1、 第十一章第十一章 物業安全管理物業安全管理第一節第一節 物業安全管理的涵義、目的和意義物業安全管理的涵義、目的和意義一、物業安全管理的涵義一、物業安全管理的涵義 物業安全管理物業安全管理: : 是指物業管理公司采取各種措是指物業管理公司采取各種措施和手段，保證業主和使用人的人身財產安全，施和手段，保證業主和使用人的人身財產安全，維持正常的生活工作秩序的一種管理工作。維持正常的生活工作秩序的一種管理工作。 具體內容包括：治安管理具體內容包括：治安管理 消防管理消防管理 車輛管理車輛管理二、物業安全管理的目的二、物業安全管理的目的 保證和維持物業的所有者及使用人有一個保證和維持物業的所有者及使用

2、人有一個安全舒適的工作、生活環境，以提高生活質量安全舒適的工作、生活環境，以提高生活質量和工作效率。和工作效率。1、管理的對象不同管理的對象不同 安全管理是管人及其行為安全管理是管人及其行為 基礎管理主要是管理物業本身基礎管理主要是管理物業本身2 2、管理的目的不同管理的目的不同 前者重安全前者重安全 后者重功用、價值后者重功用、價值3 3、管理的方法不同管理的方法不同 安全管理是通過服務來實施管理安全管理是通過服務來實施管理 而基礎管理是通過管理達到服務目的而基礎管理是通過管理達到服務目的4 4、對企業信譽影響力不同對企業信譽影響力不同5 5、影響的范圍不同影響的范圍不同 物業安全直接影響到

3、整個城市的治安，關系到物業安全直接影響到整個城市的治安，關系到整個社會的綜合治理。整個社會的綜合治理。物業安全管理與物業基礎管理的區別物業安全管理與物業基礎管理的區別: :三、物業安全管理的意義三、物業安全管理的意義 1.1.為業主和使用人提供安全和秩序保證，創造為業主和使用人提供安全和秩序保證，創造安寧和諧的生活工作空間。安寧和諧的生活工作空間。 2.2.提高社會與城市治安水平。提高社會與城市治安水平。第二節第二節 治安管理治安管理一、物業管理公司安保與治安聯防的關系一、物業管理公司安保與治安聯防的關系（一）物業管理公司安保的內容和性質（一）物業管理公司安保的內容和性質 內容：物業轄區的防火

4、、防盜、防事故、內容：物業轄區的防火、防盜、防事故、 防意外事件。防意外事件。性質：企業化、專業化安保服務。性質：企業化、專業化安保服務。物業管理公司安保與公安機關治安區別：物業管理公司安保與公安機關治安區別：（1 1）職責的范圍不同）職責的范圍不同（2）職權不同職權不同（3 3）工作方式不同）工作方式不同（4 4）性質不同性質不同 前者，行政性質。前者，行政性質。 后者，企業專業性質。后者，企業專業性質。 （二）物業安保服務在社會治安管理中的地位和作用（二）物業安保服務在社會治安管理中的地位和作用地位：從屬性、輔助性地位：從屬性、輔助性社會治安管理工作概括起來有三個層次：社會治安管理工作概括

5、起來有三個層次： 一是公安機關進行治安管理；一是公安機關進行治安管理； 二是物業管理區域內的安保服務；二是物業管理區域內的安保服務； 三是企事業團體的自我安全防范。三是企事業團體的自我安全防范。在這三個層次中：在這三個層次中： 公安機關占主導地位，是主要力量公安機關占主導地位，是主要力量 物業安保發揮輔助的作用物業安保發揮輔助的作用 企事業團體的自我安全防范是前二者的群眾基礎企事業團體的自我安全防范是前二者的群眾基礎 物業安保服務是介于公安機關和自我防物業安保服務是介于公安機關和自我防范組織之間的一支專業治安隊伍。范組織之間的一支專業治安隊伍。其作用：其作用：第一、緩解公安機關警力不足第一、緩

6、解公安機關警力不足第二、擴大治安工作社會化渠道第二、擴大治安工作社會化渠道第三、增加群防群治的有效性第三、增加群防群治的有效性第四、提高社會治安防范水平第四、提高社會治安防范水平二、物業治安管理的特點二、物業治安管理的特點（一）受制性（一）受制性 受制于主管部門受制于主管部門 受制于有關法律、法規、合同受制于有關法律、法規、合同 其工作活動的性質及全部內容具有輔助性、從屬性。其工作活動的性質及全部內容具有輔助性、從屬性。 它的自主性與機動靈活性都是以受制性為前提的它的自主性與機動靈活性都是以受制性為前提的（二）履約性（二）履約性 物業治安管理操作的前提是安保服務協議或合同。物業治安管理操作的前

7、提是安保服務協議或合同。 安保服務的方式，所采取的服務行為都要受到安保服務的方式，所采取的服務行為都要受到有關安保服務協議、合同條款內容的制約有關安保服務協議、合同條款內容的制約。（三）能動性（三）能動性須主動選擇、調整其特定的服務內容及服務方式。須主動選擇、調整其特定的服務內容及服務方式。常見新增服務項目：高科技監控服務常見新增服務項目：高科技監控服務 快速反應服務快速反應服務 連鎖服務及其他特殊服務等。連鎖服務及其他特殊服務等。三、治安管理中的賠償與保險三、治安管理中的賠償與保險（一）物業安保合同是一種契約（一）物業安保合同是一種契約 因安保人員自身過錯行為造成業主和使用人因安保人員自身過

8、錯行為造成業主和使用人經濟損失的，應該負責賠償等。經濟損失的，應該負責賠償等。賠償依據：安保合同賠償依據：安保合同 違約事實違約事實減少安保賠償的辦法：提高員工隊伍素質減少安保賠償的辦法：提高員工隊伍素質 加加強安保措施強安保措施 提高安保效能提高安保效能 明確合同的雙務性明確合同的雙務性（二）治安防范與保險（二）治安防范與保險安保費的主要使方向：安保費的主要使方向： 安保人員的工資、福利；安保人員的工資、福利； 安保設備和添置及更換費；安保設備和添置及更換費； 安保部門的辦公費用及管理費用等。安保部門的辦公費用及管理費用等。 即主要用于維持安保服務的一切開銷，它即主要用于維持安保服務的一切開

9、銷，它與安全防故發生后的賠償沒有直接關系。與安全防故發生后的賠償沒有直接關系。 保險費是通過保險公司的精確計算，根保險費是通過保險公司的精確計算，根據某一風險可能發生的概率確定的，保險費據某一風險可能發生的概率確定的，保險費的多少與保險賠償額直接掛鉤。的多少與保險賠償額直接掛鉤。 安保費是用于安保服務經營的再生產活動；安保費是用于安保服務經營的再生產活動； 而保險費包含著一旦發生賠案的補償成分。而保險費包含著一旦發生賠案的補償成分。 涉及物業安全賠償應注意的事項涉及物業安全賠償應注意的事項： 物業安保服務一定要制定嚴格的合同條物業安保服務一定要制定嚴格的合同條款，明確賠償范圍與賠償標準。款，明

10、確賠償范圍與賠償標準。 賠償標準要針對服務項目確定損失的一賠償標準要針對服務項目確定損失的一次性最高賠償金額。次性最高賠償金額。 加強業主和使用人的財產保險、房屋保加強業主和使用人的財產保險、房屋保險、車輛保險等。險、車輛保險等。 四、治安管理的內容和要求四、治安管理的內容和要求 物業管理區域內的治安管理工作，通物業管理區域內的治安管理工作，通過值班、看守和巡邏來完成。過值班、看守和巡邏來完成。（一）治安管理的內容（一）治安管理的內容 1 1嚴格執法，維護業主、使用人生命、財產安全。嚴格執法，維護業主、使用人生命、財產安全。 2 2實行值班和巡邏制度。實行值班和巡邏制度。 3 3制止無關人員進

11、入物業管理區域。制止無關人員進入物業管理區域。 4 4妥善處理突發事件。妥善處理突發事件。 5 5嚴格按章辦事，處理違規人員。嚴格按章辦事，處理違規人員。 6 6進行必要的檢查督導。進行必要的檢查督導。 7 7制止任何妨害公共安全和社會治安秩序的行為制止任何妨害公共安全和社會治安秩序的行為. .（二）治安管理的要求（二）治安管理的要求1 1加強安保人員職業道德教育加強安保人員職業道德教育 安保人員最起碼的資質要求必須做到：安保人員最起碼的資質要求必須做到： （1 1）忠于職守、竭誠服務）忠于職守、竭誠服務 （2 2）遵紀守法，廉潔公道）遵紀守法，廉潔公道 （3 3）不畏艱險，勇于奉獻）不畏艱險

12、，勇于奉獻 （4 4）儀表端莊，文明禮貌。）儀表端莊，文明禮貌。2 2建立有效的安保制度建立有效的安保制度（1 1）按需配齊安保固定崗和巡邏崗的實際人數）按需配齊安保固定崗和巡邏崗的實際人數（2 2）確定保巡邏的崗位和線路，做到定時定點定）確定保巡邏的崗位和線路，做到定時定點定線巡邏與突擊檢查相結合，特別注意出入口、隱線巡邏與突擊檢查相結合，特別注意出入口、隱藏處、倉庫、車庫、車棚等處。藏處、倉庫、車庫、車棚等處。（3 3）建立）建立2424小時固定值班、站崗和巡邏制度，做小時固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作。好交接班工作。3 3日常工作要求日常工作要求（1 1）與街道、派出所建立密切

13、聯系，隨時了解社）與街道、派出所建立密切聯系，隨時了解社會治安動態。會治安動態。（2 2）采取發放通行證、出入證、來訪登記措施，）采取發放通行證、出入證、來訪登記措施，控制人流、物流、車流。控制人流、物流、車流。（3 3）加強物業基礎檔案的管理，熟悉業主和使用）加強物業基礎檔案的管理，熟悉業主和使用人基本情況，掌握物業管理區域內的結構布局、人基本情況，掌握物業管理區域內的結構布局、設備性能等情況。設備性能等情況。（4 4）及時、正確處理各種突發事件。）及時、正確處理各種突發事件。（5 5）填寫每日工作報告和特別工作報告。）填寫每日工作報告和特別工作報告。（6 6）嚴禁安保人員濫用權力，如使用武

14、力、武器、）嚴禁安保人員濫用權力，如使用武力、武器、隨意搜身、抄身等。隨意搜身、抄身等。第三節第三節 消防安全與管理消防安全與管理 消防工作的方針：預防為主，防消結合消防工作的方針：預防為主，防消結合一、消防工作的基本內容一、消防工作的基本內容 1 1 健全消防組織，明確消防職責；健全消防組織，明確消防職責； 2 2完善消防制度，加強消防知識宣傳和意識教育完善消防制度，加強消防知識宣傳和意識教育； 3 3 完善、維護消防設施，提高裝備水平；完善、維護消防設施，提高裝備水平； 4 4 制定滅火應急方案，組織消防演習；制定滅火應急方案，組織消防演習； 5 5 加強消防檢查與監督。加強消防檢查與監督

15、。二、高層建筑消防安全管理二、高層建筑消防安全管理（一）高層建筑消防安全管理的重要性（一）高層建筑消防安全管理的重要性 首先高層建筑功能復雜，火災隱患多，首先高層建筑功能復雜，火災隱患多，失控可能性大。失控可能性大。 其次安全疏散及消防撲救困難（其次安全疏散及消防撲救困難（5050層建筑層建筑通過樓梯疏散全部人員時間竟長達通過樓梯疏散全部人員時間竟長達2 2小時多）。小時多）。（二）加強高層建筑消防管理（二）加強高層建筑消防管理主要工作：主要工作：1 1做好高層建筑消防管理基礎工作，建立高層建筑做好高層建筑消防管理基礎工作，建立高層建筑消防管理檔案。消防管理檔案。 管理檔案包括各部分平面圖、建

16、筑時間、消防管理檔案包括各部分平面圖、建筑時間、消防重點部位情況、消防設施分布情況、火險隱患整改重點部位情況、消防設施分布情況、火險隱患整改情況、火災自動報警和自動滅火系統的檢測報告、情況、火災自動報警和自動滅火系統的檢測報告、高層建筑滅火預案等內容。高層建筑滅火預案等內容。2 2加強消防設施管理，提高專業人員素質。加強消防設施管理，提高專業人員素質。3 3加強施工管理，嚴格裝修審批和監督制度。加強施工管理，嚴格裝修審批和監督制度。4 4提高消防自救能力，健全制約機制。提高消防自救能力，健全制約機制。三、義務消防員職責三、義務消防員職責 物業管理公司全體員工都是義務消防員。物業管理公司全體員工

17、都是義務消防員。 義務消防員職責：義務消防員職責：（一）認真學習有關消防知識，掌握各種器材操作技術和使（一）認真學習有關消防知識，掌握各種器材操作技術和使用方法。用方法。（二）積極做好防火、防范宣傳教育活動，深入住戶、商場、（二）積極做好防火、防范宣傳教育活動，深入住戶、商場、寫字樓等所管轄的物業開展安全檢查，做到及時發現，及寫字樓等所管轄的物業開展安全檢查，做到及時發現，及時整改。時整改。（三）做好所管區域消防器材設備的檢查工作保證消防設備（三）做好所管區域消防器材設備的檢查工作保證消防設備設施處于完好狀態，一旦發生火警，可立即投入使用設施處于完好狀態，一旦發生火警，可立即投入使用。（四）一

18、旦發生火警，物業管理公司全體員工不管是（四）一旦發生火警，物業管理公司全體員工不管是否當班都必須積極投入現場搶救工作，不得借故逃否當班都必須積極投入現場搶救工作，不得借故逃避。避。（五）發生火警事故，必須采取下列緊急措施：（五）發生火警事故，必須采取下列緊急措施：1 1報告有關部門，并立即向消防單位報警。報告有關部門，并立即向消防單位報警。2 2組織人員搶救險情，并注意查找起火原因，采組織人員搶救險情，并注意查找起火原因，采取適當措施，力爭把火撲滅；取適當措施，力爭把火撲滅；3 3組織群眾撤離危險地區，做好妥善安排；組織群眾撤離危險地區，做好妥善安排；4 4做好現場安全保衛工作，嚴防不法分子趁

19、火打做好現場安全保衛工作，嚴防不法分子趁火打劫，或搞破壞活動；劫，或搞破壞活動；5 5協助有關部門做好善后工作，包括查原因，查協助有關部門做好善后工作，包括查原因，查損失和安置工作。損失和安置工作。第四節第四節 車輛停放與管理車輛停放與管理一、物業轄區車輛停放管理的必要性一、物業轄區車輛停放管理的必要性（一）居住區停放車輛的增多（一）居住區停放車輛的增多 原因：原因： 一是允許開回家的公車數量增多。一是允許開回家的公車數量增多。 二是居民汽車購買能力的提高。二是居民汽車購買能力的提高。 三是外埠車輛增多。三是外埠車輛增多。（二）汽車隨意停放現象多（二）汽車隨意停放現象多二、停車場（庫）的規劃及

20、設置二、停車場（庫）的規劃及設置（一）停放場（庫）設置遇到的問題（一）停放場（庫）設置遇到的問題 泊車位的預估不準。泊車位的預估不準。 停泊位置的規劃沒有從環境質量的全局停泊位置的規劃沒有從環境質量的全局上考慮上考慮。（二）設置停放場（庫）應考慮（二）設置停放場（庫）應考慮 的因素的因素1 1必須把人的活動放在首位必須把人的活動放在首位2 2合理估計車位數量合理估計車位數量3. 3. 保證交通順暢、車主方便、行人安全保證交通順暢、車主方便、行人安全4. 4. 保證小區環境質量（安寧、整潔）保證小區環境質量（安寧、整潔）5 5經濟合理經濟合理6. 6. 便于管理便于管理三、車輛停放與車輛管理三、

21、車輛停放與車輛管理（一）車輛停放（一）車輛停放 解決解決“動動”和和“靜靜”兩個問題兩個問題（二）車輛管理（二）車輛管理 解決兩大問題：合理收費、防盜解決兩大問題：合理收費、防盜 合理收費是指車管費（未含車位費），應包括維合理收費是指車管費（未含車位費），應包括維持停車場（庫）正常使用所必需的開支：持停車場（庫）正常使用所必需的開支： 管理人員的勞務費支出管理人員的勞務費支出 管理設施設備費管理設施設備費 適當的管理費。適當的管理費。 車輛防盜措施：人精、器良、制度完善。車輛防盜措施：人精、器良、制度完善。（三）機動車輛管理規定（三）機動車輛管理規定1 1所有外來車輛，未經許可，不得進入物業管

22、理區域所有外來車輛，未經許可，不得進入物業管理區域. .2 2進入物業管理區域內停放的車輛，必須按指定的地點停放，進入物業管理區域內停放的車輛，必須按指定的地點停放，并按規定收取一定的停車費，行車通道、消防通道及非停車并按規定收取一定的停車費，行車通道、消防通道及非停車位置禁止停車；位置禁止停車；3 3凡裝有易燃、易爆、劇毒品或裝有污染物品的車輛和凡裝有易燃、易爆、劇毒品或裝有污染物品的車輛和2 25 5噸以上的貨車，嚴禁駛入物業管理區域內；噸以上的貨車，嚴禁駛入物業管理區域內；4 4長期停放在物業管理區域內的車輛長期停放在物業管理區域內的車輛 ，應向物業管理公司申，應向物業管理公司申請，繳納車輛停放費，領取物來管理公司頒發的請，繳納車輛停