1、第四章第四章 個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款4.1概述概述4.2個(gè)人住房貸款的申請、審查和審批個(gè)人住房貸款的申請、審查和審批4.3個(gè)人住房貸款的發(fā)放個(gè)人住房貸款的發(fā)放4.4個(gè)人住房貸款的貸后管理與貸款償還個(gè)人住房貸款的貸后管理與貸款償還第一節(jié)第一節(jié) 概述概述一、個(gè)人住房貸款的概念和特點(diǎn)一、個(gè)人住房貸款的概念和特點(diǎn)1.概念概念個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款是指放款人向借款人發(fā)放的放款人向借款人發(fā)放的各種用于購買住房的貸款各種用于購買住房的貸款。個(gè)人住房貸款是一種擔(dān)保貸款擔(dān)保貸款，即借款人必須為自己的借款提供各種形式的擔(dān)保，包括抵押、質(zhì)押和保證抵押、質(zhì)押和保證等。個(gè)人住房貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主要內(nèi)容，并將會(huì)

2、逐漸發(fā)展成為最主要的內(nèi)容。2.特點(diǎn)特點(diǎn)個(gè)人住房貸款是銀行主要個(gè)人住房貸款是銀行主要消費(fèi)信貸品種消費(fèi)信貸品種從性質(zhì)上說，個(gè)人住房貸款是屬于個(gè)人住房貸款是屬于消費(fèi)貸款消費(fèi)貸款的的一種一種，而由于房地產(chǎn)是高價(jià)值的普遍消費(fèi)品，個(gè)人住房貸款就成為了消費(fèi)貸款的最主要的品種。個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款必須設(shè)立擔(dān)保必須設(shè)立擔(dān)保個(gè)人住房必須設(shè)立擔(dān)保，主要是因?yàn)樽》抠J款的貸款額大、期限長，銀行的或有風(fēng)險(xiǎn)較大。擔(dān)保可以是人的擔(dān)保保證，特點(diǎn)是方便；也可以是物的擔(dān)保質(zhì)押或抵押，特點(diǎn)是安全。個(gè)人住房貸款的基礎(chǔ)是個(gè)人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)抵押權(quán)個(gè)人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)。所謂抵押權(quán)抵押權(quán)就是抵押權(quán)抵押權(quán)人對抵押財(cái)產(chǎn)享有的優(yōu)先

3、受償權(quán)人對抵押財(cái)產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)。從法律的角度而言，抵押抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種，抵押權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)的設(shè)立并不一定需要完全物權(quán)用益物權(quán)如使用權(quán)等也可以設(shè)用益物權(quán)如使用權(quán)等也可以設(shè)立抵押權(quán)立抵押權(quán)。抵押權(quán)的特點(diǎn)： 1、抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，從屬于債權(quán)而存在，并將隨著債權(quán)的清償而消失。 2、抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)。 3、用益物權(quán)可設(shè)立抵押權(quán)，抵押標(biāo)的除了完全物權(quán)即所有權(quán)外，用益物權(quán)如使用權(quán)也可以設(shè)立抵押權(quán)。 所有權(quán) 完全物權(quán) 地上權(quán) 永佃權(quán) 用益物權(quán) 地役權(quán)物權(quán) 典權(quán) 限制物權(quán) 抵押權(quán) 質(zhì)權(quán) 擔(dān)保物權(quán) 留置權(quán)個(gè)人住房抵押貸款可以實(shí)行證券化個(gè)人住房抵押貸款可以實(shí)行證

4、券化個(gè)人住房抵押貸款可以實(shí)行證券化，具體的流程比較復(fù)雜，其核心內(nèi)容就是抵押債權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)化集成，然后分割成標(biāo)抵押債權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)化集成，然后分割成標(biāo)準(zhǔn)化證券品種在資本市場上交易準(zhǔn)化證券品種在資本市場上交易。如深圳目前就有信托性質(zhì)“住房抵押貸款債券住房抵押貸款債券”。為了使長期資產(chǎn)短期化，即使長期資產(chǎn)具有流動(dòng)性，對房地產(chǎn)進(jìn)行證券化，方式： 1、房地產(chǎn)本身或所有權(quán)（在我國為土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)）的證券化，將房地產(chǎn)本身的價(jià)值或產(chǎn)權(quán)進(jìn)行小額分割，并以證券的形式表示 2、房地產(chǎn)抵押債券證券化，將期長額大的抵押債券進(jìn)行小額分割以有價(jià)證券的形式個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具有一定的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具有一定的政策性政策性個(gè)人住房

5、貸款具有一定的政策性，包括利率、稅收、基本保障等方面的公平性的體現(xiàn)，也包括政府在一定地區(qū)、一定時(shí)期的產(chǎn)業(yè)政策傾向。特別是在利率非完全市場化的國家，個(gè)人住房貸款的政策性特點(diǎn)更加明顯。個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款成本較高，但效益較好成本較高，但效益較好個(gè)人住房貸款的經(jīng)營成本雖然較高，但由于擔(dān)保條件比較嚴(yán)格，資金的安全性較好，利率和期限較合理，回報(bào)相當(dāng)穩(wěn)定，其經(jīng)濟(jì)效益尤其突出，是各種金融機(jī)構(gòu)非常重視和爭相發(fā)展的服務(wù)品種。二、個(gè)人住房貸款的種類二、個(gè)人住房貸款的種類1.1.政策性個(gè)人住房抵押貸款政策性個(gè)人住房抵押貸款政策性住房貸款政策性住房貸款包括政府和企業(yè)（單位）等多種，目前主要是政府的政策性住房貸款。

6、政府的政策性住房貸款包括住房公積金貸款公積金貸款和政府貼息貸款貼息貸款（如各種的安居工程或其他專門對象的非市場價(jià)格房屋供給等）。企業(yè)單位的政策性住房貸款事實(shí)上是單位福利的一種，主要也是貼息貸款，即單位為本單位的職工購房提供貸款貼息，以獎(jiǎng)勵(lì)其忠誠服務(wù)。2.2.商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款商業(yè)性的個(gè)人住房貸款商業(yè)性的個(gè)人住房貸款是商業(yè)銀行利用自己的資金條件，自主經(jīng)營的住房抵押貸款，也稱住房按揭貸款住房按揭貸款。不同銀行的具體產(chǎn)品不同，主要有個(gè)人住房貸款、個(gè)人裝修貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人裝修貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款

7、、個(gè)人自建住房貸款個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款、個(gè)人自建住房貸款等。3.3.個(gè)人住房組合貸款個(gè)人住房組合貸款個(gè)人住房組合貸款個(gè)人住房組合貸款是上述二者的結(jié)合，是在政策性貸款不足以支持購房者購買理想住房時(shí)，由商業(yè)銀行提供一定的自營性住房貸款的情形。三、我國個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀三、我國個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀1.發(fā)展迅猛發(fā)展迅猛我國個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)雖然起步晚起步晚，但發(fā)展極為迅猛發(fā)展極為迅猛，至目前除4大國有商業(yè)銀行外，中信實(shí)業(yè)、民生、交通、光大、浦發(fā)、招商等銀行都已廣泛開展此類業(yè)務(wù)，參與的貸款主體迅速增加；貸款規(guī)模發(fā)展相當(dāng)迅猛，6年增長60倍，尤其是最近幾年，商業(yè)性住房貸款增加最為突出，如2002年6月個(gè)人

8、住房貸款余額達(dá)到6600億元，年底就達(dá)到了8200億元；個(gè)人住房貸款涉及的地區(qū)和人群逐漸擴(kuò)張，但仍然以東部中心城市和較高收入者為主。2.市場化程度較低市場化程度較低表現(xiàn)為：貸款規(guī)模較小，市場規(guī)范和法律體系不夠完善，業(yè)務(wù)經(jīng)營手段有待提高，品種可選擇性低，受政策性因素影響較大，參與仍然不夠廣泛。3.潛力巨大潛力巨大規(guī)模潛力巨大、品種潛力巨大、主體潛力巨大、服務(wù)潛力巨大。四、我國個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)前景四、我國個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)前景1.業(yè)務(wù)發(fā)展環(huán)境的基本判斷業(yè)務(wù)發(fā)展環(huán)境的基本判斷住宅業(yè)是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)城市化加速有利于住宅業(yè)發(fā)展住房制度改革有利于住房信貸發(fā)展住房需求增長需要信貸支持金融開放需要業(yè)務(wù)創(chuàng)新2

9、.發(fā)展趨勢判斷發(fā)展趨勢判斷個(gè)人住房信貸市場競爭日趨激烈個(gè)人住房信貸將成為房地產(chǎn)金融的主體業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)品種將更加多元化個(gè)人住房貸款的經(jīng)營管理將實(shí)現(xiàn)電子化、制度化、集約化委托業(yè)務(wù)成為焦點(diǎn)“強(qiáng)化管理，防范風(fēng)險(xiǎn)”是住房信貸持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵個(gè)人住房貸款將出現(xiàn)證券化個(gè)人住房貸款市場將更加細(xì)分圖片及附件房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系研究_基于中國30個(gè)省會(huì)城市的實(shí)證分析.pdf第二節(jié)第二節(jié) 個(gè)人住房貸款的申請、審查和審批個(gè)人住房貸款的申請、審查和審批一、個(gè)人住房貸款的申請一、個(gè)人住房貸款的申請雖然各銀行的具體業(yè)務(wù)操作流程可能會(huì)有所差異，但基本過程是一致的，就是對借款人資格的認(rèn)定，審查其提交的各種相關(guān)證件的真實(shí)性。1.

10、1.借款人資格借款人資格借款人資格的認(rèn)定主要是要確認(rèn)其確認(rèn)其身份真實(shí)、合法身份真實(shí)、合法，確認(rèn)其具有較好的可信度和償債能力可信度和償債能力。具體要求包括8大方面。（1）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份（2）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入（3）信用良好，有按期償還貸款本息的能力（4）具有購買住房的合同或協(xié)議（5）按規(guī)定繳納一定比例的首付（6）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)做抵押或質(zhì)押，或提供擔(dān)保（7）（8）其他條件2.2.申請人需提供的材料申請人需提供的材料一般來講，借款人需要提交的證件包括：身份證件；放款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；符合規(guī)定的購買房屋合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；抵押物或質(zhì)押物清單

11、、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明、抵押物估價(jià)證明；保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及其資信證明；以儲(chǔ)蓄存款為自籌資金的需提供銀行存款憑證；以住房公積金作為自籌資金的，需提供公積金管理部門批準(zhǔn)動(dòng)用公積金存款的證明；放款人要求提供的其他文件或資料（外籍人士、港澳人士）二、貸款審查二、貸款審查貸款貸款審查的內(nèi)容審查的內(nèi)容主要包括主要包括：核驗(yàn)借款人申請表；核實(shí)借款人購房行為、購房合同的真實(shí)性與合法性，防止借款人和開發(fā)商合謀騙取貸款；審核借款人的收入情況，對借款人所提供的收入證明的真實(shí)性進(jìn)行仔細(xì)審查核實(shí)，以保證借款人有足夠的償還貸款本息的能力；對擬抵押的房屋或土地進(jìn)行實(shí)地勘察，在必要時(shí)請相關(guān)評估

12、機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估；二、貸款審查二、貸款審查審查借款人的抵押物是否足額有效，其共有人是否出具同意抵押的合法證明文件；審查保證人的保證資格和保證能力；審查借款人及其聯(lián)名人的真實(shí)年齡，一般要求貸款年限加上借款人年齡不超過70，共同貸款的可以年輕人的年齡計(jì)算；審查借款人的自有資金情況，一般要求其不低于30%，并要求其將自有資金存入開發(fā)商在放款銀行所開立的專門賬戶中。三、借款人資信評估三、借款人資信評估1.個(gè)人素質(zhì)個(gè)人素質(zhì)個(gè)人素質(zhì)方面包括：（1）職業(yè)穩(wěn)定性：一定時(shí)間內(nèi)的變動(dòng)次數(shù)及收入變化（2）職業(yè)地位：高級管理人員、管理人員、普通職員（3）受教育程度：高等教育、中等教育、初等教育（4）年齡、健康狀況：25歲

13、50歲（5）行為表現(xiàn)：信用及違約記錄（6）綜合印象：綜合評價(jià)（調(diào)查、談話、訪問）三、借款人資信評估三、借款人資信評估2.購房及還款能力購房及還款能力主要考察房價(jià)收入比和還貸收入比兩個(gè)指標(biāo)。（1）房價(jià)收入比：住房價(jià)格/家庭年收入，考察借款人購買住房的能力。合理的房價(jià)收入比范圍：46 我國部分城市房價(jià)收入比如下圖：三、借款人資信評估三、借款人資信評估2.購房及還款能力購房及還款能力主要考察房價(jià)收入比和還貸收入比兩個(gè)指標(biāo)。（2）還貸收入比：考察借款人還貸款本息的能力。A：月還款支出與收入比：一般控制在50%以內(nèi) =（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)）/月均收入B：所有債務(wù)與收入比：一般要求控制在55

14、%以內(nèi) =（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月均償付額）/月均收入三、借款人資信評估三、借款人資信評估3.貸款保護(hù)能力貸款保護(hù)能力（1）抵押率、質(zhì)押率：貸款額與作為抵押物的住房價(jià)值（2）第三方保證：保證人：單位或自然人的資信狀況（3）組合擔(dān)保（4）抵押物的變現(xiàn)能力：期房的變現(xiàn)能力為0（5）借款人購買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)情況（6）其他附加條件四、貸款審批四、貸款審批經(jīng)上述程序后，同意貸款的按照規(guī)定的程序上報(bào)審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)通知借款人進(jìn)行相關(guān)程序；不同意的，應(yīng)將申請人的所有材料退還。一、案例分析一、案例分析 消費(fèi)者王某于2003年4月向房地產(chǎn)開發(fā)商江蘇安居置業(yè)有限公司購買了置業(yè)花苑17號樓二單

15、元501室住宅一套，雙方約定于2004年5月交付使用。王某為了享受安居置業(yè)公司制訂的一次性交清購房款可優(yōu)惠2%的規(guī)定，于2003年4月向當(dāng)?shù)啬成虡I(yè)銀行申請了按揭率為70%的住房按揭貸款，將購房款一次性付清。貸款金額為人民幣140000元，期限為5年，利率為3.975%，采取分月逐次還款的銀行還款方式。同時(shí)，根據(jù)中國人民銀行關(guān)于期房按揭的擔(dān)保說明中的相關(guān)規(guī)定，安居置業(yè)公司向商業(yè)銀行出具了為王某進(jìn)行期間擔(dān)保的手續(xù)。王某也完善了貸款過程中的公證、保險(xiǎn)、期房抵押登記等手續(xù)。王某從2004年1月起因種種原因失去了還貸能力，停止了正常還款。銀行要求江蘇安居置業(yè)有限公司按照合同約定，履行期間連帶責(zé)任擔(dān)保的義

16、務(wù)。請問銀行的要求是否合理？江蘇安居置業(yè)有限公司是否應(yīng)該履行期間連帶責(zé)任擔(dān)保義務(wù)？案例分析案例分析第一種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)：王某以所購買的房產(chǎn)設(shè)定了抵押，并進(jìn)行了登記，構(gòu)成了物的擔(dān)保。因此依據(jù)擔(dān)保法第二十八條“物保”優(yōu)于“人保”的原則，應(yīng)當(dāng)先處理王某的房產(chǎn)還貸。根據(jù)最高人民法院司法解釋的精神，抵押物（房產(chǎn)）由借款人提供的，債權(quán)人（銀行）應(yīng)當(dāng)先處理房產(chǎn)，不足的部分再由房產(chǎn)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。第二種觀點(diǎn)：第二種觀點(diǎn)：按揭貸款中，大量的是期房抵押登記，相對于現(xiàn)房抵押，期房的抵押登記實(shí)質(zhì)上只是一種期權(quán)合同登記，不構(gòu)成“物保”。在按揭貸款特有的融資操作模式下，在王某取得房產(chǎn)證以前，嚴(yán)格意義上講，不存在“物

17、保”與“人保”并存的情形，“物保優(yōu)于人保”沒有客觀基礎(chǔ)，因而也就不能適用擔(dān)保法第二十八條的規(guī)定。同時(shí)根據(jù)最高法院的司法解釋精神，不能簡單地運(yùn)用擔(dān)保法調(diào)整住房按揭貸款的問題。因此，房產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。案例分析案例分析分析：一直以來，我國住房按揭貸款中實(shí)行雙重?fù)?dān)保，即“抵押加保證”。具體而言，即借款人以所購的住房提供給貸款銀行做抵押，在借款人取得該住房的房產(chǎn)證和辦妥抵押登記之前，由房產(chǎn)商提供第二重?fù)?dān)保，即連帶保證責(zé)任。具體做法是：借款人在向房地產(chǎn)開發(fā)商購買期房時(shí)，向貸款銀行提出按揭申請。在辦理完銀行各項(xiàng)手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)商在貸款銀行發(fā)放按揭貸款前辦妥為借款人向貸款銀行提供期間擔(dān)保的各項(xiàng)

18、手續(xù)。貸款銀行按照借款人借款金額的一定比例向房產(chǎn)商提取擔(dān)保保證金，并劃入在該銀行開立的“擔(dān)保保證金專戶”內(nèi)。一旦借款人發(fā)生違約情形貸款人首先有權(quán)從該專戶中直接扣收保證金，以此作為借款人違約拖欠貸款本息、罰息等的擔(dān)保。如果保證金不夠的，房產(chǎn)商必須繼續(xù)提供擔(dān)保。 案例分析案例分析分析：按揭貸款中，因?yàn)槭瞧诜浚J款人購買期房與房產(chǎn)商交付合格的現(xiàn)房有一段時(shí)間差，這樣就出現(xiàn)了一個(gè)問題，即在房產(chǎn)商交付合格現(xiàn)房以前，抵押物在實(shí)物上和法律上并不存在，“期房抵押”中的抵押與傳統(tǒng)意義的抵押是不同的兩個(gè)概念。對銀行而言，承擔(dān)著一個(gè)巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，即抵押物的落空，而這恰恰是由于房產(chǎn)商的因素造成的。因此，作為貸款條件之

19、一，銀行在制度和合同的設(shè)計(jì)中堅(jiān)持一個(gè)前提：要求在完全意義上的抵押物形成之前，即購房者取得房產(chǎn)證以前，房產(chǎn)商必須向銀行提供連帶保證責(zé)任。從房產(chǎn)商的角度而言，為獲得銀行的資金支持，加速樓盤的銷售和及時(shí)回籠資金，在與銀行的“商品房銷售合作協(xié)議”中，向銀行承諾為購房者提供連帶保證責(zé)任。這種做法中，獲利最多是應(yīng)該是房產(chǎn)商自己無疑。 案例分析案例分析分析：從法理上分析，按揭貸款中，在期房分段沒有完全意義上的抵押物，從而主張“物保優(yōu)于人保”缺乏客觀基礎(chǔ)。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋理解與適用一書指出，樓花按揭期間，買方向銀行提供的抵押不是物權(quán)的抵押，而是權(quán)益的抵押，買方將自己的期待

20、權(quán)予以抵押。抵押登記只是預(yù)售合同抵押登記，只有買方取得房屋產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)與銀行共同辦理抵押登記，才是真正的物權(quán)抵押。樓花按揭的法律性質(zhì)有別于我國法律規(guī)定的抵押擔(dān)保方式，屬于一種特殊的房屋抵押貸款方式，不能簡單地運(yùn)用擔(dān)保法調(diào)整樓花按揭關(guān)系。因此，房產(chǎn)商主張選用擔(dān)保法第二十八條“物保優(yōu)于人保”是沒有依據(jù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)第一順序的連帶還款責(zé)任。二、案例分析二、案例分析一、案情簡介一、案情簡介 購房者已和開發(fā)商簽訂購房合同，首付已交齊，但現(xiàn)在貸款批不下來，首付在去年12月付的，可是銀行一直沒有批下貸款，購房者能否退房嗎？首付款、定金能不能退回來，是否需要付違約金？二、案例分析二、案例分析二、案情分析二、案情

21、分析 購房者在簽訂買賣合同時(shí)就需要和開發(fā)商協(xié)商好，如果是銀行沒錢放款或放款較慢則不算違約，如果是自己的資信有問題，那只好承擔(dān)違約責(zé)任了。現(xiàn)在銀行資金收緊，對于商貸放款相對于比較慢，公積金貸款的話是相當(dāng)快的。 法律中并無明文規(guī)定，只能參照合同法的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對于買房人來說，最好的維權(quán)方法就是在簽合同時(shí)把雙方的責(zé)任明確清楚。按照合同法規(guī)定，只要雙方當(dāng)事人意見一致，就按簽訂的合同執(zhí)行。目前之所以所有的購房合同都一邊倒將違約責(zé)任推給買方，主要是市場條件決定的，買方如不承諾承擔(dān)這一責(zé)任，賣方就不同意出售住房，導(dǎo)致了買房人群體的弱勢。二、案例分析二、案例分析 對自身不符合國家政策、法律法規(guī)的情況，要堅(jiān)決

22、不碰紅線；而對賣方銷售人員大包大攬的口頭承諾，也要注意保留文本或錄音證據(jù)，雖法院在審判時(shí)未必會(huì)引用為判決理由，但這些證據(jù)確實(shí)能夠證實(shí)賣方存在不誠信行為，讓法官對事實(shí)的理解和判斷是有作用的，從而輔助其正當(dāng)行使自由裁量權(quán)。 用卡不良信用的消除一般需要五到七年，而商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，會(huì)嚴(yán)格審查申請人的收入、學(xué)歷、年齡及還款能力等多個(gè)因素，特別是“個(gè)人信用記錄”，購房者是否能夠獲得貸款，系由銀行審查后確定，并不是由開發(fā)商決定。若因個(gè)人資信問題影響銀行放貸，原則上屬于購房者違約， 而作為違約方想解除合同或想全部退定退首付則很有難度，一般要按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。這種情況需根據(jù)簽訂購房合同的條款

23、處理，如果購房合同沒有特別注明，首付款是不給退還的，除非購房合同有特別注明。但是如果是購房者個(gè)人的原因造成銀行貸款不成功屬于購房者個(gè)人的責(zé)任，退房就需要支付違約金。第三節(jié)第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的發(fā)放個(gè)人住房貸款的發(fā)放案例分析案例分析 2002年底至2003年初，原瓊鐵建材公司法定代表人兼總經(jīng)理連某在公司職工不知情的情況下，擅自以公司名義，用公司已被法院查封的集資樓為抵押物，通過朋友周某聯(lián)系，向建行海口市住房城建支行申請職工集資樓按揭貸款。為此，連某等人召集了一批社會(huì)人員，冒充瓊鐵公司的112名職工，并偽造了身份證明等申請材料，加蓋公章后交給城建支行，欺騙城建支行與上述冒充人員簽訂個(gè)人住房貸款合同

24、，騙取該行200多萬元的個(gè)人住房按揭貸款。建行海口市住房城建支行劉某與梁某未就其申請資料進(jìn)行認(rèn)真核查，批準(zhǔn)了連某的貸款，問劉某與梁某是否應(yīng)該承擔(dān)法律責(zé)任？ 法院審理后認(rèn)為，被告人劉某作為城建支行該項(xiàng)業(yè)務(wù)的信貸員，未依職責(zé)認(rèn)真審查連某提交的上述個(gè)人按揭貸款資料的真實(shí)性，沒有按建行規(guī)定進(jìn)行調(diào)查核實(shí)即作出建議給予貸款，并報(bào)告給作為部門經(jīng)理的被告人梁某。而梁某對劉某提供的資料也未進(jìn)行認(rèn)真審查，對其真實(shí)性也未核實(shí)，即作出同意意見并報(bào)行長提交審貸會(huì)，使該筆被騙貸款順利獲得批準(zhǔn)。 建行海口市住房城建支行兩名信貸員，在辦理個(gè)人住房按揭貸款時(shí)，事前不做認(rèn)真調(diào)查，事后又疏于監(jiān)管，導(dǎo)致278萬余元銀行貸款無法追回，

25、構(gòu)成違法發(fā)放貸款罪，法院日前分別判處他們有期徒刑1年。第三節(jié)第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的發(fā)放個(gè)人住房貸款的發(fā)放一、簽訂借款合同一、簽訂借款合同銀行批準(zhǔn)了申請人的貸款申請后，應(yīng)及時(shí)通知借款人簽訂若干合同，包括借款合同、擔(dān)保合同、保險(xiǎn)合同和公證合同等，具體程程序如下序如下：1.信貸員正式通知申請人簽訂個(gè)人住房貸款合同及辦理相關(guān)事宜。2.采取抵（質(zhì)）押擔(dān)保方式擔(dān)保的需要簽訂抵（質(zhì)）押合同，并按規(guī)定辦理有關(guān)公證和抵押登記、保險(xiǎn)手續(xù)。3.按合同規(guī)定向借款人代收代繳印花稅。4.借款人將房屋買賣合同正本、抵押登記證明文件（或房屋他項(xiàng)權(quán)證）、抵押物保險(xiǎn)單正本交放款人保管，需要借用應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交還放

26、款人保管。5.個(gè)人住房貸款專項(xiàng)保險(xiǎn)可由銀行代辦，保單正本由銀行保管。6.開發(fā)商同意存入保證金存款的，要開立開發(fā)商保證金存款專戶。二、貸款額度、期限和利率的確定二、貸款額度、期限和利率的確定1.貸款額度貸款額度貸款額度最高不超過購買房屋價(jià)值的80%，一般為70%。2.貸款期限貸款期限貸款期限最長不超過30年。3.貸款利率貸款利率貸款利率由中國人民銀行專門公布貸款利率由中國人民銀行專門公布。在利率調(diào)整時(shí)，若剩余期限在一年內(nèi)的仍按合同利率執(zhí)行；若剩余期限超過一年，則在次年1月1日起執(zhí)行新利率，因此必須分段計(jì)算還貸清單。三、還款方式三、還款方式目前，商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款的還還款方式款方式由中國人

27、民銀行統(tǒng)一規(guī)定，貸款期限在一年內(nèi)的采用到期一次還本付息到期一次還本付息方式，貸款期限在一年以上的采用 1、先息后本法、先息后本法 2、本息均還法、本息均還法 3、累進(jìn)償還法、累進(jìn)償還法正在研發(fā)之中累進(jìn)償還法累進(jìn)償還法累進(jìn)償還法累進(jìn)償還法是指貸款期內(nèi)分段按一定比例遞增還款額分段按一定比例遞增還款額，但每年或每幾年內(nèi)的各個(gè)月均按相等的金額（即先息后本法）歸還本金和利息。其計(jì)算公式計(jì)算公式為：M1=P（1+r）n（dr）（1+d）n（1+r）nMi=M1*（1+d）i-1這里，M1為第一年的月償還額，P為借款總額，r為借款利率，n為貸款期限，d為等比年遞增率，i為第i個(gè)還款年，Mi為該年月償還額。累

28、進(jìn)償還法的分析過程累進(jìn)償還法的分析過程假設(shè)貸款總額為假設(shè)貸款總額為P，按月償還，期限為，按月償還，期限為n，月利率為，月利率為r，還款額每月均按，還款額每月均按d增加增加，則有：P=M1(1+r)-1+M2(1+r)-2+M3(1+r)-3+Mn(1+r)-n （1）而M2=M1(1+d)M3=M1(1+d)2Mn=M1(1+d)n-1將各個(gè)將各個(gè)M代入（代入（1），則有：P=M1(1+r)-1+(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+(1+d)n-1(1+r)-n （2）（2）兩邊同剩以）兩邊同剩以(1+d)(1+r)-1，則有：P(1+d)(1+r)-1=M1(1+d)(1+

29、r)-2+(1+d)2(1+r)-3+(1+d)n(1+r)-n-1 （3）（2）（）（3）得：P1(1+d)(1+r)-1=M1(1+r)-1(1+d)n(1+r)-n-1則M1=P1(1+d)(1+r)-1(1+r)-1(1+d)n(1+r)-n-1即M1=P(1+r)n（dr）(1+d)n(1+r)nMi=M1*（1+d）i-1四、抵押權(quán)登記四、抵押權(quán)登記1.1.住房抵押登記住房抵押登記借款人獲得抵押貸款時(shí)，一定要簽訂抵押合同并到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請抵押登記。具體程序如下：登記時(shí)限登記時(shí)限抵押當(dāng)事人必須在抵押合同簽訂的3030天內(nèi)天內(nèi)，向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請抵押登記，登記機(jī)關(guān)對申請及提

30、交的文件審核合格后，應(yīng)在1515個(gè)個(gè)工作日內(nèi)工作日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予登記的書面答復(fù)，抵押合同在生效日為登記抵押合同在生效日為登記之日之日。應(yīng)提交的文件應(yīng)提交的文件抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明、抵押雙方共同提交的抵押登記申請書、經(jīng)過公證的借款合同和抵押合同、國有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證（共有房屋還必須提交房屋共有權(quán)證和其他共有人同意抵押的證明）、房屋價(jià)值證明文件、登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。房屋抵押權(quán)的設(shè)立與變更房屋抵押權(quán)的設(shè)立與變更以房屋的所有權(quán)證抵押以房屋的所有權(quán)證抵押的，抵押的設(shè)立是通過產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)在房屋所有權(quán)證上作作他項(xiàng)權(quán)利記載他項(xiàng)權(quán)利記載，并同時(shí)向抵押權(quán)人頒發(fā)，并同時(shí)向

31、抵押權(quán)人頒發(fā)房房屋他項(xiàng)權(quán)證屋他項(xiàng)權(quán)證；以預(yù)售房屋或在建工程作抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在預(yù)售房屋或在建工程作抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在抵抵押合同押合同上作記載上作記載。抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15天內(nèi)天內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或注銷抵押登記辦理變更或注銷抵押登記手續(xù)手續(xù)。以期房抵押的以期房抵押的，放款人與抵押人應(yīng)持合法的房屋買賣合同到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)，以防止開發(fā)商重防止開發(fā)商重復(fù)銷售同一房屋復(fù)銷售同一房屋。在取得房屋所有權(quán)證后要及時(shí)辦理正式的抵押登記手續(xù)。2.2.土地使用權(quán)抵押登記土地使用權(quán)抵押登記以土地上建筑物并依法獲得土地使用權(quán)作

32、抵押的，要到土地管理部門的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)或房地合一的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記。具體手續(xù)與房屋抵押登記基本一致，只是時(shí)間上要求更嚴(yán)格。土地使用權(quán)抵押登記申請土地使用權(quán)抵押登記和變更登記第四節(jié)第四節(jié) 個(gè)人住房貸款貸后管理與貸款償還個(gè)人住房貸款貸后管理與貸款償還一、貸后檢查及違約處理一、貸后檢查及違約處理1.1.主要內(nèi)容主要內(nèi)容貸后檢查貸后檢查包括以下內(nèi)容：借款人依合同約定歸還貸款本息情況；借款人有無騙取銀行信用行為；借款人品行、職業(yè)、收入和住所等影響還貸能力的因素變化情況；保證人保證資格和保證能力的變化情況；抵押物保管及其價(jià)值變化情況；一、貸后檢查及違約處理一、貸后檢查及違約處理1.1.主要內(nèi)容主要

33、內(nèi)容貸后檢查貸后檢查包括以下內(nèi)容：項(xiàng)目工程進(jìn)度和抵押預(yù)登記和正式登記落實(shí)情況；有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性和有效性情況；貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度、變化及其發(fā)展趨勢；其他關(guān)系放款人債權(quán)實(shí)現(xiàn)和保障的內(nèi)容。2.貸款形態(tài)貸款形態(tài)貸款形態(tài)貸款形態(tài)是指根據(jù)貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度對貸款根據(jù)貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度對貸款進(jìn)行的分類進(jìn)行的分類，目前尚無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般劃分為5級：正常貸款：無違約關(guān)注貸款：連續(xù)違約期數(shù)3次以內(nèi)次級貸款：連續(xù)違約期數(shù)4-6次可疑貸款：連續(xù)違約期數(shù)7次以上損失貸款：已喪失還款能力3.3.貸款檢查方式與程序貸款檢查方式與程序貸款檢查貸款檢查分抽查（正常貸款）抽查（正常貸款）和重點(diǎn)檢查（違約重點(diǎn)檢查（違約貸款）貸款）

34、，其程序包括5個(gè)主要環(huán)節(jié)個(gè)主要環(huán)節(jié)。（1）對違約貸款通過電話提示、約見借款人、現(xiàn)場核驗(yàn)、走訪借款人所在單位等方式了解借款人違約的主要原因（2）根據(jù)借款人違約情況，判斷貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況，確定貸款形態(tài)（3）對借款人違約行為提出催收貸款或強(qiáng)制清收貸款的處理方案，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)實(shí)施（4）登記貸后檢查臺(tái)賬，撰寫貸后檢查報(bào)告（5）每個(gè)季節(jié)進(jìn)行一次綜合性個(gè)人住房抵押貸款貸后檢查，掌握全行個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量狀況及研究對策4.4.對違約的處理方式對違約的處理方式 對違約貸款除根據(jù)違約程度采用電話提示、約見借款人、上門催收、發(fā)律師函等方式外，還根據(jù)不同情況分別進(jìn)行處理，主要處理方式包括9種基本方式種基本方式（1

35、）依法糾正借款人的違約行為（2）對逾期貸款本息計(jì)收罰息（3）從借款人賬戶中扣收貸款本息（4）停止發(fā)放未發(fā)放的貸款（5）依法追索保證人的連帶責(zé)任（6）依法要求保險(xiǎn)人履行保險(xiǎn)責(zé)任（7）依法處理抵（質(zhì)）押物（8）依法行使債權(quán)人其他權(quán)利（9）核銷損失貸款二、貸款檔案的建立與管理二、貸款檔案的建立與管理個(gè)人住房抵押貸款發(fā)放后，銀行信貸部門必須建立統(tǒng)一的貸銀行信貸部門必須建立統(tǒng)一的貸款資料庫款資料庫，由專人負(fù)責(zé)，集中保管貸款原始資料貸款原始資料。1.借款人相關(guān)資料借款人相關(guān)資料（1）借款人身份證復(fù)印件（2）借款人經(jīng)濟(jì)收入和償債能力證明（3）住房意向書、合同等有效證件（4）首付款額全額發(fā)票和收據(jù)（5）住房估

36、價(jià)證明（6）抵押物相關(guān)清單權(quán)屬證明等文件（7）質(zhì)押物相關(guān)清單權(quán)屬證明等文件（8）保證人資信等級等相關(guān)資料（9）房屋所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利證書（10）借款人資信評估意見書二、貸款檔案的建立與管理二、貸款檔案的建立與管理2.借款合同相關(guān)資料借款合同相關(guān)資料（1）貸款調(diào)查、審查、審批報(bào)告（2）個(gè)人住房貸款申請審批表（3）借款合同、借據(jù)（4）抵押合同（5）質(zhì)押合同（6）保證合同（7）保險(xiǎn)合同、保險(xiǎn)單據(jù)（8）個(gè)人住房貸款憑證（放款通知書、信貸部門存聯(lián)）（9）委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書二、貸款檔案的建立與管理二、貸款檔案的建立與管理3.貸后管理相關(guān)資料貸后管理相關(guān)資料（1）貸后檢查記錄和檢查報(bào)告（2）收款通知書（3）逾

37、期貸款催收通知書、回執(zhí)（4）貸款制裁通知書（5）法律訴訟、仲裁、判決、強(qiáng)制執(zhí)行等形成文件（6）依法處理抵押物、質(zhì)押物等形成文件（7）核銷貸款形式的文件以及其他相關(guān)文件三、清戶撤押三、清戶撤押借款人清償全部貸款本息后，銀行應(yīng)及時(shí)銀行應(yīng)及時(shí)通知借款人（及保證人），持有效證件辦理清通知借款人（及保證人），持有效證件辦理清戶撤押手續(xù)戶撤押手續(xù)。手續(xù)完成后，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)才能宣告正式結(jié)束。案例分析案例分析背景： 最近幾年北京、上海等大城市的房價(jià)持續(xù)上漲，今年，各地政府頻頻發(fā)力，新出臺(tái)了多項(xiàng)控制房價(jià)上漲的舉措。2010年4月30日，北京市出臺(tái)北京市人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上

38、漲文件的通知（京政發(fā)【2010】13號）（以下簡稱通知），嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，提高第二套住房貸款首付款比例并暫停第三套住房貸款的發(fā)放。而在通知頒布之前簽訂的房屋買賣合同，買受人因新政而無法取得銀行貸款的，房屋買賣合同是否繼續(xù)有效這一問題也引起了買賣雙方的糾紛。日前，北京市海淀區(qū)人民法院審結(jié)了一起因新政未能取得住房貸款要求解除房屋買賣合同的糾紛。案例： 2010年4月12日，出賣人宋女士與買受人張先生在麥田房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間下簽訂北京市存量房屋買賣合同（以下簡稱存量房屋買賣合同），約定宋女士出賣位于海淀區(qū)藍(lán)靛廠翠疊園一房屋。房屋成交總價(jià)為555萬元，張先生應(yīng)支付定金人民幣15萬元。在張先

39、生辦理貸款過程中，因北京市出臺(tái)新房貸政策導(dǎo)致其貸款未果，故起訴至法院要求解除與宋女士的房屋買賣合同。 根據(jù)雙方存量房屋買賣合同第四條商業(yè)貸款付款交易流程第1項(xiàng)約定：買賣雙方應(yīng)于2010年5月30日前（含當(dāng)日）向銀行辦理貸款申請手續(xù)，買受人擬貸款金額為人民幣200萬元；第4項(xiàng)約定：若貸款未獲批準(zhǔn)或批準(zhǔn)貸款數(shù)額不足申請額，出賣人允許買受人可選擇再一次向其他銀行申請貸款，出賣人應(yīng)積極配合。若批準(zhǔn)的貸款數(shù)額仍不足申請額或買受人沒有選擇再次申請貸款，則買受人應(yīng)在辦理繳稅過戶手續(xù)前/當(dāng)日補(bǔ)足購房首付款。2010年4月13日，張先生通過中國工商銀行北京市分行轉(zhuǎn)賬定金15萬元，宋女士向其出具定金收條。 庭審中

40、，張先生提供與其妻馬女士的結(jié)婚證證明兩人為夫妻關(guān)系，同時(shí)提交登記于張先生名下位于北京市海淀區(qū)某小區(qū)的房屋及登記于馬女士名下位于北京市朝陽區(qū)某小區(qū)的房屋的產(chǎn)權(quán)證以證明其家庭名下已有兩套房屋。 宋女士庭審中對上述事實(shí)均不持異議，但在庭審中表示存量房屋買賣合同真實(shí)有效，銀行未批準(zhǔn)貸款事宜已在合同中作出約定，不受通知中關(guān)于住房貸款的限制，故應(yīng)按合同執(zhí)行。請問：宋女士的要求是否合理有效？案例分析：案例分析： 依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。但合同成立以后，客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)

41、事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人請求人民法院解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否解除。 本案中，張先生與宋女士簽訂的存量房屋買賣合同是雙方在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂的，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，系有效的合同。對合同第四條商業(yè)貸款付款交易流程第4項(xiàng)中關(guān)于銀行貸款未獲批準(zhǔn)的理解，應(yīng)結(jié)合存量房屋買賣合同的其他條款及房屋買賣行業(yè)慣例進(jìn)行解釋，是指因買受人一方自身原因所導(dǎo)致的銀行貸款未獲批準(zhǔn)，而非指任何原因所導(dǎo)致的銀行貸款未獲批準(zhǔn)。 最后，法院根據(jù)合同情勢變更原則依法判決解除張先生與宋女士之間的存量房屋買賣合同，宋女士返還張先生已支付的定金。案例分析案例分析

42、 2009年11月份北京王女士通過中介看重了北京市海淀區(qū)某高檔小區(qū)一套125平米的房屋，每平米28000元，房主為馮先生，雙方于11月15日簽訂了北京市二手房買賣合同，王女士按照合同的約定支付了10萬定金，雙方約定以貸款的形式支付剩余房款。 后銀行以王女士信用不良為由拒絕了其貸款請求。后王女士要求與馮先生協(xié)商解除合同，并索要定金。馮先生拒絕，后訴至法院。問：馮先生是否應(yīng)該退還定金并與王女士解除合同？購房按竭貸款購房按竭貸款“六不要六不要”一、申請貸款前不要?jiǎng)佑霉e金。如果借款人在貸款前提取公積金儲(chǔ)存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，也就意味

43、著您將申請不到公積金貸款。二、在借款最初一年內(nèi)不要提前還款。按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且您歸還的金額應(yīng)超過6個(gè)月的還款額。三、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行。當(dāng)您在借款期限內(nèi)償債能力下降，還貸有困難時(shí)，不要自己硬撐。可向銀行提出延長借款期限的申請，經(jīng)銀行調(diào)查屬實(shí)，且未有拖欠應(yīng)還貸款本金、利息，銀行就會(huì)受理您的延長借款期限申請，但是，借款期限變更按規(guī)定只可辦理一次。購房按竭貸款購房按竭貸款“六不要六不要”五、貸款后出租住房不要忘記告知義務(wù)。當(dāng)您在貸款期間出租已經(jīng)抵押的房屋，您必須將已抵押的事實(shí)書面告知承租人。六、貸款還清后不要忘記撤銷抵押。當(dāng)您還清了全部貸款

44、本金和利息后，可持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷抵押。七、不要遺失借款合同和借據(jù)。申請按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件，由于借款期限最長可達(dá)30年，作為借款人，您應(yīng)當(dāng)妥善保管您的合同和借據(jù)，同時(shí)認(rèn)真閱讀合同的條款，了解自己的權(quán)利和義務(wù)。第五章第五章 房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款引言：引言：房地產(chǎn)開發(fā)貸款是過去相當(dāng)長一段時(shí)間我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主體，目前也是最主要的業(yè)務(wù)之一。房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指放款銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款，包括住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟(jì)適用房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款及其它用于房地產(chǎn)開

45、發(fā)所必須的配套設(shè)施建設(shè)貸款。其特點(diǎn)特點(diǎn)是：單項(xiàng)貸款規(guī)模大單項(xiàng)貸款規(guī)模大、受市場因素影響大、受市場因素影響大、貸款對象較少但風(fēng)險(xiǎn)性較高貸款對象較少但風(fēng)險(xiǎn)性較高。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序 房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目評估房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目評估 房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程：遞交申請遞交申請受理審查受理審查項(xiàng)目評估項(xiàng)目評估核查審批核查審批辦理手續(xù)辦理手續(xù)資料歸檔資料歸檔貸后管理貸后管理收貸撤保收貸撤保一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請1.1.借款人資格借款人資格借款人申請房地產(chǎn)

46、開發(fā)貸款的資格審查一般都比較嚴(yán)格，應(yīng)該是證照齊全、資信條件好，特別是應(yīng)該具備開發(fā)條件和能力，主要體現(xiàn)為：4 4證證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土國有土地使用權(quán)證地使用權(quán)證、建設(shè)工程開工證建設(shè)工程開工證。2.2.申請貸款資料申請貸款資料在申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，開發(fā)商必須向貸款銀行提供如下資料：單位資料單位資料包括各種證照、公司章程、會(huì)計(jì)報(bào)表、注冊資料、稅務(wù)資料、房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)證書、貸款申請報(bào)告、公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)授權(quán)書、公司主要領(lǐng)導(dǎo)資料、保證人的相關(guān)材料。一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請項(xiàng)目資料項(xiàng)目資料項(xiàng)目項(xiàng)目資料要求更加嚴(yán)格，必須如

47、實(shí)提交，否則被否決的可能性特別大。包括項(xiàng)目立項(xiàng)批文、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建筑工程規(guī)劃許可證；土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證；地價(jià)繳交憑證復(fù)印件；施工許可證；房地產(chǎn)預(yù)售許可證；合作項(xiàng)目需提交合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)查二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)查由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的單筆金額一般都相當(dāng)大，如果審查不嚴(yán)造成的損失或風(fēng)險(xiǎn)特別巨大，銀行的審查工作都會(huì)做的特別仔細(xì)，開發(fā)商如果真的希望得到貸款一般也會(huì)比較合作，提供真實(shí)情況，否則就有欺詐欺詐嫌疑。具體的調(diào)查包括如下內(nèi)容：1、對借款人資格的核查、對借款人資格的核查調(diào)查借款人的基本情況調(diào)查借款

48、人的基本情況了解企業(yè)經(jīng)營班子真實(shí)情況了解企業(yè)經(jīng)營班子真實(shí)情況審查企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度及相關(guān)財(cái)務(wù)信息審查企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度及相關(guān)財(cái)務(wù)信息了解借款人的誠意和過往的合作情況了解借款人的誠意和過往的合作情況2、調(diào)查核實(shí)項(xiàng)目情況、調(diào)查核實(shí)項(xiàng)目情況詳細(xì)掌握項(xiàng)目的基本情況詳細(xì)掌握項(xiàng)目的基本情況了解項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，特別是了解項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，特別是“4證證”是否齊是否齊全全審查項(xiàng)目的可行性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力審查項(xiàng)目的可行性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力審查貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告是否合理、真實(shí)審查貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告是否合理、真實(shí)項(xiàng)目市場前景及經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測與敏感性分析項(xiàng)目市場前景及經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測與敏感性分析3、核實(shí)確定擔(dān)保方式、核實(shí)確

49、定擔(dān)保方式擔(dān)保者是否擔(dān)保者是否真實(shí)真實(shí)、承諾承諾是否真實(shí)可信，是否真實(shí)可信，抵抵押物押物是否真實(shí)，是否真實(shí)，質(zhì)押物質(zhì)押物是否具備質(zhì)押條件，擔(dān)是否具備質(zhì)押條件，擔(dān)保者的保者的資信資信是否真實(shí)、有效是否真實(shí)、有效等等。等等。三、核定信用等級，提出審查意見三、核定信用等級，提出審查意見貸款調(diào)查部門經(jīng)實(shí)地調(diào)查并嚴(yán)格按照相關(guān)程序進(jìn)行分析后，編寫和提交調(diào)查報(bào)告調(diào)查報(bào)告，由貸貸款審查部門款審查部門進(jìn)一步的審查核實(shí)，最后由信貸決信貸決策部門策部門作出決定。四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批1.1.貸款審查的主要內(nèi)容貸款審查的主要內(nèi)容貸款審查貸款審查是根據(jù)貸款的“效益性、安全性、流動(dòng)性

50、效益性、安全性、流動(dòng)性”（所謂三性）原則（所謂三性）原則和貸款投向政策，對調(diào)查部門提交的報(bào)告進(jìn)行核實(shí)審查，并經(jīng)相關(guān)程序后提出決策建議，由銀行的相應(yīng)決策部門進(jìn)行審批。審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。審查貸款投向是否符合規(guī)定。審查貸款投向是否符合規(guī)定。審查項(xiàng)目的評估情況。審查項(xiàng)目的評估情況。審查貸款是否合法、合理，借款人是否可靠。審查貸款是否合法、合理，借款人是否可靠。審查貸款期限。審查貸款期限。審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。復(fù)算貸款風(fēng)險(xiǎn)度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度復(fù)算貸款風(fēng)險(xiǎn)度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度貸款貸款項(xiàng)目項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度綜合風(fēng)

51、險(xiǎn)度=貸款方式風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)貸款方式風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)* * 企業(yè)信用等級企業(yè)信用等級* *（Y Y）+ +項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級系數(shù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級系數(shù)* *YY Y=項(xiàng)目投資總額項(xiàng)目投資總額/ /（企業(yè)凈有形資產(chǎn)（企業(yè)凈有形資產(chǎn)+ +項(xiàng)目投資總額）項(xiàng)目投資總額） 貸款貸款資產(chǎn)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度風(fēng)險(xiǎn)度=（正常貸款金額正常貸款金額* *項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度+ +逾期貸款金額逾期貸款金額* *項(xiàng)目項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度貸款風(fēng)險(xiǎn)度* *1.31.3+ +呆滯貸款金額呆滯貸款金額* *項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度* *1.81.8+ +呆賬貸款金額呆賬貸款金額* *項(xiàng)項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度目貸款風(fēng)險(xiǎn)度* *2.52.5）/ /貸款總額貸款總額審

52、查有無超規(guī)模貸款。審查有無超規(guī)模貸款。按照授權(quán)授信管理辦法，確定最終審批人。按照授權(quán)授信管理辦法，確定最終審批人。2、貸款的審批、貸款的審批貸款審批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款貸款審批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款的種類、金額、期限、利率方式。的種類、金額、期限、利率方式。需上級審批的應(yīng)進(jìn)行新的審查手續(xù)，并最終由有需上級審批的應(yīng)進(jìn)行新的審查手續(xù)，并最終由有決定權(quán)的相關(guān)機(jī)構(gòu)或個(gè)人批準(zhǔn)。決定權(quán)的相關(guān)機(jī)構(gòu)或個(gè)人批準(zhǔn)。貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門辦理發(fā)放貸款手續(xù)；貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門辦理發(fā)放貸款手續(xù)；不同意的應(yīng)說明理由并退還相關(guān)資料。不同意的應(yīng)說明理由并退還相關(guān)資料。五、貸款的發(fā)放五、貸款的

53、發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放發(fā)放比較復(fù)雜和嚴(yán)格，經(jīng)過一系列的相關(guān)手續(xù)后，最后由信貸員填寫貸款貸款劃款憑證劃款憑證，經(jīng)借款人認(rèn)定，并逐級審批簽發(fā)后，交由會(huì)計(jì)部門會(huì)計(jì)部門根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度情況及有關(guān)約定，分分期、分批期、分批將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的的專戶專戶。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估概述一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估概述貸款的“三性三性”始終是銀行的生命線，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也必須嚴(yán)格遵循該項(xiàng)原則，進(jìn)行一系列的評估，以保證貸款的效益性、安全性和流動(dòng)性。1、評估應(yīng)具備的基本條件、評估應(yīng)具備的基本條件貸款經(jīng)貸款銀行的有

54、關(guān)部門受理初審，基本符合有關(guān)貸款的基本條件。項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策、房改政策，項(xiàng)目審批程序合規(guī)、合法。借款人已經(jīng)取得項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件，“四證”等法律文件有效、真實(shí)、可靠。項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成明確，融資方案、渠道合法合規(guī)，自有資金來源和比例符合有關(guān)規(guī)定。已完成可行性研究報(bào)告。借款人符合貸款通則和貸款銀行的有關(guān)規(guī)定。借款人已提供相關(guān)的經(jīng)注冊會(huì)計(jì)師審核的財(cái)務(wù)報(bào)表。2、評估程序、評估程序?qū)徍隧?xiàng)目是否具備評估條件。審核項(xiàng)目是否具備評估條件。抽調(diào)評估人員組成評估小組，確定主評估人，制定抽調(diào)評估人員組成評估小組，確定主評估人，制定評估工作計(jì)劃。評估工作計(jì)劃。現(xiàn)場調(diào)查、收集、整理資料。現(xiàn)場調(diào)查、收集、整理資料。對資

55、料進(jìn)行分析、研究和測算，作出預(yù)測和評價(jià)，對資料進(jìn)行分析、研究和測算，作出預(yù)測和評價(jià)，編寫評估報(bào)告。編寫評估報(bào)告。3、評估內(nèi)容、評估內(nèi)容借款人評估借款人評估項(xiàng)目建設(shè)條件評估項(xiàng)目建設(shè)條件評估審查評估審查評估投資估算和籌資評估投資估算和籌資評估償債能力評估償債能力評估貸款風(fēng)險(xiǎn)分析貸款風(fēng)險(xiǎn)分析4、評估報(bào)告的編寫要求、評估報(bào)告的編寫要求評估報(bào)告是評估工作的最終成果，應(yīng)以“實(shí)事求是、客觀公正實(shí)事求是、客觀公正”為原則，報(bào)告要求有有事實(shí)、有數(shù)據(jù)、有分析、有結(jié)論事實(shí)、有數(shù)據(jù)、有分析、有結(jié)論，重點(diǎn)突出、簡明扼要、條理清楚。標(biāo)準(zhǔn)的報(bào)告應(yīng)包括：封面、正文、附表封面、正文、附表等部分。二、借款人評價(jià)二、借款人評價(jià)借款

56、人是房地產(chǎn)開發(fā)的主體，也是借款的主體，貸款的效益性、安全性與其密切相關(guān)，借款人評價(jià)是貸款評估的基礎(chǔ)和起點(diǎn)。借款人評價(jià)有所謂的5C原則原則，即Character品行品行Capacity能力能力Capital資本資本Collateral擔(dān)保品擔(dān)保品Condition of Business經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況1、借款人非財(cái)務(wù)評價(jià)、借款人非財(cái)務(wù)評價(jià)借款人非財(cái)務(wù)評價(jià)非財(cái)務(wù)評價(jià)就是對借款人的基本情況進(jìn)行必要基本情況進(jìn)行必要的客觀評價(jià)的客觀評價(jià)，為此必須通過如下方法進(jìn)行現(xiàn)場和歷史調(diào)查現(xiàn)場和歷史調(diào)查：聽取企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，了解企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)。查閱檔案文件，了解企業(yè)的發(fā)展歷史和組織現(xiàn)狀。了解區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，分

57、析企業(yè)在當(dāng)?shù)氐牡匚弧⒆饔谩Ａ私庀嚓P(guān)的政策法規(guī)，掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢及受各種因素的影響及其響應(yīng)。咨詢管理當(dāng)局，了解企業(yè)的訴訟事項(xiàng)和關(guān)聯(lián)交易等情況。2、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平評價(jià)、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平評價(jià)評價(jià)的基本內(nèi)容評價(jià)的基本內(nèi)容分析主要領(lǐng)導(dǎo)人員的經(jīng)歷、業(yè)績、信譽(yù)和能力，分析企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理狀況，評價(jià)其經(jīng)營管理水平。了解的基本方法了解的基本方法3、經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力評價(jià)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力評價(jià)企業(yè)自身發(fā)展歷史反映的成長性企業(yè)自身發(fā)展歷史反映的成長性分析企業(yè)的優(yōu)勢和地位分析企業(yè)的優(yōu)勢和地位SWOT分析分析Strengths 優(yōu)勢優(yōu)勢Weaknesses 缺陷缺陷Opportunities 機(jī)遇機(jī)遇Threats

58、威脅威脅4、資產(chǎn)負(fù)債評價(jià)、資產(chǎn)負(fù)債評價(jià)主要分析企業(yè)負(fù)債欄目負(fù)債欄目的增減變化情況和原因，在綜合考慮其包括或有負(fù)債或有負(fù)債情況下，評價(jià)企業(yè)的短期短期和長期償債能力和長期償債能力。主要從以下幾方面進(jìn)行：查閱財(cái)務(wù)報(bào)表和會(huì)計(jì)師的審查意見。查閱財(cái)務(wù)報(bào)表和會(huì)計(jì)師的審查意見。對資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行趨勢分析。對資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行趨勢分析。對資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行比率分析。對資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行比率分析。應(yīng)特別注意對或有負(fù)債的分析和評估。應(yīng)特別注意對或有負(fù)債的分析和評估。5、資產(chǎn)運(yùn)用效率評價(jià)、資產(chǎn)運(yùn)用效率評價(jià)以反映企業(yè)使用其經(jīng)濟(jì)資源的效率和有效性的各種周轉(zhuǎn)率周轉(zhuǎn)率為評價(jià)指標(biāo)，包括存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、生產(chǎn)能力利用率、營運(yùn)資

59、金周轉(zhuǎn)收賬款周轉(zhuǎn)率、生產(chǎn)能力利用率、營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、全部資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、全部資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等，在很大程度上決定了企業(yè)的競爭力競爭力。6、盈利能力評價(jià)、盈利能力評價(jià)盈利盈利是企業(yè)的目的，也是企業(yè)存在的原因和根據(jù)，沒有足夠的盈利就不可能有企業(yè)的發(fā)展壯大，銀行的貸款就沒有足夠的安全性和效益性。企業(yè)盈利能力盈利能力的分析包括以下內(nèi)容：損益表的趨勢分析損益表的趨勢分析盈利能力比率分析盈利能力比率分析7、現(xiàn)金流量評價(jià)、現(xiàn)金流量評價(jià)如果說企業(yè)的許多財(cái)務(wù)指標(biāo)可以人為操控，審查不嚴(yán)格可能會(huì)被蒙混過關(guān)，那么，現(xiàn)金流現(xiàn)金流絕對是不能制造出來的，因此現(xiàn)金流分析現(xiàn)金流分析是對對企業(yè)真正的盈利能力、競爭力等綜合實(shí)力的反企業(yè)真正的盈利能力、競爭力等綜合實(shí)力的反映映，“現(xiàn)金流是正值、凈現(xiàn)金流與每股收益相現(xiàn)金流是正值、凈現(xiàn)金流與每股收益相當(dāng)當(dāng)”是企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好的重要體現(xiàn)。8、信用狀況評價(jià)、信用狀況評價(jià)信用狀況評價(jià)也是保證貸款安全的重要前提，只有具備相當(dāng)信用水平具備相當(dāng)信用水平的企業(yè)才是可可信可靠信可靠的合作伙伴。9、新建企業(yè)分析重點(diǎn)、新建企業(yè)分析重點(diǎn)對新建企業(yè)新建企業(yè)的分析重點(diǎn)著重在企業(yè)的資本資本金到位情況金到位情況以及其合法性、合規(guī)性、企業(yè)的組組織體制織體制等方面，可能的工作量相對就少了許多。小結(jié)：對借款人評價(jià)應(yīng)注意的重