1、藍鼎201261號關于印發藍鼎集團關于開發項目共用工程物業移 交管理辦法的通知集團各單位：目前，集團開發項目在竣工驗收后向物業移交工作存在諸多不足 之處，為規范集團開發項目在竣工驗收基礎上的物業移交工作，明確 物業移交項目各方主體單位責任，減少因竣工項目遺留問題而影響物業服務工作，保證小區物業服務、維護工作正常進行。根據集團要求， 現將藍鼎集團關于開發項目共用工程物業移交管理辦法予以印發，自公布之日起實施。特此通知二0一二年十二月二十五日主題詞：管理辦法共用工程 物業移交 通知藍鼎控股集團2012年12月26日印發共1份藍鼎集團關于開發項目共用工程物業移交管理辦法第一章總則第一條 為規范集團開

2、發項目在竣工驗收基礎上的物業移交工 作，明確物業移交項目的各方主體單位責任，減少竣工項目遺留問題 影響物業服務工作，保證小區物業服務、維護工作正常進行，制定本 辦法。第二條 本辦法規定的小區共用工程分共用系統工程及共用設 施、部位兩大類。其中共用系統工程分為給排水、電氣、電梯、消防、 智能化等系統工程，包括相應的管線、設備和設施；共用設施包括室 外、景觀工程（道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳 欄、垃圾容器、地上停車設施、休閑娛樂設施、垃圾轉運設施、無障 礙設施等）、物業服務用房、地下車庫、人防等；共用部位包括建筑 物的基礎、承重結構、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、 扶手

3、、護欄、井道、架空層及設備間等。第三條 本辦法適用于集團內所有新建的物業接管驗收的房地產 項目。第四條 本辦法所指的移交是指小區竣工完成后，項目公司將小 區共用工程移交給物業公司，物業公司進行驗收、接收的過程。移交 的各工程實體的質量、 技術指標、性能應符合工程合同、 設計及變更、 規范、國家法律法規或行政主管部門的規定要求，移交的內容包括工程實體和工程資料。第五條 物業公司作為共用工程的接收和管理單位，應由具備專 業工作經驗的人員負責共用工程的管理和維護。為保證移交順利，盡量避免問題發生，物業公司應在項目開發的后期提前介入物業移交工 作。第六條因施工單位原因未完成物業移交的工程，不準支付工程

4、 質量保證金。第二章移交程序第七條職責（一）集團工程管理中心負責本管理辦法的制訂、修改、指導和 監督。（二）物業公司嚴格按有關驗收標準進行驗收，并建立書面驗收 資料，對不合格項目應及時向項目公司提由整改要求。（三）項目公司應配合物業公司做好驗收工作，完成整改工作，確保物業及時、完整移交。第八條 物業移交前應具備的條件（一）建設工程竣工驗收合格，并經建設行政主管部門備案；供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，水、電、燃氣已開通或具備開通條件；電梯、消防等工程竣工驗收合格；道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

5、移交物業的資料已準備完畢；法律、法規、設計規定的其他條件符合要求。（二）因特殊原因，小區已完成竣工驗收，部分共用工程雖然未完成竣工驗收，但不影響小區整體運行使用， 也不影響其他共用工程移交的；對必須投入運行、使用但存在問題的共用工程，物業公司應有條件接收、管理。第九條 工作程序（一）準備工作項目公司是物業移交的組織者，在具備物業移交條件的前提下，項目公司應提前通知物業公司準備接管驗收，確定交接查驗事項、日期、進度、標準等，物業移交應按施工合同劃分的施工段分批分段進行。 移交驗收之前各參與方應做好準備工作，準備好工程資料、器具，組織好移交參與人員。（二）驗收與移交1 、 工程資料應提前于工程實體

6、完成驗收，對不符合要求的資料，應要求移交單位限期整改，驗收完畢填寫相關記錄。2、物業移交驗收人員按工程合同等規定要求進行檢查驗收，并填寫物業移交記錄單，對存在的問題物業公司負責匯總，項目公司組織落實整改。3、對存在的局部不影響整體使用功能的問題，不影響整項工程的移交工作，應由建設單位組織施工單位限期整改，物業移交記錄單予以說明。4、對存在問題的整改完畢且物業驗收符合要求后，移交工作完成。5、移交工作包括相應部位、房間鑰匙的交接，交接時應核對鑰匙數量，鑰匙應正常開啟所對應的門、箱。6、對于二次供水、供配電等專業工程因特殊原因暫無法正式移交給相關主管部門的，原則上應由項目公司（建設單位）、施工單位

7、繼續履行正式移交前的管理、維護責任。如確因特殊情況無法實現的，項目公司完成相關驗收程序后，經集團公司同意，項目公司和物業公司簽訂代管協議，明確代管時限、相關主體責任、義務、注意事項及費用等。第三章移交驗收標準第十條 給排水系統（一）給水系統1 、管道支架、管卡設置牢固，管卡與管道接觸緊密。2、給水閥門的位置準確，開關嚴密、靈活、方便。3、水表安裝位置正確，平整，便于查看。4、 明敷管和管道井應將管接口麻絲和污物清理感干凈后，刷銀粉漆兩遍。5、管線保溫良好無破損，管道沖洗、試壓記錄齊全。6、給水設備型號、數量與移交清單相符合，工作狀態良好、標 識清楚、設備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現象、

8、機房配置 完整。水泵表面應清潔、運轉正常無震動無噪聲，管路閥門嚴密靈活 好用。給水設備潤滑正常、單流閥不倒水、壓力罐儀表正常、運行調 試記錄齊全，符合運行要求。7、管道支（吊、托）架設置符合要求，涂漆應附著良好，無脫 皮、起泡和漏涂。8、二次供水設施設備符合代管移交條件：給水管道系統強度嚴 密性試驗合格，沖洗、消毒檢測完整。設備和管道無任何滴、跑、漏 現象。給水設備及水箱設施完好，運行正常，水箱清理干凈。9、設備電機、儀表、泵閥運行正常、運行調試記錄齊全，符合 運行要求。（二）室內排水系統1 、排水管雨水管表面無破損，檢查口、地漏的標高、位置正確。2、排水立管清理干凈，無大面積污染，伸出屋面透

9、氣管固定良 好。3、所有排水管的灌水試驗做到不滲不漏，排水通暢，通球試驗 合格。4、室外雨水立管段連接牢靠，通水順暢且不漏水。5、排水立管固定措施符合要求，支撐間距統一。按規范每層應 裝伸縮節，伸縮節安裝高度應統一。6、污水泵導軌安裝牢固，污水泵接口嚴密，附件安裝順序正確。 污水泵啟停運轉正常、浮球控制準確有效，標識齊全。污水坑蓋板符 合要求。7、車庫地面排水溝內無雜物，溝井蓋板完好。8、電梯底坑應有可靠排水措施。9、穿結構外墻的排水管必須有柔性或剛性防水套管，套管內外封堵嚴密，不滲不漏。（三）室外給排水系統1 、室外管道及窖井按設計施工，標高及坡度符合設計要求，無倒坡現象。2、排水雨水檢查井

10、內導流槽設置合理，出水口四周封閉緊密，粉刷符合要求，井池內踏步符合要求。3、井蓋完整無缺，無翹裂、斷裂、變形、易于開啟。4、管道系統作沖水試驗，系統無外泄，排水通暢。5、井池內無雜物垃圾，清理干凈。6、下雨時道路無明顯積水，雨水系統排泄正常。7、室外消火栓和水泵接合器設置位置合理，無受損現象。第十一條電氣系統1 、配電箱盤面垂直，箱體內線材色標符合，按線正確，左零右相， 相線為紅線，零線為藍線，接地線為綠黃雙色線，接地接觸緊密。2、漏電開關短路保護、過載保護動作可靠。3、盤、柜的固定及接地應可靠，盤、柜漆層應完好、清潔、整齊。內裝電器元件應齊全完好，安裝位置正確，固定牢固。所有二次回路接線準確

11、、連接可靠，標志齊全清晰，絕緣符合要求；4、 盤、柜及電纜管道安裝完后，應作好封堵。5、操作及聯動試驗正確，符合設計要求。6、電纜規格應符合規定，排列整齊，無機械損壞；標志牌應裝設齊全，正確，清晰。所有電線電纜按規范要求綁扎在線槽內，并用蓋板蓋好。7、電纜的固定、彎曲半徑、有關距離等應符合要求。8、電纜終端、電纜接頭應按牢固，接地應良好，相色應正確，電纜支架等的金屬部件防腐層應完好。9、電纜溝內應無雜物無積水，蓋板齊全，電纜溝接地良好，支架設置規范合理。10 、 直埋電纜路徑標志物與實際路徑相符，路徑標志應清晰、牢固，間路適當。11 、 共用區域照明及應急照明、通道指示燈完好無損，開關符合設計

12、要求，功能正常。12 、共用系統設備供電正常，接地接零保護完好有效。13 、各級配電箱，控制箱內標識清晰明確，回路編號準確。14 、變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好。安全防護裝置齊全、標識清楚，機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好、無損傷。15 、 高低壓配電部分應符合代管移交條件：各類技術資料應齊全，符合要求，且有可追溯性，各責任人均應簽章確認。變配電室通電后抽測的項目主要是：各類電源自動切換或通斷裝置、饋電線路的絕緣電阻、接地或接零的導通狀態、開關插座的接線正確性、漏電保護裝置的動作電流和時間、接地裝置的接地電阻和由照明設計確定的照度等。檢測結果應符合設計和規范的

13、規定要求。第十二條電梯系統（一）一般要求：電梯應達到相關合同規定的功能要求；電梯轎廂已做好防護。（二）系統布置1 、機房照明應與電梯電源分開，應在機房（如有）靠近入口處設照明開關。2、電梯主開關及其副開關應符合以下要求：各接線緊固，開關設備等安裝牢固。每臺電梯均應設置能切斷該電梯最大負荷電流的主開關，主開關的位置應能從機房入口處方便、迅速地接近，各電梯主開關均應有識別標志。轎頂應裝設照明裝置或設置以安全電壓供電的電源插座并有明顯標志，井道內應裝設足夠照明，電源應由機房照明回路獲得。3、電梯電氣設備接地應符合下列規定：所有電氣設備的外露可導電部分均應可靠接地或接零，電梯轎廂可利用隨行電纜的鋼芯或

14、芯線作保護線。當采用電纜芯線作保護線時，保護線不應少于2 根。（三）電梯配線1 、機房和井道內的配線應用電線管或電線槽保護，轎頂配線應走向合理，防護可靠。2、電線管應用卡子固定，固定點間距均勻。電線槽連接處應鎖緊，管口應裝保護口。電線槽安裝應牢固，接口嚴密。3、 電線管電線槽均應可靠接地或接零，不得作保護回路線使用。4、配線應綁扎整齊，并有清晰的接線編號。5、隨行電纜的安裝應符合下列規定：隨行電纜兩端以及不運動部分應可靠固定；圓型隨行電纜應綁扎固定在轎底和井道電纜架上，扁平型隨電纜固定應使用楔形插座或卡子；隨行電纜在運動中有可能與井道內其它部件掛、碰時，必須采用防護措施。（四）電梯電氣安裝1

15、、配電柜（箱）、控制柜（屏、箱）的安裝應布局合理，固定牢固，且應符合下列規定：盡量遠離門、窗 ;屏、柜和雙面維修屏安裝應便于核查與維修。2、電梯門召喚盒、指示燈盒及開關盒的安裝應符合下列規定：盒體應平整、牢固不變形，埋入墻內盒口不應突出裝飾面;面板安裝后應與墻面貼實，不得有明顯的凹凸變形和歪斜。3、電梯的各種安全保護開關必須可靠固定，不得焊接固定,與機械相配合的各安全保護開關應工作可靠。（五）電梯機械安全裝置1 、限速器：動作可靠，鋼繩和繩套無斷絲、折曲、扭曲和壓痕，潤滑良好，繩輪無裂紋，張緊裝置無松動或移位（零部件無磨損破裂）。2、安全鉗：動作可靠，操作機構和制停機構所有構件靈活無損，安全嘴

16、無裂損及污物塞入。3、緩沖器：油壓的應無漏油現象，若是彈簧的應無銹蝕及螺栓松動，底坑無積水。4、終端限位保護：強迫減速開關、終端限位開關、終端極限開關應安裝牢固，磁輪靈活可靠，轎廂外側的開關打板無扭曲變形，需上油的零部件無缺油現象。（六）曳引與導靴裝置1 、導軌：壓板固定牢靠，潤滑良好，表面無凹坑、毛刺及劃傷，無變形。2、導靴：導靴與轎廂架聯結緊固;導靴運行中無啃道。3、導軌架：無變形、裂紋、移位，無脫焊，無銹蝕，水平度無起差。4、配重 :配重架上繩頭組無松動，螺母緊固，卡繩無脫落；導靴磨無損或缺油潤滑;配重架上配重塊無松動、無晃動，鋪墊平正;安全鉗應靈活可靠。5、曳引機:噪聲小，傳動及換速平

17、穩，聯結件緊固，承重梁架設穩固完好，支承比度應符合規范，下部防震膠齊全完好。6、制動器：無卡震，表面無劃傷、高溫焦化料及油污;噪音小，運動靈活;制動器板手，盤車手輪應可靠，位置明顯醒目。7、減速器:運轉平穩，無撞擊聲和振動，無漏油;連接件無松動。8、連軸器:無螺母松動;無沖擊，機械零部件無裂紋或磨損。9、曳引輪：無異聲、漏油；鋼絲繩與輪槽無滑動；各緊固螺栓無松動。10 、鋼絲繩：無磨損，銹蝕及斷絲現象；繩頭組合裝置無損環。（七）轎廂、層門和電梯門系統1 、轎廂: 廂架與廂體聯接螺栓緊固；轎底轎壁、頂位置無錯位現象；轎頂輪或繩頭組合無裂紋、松動、移位；無震動聲響；超載裝置動作靈敏可靠。2、轎廂門

18、：門板無變形劃傷、撞蹭、下墜及掉漆；門導軌、門地壩無松動；門靴在門壩槽內運動靈活，間隙適中，無雜物， 無卡阻，無劃損；門刀、螺栓無松動變形，且與層門有關構件的間隙應符合要求； 安全觸板或光電感應功能動作靈敏可靠；轎門閉合裝置應可靠和準確。3、層門：門須靈敏、可靠、保險；聯動機構滑輪無損，傳動繩無松動； 開關門過程靈活、平滑、 平穩、 無抖動； 與轎廂門配合準確，無撞擊聲或其它異聲，噪音小；門扇運動中無跳動。4、轎頂安全窗：安全窗打開后電梯應可靠停止運行；開啟無卡 5、層樓指示器、召喚箱、廂內控制板及全部信號系統無故障、無錯誤、整潔且操作靈活。（八）電梯機房1 、通風措施可靠，窗戶可防風雨。2、

19、主機控制屏應與門窗距離適宜。3、電機墻之間距離應方便檢查。4、孔洞封堵完成。5、有防塵防水措施。6、合格安裝避雷設備。7、機房內各類線路鋪設整齊整潔，線路線管標識準確。第十三條消防系統（一）消火栓噴淋系統1 、消防主管網位置合理，管網功能、流向標識清晰，在屋頂最高處設置試驗消火栓。2、管道系統無滴、跑、漏現象。3、所有消防閥門應標明控制區域，消防噴淋管線控制閥門靈活好用，分區減壓閥使用應正常，達到運行要求。4、各區域自動噴淋末端泄水閥啟動靈活，壓力表指示正常，閥門開關靈活，無泄漏現象。5、水流指示器能夠正常將水流信號反饋回消防主機，消防主機接到水流信號后能夠正常報警。6、自噴報警閥組設施完好，

20、功能正常。7、消防系統聯動能正常啟用。（二）消防通風系統1 、通風系統的百葉、防火閥、風管、支架、風機及控制系統完好無損。2、防火閥旋轉靈活，開關自如，風機運行無異常聲音。3、風管防晃支架布設合理，所有支架刷漆符合要求。4、通風系統的單機試運轉合格。5、正壓送風機防雨、避雷、接地、防雜物措施設置合理。（三）消防報警系統及氣體滅火系統1 、消防監控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固， 機房干燥、通風、采光良好。2、消防控制設備可以控制消防水泵的啟、停，并顯示啟泵按鈕啟動的位置。3、消防控制設備可以控制自動噴水滅火系統的啟、停， 顯示報警閥、信號蝶

21、閥及水流指示器的工作狀態，顯示消防水泵的工作、故障狀態。4、消防控制室與所設的對講電話分機的通話試驗，消防控制室的外線電話與“119 ”的通話試驗功能正常，語音清晰。5、氣溶膠或其它氣體滅火控制系統的緊急啟動和切斷裝置功能正常，在報警、噴射各階段，控制盤應有相應的聲、光報警信號，并能手動切除聲響信號。（四）消防固定對講電話及應急廣播1 、通話質量清晰，無回音。2、各主要設備房、重點部位都應能夠與中控室進行直線聯系。3、緊急廣播與共用廣播共用設備時，其緊急廣播由消防分機控制，具有最高優先權，在火災和突發事故發生時，應能強制切換為緊急廣播并以最大音量播出， 緊急廣播功能檢測按火災自動報警及消防聯動

22、系統的有關規定執行。4、消防中控室應能清楚顯示火災事故廣播擴音機的工作狀態，并能用話筒播音。功率放大器應冗余配置，并在主機故障時，按設計要求備用機自動投入運行。5、共用廣播系統應分區控制，分區劃分不得與消防分區的劃分產生矛盾。（五）其它要求1 、防火卷簾門升降自如，電機運行無異常聲音。2、消防控制中心應安裝空調和應急照明。3、共用部位防火門鑰鎖應通用。4、所有穿墻管洞防火封堵完好。第十四條智能化系統（一）消防應急廣播和背景音樂1 、播放系統設置位置合理。2、室外揚聲器安裝牢固，導線必須穿管。（二）安全防范系統1 、可視對講系統: 室內機必須安裝可靠，可視屏圖像清晰，報警功能正常，可視攝像頭必須

23、滿足白天、夜間圖像清晰。室內機門鈴提示、訪客通話及與管理員通話應清晰，通話保密功能、室內開啟單元門的開鎖功能、門口機呼叫住戶和管理員機的功能、CCD 紅外夜視 功能、電控鎖密碼開鎖功能、在火警等緊急情況下電控鎖的自動釋放功能、 管理員機與門口機的通信及聯網管理功能、管理員機與門口機、室內機互相呼叫和通話的功能應符合要求。2、視頻安防監控系統:系統功能、圖像質量、圖像記錄保存時間應滿足設計要求。3、入侵報警系統（包括周界入侵報警系統）：系統的檢測、報警、控制、通信、聯動、報警等應符合要求，有可靠的防誤報措施，報警系統報警事件存儲記錄的保存時間應符合要求。4、出入口控制（門禁）系統：系統在離線、在

24、線、斷電狀態的功能應符合要求，系統的監測、報警、聯動應符合要求。5、停車場（庫）管理系統：車輛探測器、自動柵欄升降、讀卡器、 發卡（票）器的功能應符合要求；管理中心的計費、顯示、收費、統計、信息儲存等功能，系統的通信、“防折返”等功能，車輛出入數據記錄保存時間應符合要求；對具有圖像對比功能的停車場（庫）管理系統應能檢測出/入口車牌和車輛圖像，圖像的清晰度應符合要求。6 、家庭緊急求助報警裝置應具有可靠性、可操作性，具有防破壞和故障報警功能。第十五條共用部位和設施（一）共用部位1 、墻面平整，陰陽角方正、順直，無空鼓、開裂現象，涂料均勻，無色差。2、地磚鋪貼平整，拼花圖清晰，色澤一致，表面清潔，

25、無空鼓、裂痕，無碎塊、掉角、缺楞，磚縫均勻順直，樓梯踏步尺寸一致，無 大小頭。3、樓梯擋水線、掛落線、寬厚度一致，表面平整，顏色一致，陰陽角清晰。4、樓梯欄桿、扶手：欄桿焊接牢固，焊疤處理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不彎曲，膩子批嵌密實，油漆表面涂刷后無銹斑，焊 渣，毛刺等。5、水管井、強弱電井的地坪施工完成，井內無垃圾或雜物；井內管道、線槽無大面積污染，各類電線整齊固定于線槽內。6、散水應無塌陷、斷裂、開裂，面層應平整，無脫皮、倒泛水、積水現象，墻角無下沉現象。7、屋面地坪找坡準確，面層無開裂、破損現象；天溝、落水口排水通暢，無明顯積水，屋面無滲漏現象；管道完好，天臺扶欄無破 損、變形，無明

26、顯銹蝕。（二）共用設施1 、道路無斷裂、面層平整，無積水、起砂、空鼓、損傷等現象。2、路邊石砌筑整齊，灰縫飽滿，無損傷。3、塊料面層拼砌整齊，平整穩固，塊料面無裂紋、無缺棱掉角。4、石桌凳、長椅、體育娛樂設施等園區共用設施完好，固定措施牢靠。5、路牌標志清楚，地面線條順直。6、路燈、裝飾燈安裝牢固，無破損，工作正常，燈柱安裝牢固，油漆完好。7、圍護欄安裝牢固，焊點平滑，無脫漆、銹蝕現象。8、 車庫頂通風口及百葉完好，進出通道墻地面及頂棚玻璃完好，無明顯裂紋劃痕，無污染。（三）景觀水系1 、按圖布置各景點，坐標位置正確。2、景觀綠化標準或要求：綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草枯草。綠化水系布局合理，閥門開關靈活，安裝穩