1、社區商業開發與經營研究程元凱 2006-12-27研究背景近年來，隨著公司住宅開發量的迅速增加，商業地產逐漸成了公司亟待解決的問題。一方面，住宅小區總會有一些配套商業，多個住宅項目積累下來商業面積已非常可觀；另一方面，在房地產領域的橫向多元化是房地產行業的必然選擇，尤其是商業地產不僅能夠產生較高的經濟效益，還可以提供穩定的現金流，對于公司的持續發展比較有利。而目前，公司各個項目的商業部分比較零散，在出售還是經營上還沒有形成統一的標準和共識，出售的不一定能夠按最高市價成交，經營的又缺乏專業和統一的經營管理，致使公司資產沒有被最有效地利用。因此，本文將首先對社區商業的經營特點和經營模式進行分析，并

2、參考市場上比較成功的案例，在此基礎上，結合公司實際情況提出可行的解決方案，以供公司決策層參考。二、社區商業的概念與特點2.1 社區商業的概念社區商業最早于20世紀50年代在美國出現。當時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發達的高速公路，使得城市居民大量向郊區擴散，由此產生了專門為郊區新建居住區居民服務的社區商業。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區化而出現社區商業，到70年代，新加坡的社區商業也開始大規模發展起來。社區商業是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民、滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。社區商業所提供的服務主要是居民需要的日常生活服務，這些服務具有經常

3、性、便利性但不一定價格低廉的特點。相對于市中心的樓盤來說，地理位置相對比較偏遠的一些新地塊開發樓盤里的社區商業價值更重要，這時候的社區商業主要是彌補周邊商業配套上的不足，實現社區自我完善功能。比如便利店、美容院、網吧各種相關服務都屬于社區商業范疇。通常來說，在市中心寸土寸金的地方，社區商業的選擇角度和那些相對配套設施比較缺少的近郊大盤會有所不同。2.2 社區商業的分類社區商業可分為社區商鋪和住宅底商。社區商鋪指位于住宅社區內的商業鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民，有時也有面對社區外的商鋪。其表現形式主要是1-3層商業樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業，但多數屬于鋪位形式。住宅底

4、商指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1、2層及地上1、2層，或其中部分樓層）的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場上極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產開發商充分認可住宅底層商鋪的投資價值。嚴格來說，住宅底商只是社區商鋪的一種類型，社區商鋪的概念遠比住宅底商要廣，在一些小型居住區內，配套商業較少，通常就是住宅底商作為商業配套，此時住宅底商就等同于社區商鋪。而在一些大型居住區里，社區商鋪和住宅底商區分就非常明顯，社區商鋪甚至包括社區商業街，也包括住宅底商，通常是集中設立在小區中央，也有沿街布置，此時社區商鋪面對的消費群體是整個社區，而不僅限于一個小區。社區商鋪結合社區商鋪的特點，社區商鋪

5、可以分為零售型社區商鋪和服務型社區商鋪。零售型社區商鋪的規模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社區商鋪規模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積近7，8平方米，書報亭面積可能更小，一般社區很少有服裝店，有的話面積也比較小，通常20-30平方米。零售型社區商鋪的規劃設計通常沒有特殊的要求，保證3.5米的層高即可。從目前市場發展趨勢來看，出售社區商鋪越來越吸引市場的關注，而社區商鋪的買家將逐漸從散戶時代逐漸向商業投資機構轉化。服務型社區商鋪隨著人們生活水平的提高，規模有逐漸擴大的趨勢。過去，社區商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發店、彩

6、擴店、花店等，而現在，餐廳的規模越來越大，大型專業美容美發院成為大型社區的重要配套，健身設施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構進入市場，包括幼兒園在內的其它服務設施都對商鋪的規模有較高要求，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場空間。服務型社區商鋪的主要商業形態有：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。 社區商鋪盡管目標客戶范圍大多局限在社區里面，但鑒于市場成熟度高，市場基礎穩定，所以成為商業房地產的熱點。尤其如果所屬社區定位為高端、社區規模龐大，那么其社區商鋪價值將被大大提升。住宅底商按照住宅底商項目的市場理念劃分，住宅底商可

7、分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商。概念型住宅底商，指開發商在開發過程中，注重突出項目的概念和主題包裝。“歐式商業步行街”、 “歐陸經典”、 “現代城”等概念輪番上陣，住宅底商一改過去純粹的配套服務功能。不過，為底商做主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實施和控制更加重要。潛力型住宅底商是指具有巨大市場潛力的住宅底商項目。相對于借助炒作概念而走俏的市場概念型住宅底商項目而言，某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好。商圈型住宅底商，指已經形成一定的商業氛圍，擁有大量、穩定的消費群體的住宅底商項目。憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅底

8、商項目盡管價格不菲但仍能創造佳績。住宅底商建筑形式上表現為依附于住宅樓的特點，整個樓的一層、二層或地下層用途為商業，樓上建筑的用途為居住。為了確保居住、商業運營兩種功能的有效性，開發商會通過合理規劃設計對居民和底商的消費者和經營者進行獨立引導，出入口獨立開來，以確保樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。住宅底商的主要類型多數是鋪面形式，少數是鋪位形式。鋪位住宅底商良好的“可視性”使其價值最大化有了可能，這也是住宅底商引起市場關注的原因。目前，越來越多的住宅底商采用出售的形式，主要的投資者包括散戶投資者和機構投資者，從長期來看，機構投資者會逐漸成為商鋪購買的主力，這會影響國內商鋪開發模式及投資模

9、式。2.2 社區商業的功能與業態從國外社區商業的發展來看，社區商業是為了適應城市居民郊區化而建立的，具有滿足社區居民購物、服務、娛樂等綜合性需求的功能。社區商業提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據所服務社區的經濟狀況而定，一般以中檔品為主。而服務功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫療中心等公共事業，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務。社區商業又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務，也是社區商業的功能之一，快

10、餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所。國外社區商業主要是現代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進、共同發展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區商業中心的核心店，社區購物中心靠它們來提升對附近居民的吸引力。除核心店外，中心內還匯聚著各種不同規模、不同業種的專業店、專賣店，它們也多是連鎖經營。各種連鎖經營品牌是支撐社區商業中心的骨干力量，是社區商業中心形成和發展的基礎。2.3 社區商業的規劃與設計國外社區商業的開發都是在政府的統一規劃下進行的。其中，英國、新加坡等國家，政府對社

11、區購物中心的開發實行強有力的控制，開發者須與地方當局結成共同開發的伙伴關系。而在美國，政府對社區商業開發的干預要少得多，主要是一些私人開發商以贏利為目的而進行開發。國外社區商業的開發商主要有大型零售商、專門的商業開發商、房地產開發商、甚至是保險公司、基金會等。商業企業和地產物業公司聯合開發的做法也比較普遍，如澳大利亞的C.lesMyer，日本的太丸、伊勢丹、高島屋等大零售企業和當地地產物業公司聯合建設的社區購物中心在上述國家到處可見。國外社區商業中心一般都實行開發和經營分離的做法。開發商負責前期開發，經營商負責租賃經營，形成良性的運作機制。目前國內外社區商業的布局和形態大致有：按與住宅建筑的關

12、系可分為獨立單體和與住宅混建，以裙房或底鋪形態設置二類；按所在的地域可分為在住宅區內，在住宅區周邊沿街設置和與住宅區分離獨立設置三類；按布局形態可分為街區條狀，塊狀組團型和條塊結合型三類；按商業布局的分類又可以分為“沿街式”，“裙組式”，“多點式”，“會所式”四類。傳統的住宅和規模較小的住宅區建設時配建的商業一般以裙房和底鋪類型較多，規模較大的住宅區建設時一般配建獨立的商業建筑。目前，居住區配建商業以獨立地塊建設社區商業購物中心和商業步行街居多。三、社區商業的操作模式3.1 社區商業的開發模式從國內外成功的社區商業開發來看，社區商業的開發應當由專業的商業地產公司作為一個獨立的項目開發，而不應當

13、只是作為住宅項目的配套。當社區商業作為一個獨立項目開發時，從項目立項開始就介入項目的策劃、規劃、設計、營銷與招商管理，才能夠完全按照商業地產的操作模式去開發經營，才能夠保證社區商業的整體形象和服務質量，避免用住宅項目開發模式開發社區商業，出現社區商業就是純住宅配套的局面。其次，社區商業開發最好是由開發商、經營商家一起參與。這樣的商業開發主題比較明確，有利于提高整個社區商業的檔次，同時對后期銷售工作和招商工作非常有幫助，同時能夠最大限度的降低經營風險。再次，開發商要注重培育市場，改善商業經營環境，提升商業經營水平。可以在銷售之前先進行招商，一方面以較低的租金扶持商家培育市場，一方面以返租手段保證

14、投資者利益，利用專門的商場經營部門，使商場進入良好的運營。最后，社區商業的開發要權衡好長期效益和短期回收的關系。商業物業與居住物業不同，它可通過使用產生價值，獲得收益。而且商業物業所承載的商業運作的越成熟，它所產生的價值就越高，收益越大，但商業的成熟有一個時間過程，也需要多種因素的促成。開發商按策劃的方案整體自營或委托經營，等商業成熟以后與形象形成后再出售，可能會取得更大的收獲。3.2 社區商業的開發流程由于社區商業的特性，社區商業的開發不同一般住宅的開發，也不同于其它商業地產的開發。社區商業最大的不同就在于其主要服務于所在社區的屬地性，決定了社區商業既要能夠提供全面的商業服務，又要能夠立足于

15、社區而生存并發展下去。社區商業的開發流程如下：第一步，全面市場調查，掌握全局情況。最重要的還是了解社區居民的生活水平、消費水平與消費習慣，了解總體情況，明確定位。第二步，前期策劃。根據的土地使用指標研究確定配置何種類型的商業和引入哪些類型的經營商，商業業態和業種設置量的大致配比，目標顧客與商業的設置檔次等，為建筑物的形態、布局、結構的設計、建設、配套提供依據。第三步，進行規劃、設計、建筑。規劃設計在與城市規劃范圍內盡可能的更多的體現社區商業服務的全面和完善，提供必要的商業配套和停車設施。第四步，營銷推廣與招商管理。進行必要的市場推廣，聚集社區的人氣，既為社區住宅部分樹立良好的社區形象，又為招商

16、工作打下基礎。第五步，后期經營管理。在租售工作完成后，對自營部分進行經營，對出租部分進行管理和市場推廣等。3.3 成功案例分析北京珠江帝景歐陸風情商業街該項目位于北京CBD東區西大旺路，10萬平方米的歐洲風情商業街全部是商鋪，分6個區，定位為步行街，在建筑形式上引進了風雨連廊。無論是租或者售，開發商都已經預先規劃好了經營業態，并在合同之中加以嚴格界定，堅持統一經營的原則，以形成獨具特色的商業文化氛圍，從而為經營者和投資者打造一個良好的經營環境。珠江帝景的歐洲風情走廊整體呈現一種既閉合又有開放的格局。全長2500米，完全沿著社區外圍底層建筑而設，走廊有幾個風格各異的出入口，而整體又是閉合的。同時

17、，這條走廊上方是一個4米多高的歐式穹頂，內側是一間間各具特色的黃金旺鋪，外側則是一條長長的扶手欄，中間會有一條條特色鮮明的廊柱，整體視覺和通風、采光都非常好，走廊內和商鋪內的人們可以有著充分的情緒交流，同樣，走廊外的人們也可以和走廊內、商鋪內的人們有一個非常充分的情緒交流。珠江帝景是一個總建筑面積90萬平方米的圍和式純粹歐洲新古典主義風格建筑群落。珠江帝景歐洲風情商業走廊的“風情”，不僅僅在建筑方面是歐洲風情的，在其商業氛圍的營造方面也是非常濃郁和純粹的。針對CBD的國際化生活氛圍和珠江帝景業主本身的國際化生活特點，珠江帝景的開發公司，合生創展集團，曾專門邀請了歐洲的商業公司作顧問，并數度飛赴

18、歐洲現場考察體驗歐式商業生活的真實格調。合生創展對于全長2500米的歐洲風情商業走廊規劃了非常翔實、細膩而深刻的業態，從餐飲、娛樂到休閑、購物，從展覽、展示到閱讀、欣賞，全面覆蓋CBD生活的種種個性需求，立足消費者的需求打造了一個特色鮮明的商業服務中心。因此，盡管就規模而言，珠江帝景10萬米的商業走廊是無足夸飾的。但是，其匠心獨運的建筑特色、清新開放的商業環境、閑雅舒適商業氛圍、國際風情的商業風尚，卻能夠完美的補充其規模方面的缺失，從而以其獨有的素質彰顯深遠的商業價值和消費潛力。北京后現代城該項目位于朝陽區百子灣路。后現代城因其所在區域的歷史性原因，幾乎沒有正式的生活服務配套。伴隨CBD的規劃

19、與建設，這里將變成一個緊鄰CBD核心，擁有巨大發展空間的活力地帶。而如何將這片舊廠區改造成配套CBD、輻射CBD，使其具有無限活力、充滿文化、藝術、開放、自由的魅力之城成為后現代城在其建設之初的根本原則。后現代城沒有歷史，但他將歷史移植；后現代城沒有文化，但他將文化在此融合；后現代城沒有藝術，但藝術在這里會聚、交流；后現代城沒有圍墻，但他向整個世界開放。這里將現代的餐飲、娛樂、時尚、藝術等功能融合其中；竭盡潮流，包括商務樓、影城、藝術中心、娛樂中心等各項配套。上海梅川路歐陸風情步行街這是上海第一條由民營企業投資建設的商業步行街，由宏泉集團與長征鎮、普陀區政府三方總投資達4000萬元。600米長

20、的梅川路步行街有近5萬平方米商業面積；步行街上布局了的道路景觀、綠化和燈光，特別是步行街中央的七彩花壇種植了100多棵高大的加拿利海棗、銀海棗和200多棵櫸樹、女貞樹；休閑街中段還開辟了7000多平方米的大型公共活動廣場，體現以人為本的商業氛圍。據悉，步行街周邊大型超市林立，有麥德龍、歐倍德、紅星美凱龍、農工商旗艦店等，還有各地特色餐飲、各國服飾店、家電、咖吧茶室。普陀區長征地區以梅川路為中心，新建了十幾個低容積率、高綠化率、高品質的大中型住宅小區，由此也帶動了以休閑餐飲為特色的梅川路商業街的紅火。開發商業街的宏泉集團采取了只租不售的經營策略，嚴格根據商業街不同的功能區域選擇信譽好、受群眾歡迎

21、的品牌商家入駐。如今600米長的商街上已聚集了40多家世界各地風味的休閑餐廳，從2001年建成至今，商鋪租金行情漲了4倍，消費者更是近悅遠來。上海萬科假日風景商業街在規劃和管理上都體現了集聚效應的假日風景商業街，確實在社區建設中發揮了實際效用。不但將居民購物、休閑、娛樂等活動集中起來，避免干擾居住，同時也創造了人際交流交往的場所，有利于社區形象的互動展示。假日風景項目的配套商業分布情況為：集中商業街建筑面積8000平方米，有30多個停車位；沿小區內的步行線、交通線，有60007000平方米的分散式商業配套，在小區的出入口和汽車站也有一些集中的商業。商鋪總規模約15000平方米。 早期萬科城市花

22、園開發的項目在商業配套上，沒有進行很好的商業規劃，沒有直接參與經營，社區商業完全是自發形成。萬科在實踐中意識到，社區商業街的建設對小區的形象、配套和人氣、一期客戶的服務是很好的補充，尤其當住宅無法表現社區形象時，商業街可以展示社區公眾形象、品牌和服務，更可以展現出社區的品質。于是，萬科決定今后不再出售社區的配套商鋪，由公司全面規劃、統一管理，將社區商業街變成展現社區品質且最具活力的場所。從這個角度說，集中規劃統一管理的社區商業，將成為服務社區的標志性功能區。 3.4 發展趨勢目前我國的社區商業還處于起步階段，社區商業主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業形式是自然形成的缺乏統一規劃，業態檔次

23、普遍較低，社區商業功能不齊全。隨著房地產業的發展，特別是商業房地產的逐步成熟，社區商業得到了巨大的進步。國內出現了一大批“購物中心”、“生活廣場”和“娛樂休閑一條街”等眾多社區商業項目。國內的社區商業設施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區居民創造擁擠熱鬧的場所的方向發展。總的來說，目前國內的社區商業普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社區商業模式相比還有很大差距。隨著居民生活水平的普遍提高，商業業態也將逐漸從商業中心大型百貨商場轉變為大型超市和各種類型的社區商業。我國社區商業正朝向統一規劃、科學選址、集中布置的方向發展。從各城市的社區商業發展規劃可以看出，未來

24、社區商業將具有以下特點：u 各城市將大力發展社區商業中心：u 居民日常購物消費將在居住地500米范圍內完成；u 各商業類型將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業店等先進業態形式；同時既能滿足傳統的衣食住行需要，又能適應新型的消費需求。3.5 社區商業開發經營建議從社區商業自身特性出發，借鑒國內成功的社區商業經驗，社區商業開發經營應注意以下環節：1）社區商業規模社區規模和位置很大程度上決定著商業量的配置。如果項目地處城市邊緣，整個區域處于建設中，配套尚不完善，其商業街的開發定位在一定程度上要輻射鄰近區域，但其規模又不能太大，否則其經營壓力就會轉嫁到開發企業身上。建筑規模超過60萬平米的項目中，

25、商業建筑總面積15000平方米左右。建筑面積在10萬平方米以下且周邊商業配套較齊全的項目，應按組團級別配置，商業量在1000平方米就可以滿足。 如果地處繁華街巷，商業分布往往沿街展開，具有外向型特征，在一定程度上就成為城市商業街的一部分。2）配置位置商業布局有分散式和集中式兩種。分散式商業往往是沿街線型展開，商業街主要分布在步行線和交通線上。它帶來的問題很多，如人車混雜、交通擁堵、嘈雜擾民、亂停車、安全性差等。 在國外，社區商業往往采用內街式集中商業布局，如上海新天地。這種商業布局與住宅相對分離，將所有的污染、噪音都集中在一起，公共設施也可集中使用和有利于管理，對居民正常生活干擾不大。對于分期

26、開發的樓盤，集中商業應該設置在項目那個區位是個比較復雜的問題。如果放置在項目的核心位置，有利于建成后居民商業活動的展開。但在初始階段，內置的商業街往往人氣不旺。而將商業街放置在邊緣，又會影響后期居民購物的便利性。從服務范圍說，最好是在居民步行不超過500米的距離內，如果超過這個距離，人就會覺得比較遠，走起來比較累。因此，對一些規模較大的社區，除集中商業外，還要在商業服務半徑范圍內，做一些分散式的輔助商業配置，如美容美發、便利店等，讓居民可在集中商業區購物、消費的同時，還滿足日常需要。3）規劃定位在社區商業中，與居民日常生活關系最密切的首先是餐飲、其次是超市、洗衣店、美容美發、藥店、音像、鮮花等

27、。社區商業的經營結構，一般按照購物40%、餐飲30%和其它服務30%的比例進行設置。不同社區可根據距離商業中心、專業街及大型綜合超市的遠近、社區的空間形態、交通網絡狀況以及社區居民消費層次等因素有所差異。4）建筑設計從設計方面有三方面需要注意：一是建筑風格。讓人愿意進來，感受現代氣息或情調。二是景觀設計。如綠化、雕塑、座椅，豐富空間，讓人流連忘返。三是裝修風格。裝修自然是店鋪根據需要自行選擇，在不干預商家的前提下，開發商應對裝修保留審定權。尤其涉及公共部位的，必須要求商家嚴格遵循總體規劃。還有就是在過節時有一些裝飾和氣氛烘托，讓人感覺商業是活動的，與人們的生活密切相關且充滿情趣，如各式花瓶、鮮

28、花在商業街都是必不可少的。此外，在建筑設計細部還有一些需要關注的因素。首先要考慮商業街人流和車流和停車位。如果不預留停車空間，對商業街的影響將是破壞性的、致命的。其次，明確定位，特別要強調與周邊配套的關系。如果周邊配套較強，社區商業街的開發定位上不要與之抗衡，而是更側重于小區服務。如果周邊配套少，很多服務功能還要靠自己完成，就要把它做成服務內容相對齊全的商業街，滿足社區居民日常需要的同時，還盡可能兼顧區域服務。商鋪開間。做商業規劃之前要先設定業態分布，這樣確定開間就可能比較合理。根據既有的經驗，在社區店面面積測算上，大概餐飲、超市在150200平方米左右，其他業態店面在6070平方米左右。室外

29、公共照明。商業活動不但在白天比較頻繁，晚上也很重要。在公共照明上，往往不注重前期的設計。要營造商業氛圍和烘托社區形象，室外的公共照明起著非常重要的作用。店面招牌的協調和統一性。過去商家都是根據自己需要隨意安置，但這不利于商業街的形象，因此對商家的店招安置應該有統一協調的管理，明確在那些位置可以放置標志標牌。可以在商業街入口處做一個大的指示牌，清晰地標注商鋪位置，各家店招在形式上沒有限制，但位置嚴格設定。點綴氣氛的物件。比如休閑座椅、花盆、雕塑小品等。這種氛圍更能使商業街的氛圍輕松休閑，比較符合休閑購物的心態。5）招商管理在招商的過程中，明確招商策略：招商目標是為增加公司收入還是為小區做配套服務

30、？其二就是招商節奏，不同位置、不同品牌、不同業態之間的組合，確立主力商店，開業時間上都應有要求。為使商業街更具活力，招商原則應避免同業競爭，促成互補經營。當然，這樣做需要考慮不同業態的商業特點，比如超市、膠卷沖洗店、音響、洗衣店無需重復，而美容美發、餐飲則可根據檔次、特色為居民提供多種選擇。但究竟需要多少家、何種檔次，則由社區所處區位和社區檔次決定。 6）經營模式社區商業經營要達到提升社區品質和形象、整合提升房地產企業品牌、形成良好口碑乘數效應的目的，統一規劃、集中管理是必要條件，先租后售或只租不售是充分條件，而必須淘汰為追求資金快速回籠的提前銷售。先租后售可先進行定點、定向招商，確定同類業態

31、原則上只允許23家，從而避免惡性競爭，并對經營者的品牌、商鋪外裝修風格有一定要求。將適合社區品質和業主需要的商家或業種引進來，引導社區商業走上合理化發展軌道后，再出售社區商鋪。先租后售可將不合適的經營者排除在外，以保證社區商業沿前期規劃的思路良性發展，在提升租金的同時保證后期銷售的增值性，形成開發商、投資商和經營商家三贏的局面。只租不售任何行業的發展都有其發展周期，不可能一直快速發展，也不可能一直萎靡不振。而企業經營戰略的上策是在行業或企業快速發展的黃金時期，有魄力囤積一些優良資產，以獲得長期收益，保證低谷時期的平穩過渡和回升時期的快速響應。由于房地產行業的特殊性和土地資源的稀缺性，這種開發與

32、經營相結合模式的優勢正在得以顯現。如香港置地、新鴻基就是非常典型的開發與經營相結合的企業運行模式。隨著城市居民生活水平的提高和城市住宅郊區化的發展，社區商業絕對是不亞于位于城市中心購物廣場二、三層的優質資產。社區商業作為企業的優良資產只租不售，不僅可以保證社區商業的良性循環發展，對提升企業品牌和項目口碑具有不可低估的效果（完整的社區商業規劃和經營控制，帶動的不僅僅是項目首期商鋪的銷售或租金上揚，更為大盤開發的二期、三期以及企業開發的其它項目社區商業規劃與招商的順利進行打下基礎，同時對住宅銷售有非常好的互動促進作用），還能為企業帶來不斷增值、穩定的現金流，隨著優質資產的積累為企業融資提供了必要條件。四、我司社區商業的可操作思路4.1 公司資源條件分析目前，我司社區商業資源非常豐富，多個項目都有社區商業正在開