1、華府世家項目開盤方案一、開盤推廣媒介1、現有推廣媒介A. 戶外硬廣：保障現有戶外硬廣發布渠道及數量 （家庭號北十字 路口處、郵電所及新世紀三處 ），開盤前實時更新相關內容；B. 電視字幕：突出地鑫品牌及項目產品信息，開盤前后的相關 重要信息的傳達；暫定電視字幕每月一更換。C. 道旗：平安大街共計 70 多面；D. 銷售人員派單：春節后處于暫停狀態。E. 車體廣告：保障現有數量不變。F. 項目現場：工地圍擋。G. 口碑：項目良好形象及良好口碑，在客戶之間傳播，形成老 帶新效應。H. 夾報：在重要時間節點，配合活動時選擇性投放。 開盤前保持現有推廣媒介數量不變， 對戶外硬廣畫面及電視 文字進行更新

2、，開盤前半個月做 2期正版夾報直投， 加大 DM 投 放數量及投放區域。2、來電來訪統計及分析本項目自 2011年 7月至 2012年 3月 15日，共計來 電 330組； 來訪 438 組。3、媒介渠道細分統計A、來訪渠道細分路旗7%夾報兩期0%DM單頁35%車體廣告8%戶外廣告/9%項目路過11%電視字幕13%朋友介紹17% DM單頁朋友介紹 匚電視字幕 廠項目路過 戶外廣告 !'車體廣告 路旗L夾報兩期DM單頁：35%朋友介紹：17%電視字幕：13%項目路過：11%戶外廣告：9%車體廣告：8%路旗:7%夾報兩期：0%夾報兩期車體廣告 戶外廣告 項目路過 電視字幕 朋友介紹DM單頁

3、497214850100150200來訪渠道：數量（組）DM單頁：148朋友介紹：72電視字幕：58項目路過：49戶外廣告：41車體廣告：36路 旗：32夾報兩期：2數據分析：從數據上看，來訪渠道效果前三位的分別是 DM單頁、朋 友介紹及電視字幕；后三位分別是車體廣告、路旗、夾報兩期；DM單頁由項目銷售人員或是公司外聘專門派單人員手遞手直接將項 目宣傳單頁傳遞到客戶手中，直達性和準確率都是最高的，這就是DM單頁為什么是來訪渠道中最有效的原因，下一階段，我們要更加 注重DM單頁單頁的設計制作，把項目的主力賣點及階段性相關信息 通過這種方式有效的傳達給客戶，并進一步加強對DM單頁投放的監 督管理，

4、使其發揮最大的效應；朋友介紹直接體現了本案在項目宣 傳力度上，項目形象上的工作做的到位，及在三、四線城市，口碑 宣傳的重要性，在今后的銷售及宣傳工作中，要把客戶的親身體驗 感放到第一位，做好本案的口碑，將這種無形的宣傳渠道做到最大 化；在以往對三、四線城市項目的宣傳渠道中，電視字幕也是比較 有效的一種媒介，建議長期持續發布。車體廣告及夾包由于涉及面較窄，且畫面色彩、制作等都受到了一 定的影響，所以效果不是十分理想，建議車體廣告在發布時間到期 后減少車次，夾報只在項目開盤或是認購前投遞；道旗由于發布時 間較短，且又在春節前，所以效果也不十分理想，建議定期做道旗 上的更換，保證畫面與項目的銷售節點

5、相互一致。目前的三處戶外廣告牌，據銷售現場反應，最有效的是新世紀樓體 廣告，效果最差的，是家庭號超市北邊十字路口處的，建議家庭號 超市北邊十字路口處的戶外到期后，不再續約，以節省廣告成本， 而現有的戶外廣告畫面要隨著項目銷售節點進行實時的更新，以保 持畫面的新鮮感，提高客戶對項目的關注度。B、來電渠道細分路旗夾報兩期5% 2% 車體廣告8%DM單頁36%戶外廣告12%項目路過10%電視字幕13%朋友介紹14% DM單頁 朋友介紹 L電視字幕I戶外廣告 項目路過 車體廣告 路旗 夾報兩期DM單頁：36%朋友介紹：14%電視字幕：13%戶外廣告：12%項目路過：10%車體廣告：8%路旗:5%夾報兩

6、期：2%夾報兩期車體廣告 項目路過 戶外廣告 電視字幕12738朋友介紹DM單頁121020406080100120140來電渠道：數量（組）DM單頁：121朋友介紹：46電視字幕：42戶外廣告：38項目路過：32車體廣告：27路 旗：16夾報兩期：8來電渠道分析：來電效果統計結果基本與來訪保持一致，同樣是 DM單頁、朋友介紹及電視字幕效果最佳，來電統計中夾報在效果上還是起到了一定的作用，共計8組來電，占到了總來電數的2%4、開盤前媒體投放建議 根據銷售現場對來電來訪的渠道媒介統計上看， DM 單頁、朋友 介紹及電視字幕始終是效果最理想的推廣渠道，建議開盤前加強提 高DM設計、印刷制作的質量，

7、增加 DM單頁派發的數量；繼續提高 項目形象，做好客戶后期維護工作，增加項目美譽度，提升客戶對 本案及地鑫公司的忠誠度；持續發布電視文字，開盤全對文字進行 更新，提高來電來訪數量；建議開盤前半個月開始做正版的夾報直 投，擴大項目開盤影響力；家庭號北十字路口處戶外廣告牌的效果 不很十分理想，建議到期后，不再續約發布。另根據我司在三、四 線城市的操盤經驗上看，就本案售樓處所在位置，及縣城各個競爭 項目已在平原主要商業街道處增設第二賣場的實際情況，建議開發 公司在平原縣主要商業圈增設第二賣場，提升項目競爭力，確保本 案在強銷期及持銷期中的來電來訪數量。二、開盤前各項目近況1、星空觀園： 物業類別：住

8、宅 建筑類別：多層、高層 均價： 3700元/ 平米（不包括 4+1的頂樓）在售樓號：4、6、8、9、10、11、13、14、15、16、18、19、21開發期數：4期項目情況：進入 4 月，觀原現場銷售情況有回暖跡象，銷售均價沒有明顯調整，優惠措施一次性 97 折，貸款 99 折，本月簽約的，每 平米再優惠 80 元，觀原 4月底 5月初計劃推售項目高層，據現場了 解，主要是推出 20#、21#這兩棟高層，共計 90 套左右，均價約為 3750 元/平米左右；建議本項目開盤時間與觀園 5期高層開盤時間盡 量相隔 10到 15天。2、湖濱花苑物業類別 ：住宅占地面積：約 4 萬平米容積率： 2

9、 。 46建筑類別 ：小高層和 10%多層和 10%高層物業地址 ：平安大街南側畜牧路以東交通狀況 ：平安大街、畜牧路總銷售情況：總戶數： 707套，已售： 197套，可售： 510套均價： 3500-3800元/ 平米近期銷售狀況： 9 號樓多層，開盤銷售 13套。近期主力戶型： 90-120 平米近期優惠：首付 1萬抵 2萬活動?？備N售情況： 小高層已開盤的銷售 5060%，多層售樓員稱 80%已銷 售。小結： 1 ，項目地理位置很好，處于市中心核心地段，西面緊臨 琵琶灣公園（市中心唯一大型水景公園），北面緊臨 新世紀廣場（市中心最大商圈）。2 ，交通較為便利，緊鄰城市主干道平安大街，四面

10、通達 性較好，且擁有較好的昭示性。3，景觀、配套都較為豐富。4，僅一棟多層，與華府世家競爭關系不大，多層去化較快，小高層去化率速度不高，說明當地對多層認同度較3、麗水豪庭 B 區： 物業類別 ： 住宅 占地面積： 約 6 萬平米 容積率： 2 。 34建筑類別 ： 多層（基本售完）和高層物業地址 ： 富民大街東首交通狀況 ： 富民大街總銷售情況：高層總： 706套，已售： 229套，剩余： 447套 均價： 3500-3700近期銷售狀況：平穩銷售近期主力戶型：兩居室 85-105 、三居室105-136 m2近期優惠： 120 元/ 平米優惠一直末變。小結： 1 ，由于開發商因資金糾紛，項目

11、處于穩步銷售階段， 無調價與活動等，售樓員守株待兔。2，賣點提練不到位，旁邊有個小學就稱學區旁，而與 琵琶灣公園僅數步之距卻末突顯。3，已無多層產品，與華府競爭不大。4、湖畔麗園： 物業類別 ：住宅 占地面積： 107.4 畝建筑面積： 155580 m建筑類別 ： 21 幢樓組成， 9幢 5層花園洋房， 1 2幢高層住宅物業地址 ：桃源大道與平安大街交匯處向北 500 米交通狀況 ：桃源大道、平安大街 剩余房源： 1200 多戶 總銷售情況：不詳小結： 1 ，本樓盤北面七棟預售，位于市中心琵琶灣南門總面 積 400-600 平米上下兩層售樓處正在裝修。2 ，交通通達性較好，桃源大道、平安大街

12、均為城市主 干道。3 ，位于末來中央政務區，具有一定的升值空間。 平安府：物業類別 ：住宅 占地面積：不詳 拿地成本 204萬/ 畝。 目前項目尚末動工，為青島公司代理銷售， 項目在縣城有一定知名度（前期戶外及公交站牌等廣告影響）臨時 售樓處在琵琶彎西門， 等項目動工后在項目周邊再做一個售樓處，室內裝修為古典中式風 格，無沙盤。售樓員 4 名，售樓員稱 2012年年底開盤。三、開盤價格策略 開盤銷售均價：A. 特價房均價： 3579元/ 平米B. 非特價房均價： 3767元/ 平米C. 項目一期整體均價： 3691/ 平米 開盤優惠措施：A. 貸款客戶享受 99 折優惠；B. 一次性付款客戶享受 98 折優惠；C. 特價房優惠措施待定。四、推盤策略一期共推出 1#、2#、3#、7#、9#號共計 5棟多層住宅， 148戶， 及 2#和 3#樓底商 8 戶；一期總計推售房源 156套；其中每棟樓 1 單 元做特價房銷售，特價房源總數不超過 30 套。五、開盤形式由于目前客戶大部分仍然處于對市場持幣觀望，期待房價下跌， 所以前期客戶積累并不十分理想，我司預