontheWillingnessofPublicRentalHousingExitsbasedontheTheoryofPlannedBehaviourACaseofWuhanLIJintaoTUShanAbstract:Thepurposeofthisstudyistoexploretheinfluencingfactorsofthewillingnessofpublicrentalexitsfrompersonalandfamilycharacteristics,satisfactionsofallocati

11、onandoperationandpolicycognition.Thetheoryofplannedbehaviourisemployedtoconstructtheanalysisframework.Hieresearchfindsthatthefactorssuchastheeducation,familyincome,sizeofpopulation,areas,rent,allocationsatisfactionandpolicycognitionhavestatisticallysignificantlypositiveeffectsonwillingnessofpublicre

12、ntalexits.However,thesatisfactionsofoperation,housingenvironmentandneighbourhoodinhibitwillingnesstoquit.Asthestudyreveals,moreattentionisneededtoincreasehouseholdincomes,buildgraduaDyexitmechanisms,implementexitpoliciesstrictly,publicizeexitpolicies,andstrengthenthewillingnesstoquit,promotepublicre

13、ntalhousingexitsorderly.Keywords:publicrentalhousingexit,willingness,theoryofplannedbehavior,orderedlogisticsmodel,Wuhan(責任編輯:H)學者較多地關注保障性住房退出不暢的原因剖析及對策措施方面。例如，保障性住房退出機制存在信息不對稱、監管主體模糊、獎懲機制缺乏等問題，"瓦宜從個人信用體系、動態監控、獎懲激勵、立法等方面予以完善。互，還有學者構建進化博弈模型分析了保障性住房退出機理，并從該視角提出治理路徑，認為科學合理的激勵退出機制可以有效地解決保障住房退出難問題o2

14、423有少數學者從租戶個體特征及政策方面研究了公共租賃住房退出意愿的影響因素，發現租金政策和激勵政策是影響承租人退出意愿的關鍵因<26笊o不難看出，國內研究局限在定性、理論分析層面，缺乏從微觀經濟、行為科學等角度來解釋租戶退出公租房的意愿及行為邏輯，使得退出意愿的發生機理與影響規律尚不明確。本文將借鑒計劃行為理論，構建公租房退出意愿的分析框架，引入個體及家庭社會經濟特征、公租房配置及運行滿意度、退出認知等變量,探索公租房退出意愿的影響因素及其規律。二、研究假設與計模型(一) 理論框架計劃行為理論(TheoryofPlannedBehavior,TPB)是社會心理學領域被廣泛用作預測行為意

15、向和行為結果的重要基礎理論，也是理性行為學派最具代表性的行為研究框架之一o(27(M1TPB是美國心理學家Ajzen在理性行為理論(TheoryofReasonedAction,TRA)基礎上增加知覺行為控制變量發展起來的理論模型。理性行為理論認為,行為意向是行為的先導條件，行為意向在很大程度上影響人們是否將行為付諸實踐一般地，行為意向越強烈,采取某一行為的可能性越大，且行為意向受行為態度和主觀規范的影響。如果行為主體能預期到積極的行為結果，且感覺周圍環境是鼓勵、支持該行為的，那么行為主體會產生比較積極的行為意向。然而，理性行為理論假設人是理性的并且能系統地利用信息，意味著該理論僅能預測人們的

16、一小部分行為。為更好地解釋某些不完全受意志控制的行為,Ajzen在理性行為理論基礎上增加了行為意向的另一個先導變量知覺行為控制，形成了計劃行為理論。計劃行為理論指出，態度、主觀規范和知覺行為控制決定行為意向,行為態度和主觀規范越積極，感知行為控制越強，則執行某一行為的意向就越強,反之就越弱;行為主體所擁有的有關行為的信念是行為態度、主觀規范和知覺行為控制的認知基礎,并且個體及社會文化等因素(如年齡、性別、文化背景、經驗等)影響行為信念并作用于行為態度、主觀規范和知覺行為控制，進而最終影響行為意向及行為。理性行為理論、計劃行為理論雖不足以充分地描述公共租賃住房退出決策過程，但都與個體行為決策有關

17、，試圖揭示行為傾向對行為意圖、行為結果的影響，可以為退出決策提供理論支撐。用TPB理論可以揭示退出決策過程中的四個主要概念，即退出態度、主觀規范、感知退出行為控制、退出意愿。具體而言,退出態度反映對退出預期價值的評價結果。如果租戶退出后有信心或能力解決住房問題，則會更傾向于退出行動。主觀規范則反映出社會網絡對潛在退出的影響。如果租戶對公租房退出政策知曉程度高，并對住房管理部門退出政策執行力方面較有信心，會意識到所處環境是積極支持退出行為的,從而影響退出意愿。在感知退出行為控制方面，如果租戶感覺到退出的障礙很小，他們將更愿意退出，反之，則不愿意退出。計劃行為理論強調，已經發生的行為會對后續行為意

18、向產生影響。依此邏輯,租戶對公租房資格標準認定、住房配置及運行管理等環節公平性、公正性的認知和感受會影響到退出行為的意愿。若公平公正程度高，租戶會意識到選擇不退出會面臨較大的障礙，故而產生退出意愿。在上述三要素的作用下，租戶會形成退出的意圖,將采取退出或不退出的行動。因此,本文構建公共租賃住房退出意愿的分析框架如圖1所示。(二) 模型設定根據上述分析框架，為檢定影響公共租賃住房租戶退出意愿的因素，設定以下計量模型：Exitint=po+p,Convera+陽Alloper+p3Exitcon+e(1)在方程(1)中,Exitint表示租戶退出公共租賃住房意愿的強烈程度,分別用15來表示，其中1

19、表示當退不退,5表示當退則退，其余選項分別用2、3、4表示。Convera表示個人及家庭特征，設為控制變散，包括性別、年齡、教育程度、職業、家庭收入、人口數、住房面積等。AUoper表示住戶對公共租賃住房配置及運行的滿意程度，包括對資格認定、分配過程、運行狀況、租金水平以及住房總體滿意的程度。Exitcon反映租戶64對公共租賃住房退出政策及其執行等方面的認知，包括公租房性質認識、退出政策知曉程度、退出后自我解決住房問題的信心以及退出政策執行的信心等。以上三項所包括的變量分別反映出TPB中的退出態度、主觀規范、感知退出行為控制等變量。方程中e表示誤差項。由于設定計量模型中采用樣本數據多為順序多

20、分類變量,為避免損失很多信息，影響估計結果的精確性和可靠性，因此采用有序Logistic模型，并用最大似然法估計參數。/退出或'、不退出行動三、數據來源與描述性特征（一）問卷設計與調查本次調查是為了研究公共租賃住房租戶退出意愿問題，基于文獻綜述和TPB理論并結合預調查等綜合考量，以封閉式題型為主設計具體問題，保證問卷具有良好的內容效度。設計問卷涵蓋了本研究要求所需的內容,涉及個人及家庭特征、住戶對公共租賃住房配置及運行的滿意程度以及租戶對公共租賃住房退出政策及其執行等方面的認知問題相關的可觀測變量.其中反映租戶感知的態度度最采用里克特量表形式,賦值從小到大具有程度上逐漸增強的含義。設計

21、問卷所包含的變量的含義及其具體選項如表1所示。表1變定義及說明變t含義選項個人及家庭特征性別年齡教育程度職業收入人口數住房面積戶主性別戶主年齡戶主教育程度家庭月平均收入1=男;2=女1=】8歲及以下;2=18-30歲;3=31-40歲;4=41-50歲；5=51-60歲;6=60歲以上1=初中及以下;2=高中/中專/技校;3=本科/大專;4=碩士及以上1=企事業單位員工;2=自由職業;3=無業;4=離退休1=1000元以下；2=1001-2000元;3=2001元3000元；4=3001元4000元；5=4001元以上1=1人;2=2人;3=3人;4=4人;5=5人及以上連續變最配置及運行滿意

22、度資格標準分配過程運行狀況租金水平住房滿意度收入、住房資格標準資格認定、輪候及分房日常管理、服務住房租金與支付能力的比較對環境、鄰里交往的感受1=非常不滿意;2=不滿意；3=-般;4=較為滿意;5=非常滿意退出認知公租房性質退出政策退出信心政策執行信心退出后自己解決住房問題的信心對退出政策執行的信心1=福利房;2=有租期限制的過渡性住房不了解;2=僅聽別人說起過;3=有一點了解;4=了解;5=非常清楚1=根本就沒信心；2=沒有信心;3=一般;4=較有信心；5=非常有信心調查選擇武漢市已經建成投入使用的中心城區政府類公租房項目為對象，包括江岸區后湖惠民居、洪山區南湖新城和馬湖豐華苑等3個公租房小

23、區,因后兩個項目為毗鄰小區且規模相當，其調查數據合并一起處理，簡稱南湖項目。2015年7月，課題組對上述3個小區已經入住半年以上的公租房家庭進行問卷調研。被調查對象在18歲及以上，且每戶家庭限調查1人。本次調查共發放問卷570份，回收問卷526份,回收率92.28%，剔除無效樣本后獲得有效問卷461份，有效率為87.64%。（二）樣本數據特征1.租戶基本特征對南湖、惠民居公租房項目調查分別獲得128.333個樣本，調查對象的社會、人口特征見表2。調查對象以女性居民為主,兩個項目的女性居民所占比例相當，共占到全部樣本63.56%。調查對象以51歲及以上的居民為主，教育程度以高中（含中專、技校）及

24、以下居多。從職業分布看,49.67%的居民處于離退休狀態,25.38%的為企事業單位員工，其他為無業或自由職業者。家庭月平均收入多在3000元以下，占到調查對象的70.5%。家庭規模以2口之家為主，占45.12%,其次是3口之家，占25.38%。表2社會-人口特征描述性統計說明:括號內的數值為百分比。變*南湖惠民居合.計N=128(27.77)N=333(72.23)N=461(100)性別男45(35.16)123(36.94)169(36.44)女83(64.84)210(63.04)293(63.56)年齡18歲及以下3(2.34)2(0.60)5(1.08)18-30歲24(18.75

25、)30(9.01)54(11.71)31-40歲16(12.50)22(6.61)38(8.24)41-50歲18(14.06)39(6.61)57(12.36)51-60歲30(23.44)96(28.83)126(27.33)60歲以上37(28.91)144(43.24)181(39.26)教育程度初中及以下54(42.19)181(54.35)235(50.98)高中/中專/技校47(36.72)93(27.93)140(30.37)本科/大專24(18.75)56(16.82)80(17.35)碩士及以上3(2.34)3(0.90)6(1.30)職業企事業單位員工49(38.28)6

26、8(20.42)117(25.38)自由職業24(18.75)28(8.41)52(11.28)無業25(19.53)38(11.41)63(13.67)離退休30(23.44)199(59.76)229(49.67)收入1000元以下1001元2000元34(26.56)8(2.40)91(27.33)8(1.74)125(27.11)2001元3000元47(36.72)，145(43.54)192(41.65)3001元4000元24(18.75)58(17.42)82(17.79)4001元以上23(17.97)31(9.31)54(11.71)人口數1人19(14.84)64(19.

27、22)83(18.00)2人39(30.47)169(50.75)208(45.12)3人41(32.03)76(22.82)117(25.38)4人14(10.94)17(5.11)31(6.72)5人及以上15(11.72)7(2.10)22(4.77)2.樣本數據描述性統計自變量的含義及數值特征見表3。表3變描述性統計特征值變量最小依最大值均值標準差個人及家庭特征性別121.6360.482年齡164.7091.412教育程度141.6900.800職業142.8761.270收入153.1060.989人口數152.3511.005住房面枳306550.07210.433配置及運行滿意

28、度資格認定121.8700.337分配過程153.4100.879運行狀況153.4140.935租金水平153.4990.977住房滿意度153.5490.983退出認知公租房性質151.7180.903退出政策152.0891.164退出信心152.3600.870政策執行信心152.7440.826退出意愿153.0561.540（三）樣本租戶退出意愿調查問卷中，對公共租賃住房租戶退出意愿設置了5個選項，具體選項及回答頻數如表3所示。從表4可以發現,調查對象中有25.6%的租戶愿意在達到退租標準后退出公租房,16.7%的租戶愿意有條件地退出，合計42.3%的租戶家庭愿意退出公租房。有23

29、.21%的租戶退出意愿不明確,6.72%的租戶有其他想法，高達27.77%的租戶則明確表達超過資格條件后仍不愿意退出公租房。表4公共租賃住房退出意愿選項統計序號選擇項頻數占比（%）1收入達到退租標準我也不想退12827.772其他想法316.723到時再說10723.214收入達到退租標準,提供優惠條件時我就退7716.75收入達到退租標準我就退11825.6四、結果與討論（一）信度評價與共線性檢驗針對里克特量表測量信度評價常用的指標是CronbachFalpha系數，對于以推斷變量關系為目的的信度評價要求a系數在0.8以上。）經檢驗，本次調查數據中態度度量變量的a系數為0.82,表明本研究的

30、調查量表和數據具有較好的內部一致性。擬合離散選擇模型時，對自變量是否存在多元共線性很敏感，共線性程度高時，系數標準誤的估計將產生偏差。可以用容忍度指標來檢驗自變量中的多元共線性，若容忍度小于0.20即存在多元共線性。經檢驗，各自變量的容忍度分布為0.450.95,可以認為各自變量不存在多元67共線性。（二）有序Logistic模型結果根據樣本數據，擬合得到5個有序Logistic模型如表5所示。表5顯示，各模型似然統計值LRChi2的概率均為0.000,非常顯著,表明各模型擬合得很理想。其中，模型1、2、3分別是對個人及家庭特征、住房配置及運行滿意程度、租戶退出認知等變量的擬合，模型4在模型1

31、的基礎上增加了住房配置及運行滿意程度變量，模型5是對全部變量的擬合。可以看出，在模型1-4中顯著的變量在模型5中也比較顯著。從模型的準R2看，其值均比較低。在Logistic模型中,中值不同于OLS線性回歸中的中值,一般都比較低，并且實際解釋意義不大決相對而言，模型5的準IV值較前4個模型有所改善。需要指出的是，分別以南湖、惠民居的樣本擬合表5中的5個模型，發現各變量的顯著性與全部樣本數據的模型差異不明顯，因此，文中僅提供全部樣本數據的擬合模型。綜合考慮，選擇模型5對影響租戶退出意愿的因素加以解釋、討論。表5公租房退出意愿的有序Logistic模型變±模型1模型2模型3模型4模型5個

32、人及家庭特征性別-0.161(0.174)-0.161(0.177)-0.171(0.182)年齡r0.103(0.081)-0.112(0.083)0.0298(0.087)教育程度0.274*(0.111)0.276",(0.112)0.240,-(0.117)職業0.012(0.091)0.048(0.096)-0.010(0.098)收入0.044(0.077)0.084(0.079)0.103*(0.081)人口數0.228*(0.088)0.199*(0.091)0.169*(0.094)住房面積.0.010(0.009)0.017*(0.009)0.031,(0.009

33、)配置及運行滴意度資格認定-0.056(0.120)-0.10(0.125)6-0.072(0.127)分配過程0.284*(0.116)0.265,(0.121)0.303(0.124)運行狀況-0.279*(0.125)-0.293*(0.128)-0.274*(0.129)租金水平0.223,(0.096)0.127(0.098)0.121(0.101)住房滿意度-0.077(0.123)-0.143(0.127)-0.206*(0.131)退出認知公租房性質0.755,(0.259)0.913*(0.273)退出政策0.338*,(0.076)0.357,(0.079)政策執行0.3&

34、quot;,(0.105)0.322*,(0.110)退出信心0.239(0.103)0.255,(0.106)N461461461461461LRChi233.9617.4463.1852.73111.73Prob0.0000.0000.0000.0000.000PseudoR20.0240.0120.045，0.0380.079說明:括號內的數值為穩健性標準誤；表示在15%、10%、5%、1%水平上顯著。（三）討論1.個人及家庭特征在模型1、4和5中，性別、年齡、職業等變量均不顯著,說明該3個變量對租戶退出公租房意愿的影響并不明顯。教育程度在3個模型中在5%的水平上顯著，表明隨著教育程度的

35、提高，租戶退出公租房的意愿也比較明顯。一般而言，教育程度高，其個人人力資本也高，意味著可以獲得更高的收入,有經濟能力改善家庭住房條件，從而產生退出公租房的意愿。家庭月收入水平雖然在模型1、4中并不顯著,但模型5中在15%的水平上顯著，說明收入也對租戶的退出意愿發生作用，即收入水平越高,搬出公租房的意愿越顯著。模型685中,人口數、住房面積分別在5%、1%的水平上顯著，顯示出對退出意愿產生了影響。人口數、住房面積是人均居住空間大小的直接影響因素，人口多、住房面積增加有限勢必帶來居住擁擠，而居住在擁擠的住房環境中更容易觸發遷移的意向。）武漢市單套公租房面積多為60平方米左右，人口規模增大后（例如,

36、11.49%的樣本租戶為4口及以上人口家庭），居住空間更加顯得狹小，退出公租房的意愿也比較強烈。類似于人口數，隨著住房面積增加，退出公租房的意愿也比較明顯，其可能的原因是,公租房配租面積與家庭人口數相關，面積大租戶家庭人口也比較多，而惠民居、南湖新城及豐華苑等3個公租房項目最大住房面積分別是61.65.65平方米，即使是大戶型但居住空間增加有限，對于人口多的家庭居住仍然顯得十分擁擠,空間壓力大，所以退出公租房的意愿也比較強烈。2.住房配置及運行滿意程度模型5顯示，在租戶對公租房配置及運行狀況滿意程度方面，除資格認定外，其他滿意度指標都比較顯著。在模型2、4、5中，對公租房整個過程（包括資格認定

37、、輪候、排序等）公平、公正性的滿意度在5%水平上顯著，且符號為正，表明租戶對公平、公正性感知程度越高,在租期屆滿或不再具備資格條件情況下退出公租房的意愿也越高。現階段，公租房由政府出資興建，政策性強，且配置過程具有一套較科學、完善的分配流程,能公平、公正地保障受助群體的利益。租戶在經歷整個分配過程后，對其公平、公正性滿意度越高，說明租戶對公租房政策的權威性有較充分的認知、理解，從內心里也愿意按政策規定執行。如果在規定條件下不退出公租房，顯然有悖于自身對政策公平、公正性的認知，因此對公租房配置滿意度越高，退出意愿也越高。對公租房運行狀況的滿意度在模型2、4、5中也比較顯著，但符號為負，顯示出滿意

38、程度越高,反而更不愿意退出公租房。武漢市現有公租房項目多由各城區住房保障中心組建運營機構負責日常管理，并由政府購買物業服務，管理規范,服務有保障。因此，運行狀況滿意度高，顯示出租戶對日常管理、服務產生較強的偏好，觸發租戶不愿意退出公租房的想法。租金是影響租房決策的重要因素，租金水平在模型1中比較顯著，且符號為正，說明租金越高退出公租房的意愿也比較顯著，而在模型5中則不顯著，表明租金水平對公租房退出意愿作用有限。住房滿意度在模型2、4中均不顯著，模型5中在15%水平上顯著，并顯示出對退出意愿有負向影響，即租戶對居住環境、鄰里交往的滿意程度越高，退出公租房的意愿反而越低。已有的研究顯示，鄰里的自然

39、環境和社會經濟環境對居住遷移至關重要均顯著地影響居民的遷移愿望，當居民感受到鄰里環境在改善，滿意度提高，遷移意向越不明顯。構只有在對自己住房、周圍無序環境不滿意時會顯著地增加搬家的幾率。】對于新住區的居民，可以在相當短的時間內建立起很強的鄰里依戀，而不愿意離開o（381t39公租房項目內部環境、配套較為完善，租戶入住后能很快地適應新的環境并建立起自己的社會關系網絡,產生對所居小區的依戀感。因此，租戶對住房環境、鄰里交往的滿意程度越高，不愿退出公租房的想法更加強烈。此外，樣本租戶中退休居民較多,相對于其他人群有很強的鄰里依戀感,他們有很強的意愿繼續居住在公租房小區中。3.租戶退出認知在模型5中,

40、退出后解決住房問題的信心程度在5%的水平上顯著，對公租房性質的認知、退出政策知曉程度、退出政策執行信心等變量則在1%的水平上顯著，各變量顯著性水平與模型3的顯著性水平一致，且符號均為正，表明退出認知變量對退出意愿產生顯著性的正向影響。調查結果顯示，經過近幾年公租房政策的持續推進，樣本租戶中有87%的居民對公租房的性質有比較清晰的認識，大多數居民認識到公租房不同于過去單位分配的福利房，而是解決住房困難群體的過渡性解決方案，租期屆滿或不具備資格都要退出來，因而公租房性質辨識度越高,退出意愿也越明顯。退出政策知曉程度方面，租戶對政策越熟悉，越有利于退出意愿的形成，反之，政策不了解，則制約租戶做出退出

41、的選擇。對公租房運營機構執行退出政策的信心強弱也對退出意愿產生影響，信心強則退出意愿也高。近幾年，針對“退出難”現象許多城市出臺了保障性住房退出管理辦法，從退出條件、程序和權利保障等方面做出較詳盡的規定，以收入核查、按市場標準繳納租金、退出公示等途徑加大了保障性住房退出的清查力度。還有一些城市在退出策略上做出了有益的探索。例如，杭州市運用現代信息技術，使用智能化門禁卡解決公租房退出難問題。顯而易見，保障性住房退出政策的執行力度越大,租戶對退出政策的執行信心也越強，促使其不再符合保障條件時選擇退出。再從退出后解決住房問題的信心程度看，信心越高，意味著退出后解決住房問題的能力越強，利于租戶做出退出

42、的選擇。五、結論與啟示革于計劃行為理論分析框架的實證研究表明，個人及家庭特征、住房配置及運行滿意程度以及退出認知等變量對公租房退出意愿產生顯著影響。具體而言，個人及家庭特征中的教育程度、家庭收入、人口規模、住房面積對租戶退出公租房的意愿有正向影響。配置及運行滿意度測量變量中,對公租房分配環節的滿意度越高,退出意愿也越明顯;租金水平越高，能促使租戶做出退出的選擇;對運行狀況、住房環境和鄰里的滿意度則制約了租戶退出公租房的意愿。退出認知方面，租戶如果對退出政策及其執行狀況了解越多,理解越深，越利于租戶做出退出的選擇，退出后解決住房問題的信心越強，越利于租戶選擇退出公租房。第一，為低收入租戶提供工作

43、技能培訓與教育，提高家庭收入。提高租戶家庭收入，是促其順利退出公租房的基礎條件。對于公共住房承租人教育程度普遍不高的狀況，較高水平的教育和培訓是公共住房承租人提高自身能力、獲得工作的重要途徑。U"為公租房家庭提供必要的工作技能培訓與教育,使其達到崗位技能要求，提升就業競爭能力或改善就業質量,增加家庭收入，減少對公租房的依賴。同時,要改善、繁榮公租房周邊區域的經濟狀況,增加就業機會，鼓勵各類企業給受助者提供適當的就業崗位，幫助其就業，并對供崗企業給予獎勵。還可以鼓勵一部分有創業潛能的租戶選擇低成本投入的服務業進行“微創業”，提高收入水平，促進其住房自立。第二，構建漸進式公租房退出機制，

44、提高租戶退出意愿。調查發現,樣本租戶認為較受歡迎的公租房政策是采取漸退方式，有條件地退出。例如，對于退出公租房后在市場租房的家庭給予為期半年或1年的過渡性租金資助;對按期退出公租房的家庭給予獎勵，越早退出，獎勵越高，否則降低甚至取消獎勵;到期后不斷增加租金直至達到市場租金水平。第三，嚴格執行準入退出政策，營建公租房有序退出的政策環境。公租房準入退出政策是為實現住房保障任務和目標而制定的行為準則，具有高度的權威性和嚴肅性。在執行過程中，嚴格把關準入門檻，實現透明化，禁止“暗箱操作”，有利于形成公平、公正的政策執行氛圍。相應地，對采取欺騙手段獲租公租房的，應責令退出或退還，并取消其再次申請公租房資

45、格;對享有退出優惠政策后仍拒不退出者予以嚴厲懲罰。通過公平、公正地執行準入退出政策，嚴厲懲罰違規行為，讓租戶認識到嚴格執行公租房政策是被主觀規范鼓勵、支持的行為，從而促使租戶在超過資格條件后自愿退出公租房。第四，加強宣傳，促進租戶對公租房政策及其執行有更深的認知，提高租戶退出公租房意愿。在調查中發現,許多租戶對于在何種情況下需退出公租房、如何退出、有哪些退出措施等知曉甚少，直接影響到租戶在退出意愿方面的判斷。運營機構可以在社區張貼公租房政策宣傳文件，著重對退出政策及執行進行解析，使更多租戶盡快了解公租房退出政策，清楚拒退、騙退等違規行為的后果。通過加大宣傳，消除租戶對公租房退出政策及執行理解上

46、的偏差和誤區，樹立依法、依規使用公租房的意識，調動租戶在不符資格條件時退出公租房的積極性和主動性。參考文獻：1WieselI.,PawsonH.,StoneW.,HerathS.,McNelisS.MSocialhousingexits：incidence,motivationsandconsequences",AustralianHousingandUrbanResearchInstituie,FinalReportNo.229,October2014,pp.4-53.2 WongYLI.CulhaneDP.,KuhnR."Predictorsofexitandreent

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