1、房地產資產評估報告書（完整版）資產評估報告是由資產評估報告正文、資產評估說明、資產評估明細表和相關附件構成。 以下是小編整理的 關于房地產資產評估報告書（完整版）。歡迎大家參考！一、個別因素分析估價對象位于*，其合法產權人為*公司，建筑面積共9687.69平方米。 其中主樓一幢，1-5層，混合結構，建筑面積為 7430.12m2,平均層高3.6 米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權證 號碼為*。副樓一幢，1-3層，混合結構，建筑面積為 2257.57m2,平均層高3.2米， 建成于2003年，外觀九成新，房屋所有權證號碼為*。二、區域因素分析1. 概況2.

2、 自然條件3. 對外交通條件4. 基礎設施三、最高最佳使用分析房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價，最高最佳使用是指法律上允許，技術上可能，經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產 生最高價值的使用。本估價對象當前狀況為最高最佳使用狀態。四、估價方法的選取估價對象為商業房產，同一供求圈內的整體成交案例極少，無法適用市場比 較法;同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。五、估價過程1.確定估價對象房地產年純收入 A.確定估價對象房地產年總收入 確定客房年總收入據調查， * 縣中高檔酒店一般入住率在 50%-70%之間，估價對象為縣政府 指定招待中心，綜合考慮各種

3、因素， 確定估價對象年平均入住率按房間分類計算 為 40%-70%之間，估價對象擁有各類客房共 82 套， 現根據委托方提供的資料及 其它酒店的情況制定下表：房間名稱數量（套）房價（元）入住率年收入（元）主樓標準客房4924870%3104836副樓標準客房812070%2452802 / 11主樓單間1325860%734526副樓單間616060%210240主樓高級套間288050%321200副樓套間250%138700總統套房2126040%367920合計825122702客房年收入=房價×數量×入住率×365客房年總收入

4、 =512.27 萬元日平均入住人數 =(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60% +(2+2)×2×50%+2×2×40%=96.8 人 確定會議室年總收入 根據委托方提供的資料及相關調查結果， 確定估價對象會議室使用收入情況 如下表：會議室名稱半天價格（元）出租率年收入（元）大會議室180030%394200小會議室120040%350400合計744600 會議室年收入 =半天價格 ×2&tim

5、es; 出租率 ×365 會議室年總收入 =74.46 萬元 確定餐飲年總收入 餐飲年總收入包括食品、煙、酒、雜項、服務費等，按80%住宿旅客每人每天消費 100 元計算，則餐飲年總收入 =96.8×80%×100×365=282.66 萬元 確定估價對象房地產年總收入 估價對象房地產年總收入為以上 1-3 項之和，則 年總收入 =512.27+74.46+282.66=869.39 萬元B.確定估價對象年總費用 確定人員工資福利年總費用估價對象現有相關服務人員 98 人，根據行業現狀確定人數為 100人，人均 月

6、工資及相關福利待遇合計為 1800 元，則工資福利年總費用 =100×1800×12=216萬元 確定餐飲年總成本 餐飲年總成本按餐飲收入的 40%計算，則 餐飲年總成本 =282.66×40%=113.06 萬元 確定消耗品年總成本 消耗品年總成本按客房及會議室年總收入的 8%計算，則 消耗品年總成本 =(512.27+74.46)×8%=46.94 萬元 確定年廣告宣傳費 年廣告宣傳費按總收入的 2%計算，則 年廣告宣傳費 =869.39×2%=17.39 萬元 確定年水電供熱費 年水電供熱

7、按總收入的 5%計算，則 年水電供熱費 =869.39×5%=43.47 萬元 確定年維修保養費 年維修保養費按年總收入的 3%計算，則 年維修保養費 =869.39×3%=26.08 萬元 確定年行政管理費年行政管理費按年總收入的 6%計算，則年綜合稅收及附加 =869.39×6%=52.16 萬元 確定年綜合稅收及附加年綜合稅收及附加包含營業稅及附加、 企業所得稅、 房產稅等，按年總收入 的 15%計算，則年綜合稅收及附加 =869.39×15%=130.41 萬元確定估價對象年總費用估價對象年總費用為以上 1

8、-8 項之和，則年總費用 =216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41=645.51 萬元C.確定估價對象年純收入年純收入=年總收入 -年總費用=869.39-645.51=223.88 萬元2. 確定資本化率資本化率是指年投資回報率， 本次估價專指房地產置業投資的年平均回報率， 一般應介于安全投資利率與風險投資利率之間，可以采用投資利率內插法求取。 一年期定期存款利率可視為安全投資利率， 一年期貸款利率可視為風險投資利率， 當前一年期定期存款利率為 4.14%，一年期貸款利率為 7.47%，現按照黃金分割 位內插，則資本化率 =4.14%+

9、(7.47%-4.14%)×0.618=6.20%3. 確定收益年限估價對象建成于 2003年，建筑物耐用年限為 50年，尚可使用 47 年; 土地使 用年限截止 2053年，尚可使用年限為 2053-2008=48 年，故確定收益年限為建筑 物尚可使用年限 47 年。4. 計算估價對象價格公式： P=a×1-1÷(1+r)n ÷r式中： P 為估價對象房地產收益總價， a 為年純收入， r 為資本化率， n 為收 益年限。房地產總價 =223.88×1-1÷(1+6.2