1、2、初步確定開發方案3、申報要點4、申報、審批項目5、編制項目可行性6、申報、審批項目可行性房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費1、可行性研究費2、建設工程證執照費第三步 房地產開發項目的設計和市政配套房地產開發項目設計和市政配套階段的法律程序一、房地產開發項目的設計1、申報選址定點2、申報設計條件3、委托作出設計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定設計方案7、住宅設計方案的組8、落實環?！叭龔U”治理方案9、委托評價并報批10、建設工程勘察招、投標11、委托地質勘探12、委托初步設計13、申報、審定初步設計二、房地產開發項目的市政配套14、征求主管部門意見15、落實市政公用設施

2、配套方案16、報審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合房地產開發項目設計和市政配套階段的相關稅費1、工程勘察（測量）費2、工程設計費3、建設工程證執照費4、竣工保證金5、臨時用地費6、臨時建設工程費7、建設工程勘察招標8、勘察設計監督9、古建園林工程設計費第四步 房地產開發項目土地使用權的取得取得房地產開發項目土地使用權的法律程序一、國有土地使用權的出讓1、辦理建設用地證2、辦理建設用地委托釘樁3、辦理國有土地使用權出讓申請4、主管部門實地勘察5、土地估價報告的預審6、委托地價評估7、辦理核定地價手續8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權出讓合同10、領取臨時

3、國有土地使用證11、領取正式國有土地使用證12、國有土地使用權出讓金的返還二、國有土地使用權的劃撥13、國有土地使用權劃撥用地申請14、主管部門現場勘察15、劃撥用地申請的審核、報批16、取得劃撥用地批準三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請18、到擬征地所在區（縣）房地局19、簽訂征地協議20、簽訂補償安置協議21、確定勞動力安置方案22、區（縣）房地局審核各項協議23、市下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結戶口27、戶口核實勞動力28、辦理農轉工工作29、辦理農轉居工作30、辦理超轉安置工作31、地上物作價補償工作32、征地結案取得房地

4、產開發項目土地使用權的相關稅費1、地價款（土地出讓金）2、資金占用費3、滯納金4、土地使用費5、外商投資企業土地使用費6、防洪工程建設維護7、土地閑置費8、土地權屬、地籍測繪費9、城鎮土地使用稅10、地價評估費11、出讓土地預訂金12、征地13、土地補償費14、青苗及樹木補償費15、地上物補償費16、勞動力安置費17、超轉安置費18、新菜田開發建設基金19、耕地占用稅第五步 房地產開發項目的拆遷安置房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序1、委托進行拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領取拆遷證4、簽訂房屋拆遷責任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結7、暫停辦理相關事項8、確定拆遷安置方案9、簽

5、訂拆遷補償協議10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置11、拆遷補償款12、拆遷施工現場防塵污染管理13、移交拆遷資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費1、房屋拆遷補償費2、搬家補助費3、提前搬家費4、臨時安置補助費（周轉費）5、費6、停產停業綜合補助費7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費8、異地安置補助費9、房屋拆遷10、房屋拆遷服務費第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序一、房地產開發項目開工前準備工作1、領取房地產開發項目手冊2、項目轉入正式計劃3、交納煤氣（天然氣）廠建設費4、交

6、納自來水廠建設費5、交納污水處理廠建設費6、交納供熱廠建設費7、交納供電貼費及電源建設費8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續9、設計出報批圖10、出施工圖11、編制、報送工程資料，交納保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防證14、核發建設工程證15、領取開工審批表，辦理開工登記二、房地產開發項目的工程建設招投標16、辦理招標登記、招標申請17、招標準備18、招標通告19、編制招標文件并核準20、編制招標工程標底21、標底送審合同預算處確認22、標底送市招標辦核準，正式申請招標23、投標資格審批24、編制投標書并送達25、召開招標會，勘察現場26、召開開標會議，進行開標2

7、7、評標、決標28、發中標通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的三、房地產開發項目開工手續的辦理31、辦理質量監督登記手續32、建設工程監理33、辦理開工統計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調節稅37、領取固定資產投資證38、報裝施工用水、電、路39、協調街道環衛部門40、協調交通管理部門41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議42、領取建設工程開工證四、房地產開發項目的工程施工43、施地的“三通一平”44、施工進場和施工暫設45、工程的基礎、結構施工與設備安裝46、施工過的工程質量監督五、房地產開發項目的竣工驗收47、辦理單項工程驗收手續48、辦理

8、開發項目的綜合驗收，領取工程質量竣工核驗49、商品住宅性能認定50、竣工統計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產權登記房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費1、三通一平費2、自來水廠建設費3、污水處理廠建設費4、供熱廠建設費5、煤氣廠建設費6、水養蓄基金7、熱水費8、市政、公用設施建設費（大市政費）9、開發10、城建綜合開發項目11、行業12、綠化建設費13、公園建設費14、綠化補償費15、路燈維護費16、環衛設施費17、生活服務設施配套建設費（小區配套費）18、電源建設費（用電權費）19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費21、建設工程招投標22、合同預算工本費23、質量管理

9、監督費24、竣工圖費25、建材發展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監理費28、工程標底編制29、機電設備委托招標服務費30、超計劃用水加價31、夜間施工噪聲擾民補償費32、占道費33、固定資產投資方向調節稅第七步 房地產開發項目的經營階段房地產開發項目經營階段的法律程序一、北京市外銷商品房的銷售1、辦理外銷商品房預（銷）售證2、選定中介機構和3、與購房者簽訂認購書4、簽訂正式契約5、辦理簽約6、辦理外銷商品房預售契約7、辦理外銷商品房的預售登記8、外銷商品房轉讓登記9、外銷商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續11、辦理產權過戶手續二、北京市內銷商品房的銷售12、提交完成建設項目投資

10、證明13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議14、辦理內銷商品房預（銷）售證15、銷售項目備案16、委托中介機構進行銷售17、與購房者簽訂認購書18、與購房者簽訂契約19、辦理預售登記20、辦理轉讓登記21、辦理房地產抵押登記手續22、樓宇交付入住23、質量保和使用說明書24、辦理產權立契過戶手續三、北京市房地產出租的綜合管理25、房屋出租權的確認26、申請房屋租賃證27、出租人與承租人簽訂承租協議28、租賃當事人辦理租賃登記手續29、租賃房屋的轉租30、房屋租賃關系的終止四、北京市房地產出租的專項（外地）管理31、房屋出租權的確認32、出租人辦理房屋租賃證33、出租人辦理房屋租賃安全證34、簽

11、訂租賃協議35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續五、北京市房地產的抵押36、抵押權的設定37、簽訂抵押合同38、辦理房地產抵押登記39、抵押房地產的40、抵押房地產的處分房地產開發項目經營階段的相關稅費1、營業稅2、城市維護建設稅3、教育費附加4、印花稅5、契稅6、土地7、企業所得稅8、個人所得稅9、稅10、城市房地產稅11、房屋產權登記費12、房屋所證工本費13、共執照費14、房屋他項權利執照費15、房屋登記費16、房屋手續費17、房屋租賃審核備案手續費18、向租賃房屋審核備案手續費19、租賃私房合同登記備案手續費20、房屋租賃登記費21、房屋估價手續費22、房屋估價手續費23、房地產價格評估費

12、24、房地產中介服務費第八步 房地產開發項目的物業管理階段房地產開發項目物業管理階段的法律程序1、物業管理經營資質審批2、簽署物業管理委托合同3、居住小區的物業接管綜合驗收4、物業使用、管理、維修公約的核準5、安排簽訂管理公約6、制定、提供質量保和使用說明書7、物業管理服務基本要求8、物業管理委員會的設立房地產開發項目物業管理階段的相關稅費1、居住小區物業管理啟動經費2、共用部位共用設施設備維修基金3、普通居住小區物業4、高檔住宅物業5、適用住房小區物業6、供暖費開發流程選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協議及合同書向管理部門申領要點，以獲取要點通知書，編制項目建議書向計委申報立項報告計委

13、函至局局會簽返計委計委下文同意立項并要求可行研究，此文經建委開發辦會簽運用“房地產市場信息評估系統”“房地產投資系統”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告計委、建委、首規委及各專業局可研報告對可研，兩委會簽，即下達設計任務；運用“策劃展示設計系統”進行融資據此辦理征地及前期準備工作，開設計任務通知運用“房地產物業管理系統”，進入物業管理階前期工作要點第一部分 房地產開發公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。第二部分 行政審批部分根據我國當前、規章，房地

14、產建設項目的行政程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）總圖及確定設計條件；3）初步設計及施工圖；4）報建圖；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委可行性和進行項目立項。2、國土局進行土地利用總體和土地供應方式的。3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。5、局、局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行。6、部門辦理項目選址意見書。二總圖及確定設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局。2、國土局辦理土地預審。3、消防支隊、支隊、教育局、水利局、局、環保局、園林局

15、、局對建設工程相關專業內容和范圍進行。4、部門對總圖進行評審，核發建設用地證。5、部門確定建設工程設計條件。三、初步設計和施工圖設計，此階段辦理以下一般事項：1、部門對初步設計的要求進行。2、消防支隊對初步設計的消防設計進行。3、局支隊對初步設計的交通條件進行。4、人防辦對初步設計的人防設計進行。5、國土局進行用地預審。6、市政部門、環保局、衛生局、局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行。7、建委制發初步設計，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設計文件進行政策性，根據業主意見，核發技術性委托通知單。9、建委根據施工圖設計文件機構發出的建設工程施工圖設計文件報告，建設工程

16、施工圖設計文件批準書。四、報建圖階段，此階段辦理以下一般事項：1、消防支隊進行消防設計。2、人防辦進行人防設施。3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行。4、部門對變更部分的設計補充核準設計條件，在建設單五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。3、建委組織對工程開工條件進行，核發工程施工證。六、商品房預售階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發商品房預售證。 開發企業申請辦理商品房預售證應當提交下列證件（復印件）及

17、資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權；（2）持有建設工程證和施工證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的 25以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。2、開發企業的和資質等級；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。七、建設工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項：1、工程質量監督站（機構）對建設提供的竣工驗收報告進行備案。2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性和基金進行核實驗收。3、部

18、門、市政部門、水利局、環保局、局、衛生局、消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。部門根據上述部門和本部門驗收情況核發建設工程證（正本）。4、建委綜合驗收、意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期。第三部分 房地產項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所初始（大產權證）登記。2、開發商應提交材料：（1）申請書；（2）企業；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地證；（5）建設工程證；（6）施工證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據有關規定

19、應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于 15 天，一般在 7 天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。房地產開發基本概念1、樓面地價：土地成交價格/面積即用取得這塊土地所花費的總錢數除以總面積，得出的就是每平米面積的成本，不存在再除以樓層之類的問題，地塊的占地面積、面積、容積率、綠化率，限高、商業配套等在拿地前部門都有明確的規定。自從土地招拍掛之后，所有成交地塊在北京市土地儲備中心的都可以查到，含地塊位置、占地面積、面

20、積、成交時間等。2、容積率：項目用地范圍內總面積與項目總用地面積的比值。計算公式：容積率=總面積總用地面積容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。房屋的單方開發成本房屋單方造價樓面地價稅費樓面地價宗地總價宗地內總面積土地單價容積率3、綠化率：項目建設用地范圍內的綠化面積與建設用地面積之比。計算公式：綠地率=綠地面積/土地面積在出讓土地的時候，地塊的占地面積、面積、容積率、綠化率、限高、代征道路、代征綠化、代建學校等配套、面積都是已經規定好的，開發商并不能隨意更改。4、：項目銷售過的行政管理、推廣、工資等費用。包括從事項目開發的部門的的工資、獎金、補

21、貼等人工費以及直接從事項目開發部門的行政費，策劃、樣板間、售樓中心建設、折頁、模型等所有推廣費用；互聯網、報紙、雜志、公交、電子屏、車站、路牌等費用。5、面積與銷售面積的關系：在土地出讓公告中，會明確寫明項目的總面積，但是總面積中還包含物業用房、人防工程、配套等不能出售的面積，因此實際可用于銷售的面積會少于總面積。而這些不可銷售的面積也應該記入開發成本。6、密度：指物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有的基底總面積與建設用地面積之比(%)，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和密集程度。密度是反映占用地面積比例的一個概念密度大,說明用地中房子滿,反之則說明房子稀密度=首層面積/用地面積密度不可能超

22、過 1,一般超過 40-50,因為用地中還需要留出很多面積作為道路綠化廣場停車等等7、土地：土地是指轉讓國有土地使用權、地上的物及其附著物并取得收入的和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。(1)增值額未超過扣除項目金額 50%部分，稅率為 30%；(2)增值額超過扣除項目金額 50%，未超過扣除項目金額 100%的部分，稅率為 40%；(3)增值額超過扣除項目金額 100%，未超過扣除項目金額 200%