1、物業經營管理重點資料第一章 物業經營管理概述1、物業管理從傳統的物業運行管理服務，向策略性的物業資產價值管理方向拓展。P12、物業管理又稱資產管理，為滿足業主目標，綜合利用物業管理、設施管理、房地產資產管理、房地產組合投資管理的技術、手段和模式，以收益性物業為對象，為業主提供的貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務。P13、物業經營管理強調為業主提供價值管理服務，滿足其物業投資收益或企業發展戰略及主營業務發展目標的需求。P14、物業經營管理活動的管理對象通常為收益性物業，主要包括寫字樓、零售商業物業、出租型別墅或公寓、工業物業、酒店和休閑娛樂設施等可通常出租，可獲得經常性租金收益，是房地產投資

2、信托基金和機構投資者進行商業房地產投資的主要載體（特征）。P25、國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。P2寫字樓分類一般要考慮如下12個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內空間布置、為租戶提供的服務、建筑設備系統、物業管理水平和租戶類型。6、零售商業物業是用于零售商業經營活動的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業空間。P37、零售商業物業的一分類依據：（1）建筑規模（2）經營商品（3）商業輻射區域的范圍 P38、零售商業物業分為六種類型1）區域購物中心2）市級購物中心3）地區購物商場4）居住區商場5）鄰里服務性商店6）特色商店P3-4區域購

3、物中心：面積10萬平米以上，有效半徑200公里市級購物中心：3萬， 30萬人， 5億。地區購物商場：1至3萬，30萬，5億。居住區商場：300010000，15萬，300010000萬無鄰里服務性商店：3000平米以下， 1萬人以下，3000萬元以下除了上述區分零售商業物業的方法人們還常從另一個角度來區分不管商場的規模多大，零售商業物業基本上有兩種存在形式，（一）是只經營零售業的獨立的建筑或建筑群，（二）是某綜合用途物業內的一部分P59、出租型別墅或公寓P5（1）別墅是指在風景區或在郊外建造的供休養的住所。中國人的別墅概念跟歐美發達國家有很大的不同，通常把獨立式住宅、聯排住宅、低密度復合住宅等

4、統統稱為別墅，出現了獨棟別墅、鄭排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅。甚至“空中別墅”等概念。實際上除獨立式住宅外，其他均不具有別墅類產品的獨有性。而國外的住宅和別墅是分開的。（2）公寓是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產權出售，供出租或短期居住。10、工業物業：必須保證能源供應和內部運輸系統的通暢，還要兼顧物業資產的有效利用狀況及運行成本對企業生產成本和經營利潤的影響。11、酒店和休閑娛樂設施是為了人們的商務或公務旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場。傳統上，這類物業的經營管理活動屬于酒店管理行業，但因為許多這類

5、物業是由房地產開發企業投資建設，其經營活動也與房地產行業密切相關。P612、物業經營管理服務的目標：從業主的角度出發，在物業經濟壽命的全壽命周期內，持續滿足租戶正常空間使用需求，在實現物業各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業市場價值以及未來發展潛力。物業業主，既包括直接持有物業產權的企業或機構，也包括這些企業或機構背后的投資者。13、物業管理企業劃分為管理型、專業型和綜合型（1）管理型物業管理企業是具有策略性物業管理能力的企業，它受業主委托對物業經營管理績效承擔綜合責任。企業的工作重點是在于物業管理工作的規劃與計劃、物業市場營銷與租賃管理、預算與成本管理、專業物業管理服務采購與分包商管理、

6、現金流管理、績效評價和客戶關系管理等。（2）專業型物業管理企業是具有物業運行過程中某種專業管理能力的企業，通常以專業分包的形式獲得維護保養，設立專業型物業管理企業提供專業管理服務提高物業管理企業的勞動生產率和效益。（3）綜合型物業管理企業是同時具備物業策略管理和物業運行管理能力的企業。鑒于物業管理企業通常要對多個地點的多個物業同時實施管理，從管理的層次上分為公司管理、現場管理和現場作業。14、物業經營管理的層次：物業經營管理的內容與物業類型和業主持有物業的目的密切相關，分為物業管理或設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理三個層次。（重要）P9物業管理和設施管理以運行管理為主，房地產資產管

7、理和投資組合以策略性管理為主。（1）物業管理：物業管理的核心工作是對物業進行日常的維護和維修，向入住的客戶和企業提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態。對于居住物業，物業管理就是物業經營管理的全部內容。對于收益性物業或大型非房地產企業擁有的自用物業，除了物業管理，還要進行相應的資產管理和組合投資管理工作。除了進行物業的日常管理還要執行資產管理所確定的戰略方針，以滿足組合投資管理的目標。（2）設施管理：是一種新型的房地產服務業務（3）房地產資產管理：從對物業、設施和租戶的管理上升到聘用多個物業管理企業和設施管理公司來同時管理多宗物業。（4）房地產組合投資管理：房地產組合投資管理視野更加廣闊，包

8、括理解和執行物業業主的投資目標；評價資產管理公司的表現；審批資產管理公司為維護物業資產結構安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃；以經風險調整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產；以及在合適的時機購置和處置物業資產。P10房地產投資的利潤是通過三種基本途徑創造出來的：一是在極好的條件下購買物業；二是在持有期間以現金流量的現值最大化為目標來經營物業；三是在合適的時機出售物業。物業經營管理公司代表個人投資者或機構者來促使這三個目標實現，實際上就是以物業業主的角色在工作。P1015、物業經營管理不同層次之間的關系：（1）物業管理或設施管理、資產管理和組合投資管理的作用是相互關聯的，

9、在一個小型房地產“投資組合”里，某一種層次的管理可能同時扮演三種角色。物業管理或設施管理、資產管理和組合投資管理之間的相互關系。（2）物業管理和設施管理定位在現場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務和保證物業的持續收入和現金流。（3）資產管理一般按照物業類型、地理位置或兩者結合起來，比現場物業管理具有更廣闊的視角。資產管理公司作為物業投資者或業主的代表，“管理”物業管理企業。更確切地說，資產管理公司通過監控物業的運行績效，來聘用、解聘和調配物業管理企業。資產管理通過物業管理的工作來實施自己的戰略計劃，并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標。（4）房地產組合投資管理公司則以投資

10、者的目標和風險/回報參數特征作為基礎，來詳細制定和執行一個投資組合戰略。（5）為了實現投資者所擁有的房地產資產價值最大化的目標，三個層次的物業經營管理必須進行有效的協調，并根據市場需求的變化主動地調整經營策略。15、物業經營管理中的戰略性工作（1）確定戰略（2）確定標準（3）構建信息基礎（4）構建信息基礎（5）進行資產組合P12-1316、資產管理的主要內容本質上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業的物理形態和財務狀況的管理。現金流和成本管理，日常維修和維護，未來維修和維護，設施設備管理，物業保險管理P1417、常規工作內容概述1）從日常工作的角度看，具體負責資產管理的物業管理師要使物業處于

11、正常并可以接受的水平上2）保持合理的開支水平3）盡量減少給使用者帶來的不便在建筑物的經濟壽命周期中，累積起來的維修成本很可能大大超過初始投資水平。P1518、現金流和成本管理：（當投資者將物業出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔盡可能多的費用。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風險和不確定性帶來的意外成本。 但把所有的成本負擔都轉移給租戶既不現實，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式：(1)對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業業主必須對物業進行某種程度的直接投資。(2)由于短期的商業租戶會盡量減少對物業的投入，業主一般更希望簽署一次性包含全部內容的租約，將預期收

12、費納入租約中。(3)租戶可能對物業的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業主不得不降低條件，允許租戶承擔較低的維修責任，而由他自己負擔大部分。）（1）支出的分配（2）費用和成本（3）租金（4）服務費；支出的分配、組織和管理是物業管理師工作的一個重要方面，它完成的質量好壞很可能會對物業的凈運營收益和資本價值產生影響。P1619、日常維修和維護的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式。業主會尋找能夠全部承擔各種維修成本的租戶，這也是目前大多數出租活動處理這個問題的方式。P1720、未來維修和維護：（1）對于機構投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業，如何處理物業出租已經有了約定的習

13、慣，即一般的由租戶負責物業未來的維修和維護（2）對于商業物業，區位因素更為重要。對于其他物業有重要影響的維護費用問題在商業物業上體現并不明顯（3）設計水平、使用的材料和施工質量都影響到建筑物全壽命周期中的維修成本（4）每個建筑都應該有自己的維修計劃。維修計劃應該是全面且系統的，從短期和長期兩個方面考慮。P1721、設施設備管理是一種“家務性”活動，與使用者或租戶的日常活動密切相關。傳統的業主不太關注設施方面的條款，但也只是個程度問題。過高水平的設施設備管理有時候對業主來說并不是一件好事，雖然它對某些租戶比較有吸引力，但是會提高管理成本，增加提高租金的可能性，從而會喪失一部分租戶。P18第二章房

14、地產投資及其區位選擇1、房地產投資是指以獲得未來的房地產資產收益或增值為目的，預先墊付一定數量的貨幣或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發經營活動的經濟行為。房地產投資是許多人夢寐以示的，世界上90%以上的百萬富翁是由于擁有房地產。P202、投資的主要目的，是為了使其財富最大化。通過進行房地產投資，投資者可以獲得作為房地產業主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其組合的總體風險、抵抑通貨膨脹的影響。P203、房地產投資的形式：直接投資和間接投資。直接投資可分為開發投資和置業投資兩種形式。間接投資是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產經營管理工作。P20

15、4、房地產直接投資（1）房地產開發投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經過規劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產產品，然后將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發利潤。房地產開發投資通常屬于短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。當房地產開發投資者將建成后的房地產用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經營（如商場、酒店等）時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。（2）房地產置業投資是指面向現有運行中的房地產，以獲取物業所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是開發商新竣工的商品房，也可以是舊有物業

16、P215、房地產間接投資（1）房地產企業債券和股票投資：債券或股票的投資者，也就分享了房地產投資的部分收益，成為房地產間接投資者。（2）投資于房地產投資信托基金（REITS）：使得投資者可以把資金投入到由專業房地產投資管理者經營管理的房地產投資組合中，將其收入現金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用（3）購買住房抵押支持證券（MBS）P211房地產企業債券和股票投資2投資于房地產投資信托基金 優點：第一，收益相對穩定；第二，流動性較好，容易轉換為現金。 按資產投資的類型劃分，房地產投資信托公司分為權益型、抵押型和混合型三種形式。6、房地產投資的特性（1）位置固定性

17、或不可移動性，是房地產最重要一個特性；（2）壽命周期長，房地產壽命可區分為經濟壽命和自然壽命（3）適應性（4）各異性：是指房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產（5）政策影響性（6）專業管理依賴性（7）相互影響性P227、（一）房地產投資之利（1）相對較高的收益水平（2）能夠得到稅收方面的好處（3）易于獲得金融機構的支持（4）能抵消通貨膨脹的影響（5）提高投資者的資信等級P25（二）房地產投資之弊（1）流動性差（2）投資數額巨大（3）投資回收期較長（4）需要專門的知識和經驗P268、房地產投資風險的定義：從房地產投資的角度來說同，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小，完成投資過程進入經營

18、階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。P279、風險與不確定性：標準方差越小，風險越小；標準方差越大，風險就越大。P2710、房地產投資的風險主要體現在投入的資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產管理的復雜性四個方面。人們把風險劃分為對市場內所有投資項目均產生影響、投資者無法控制的系統風險和僅對市場內個別項目產生影響、可以由投資者控制的個別風險。P2811、面臨的系統風險有：1）通貨膨脹風險2）市場供求風險3）周期風險4）變現風險5）利率風險6）政策風險7）或然損失風險P2812、（一）通貨膨脹風險又稱購買力風險，是

19、指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。以固定租金方式出租物業的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。按長期固定租金方式出租其所擁有的物業的投資者，實際上承擔了本來應由租戶承擔的風險。由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，因此房地產投資者非常重視此風險因素的影響，并通過適當調整其要求的最低收益率，來減輕該風險對實際收益影響的程度。但房地產投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹與行業基準折現率的直接加和。（二）周期風險是指房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險。（三）變現風險是指急于商品兌換為現金由于折價而導致資金損失的風險。（四）利率

20、風險，利率調升會對房地產投資產生兩方面的影響：（1）是導致房地產實際價值的折損，利用升高的利率對現金流折現，會使投資項目的財務凈現值減小，甚至出現負值；（2）是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難，利率提高還會抵制房地產市場上的需求數量，從而導致房地產價格下降。（五）政策風險是房地產投資中危害最大的一種風險收益現金流風險：是指房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。P28-3013、個別風險包括：1）收益現金流風險2）未來經營費用風險3）資本價值風險4）比較風險5）時間風險6）持有期風險P31-3214、風險對房地產投資決策的影響主要體現為：1）根據項目風險大小確定相應的投資收

21、益水平2）根據風險管理的能力選擇投資方向3）根據風險周期變化特點把握投資時機P32-3315、（1）房地產投資的三要素是“區位，區位，還是區位”。房地產投資中區位選擇的特殊重要性。影響房地產投資成敗的要素絕不僅僅是“區位”，還包括市場宏觀環境、投資決策的準確性、市場供求狀況、進入房地產市場的時機選擇和在市場上的持續時間長短、所投資的房地產類型等。所有其他影響要求均與房地產所處的“區位”相關。（2）房地產投資中“區位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。區位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應包括該區位所處的社會經濟、自然環境

22、或背景。（3）房地產投資者對區位的把握還須利用發展的、動態變化的眼光。（4）房地產投資中的區位，絕對不能簡單地將其理解為地理位置還應重點考察其在城市社會經濟活動中的位置在整體市場供求關系中的位置在未來城市發展建設中的位置P34-3516、不同類型房地產投資對區位的特殊要求：（1）居住物業（2）寫字樓物業（3）零售商業物業（4）工業物業（1）居住物業：1）市政公用和公建配套設施完備的程度2）公共交通便捷程度3）環境因素4）居民人口與收入P35(二)寫字樓物業1與其他商業設施接近的程度。2周圍土地利用情況和環境。3易接近性。(三)零售商業物業取決于零售商業物業輻射區域分析的結果。分析包括：可能的顧

23、客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。 商業輻射區域通常被分為三個部分：主要區域、次要區域和邊界區域。主要區域是與項目所處地點直接相鄰的區域，其營業額的6075都來自該區域次要區域是距離項目所處地點515kin的區域(對市級購物中心而言)，項目營業額的1520來自該區域；邊界區域是距物業所處地點15km以外的區域，占營業額的515。(四)工業物業當地提供主要原材料的可能性，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應基地和產品銷售市場，技術人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環境污染的政策等第三章 房地產投資分析技術1、房地產投資活動可以從實物形態和貨幣形態兩個方面

24、進行考察。從實物形態上看，房地產置業投資活動表現為投資者利用所購置的房地產，通過物業管理活動，最終為租戶提供可入住的生產或生活空間。從貨幣形態上看，房地產置業投資活動表現為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入。P382、對于一個特定的經濟系統而言，投入的資金、花費的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式。在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統，把一定時間各時間點上實際發生的資金流出，流入系統的資金叫做現金流入。現金流出與現金流入之差稱為凈現金流量。經濟活動的類型和特點不同，。對于房地產開發投資項目來說，現金流出主要包括土地費用、建造費用、還

25、本付息、運營費用、稅金等。房地產投資分析的目的，是要根據特定房地產投資項目所要達到的目標和所擁有的資源條件，考察項目在不同運行模式或技術方案下的現金流出與現金流人，選擇合適的運行模式或技術方案，以獲取最好的經濟效果。3、現金流量圖P39 + 長短表示資金的多少流出流入0 1 2 3 4 5 - 房地產置業投資：包括房地產購置投資和流動資金投入兩部分。4、現金流分析中的常用術語P40-42（1）潛在毛租金收入物業可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業內全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積一旦建立起這個潛在毛租金收入水平，該數字就在可以每個月的報告中保持相對穩定能夠改變潛在毛租金收

26、入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化潛在毛租金收入并不代表物業實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。（2）空置和收租損失，潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。（3）其他收入物業中設置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。此外，一般將通過專業代理機構或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。（4）有效毛收入，有效毛收入潛在毛租金收入空置和收租損失+其他收入（5）運營費用（6）凈運營收益，凈運營收益有效毛收

27、入運營費用；凈運營收益的最大化是業主最關心的問題，也是考察物業管理企業的物業管理工作成功與否的主要方面（7）抵押貸款還本息（8）準備金，專項維修資金屬業主所有（9）稅金1）經營稅金及附加，營業稅率為5%，營業稅稅額應納稅銷售(出租)收入X稅率，目前營業稅的稅率為5。城市維護建設稅和教育費附加，是依托營業稅征收的一種稅費，分別為營業稅稅額的7和3。2）城鎮土地使用稅和房產稅3）企業所得稅（10）經營現金流從凈運營收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業的稅前現金流。從物業稅前現金流中再扣除準備金和所得稅后，即得到物業稅后現金流。 即： 稅前現金流凈運營收益-抵押貸款還本付息稅后現金流稅前現金

28、流-準備金-所得稅收益性物業的現金流 潛在毛租金收入空置和收租損失十其他收入有效毛收入有效毛收入運營費用=凈運營收益凈運營收益抵押貸款還本付息=稅前現金流稅前現金流準備金所得稅=稅后現金流5、資金的時間價值，（1）在不同的時間付出或得到的同樣數額的資金在價值上是不等的。同樣數額的資金在不同時間點上具有不同的價值，而不同時間發生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。對于資金的時間價值可分為：1）隨著時間的推移，資金的價值會增加。這種現象叫資金增值。2）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費。（2）資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來

29、看主要是有投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償風險因素，即對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償。（3）由于資金存在時間價值，就無法直接比較不同時點上發生的現金流量。因此，要通過一系列的換算，在同一時點上進行對比，才能符合客觀的實際情況。這種考慮了資金時間價值的經濟分析方法，提高了方案評價和選擇科學性和可靠性。P446、（1）利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權所得到的補償；（2）利率是在單位時間內所得到的利息額與借貸金額之比，一般以百分數表示。用i表示利率，表達式為（45頁）i=×100%7、（1）單利計息：我國個人儲蓄存款和

30、國庫券的利息就是以單利計算的，計息周期為“年”。單利計息時的利息計算公式為：In=Pnin 個計息周期后的本利和為：F n=P(1+ in)（2）復利計息。按復利方式計算利息時，利息的計算公式為：I n=P(1+i)n-1 n個計算周期后的本利和為：Fn=P(1+i)n我國房地產開發貸款和住房抵押貸款都是按復利計息的。在投資分析中，一般采用復利計息。P458、當利率標明的時間單位與計息周期不一致時，就出現了名義利率和實際利率的區別。名義利率是指一年內多次復利時給出的年利率，它等于每期利率與年內復利次數的乘積。實際利率是指一年內多次復利時，每年末終值比年初的增長率。P469、名義利率與實際利率的

31、關系式i=（1+）m 1 （選擇）通過上述分析和計算，可以得出名義利率與實際利率存在著下述關系（1）實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值、（2）名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大（3）當每年計息周期數m=1時，名義利率與實際利率相等（4）當每年計息周期數m1時，實際利率大于名義利率（5）當每年計息周期數m時，名義利率r與實際利率i的關系為i= er-1 P4710、復利計算公式與系數P47各符號的具體含義是：P現值F終值（未來值）A連續出現在各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值G每一時間間隔收入或支出的等差變化值S每一時間間隔收入或支出的等比變化值n 計息周期數i

32、每個計息周期的利率11、公式與系數（1）一次支付的現值系數和終值系數 FP（1+i）n當已知終值F和利率i時，很容易得到復利計息條件下現值P的計算公式：PF，上式中的稱為“一次支付現值系數”。（2）等額序列支付的現值系數和資金回收系數（3）等額序列支付的終值系數和儲存基金系數（4）等差序列的現值系數和年費用系數【看一下P50例3-2】某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息、到期后一次償還本金，則開發商每次為該貸款支付的利息總額是多少？如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發商實際支付的利息又是多少？【解】已知P2000萬元，n=3

33、×4=12,i8%/42%，則開發商每次為該筆貸款支村的利息之總額P×i×n2000×2%×12480（萬元）計算先期支付利息的時間價值，則到期后開發商實際支付的利息P （1+i）n-1 2000（1+2%）12-1536.48（萬元）12、設備更新的原因與特點(一)設備更新的原因源于設備磨損。磨損分為有形磨損和無形磨損。1設備有形磨損第一類有形磨損，是指設備在運轉過程中，在外力作用下產生的實體磨損、變形和損壞。第二類有形磨損，是指設備因自然力產生的磨損。如生銹、腐蝕、橡膠件老化等。2設備無形磨損：是由于社會經濟環境變化造成的設備貶值。第一類無

34、形磨損，是指生產制造工藝的改進，勞動生產率地提高，設備生產成本降低導致設備市場價格降低，從而引發的原來購買的設備貶值。第二類無形磨損，是由于技術進步因素的影響，社會上出現了結構更先進、技術更完善、生產效率更高、運行費用更低的新型設備，從而使原有設備在術上顯得陳舊、落后造成的。3設備磨損的補償設備磨損的補償方式有兩種，即局部補償和完全補償。設備有形磨損的局部補償是修理，設備無形磨損的局部補償是現代化技術改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設備，更換新設備。P52（二）設備更新的特點分析：（1）設備更新的核心工作，是確定設備的經濟壽命。壽命包括：自然壽命、技術壽命和經濟壽命。自然壽命

35、也稱物理壽命。技術壽命是指設備在開始使用后持續的能夠滿足使用者需要功有的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度，技術進步速度越快，設備的技術壽命越短。經濟壽命是指從經濟角度判斷的設備最合理的使用年限，在數值上等于使投入使用的設備等額年總成本（包括初始購置費用和使用過程中的年運營費用）最低或等額年凈收益最高的期限，經濟壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的（2）設備更新分析只考慮未來發生的現金流量。(3)只比較設備的費用。(4)設備更新分析以費用年值法為主。P5313、在所有的設備使用期限中，能使設備年等額總成本ACn最低的那個使用期限就是設備的經濟壽命。P55 （了解）物業管理中的設備更新問題：

36、1、不會提升物業運行服務質量的設備更新，從提升物業經營管理的經濟效益這個角度來看，在現有設備的年運行費用與更新設備的年總成本之間，選擇數值較低的方案。2、能提升物業運行服務質量的設備更新，比較更新和不更新兩個方案下的所等額費用，以數值小的方案為優14、房地產投資的收益或總回報，包括投資回收和投資回報兩部分。15、財務評價指標體系，房地產投資分析的目的，是考察房地產投資項目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標包括靜態指標和動態指標。16、盈利指標計算方法：如果NPV大于等于0,可以接受，如果NPV小于0,則項目不可接受；如果PbPc，項目可以接受，償債備付率值應該大于1.2 P59-60盈利指標計

37、算方法(一)動態指標1財務凈現值：(NPV)，是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和，是房地產開發項目財務評價中的另一個重要經濟指標。基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。2財務內部收益率：(1RR)，是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。3動態投資回收期：(Pb)，是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發

38、項目投資回收能力的重要指標。 (二)靜態指標1靜態投資回收期：(列)，是指當不考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。2現金回報率現金回報率是指房地產置業投資過程中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。3投資回報率投資回報率指房地產置業投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投人的權益資本的比率。四、清償能力指標計算方法房地產投資項目的清償能力，主要是考察計算期內項目各年的財務狀況及償還到期債務的能力。(一)利息計算方法還本付息的方式包括以下幾種：1一次還本利息照付 2等額還本利息照付，規定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息；3等額還本付息，在規定期限內分期

39、等額攤還本金和利息；4一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；5“氣球法”，借款期內任意償還本息，到期末全部還清。 (二)借款償還期借款償還期是指在國家規定及房地產投資項目具體財務條件下，項目開發經營期內使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。(三)償債備付率償債備付率(DebtCoverageRatio，DCR)，是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。應大于1.2(四)資產負債率：是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例，即總資產中有多大比例是通過借

40、債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時保護債權人利益的程度。資產負債率高，則企業的資本金不足，對負債的依賴性強，在經濟萎縮或信貸政策有所改變時，應變能力較差；資產負債率低則企業的資本金充裕，企業應變能力強。房地產開發屬于資金密集型經濟活動，所以房地產開發公司的資產負債率一般較高。=負債合計/資產合計*100%第四章 收益性物業價值評估收益性物業的概念（物業按照是否產生收益來劃分，分為收益性物業和非收益性物業。）收益性物業是指能直接產生租賃收益或其他經濟收益的物業，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)等

41、。影響收益性物業價值的因素：區位、新舊程度、供求、物業管理等等收益性物業價值的高低主要取決于下列3個因素：未來凈收益的大小；獲得凈收益期限的長短；獲得凈收益的可靠性17、（1）買賣價格簡稱買賣價，是物業權力人通過買賣方式將其物業轉移給他人，由物業權利人收取或他人支付和貨幣額、商品或其他有價物。（2）租賃價格常稱為租金。P85物業價格的概念和形成條件物業價格是和平地獲得他人的物業所必須付出的代價貨幣額、商品或其他有價物。二、物業價格的形成條件：有用性、稀缺性和有效需求。三、物業價格的特征物業價格與一般物品的價格的共同處：都是價格，用貨幣來表示；都有波動，受供求因素的影響；都是按質論價物業價格與一

42、般物品價格的不同，表現為物業價格的特征。(一)物業價格受區位的影響很大。(二)物業價格實質上是物業權益的價格。(三)物業價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。(四)物業價格形成的時間較長。(五)物業價格容易受交易者的個別因素的影響。 18、物業價格的影響因素概述：（1）不同的物業價格影響因素，引起物業價格變動的方向是不盡相同的：有的影響因素降低物業的價格，有的影響因素提高物業的價格。但是，對于不同類型的物業，同一影響因素引起物業價格變動 的方向可能是不同的。（2）不同的物業價格影響因素，引起物業價格變動的程度是不盡相同的：有的影響因素對物業價格的影響較大，即隨著這種影響因素的變化所引起的

43、物業價格的升降幅度較大；有的影響因素對物業價格的影響較小。但是，隨著時期、地區、物業類型的不同，那些影響較大的因素也許會變為影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素則有可能成為影響因素。（3）不同的物業價格影響因素，與物業價格之間的影響關系是不盡相同的：有的影響因素對物業價格的影響是一向性的，即隨著這種影響因素的變化會一直提高（或降低）物業的價格；有的影響因素在某一狀況下隨著這種影響因素的變化會提高（或降低）物業的價格，但在另一狀況下卻隨著這種影響因素的變化會降低（或降低）物業的價格，它對物業價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。19、物業價格的影響因素：（1）人口因素：

44、人口數量、人口素質、家庭人口規模（2）居民收入因素（3）物價因素（4）利率因素（5）匯率因素（6）物業稅收因素（7）城市規劃因素（8）交通管理因素（9）心理因素P88-92收益性物業價值和價格的種類：1、使用價值和交換價值。2、投資價值（某個特定的投資者）和市場價值（一個典型的投資者）。區別：市場價值是客觀的，非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的，個人因素基礎上的價值；在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。3、成交價格、市場價格和理論價格。4、總價格和單位價格。5、實際價格和名義價格。6、現房價格和期房價格。7、起價、標價、成交價和均價。8、評估價、保留價、起拍價、

45、應價和成交價（是在物業拍賣活動中出現的一組價格）。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，未作評估的，參照市價確定。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%，如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。9、買賣價格、租賃價格。10、市場調節價、政府指導價和政府定價。房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定，但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。11、原始價值、帳面價值、市場價值。原始價值是始終不變的，賬面坐標是隨著時間的流逝而不斷養活的，市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。收益性物

46、業估價方法：市場法，成本法，收益法。20、市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與估價點的近期發生過交易的類似物業進行比較，對這些類似物業的成交價格做適當的處理，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。P93市場法估價一般分為下列4大步驟進行：搜集交易實例；選取可比實例；對可比實例成交價格進行處理。其中，根據處理的內涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調整。求取比準價格。(二)搜集交易實例搜集較多的內容，一般包括：交易實例物業的狀況；交易雙方；成交日期；成交價格，包括計價方式和價款；付款方式；交易情況。(三)選取可比實例基本要求：可比實例物業應是估價對象物業的類似物業；可比實例的成交日期應

47、與估價時點接近；可比實例的交易類型應與估價目的吻合；可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。(四)建立價格可比基礎包括如下5個方面：統一付款方式；統一采用單價； 統一幣種和貨幣單位；統一面積內涵；統一面積單位。(五)交易情況修正在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格：1利害關系人之間的交易。2急于出售或急于購買的交易。3交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。4交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。5特殊交易方式的交易。6交易稅費非正常負擔的交易。7相鄰物業的合并交易。8受債權債務關系影響的交易。(六)交易日期調整交易日期調整實質上是對物業市場狀況對物業價格的影響

48、進行調整，故又可稱之為物業市場狀況調整，簡稱市場狀況調整。調整的具體方法，可以采用價格指數或價格變動率，也可以采用時間序列分析。(七)物業狀況調整思路是：確定對估價對象這類物業的價格有影響的物業狀況方面的各種因素，包括區位方面的、權益方面的和實物方面的因素；判定估價對象物業和可比實例物業在這些因素方面的狀況；將可比實例物業與估價對象物業在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間差異所造成的價格差異程度；根據價格差異程度對可比實例價格進行調整。(八)求取比準價格21、成本法是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法

49、。P10122、運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：搜集有關物業開發建設的成本、稅費、利潤等資料；測算重新購建價格；測算折舊；求取積算價格。P10223、物業價格構成：1）土地取得成本2）開發成本3）管理費用4）投資利息5）銷售費用6）銷售稅費7）開發利潤P102-103成本法的基本公式 物業價格重新購建價格一折舊24、根據造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。P106建筑物折舊建筑物重新購建價格一建筑物市場價值。物業的重新購建價格：兩途徑，一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，建筑物的重新購

50、建價格根據建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。重建價格相對高一些。有特殊保護價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風格的建筑物，適用重建價格，一般建筑物適用重置價格。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。2求取建筑物折舊的年限法年限法是根據建筑物的經濟壽命、有效年齡或剩余經濟壽命來求取建筑物折舊的方法。建筑物的壽命分為自然壽命和經濟壽命。經濟壽命短于其自然壽命。建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。有效年齡可能短于也可能長于其實際年齡。取決于維修養護。建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余，經濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡

51、之后的壽命。建筑物的剩余經濟壽命是其經濟壽命減去有效年齡之后的壽命，即剩余經濟壽命經濟壽命一有效年齡年限法中最主要的是直線法。25、（1）收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。是以預期原理為基礎的。預期原理說明，決定物業當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。（2）收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業。P11126、運用收益法估價一般分為下列4個步驟進行：搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數據資料；預測估價對象的未來收益（如凈收益）；求取報酬率或資本化率、收益乘數

52、；選用適宜的收益法公式計算出收益價格。P11127、（1）收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式:P111 式中 V物業的收益價格； A物業的凈收益；Y物業的報酬或折現率；n物業的收益期限，是自估價時點起至未來可以獲得收益的時間，通常為收益年限。28、（1）運用收益法估價，需要預測估價對象的未來收益。可用于收益法中轉換為價值的未來收益主要有潛在收入、有效毛收入、凈運營收益。（2）出租的物業是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。P11429、（1）報酬率即折現率，是與利率、內部收益率同類性質的比率。進一步搞清楚報酬率的內涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投

53、資回報的概念及其之間的區別。可以將購買收益物業視為一種投資行為。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔較大的風險；或者，有較大的風險，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進行有較大風險的投資。P115（2）報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。（4）實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法。即所選用的報酬率，應等同于獲取估價對象產生的凈收益具有同等風險的投資的報酬率。由于物業價值與報酬率負相關，因此，風險大的物業的價值低，風險小的物業的價值高。（5）求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法。30、直接資本化法

54、是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數轉換為價值的方法。P115第五章房地產市場與市場分析1. 房地產市場可以理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等活動的場所以及一切交易的途徑和形式。P1202. 房地產經濟學中對房地產市場的定義，則是指當前潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動。 P1203. 房地產市場也是由參與房地產交換的當事者、房地產商品、房地產交易需求、交易組織機構等要素構成的。P1204房地產市場的運行環境 1) 社會環境 2) 政治環境 3) 經濟環境 4) 金融環境 5) 房地產法律制度環境 6) 技術環境 7) 資源環境 8)

55、 國際環境 P120-1215影響房地產市場發展的社會經濟因素：社會因素；經濟因素；政策因素影響房地產市場轉變的社會經濟力量 1）金融業的發展 2）信息、通信技術水平的提高 3）生產和工作方式的轉變 4）人文環境的變化5）自然環境的變化 6）政治制度的變遷 P121-1226房地產市場的機制-供求機制 P125-126房地產市場的需求：如其他條件不變，某種商品或服務的價格下降時，其需求數量就會上升，反之價格上升需求就會下降，即對某種商品哎呀服務的需求數量與該商品或服務的價格呈逆相關關系。影響因素：1收入的變化2其他商品的價格變化。3對未來的預期。4政府政策的變化。 二、房地產市場的供給影響市場

56、供給數量的并不僅僅是價格，所以我們在描述供給的基本法則時假設除價格和供給數量外，其他因素均保持不變。這些假設不變的市場因素包括：開發成本、建造技術、政府政策、相關產品的價格、對未來的預期、開發商獲取利潤水平的目標等。 著重解釋三個非價格因素對市場供給數量的影響 1房地產開發成本 2政府政策的變化。3對未來的預期。房地產市場的運作機制，在很大程度上取決于整個國家的經濟體制。房地產市場的運作機制，在很大程度上取決于整個國家的經濟體制。一、房地產市場結構從宏觀上說，房地產市場結構包括總量結構、區域結構、產品結構、供求結構和投資結構。二、房地產市場細分按照地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產市場進行細分。(一)按地域細分（如北京、上海等）(二)按房地產用途細分（如居住物業市場、商業）(三)按存量增量細分劃分為三級市場：一級市場(土地使用權出讓市場)、二級市場(土地轉讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產交易市場)(四)按交易形式細分房地產交易包括房地產買賣、租賃和抵押。(五)按目標市場細分（如低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔）7（多選）按照房地產的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業市場、商業物業市場、工業物業市場、特殊物業市場、土地市場等。P1288反映和描述房地產市場狀況的指標