1、工程經濟學課程設計 房地產項目初步可行性研究 姓名：王帥華專業：工程造價班級：13級造價3班學號：1602130305指導教師：尚美珺、閆博佼、李陽、狄娜日期：第17教學周 1 項目概況1.1 基本情況1.1.1 項目名稱長春市鑫隆地產1.1.2 項目位置地理位置：第一組 凈月區交通位置：位于長春市區東南部，三面臨水、四面環林。周圍交通：地理位置優越，外部交通便捷，距市中心人民廣場18公里，距長春火車站16公里，距長春龍嘉國際機場29公里，有3條高速公路和2條高等級公路沿區而過，還有輕軌站，交通便利。1.1.3 承辦單位概況開發商：廣達地產集團代理商：春城建設工程有限公司設計單位：中工建筑設計

2、有限公司施工單位：長科建設集團有限公司物管單位：三星物業1.1.4 項目周邊情況區域內森林繞城，河湖鄰城，林水穿城，形成了獨特的小氣候。凈月潭國家風景名勝區擁有近百平方公里的人工森林和一潭秀水，被譽為 “天然氧吧”和“城市花園”。 工商、稅務、金融機構等綜合服務功能完備、商場、醫院、體育館等社會服務設施完善。1.1.5 項目主旨長春市美華小區倡導以“人與自然的和諧相處”為理念，打造“真正自然、健康、便利的經濟適用房”，提供優質的售后服務與物業服務，讓普通百姓都有經濟便利的房子居住。1.2 各項經濟指標序號項目單位數值1總占地面積60002建筑面積15003建筑密度%204容積率2.75綠地率%

3、406項目總投資萬元27007財務凈現值萬元47.62%8財務內部收益率% 508.49靜態投資回收期年1.32 投資環境及市場分析2.1 投資環境分析2.1.1 全國整體經濟環境中國依然是全球增速最快的經濟體之一，具有健康向好發展的雄厚基礎。房地產市場基本停止增長，基本已實現軟著陸，住房剛需穩定增長。2.1.2 項目投資環境1) 地塊環境分析1 區域內森林繞城，河湖鄰城，林水穿城，形成了獨特的小氣候。凈月潭國家風景名勝區擁有近百平方公里的人工森林和一潭秀水，被譽為 “天然氧吧”和“城市花園”。2 外部交通便捷，距市中心人民廣場18公里，距長春火車站16公里，距長春龍嘉國際機場29公里，有3條

4、高速公路和2條高等級公路沿區而過，還有輕軌站，交通十分便利。3 工商、稅務、金融機構等綜合服務功能完備、商場、醫院、體育館等社會服務設施完善，城市承載力不斷增強，區域內高等院校、科研院所云集，人氣旺盛，服務業繁榮。2) 項目環境優劣分析1 優勢：景色優美，配套設施較完善，交通較便利2 劣勢：人煙稀少，地理位置離市中心較遠3 機會：開發較少，亟待開發4 威脅：人口稀少，較難宣傳2.2 市場分析2.2.1 長春市場分析2.2.2 房地產市場分析長春房地產市場運行情況1) 商品房供應情況：長春新增商品住宅供應面積呈現爆發式激增2) 商品房銷售情況：商品住宅市場成交面積20.02萬平方米，環比上升21

5、.9%，商品住宅成交1967套，環比上升24.4%。3) 商品房價格情況：長春商品住宅成交均價為6430元/平方米4) 房地產市場指數：市場良好，在價格帶動下，無論是高端住宅還是剛需型產品，成交量都有所提升。而隨著剛需型新品的集中上市，且多采用低價入市的策略，未來整體均價可能呈小幅下降趨勢。2.2.3 項目市場分析3房地產產品方案3.1房地產目標市場選擇3.1.1 目標市場選擇1) 定位因素分析a. 項目地塊的有利因素：1、取得土地價格低廉，土地費為11001300萬元，且已經包括拆遷費。2、容積率等規劃指標基本符合公司開發的要求。3、超市、醫院等生活配套設施可借助現有配套。4、交通便利，公交

6、四通八達。5、當地客戶群的人口數量與整個項目的銷售量基本相符。b. 項目地塊的不利因素1、地理位置相對繁華區（步行街）有一定距離。2、整個區域的認可度不高，市場人氣不足。3、周邊樓盤較多競爭大。2) 目標客戶群的分析該項目的的目標客戶群，主要由三部分組成：a. 當地職工這部分客戶群的總體消費能力中等。因為其收入的剛性限制，其對房價的總體承受力在2050萬元/套左右（也即首付56萬元，月供8001000元）。b. 當地個體戶這部分客戶的總體消費能力略高于當地職工消費，因為其收入有一部分不確定性，其對房價的總體承受力在4060萬元/套左右（也即首付56萬元，月供12001500元）。c. 非當地投

7、資者及高薪人群這部分客戶群的總體消費能力較高，他們的消費一般要求高品質，或者是投資消費。其對房價的總體承受力在50萬元/套左右以上，并且可以承擔一次性付款。3) 選擇依據：經過我們對周邊市場的調查及消費者的調查，對市場進行了細分，選定中端市場為我們的目標市場。表3-1 購房者的面積需求面積人數（人）比例（%）80平方米以下24.658090平方米511.6390100平方米818.60100110平方米1125.58110120平方米716.28120平方米以上1023.26購房者面積需求的餅狀圖 圖3-1 購房者面積需求表3-2 想購買的住宅類型住宅類型人數小高層26多層9底層8住宅類型購買

8、意向的柱狀圖：圖3-2 住宅類型購買意向表3-3 長春消費者能接受的住房價格單價人數4000元/平米以下940015000元/平米1550016000元/平米1460018000元/平米48000元/平米1消費者的價格意向環狀圖： 圖3-3 消費者的價格意向4) 中端市場：a. 市場特征：該類產品總價大多在4060萬，單價在5000元左右，產品品質較好，配套設施比較齊全，環境較好，因此銷售速度一般較快。該市場開發商進入的難度較中低端市場大些。b. 目標客戶：年齡：2445歲，這部分人群也屬于有效消費的主力人群，這個年齡段的人群占到了14.2%。收入：他們的收入在4萬8萬之間，有一部分積蓄，或者

9、可以承擔每月的住房貸款。家庭結構：三口之家以及剛就業人員為主。購房目的：解決居住問題，改善居住環境。購房行為：比較理智，除實用外，比較注重產品的舒適性，對品牌有一定的要求。3.2 房地產產品定位3.2.1 定位依據根據房地產市場定位，進一步明確產品定位。根據與當地政府商定的開發節奏，長春市美華小區項目的開發面積為5000平米左右，建筑面積約1.5萬平方米左右。3.2.2 基本思路是：1) 容積率控制在2.7左右2) 綠化率大于30%3) 建筑密度為20%4) 總建設規模約15萬平方米左右5) 由于當地能夠構成商業顧客的總人口量比較小，且地理位置相對不處于繁華地段，同時，超市、學校、醫院等設施有

10、可以借用周邊配套設施，因此，在地塊上不考慮大面積的綜合用地和公建用地。6) 超市、酒店、車庫等項目，可以考慮利用建筑的底層。3.2.3 產品性質分類長春市美華小區全部由住宅組成，公寓以多層為主，考慮到容積率、南北間距比的要求和園區建筑景觀的要求，要建設一些綠地小公園。3.2.4 產品設計細項1) 外觀長春市美華小區周邊環境優美，視野開闊，道路及行道樹圍繞周邊。這將使得未來的長春市美華小區項目融自然與生活與一體，因此長春市美華小區的建筑風格、外觀、色彩、建筑體量等應與周邊自然風景相結合，透露出自然美與現代氣息的融合。2) 建筑群落長春市美華小區的建筑群體應線條流暢，力求建筑群在整體上渾然一體，與

11、大自然融為一體，并組合成合理的天際輪廓線，體現整個園區豐富、變換的層次，既軟化建筑體量，又賦予建筑以動感。3) 建筑色彩長春市美華小區因周邊環境優美，視野開闊，尤其考慮到冬天比較寒冷的因素，其色彩應追求與環境融合互補效應，以柔和明快的暖色調為主，不宜過多采用冷色調。4) 空間布局根據長春市美華小區所處的地理位置及其地形地貌，考慮其規模、檔次，園區的總體布局應分散而統一，方便各棟的生活起居。5) 項目出入口從長春市美華小區的地塊形態分析，可在小區內設置兩個出入門，方便出行，但要注意管理與安全。車庫、車位配比，按照園區的檔次，可適當降低比率，計劃配置80%左右，以半地下車庫、車位為主，輔以地面固定

12、車位。同時注意與綠化結合。6) 中心花園長春市美華小區倡導以“人與自然的和諧相處”為理念，打造“真正自然、健康、便利的經濟適用房”。因此要做好綠化，計劃設計風格獨特的中心花園。7) 朝向朝向問題是客戶選擇住房時的一個重要因素，人們對朝南的住宅情有獨鐘，因此項目盡量滿足坐北朝南，規劃設計中要特別重視對住宅外墻、窗戶的處理，充分挖掘東西兩側的“朝陽面”。8) 結構根據初步了解的情況，長春市美華小區地塊的地質條件相對較好，因此其多層建筑建議采用磚混墻和現澆板，其小高層采用鋼筋混凝土框架結構，既符合承重、抗壓、抗震、防風的要求，又能適當降低成本。9) 戶型戶型設計宜以中小型為主，85平方米左右的兩居室

13、戶型和105平方米左右的三居室戶型應成為本項目的主流戶型，在此基礎上兼顧多品種、多類型，以滿足市場的多樣化要求。10) 服務長春市美華小區要提供優質的售后服務與物業服務，讓普通百姓都有經濟便利的房子居住。3.3 房地產開發銷售進度安排本項目的項目周期為三年，前兩年為建設期，后兩年為運營期。3.3.1 開發進度表3-4 開發進度表第一年第二年第一棟地基100%主體100%工裝30%70%第二棟地基100%主體50%50%工裝100%第三棟地基100%主體20%80%工裝100%基礎共建設100%約占總工期的50%約占總工期的50%3.3.2 銷售進度本樓盤的開盤時間為第二年年初，第一棟樓封頂時開

14、始預售，主要戶型為85平方米和105平方米的兩種，85平米戶型有100戶，105平方米的為60戶，第二年銷售面積占總面積的40%，其中85平方米的戶型為60套，105平方米的戶型為23套，第三年銷售面積占總面積的60%，其中85平方米戶型為40套，105平方米戶型為37套。4 財務評價4.1 項目總投資估算4.1.1 項目投資概況據估算，本項目包括土地費用，前期工程費、房屋開發費、管理費、財務費用、開發期稅費等總投資為7000萬元人民幣，可銷售面積的單方造價為5500元/平方米，更詳細的投資規劃可能隨設計的深入而調整。4.1.2 估算依據1) 整個項目按中、低檔建造水平計算2) 估算中的有關稅

15、金和費用按長春市的現行規定和同類項目的平均水平測算3) 假定該項目在兩年內建成4) 假定該項目在第一年開始預售，至項目建成后一年內全部銷售完畢5) 項目總投資中自有資金比率按35%計算（用到的只有20%）6) 貸款的年利率按6%計取7) 土地掛牌費中包括拆遷補助費8) 該項目的產品定位為框架小高層，房屋開發費為12001600元每平米4.1.3估算結果投資估算的結果匯總如表所示表4-1 項目成本估算序號項目投資估算占總投資百分比1土地費用110015.7%2前期工程費1201.7%3基礎設施建設費1051.5%4房屋開發費225032.1%5公共配套1201.7%6管理費73.51.05%7銷

16、售費用412.55.9%8財務費用693.59.9%9不可預見費73.51.05%10其他費用520.74%11稅金及政府收費200028.6%合計7000100%4.1.4 資金來源該項目為自由資金為2000萬元，銀行貸款為5000萬元。4.2成本及費用估算1) 土地費用（取10001200萬元）2) 前期工程費（60100元/平方米建筑面積）3) 基礎設施建設費（60100元/平方米建筑面積）4) 房屋開發費（每平米造價12001600元）5) 公共配套設施費（60100元/平方米）6) 管理費（1、2、4項的百分之五）7) 銷售費用（銷售收入的百分之五）8) 財務費用9) 不可預見費用（

17、1、2、4項的百分之五）10) 其他費用（1、2、4項的百分之一點五）11) 稅金及政府收費按照項目建設進度計劃安排，本項目資金投入計劃詳見表“投資計劃與資金籌措表”。表4-2 投資計劃與資金籌措表序號項目開發經營期合計1231開發總投資6020401201.1前期工程60030020011001.2土地費用150040035022501.3房屋開發30.5202373.51.4管理費用100240.5353693.51.5財務費用24.524.524.573.51.6不可預見費167818521.7其他費用5040301201.8公共配套3050251051.9基礎設施70200.51424

18、12.51.11銷售費用50060090020001.12稅金及政府收費5006009002000小計29811913.52105.570002資金籌措2.1自有資金140014002.2銷售收入30002500275082502.3銀行貸款50005000小計940025002750146504.3 收益估算1) 總投資收益率：4.5%2) 項目資本金凈利潤率：3.01%3) 項目內部收益率：6.35%表4-3 損益率（單位：萬元）項目123銷售收入300025002750銷售稅金及附加165137.5151.25總成本費用29811913.52105.5利潤總額449493.25所得稅14

19、8.17162.7725稅后利潤300.83330.47754.4 盈利能力分析4.4.1 現金流量分析表4-4 現金流量表（全部資金）（單位：萬元）123現金流入300025002750銷售收入現金流出29811913.52105.5經營成本165137.5151.25銷售稅金及附加148.17162.7725所得稅-146300.83330.4775凈現金流量-146154.83485.3075累計凈現金流量-146449493.25所得稅前凈現金流量-146303796.25所得稅前累計凈現金流量所得稅前所得稅后所得稅前所得稅后財務內部收益率69.53%47.62%財務凈現值（NPV）到首年初727.4508.4投資回收期1.51.31) 投資回收期：稅前1.3年，稅后1.5年2) 財務凈現值：2044.5萬元3) 財務內部收益率：35%4.5 清償能力分析1) 資產負債率71.43%2) 貸款償還期1