1、長租公寓資料存量房時代的來臨促使長租公寓成為近幾年房地產市場一個新興業態，集中式公寓或將成為未來長租公寓市場的主流， 而裝配式建筑因施工速度快， 節能環保等特性，較為適合在新建 長租公寓使用，其綠色高效的優勢特征契合長租公寓發展主旋律。裝配式建筑具有高效、安全、環保等優點，在國家政策支持和市場紅利的引導下迅速發展起 來。目前裝配式建筑在發達國家發展較為成熟，在新興國家還在起步階段，存在巨大的上行 空間。隨著我國房產市場的發展和裝配式建筑技藝的日漸成熟，這種新興的工藝將在建筑業 掀起一股巨浪。存量時代，租賃崛起2016年6月，國務院辦公廳印發國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃 市場的若干意見

2、中指出實行租購并舉，對培育和發展住房租賃市場給予大力支 持。2017年7月，住建部等九部委聯合印發了關于在人口凈流入的大中城市加快 發展住房租賃市場的通知，要求在人口凈流入的大中城市加快推進租賃住房建 設，培育和發展住房租賃市場。2017年7月7日，上海市發布住房發展“十三五”規劃，明確要大力發展住房租賃市場，鼓勵住房租賃消費，穩定住房租賃關系，到 2020年，基本形成 多主體參與、差異化供應、規范化管理的住房租賃市場，更好緩解部分常住人口 及青年群體和各類人才、創業人士的居住問題。計劃新增供應的170萬套住房中，租賃住房占比達到 60%。與此同時，新增供 地“自持并租賃”也呈常態化。7月4日

3、，上海推出的兩幅“只租不售” 的住 宅用地，均需自持70年。從市場角度來看，國內租賃市場規模超過萬億。相關報告顯示，2020年和2025 年，我國房產租賃市場規模將分別達到 1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預計 會超過4萬億元。長租公寓成風口“長租公寓”，就是帶有裝修和品牌管理的公寓， 是近幾年房地產市場一個新興 業態。通常由資本方租下物業，裝修配備之后以公寓品牌對外出租。長租公寓又 分為“集中式”和“分布式”兩種形態，集中式公寓是資本方拿下整棟樓，對房 間進行統一裝修配備、統一服務；分布式公寓就是分散拿下個人房東的房源， 對 房間進行裝修配備后，以公寓品牌對外出租。在政策紅利支持和租賃

4、市場潛在的巨大空間下，長租公寓市場受到各方青睞，不僅許多專注長租公寓領域的創業公司獲得資本的垂青，房地產企業、酒店集團、 住房中介機構也紛紛入場特別是今年，多家標桿房企已將長租公寓提升為集團重點戰略方向之一。資料顯示，目前，全國綜合排名TOP30的房企中，已經有約三分之一的房企通過不同 方式參與到長租公寓領域。長租公寓新時代再掀裝配式浪潮綜合來看，集中式公寓或將成為未來長租公寓市場的主流。而裝配式建筑因施工速度快，節能環保等特性，較為適合在新建長租公寓使用。1）當前十二個租賃市場重點城市如上海、南京等進行租賃土地出讓時對裝配式建 筑比例均有較嚴格比例規定，租賃用地與裝配式建筑深度綁定，長租公寓

5、風口將 承托裝配式騰飛。2）2018年起環保稅正式實施，政策導向明顯，象征性大，裝配式材料可循環使 用（固廢少）、噪音污染小，環保優勢明顯。相較于傳統混凝土建筑，裝配式建筑 由于部件工廠生產模式+工期縮短+原材料可循環利用等特點為環境友好型建設 方式，在環保趨嚴的當下價值更凸顯。并且，裝配式建筑拆除固廢更少，可節省 環保稅額達30.5元/平米。3）固有材料特性差異導致傳統鋼筋混凝土建筑易產生脆性破壞，而裝配式建筑可承受較大變形和動力荷載，具有更強抗震性。4）裝配式預制構件在工廠高精度生產可減少人為誤差以及通過時間/工種分離進而縮短工期，實現高質高效建設，并且設計可塑性更高。總體來說，裝配式自身

6、優勢顯著，具綠色高效的特征契合長租公寓發展主旋律。導讀除了碧桂園，萬科、龍湖等大型地產商的長租業務也進入了東莞、佛山等二線城市。業內人士指出，部分二三線城市的租金回報率高于一線城市，有的能到 3%-5%大型房企之間新的競爭打響，長租公寓市場的硝煙從一線城市彌漫到了二線城市。5月5日，碧桂園旗下的長租公寓 BIG+碧家國際社區莞深品牌正式發布，這意味著碧桂園的長租公寓在上海、深圳、廣州三個一線城市，以及武漢、廈門等熱點二線城市落地后， 又迅速進駐了東莞。與傳統的房地產開發不同,從全國范圍來看，存在租賃需求的城市并沒有那么多， 租賃 有效市場要比銷售市場狹窄得多。 大型房企搶灘二線城市租賃， 玩法

7、也與一線城市不同， 碧 桂園在東莞的長租公寓，便與其產業地產、特色小鎮進行了結合。此外，BIG+碧家與小米有品首次達成深度戰略合作，這是繼萬科聯手網易嚴選等之后，龍頭房企在長租公寓領域跨界“新零售”的又一次探索。二線城市長租玩法東莞作為外來人口集聚的城市， 其租賃市場需求一向龐大， 由于東莞傳統產業結構以加 工貿易為主，在過去很長一段時間內， 外來務工人員限于自身經濟條件， 主要選擇租住在工 業區的自建房或是城區、鎮中心的商品房。但隨著近年來東莞產業的轉型升級，人才結構逐漸改變，東莞市政府也相繼出臺各項激勵政策吸引中高端人才和創新創業人才，可以預見，未來將有更多的年輕人進入東莞，成為新一代的租

8、房“主力軍”，而這些“85后”和“ 90后”的租客，往往對生活品質、居住環境有著更高的要求。在上述背景下，其租賃市場發展前景不容小覷。58集團2017租賃藍皮書指出，2017年珠三角城市群中，東莞租房需求增速為75%超越廣州、深圳。據統計，目前，東莞共有1600萬租房人群，其中就有 1100萬人住在城中村。而目前區 域內品牌公寓房量只有大概 800間，缺口巨大。碧桂園此次選擇東莞作為第六個長租品牌的落地城市，正是看中了其品質租房市場巨大的潛力。據碧桂園相關負責人介紹，當前莞深區域長租公寓管理部已簽約8個項目，預計持房量逾2000間。其中，正式開業的東莞方程創意谷店、東莞展覽中心店兩店，分別選址

9、在東莞 南城區、厚街鎮，共有近 400間公寓。值得注意的是，碧桂園不僅是做長租公寓，更將其與產業地產結合在了一起。位于東莞南城區的方程創意谷店， 便是由碧桂園集團和中天集團、永嘉盛公司三方聯手 打造，集聯合辦公、長租青年公寓、綜合商業體等于一體的園區， 也被稱作碧桂園產業新城 的“長租版”。碧桂園長租經營管理部總經理楊鵬表示，“長租城市”是碧桂園結合新時代的消費需求提出的，旨在通過整合公寓、寫字樓、商業等資源打通上下產業鏈，引進零售、娛樂、教育 等優質社會資源，來打造具有自身特色的長租產品。據悉，除了 “ BIG+碧家國際社區”外，未來碧桂園還將搭建涵蓋高端金領、藍領等不同 人群的長租品牌矩陣

10、。“東莞外來人口也會衍生出不同的圈層文化群體，租客群體也將進一步細分。”碧桂園長租公寓負責人楊巍說。除了碧桂園，萬科、龍湖等大型地產商的長租業務也進入了東莞、佛山等二線城市。業內人士指出，部分二三線城市的租金回報率高于一線城市，有的能到 3%-5%雖然依然無法 覆蓋利息等成本，但運營壓力可能比一線城市小。不過，不是所有的二三線城市都適合發展租賃。華遠地產原董事長任志強指出,就全國而言，租賃市場非常短缺的不超過15個城市。鏈家研究院院長楊現領也認為，租賃市場是局部性的，“不是所有城市需要發展租賃。 存在租賃供給短缺是北京、上海、深圳等，不是每個城市都有這樣的壓力和問題?！鄙钲谝患掖笮头科箝L租公寓

11、業務負責人也表示，從全國來看，大部分二三線租賃市場規模太小，難以實現規模效應。同時，二三線城市居民住房擁有率太高，供給量較大，房租上 漲的空間有限。對于東莞、佛山等這類經濟發達的二線城市，租賃市場的潛力還是很大的。 而且，東莞、佛山已經被廣東省列為特大城市去發展。捆綁“新零售”與此同時，碧桂園碧家與小米有品首次達成深度戰略合作。小米有品是小米公司旗下以品質生活為中心的精品生活購物平臺，也是小米“新零售”戰略的重要一環。據介紹，此次合作，方程創意谷店長租公寓內的所有床墊都由小米有品提供，雙方還共同打造了休閑公區，共享廚房、健身區、影音區等公共區域，配有小米家庭影院、小米VR眼鏡、掃地機器人、小米

12、游戲手柄、體脂秤、智能健身器等。此前，碧桂園也與美的簽署合作協議，借助美的智慧家居領先優勢，為產城融合和長租項目提供家電家居配套資源，雙方還在住宅、長租項目中進行集采合作、零售家裝、數據平臺共享、合作技術與成果展示、定制研發等。此次小米有品與碧桂園的合作， 不僅僅停留在產品采購層面。 楊鵬表示，碧家主要針對 都市青年白領，與小米有品的消費客群高度交叉重合， 雙方將實現線上粉絲互換、打通粉絲 交換入口。據透露，未來，雙方還將聯合打造品牌活動、 打通會員體系、探索專屬渠道優惠。同時， 雙方的合作模式還將拓展至深圳及其他全國重點區域。配套設施的智能化升級和打造品質生活場景是房地產商在新時代下打造產品的共同趨 勢。2018年初，萬科杭州與阿里云 IoT簽署合作協議，雙方計劃在阿里云Link平臺上打造全屋智能系統和智慧園區方案，在共享辦公、訪客管理、人臉通行、智能會議、智慧郵局、 智能環控、無感單車、信用租賃、能源管理等方面展開合作，進行園