1、精選優質文檔-傾情為你奉上福田中心區規劃福田中心區用地總面積413 ha，是深圳特區未來建設中最重要的開發用地。早在年編制深圳特區總體規劃之時，有關單位和中外專家即多次提出過福田中心區規劃方案。年到年的兩年間，福田中心區又正式經歷兩次規劃設計競賽，共有五家中外設計單位提出了個方案。經過中、美、日、香港、新加坡等國內外城市規劃師、師、工程師反復多次評議交提出修改意見，深圳市第五次評議并提出修改意見，深圳市第五次規劃委員會選定中國城市規劃設計研究院承擔福田中心區規劃。 本次規劃在多層次經濟發展研究的基礎上，明確提出了福田中心區作為深圳城市中心（深圳）的發展性質和高強度的開發規模。主要規劃內容包括用

2、地布局規劃、道路交通規劃、市政設施規劃設計、整體建筑空間規劃、控制性詳細規劃等。規劃強調和深化了深圳市總體規劃關于福田中心區中軸線和方格形路網的整體，城市行政、文化設施、等主要功能均沿中軸線布置。其中行政辦公和文化設施布置于深南路北，核心區布置于深南路南、濱河路以北地帶，便于有效利用地面和地下軌道交通。 規劃對核心區實行了交通“豎向分層”地面層為機動車活動“面”，在公共人流在二、三層及地下層活動。核心區內各街坊之間設置統一標高的過街聯系廊，在區內形成一個完整的架空步行系統。此外，規劃要求各建筑業主按比例提供地下公共空間，以便形成核心區內完整的地下步行系統。 在中心區重要標志地帶，規劃提出了橢圓

3、形“五洲廣場”的規劃方案。“五洲廣場”東西，南北，廣場中心一段深南路掰開（道路內側緣石距離），力圖為具體實施留下最大的創意空間。 至年，深圳市規劃建設部門已按此規劃完成了福田中心區道路及立交工程、地下管線工程、用地平整及土石方工程。中心區部分建筑項目已按具體城市設計和建筑方案逐步實施。  福田中心區建筑空間規劃圖 福田中心區中心廣場模型深圳福田中心區（深圳）詳細規劃總平面圖在新近出臺的深圳市商業網點規劃（20062010）報告中，福田中心商業區被定位為次市級商業區。福田中心商業區位于深圳中心商務區，東起彩田路，西至新洲路，北臨深南大道，南接濱河大道，總占地2.33

4、平方公里。該商業區正處于興建中，商業總面積將達到50萬平方米左右。一、規劃目標。規劃期內，要把福田中心商業區建設成為具有深圳特色，商業設施新穎獨特，滿足消費者購物、餐飲、娛樂、休閑等多種需求的次市級商業區。功能定位：重點發展購物中心、百貨店、專賣店等零售業態，提供與深圳商務中心和會展中心相匹配的零售、餐飲和娛樂服務。市場定位：提供高檔商品、餐飲和娛樂服務，主要消費群體是國內外商務客人及游客，在中心區進行商務及文化等活動的深圳居民，福田區中高收入居民。二、規劃導向。商業項目的建設要與中心區整體環境協調。該區處于深圳中心區，片區內有對本地居民和游客具有強烈吸引力的城市景觀，商業建筑要與中心區整體環

5、境協調，注重體現滿足游客消費需求的特色。為保證中心區的整體形象，要按照規劃功能要求，嚴格市場準入，杜絕低檔、舊貨類商品和店鋪的進入。按照下述分類，合理引導區內業種業態的分布和發展。禁止發展的業種業態：農貿市場、舊貨市場。控制發展的業種業態：專業（批發）市場、倉儲式商場、大型綜合超市。鼓勵發展的業種業態：全球知名百貨店，經營國內外知名品牌的專賣店、專業店、購物中心，以及高檔、特色類餐飲和娛樂網點。適度開發地下商業空間。在地鐵會展中心站、崗廈站之間，適當建設地下商業城及地下商業街，與地面商業互補、互連，發揮綜合效能。限制住宅底商，嚴格控制商業物業的分割出售。 深圳福田中心區CBD商業地產分析

6、60;        福田中心區CBD商業開發勢頭迅猛，然而目前商業氛圍卻稍顯波瀾不興。針對這種較為明顯的反差，從以下幾個方面作出一點淺析，僅做為拋磚引玉  是人氣不旺還是蓄勢待發？      話題緣起    2006年，深圳CBD區域的商業備受關注，從南山商業文化中心區的保利文化廣場、海岸城、天利中央廣場商城，到寶安中心區的尚都商業城、第五大道，還有福田中心區的怡景中心城、晶島國際、COCOPARK等，商

7、業廣場、購物公園、購物中心等現代商業模式層出不窮，CBD商業成為深圳商業市場的絕對主角。    在深圳相繼登場的三大CBD商業區中，福田中心區的商業重量和被關注程度無疑最有分量。隨著怡景中心城、COCOPARK兩大重量級購物中心即將開業，福田中心區CBD商業可謂蓄勢待發，而業界乃至普通市民，對福田中心區CBD商業有著美好期待的同時，也有著些許的擔憂：    福田中心區CBD50萬平方米的龐大商業體量，如何定位？     福田中心區CBD商業，怎樣度過漫長的市場培育期

8、？     商業現狀     福田中心區商業不僅擁有怡景中心城、晶島國際、COCOPARK、城建購物公園等純商業建筑，而且大中華國際交易廣場、金中環國際商務大廈、卓越時代廣場、特美思大廈等幾乎每棟寫字樓裙樓都有規模不等的商業規劃，預計整個中心區商業總量將超過50萬平方米，實在不可小覷。     星河地產是中心區CBD商業絕對主角，繼星河國際4萬平方米的商業裙樓引進天虹旗艦店之后，星河旗下的COCOPARK、第三空間、麗思卡爾頓名店廣場相繼登場，其

9、中COCOPARK集餐飲、購物、休閑、娛樂于一體，與好百年家居廣場隔彩田路相望的第三空間，則定位高端的裝飾材料，啟動招商的麗思卡爾頓名店廣場定位高端的購物場所。目前星河地產的福田中心區CBD商業規模已達18萬余平方米，幾乎占駐中心區50萬平方米商業的三分之一。     福田中心區目前已經啟動的另一個重量級角色是怡景中心城，10萬平方米的怡景中心城已引進家樂福、臺灣太百洋集團中心百貨、華納影城等主力店，其美食園林餐飲區規劃有異域風情品味區、主題餐飲酒吧街、商務會友休閑廊、亞洲特色美食廣場，并憑借生態廣場的優勢，打造“生態型購物中心”。 

10、    由于福田中心區尚處于開發之中，整體商業氛圍較淡，已投入使用的商業裙樓除星河廣場的天虹旗艦店之外，大都以銀行、證券以及酒樓、快餐、文具等可以即時性經營的業態為主。更多的商業裙樓基本都處于空置狀態，開發商大多以先期銷售寫字樓為目標，而商業部分難以找到合適定位，只能被動的針對資源有限的銀行、餐飲業招商，或者是整體銷售。     福田中心區CBD商業迅猛的開發勢頭，與目前波瀾不興的人氣形成了較為強烈的反差。     人流分析  

11、0;  福田中心區目前人氣不旺的確是現實，但與其說中心區人氣不旺，不如說中心區蓄勢待發，從中心區全面大開發的勢頭來看，商業形勢似乎相當樂觀，隨著會展中心、少年宮、圖書館等一大批重點工程的投入使用，以及寫字樓、酒店群雨后春筍般的崛起，各類中高端消費階層漸漸向中心區匯集，形成一股強勁的消費當量。     首先，福田中心區擁有40萬白領和高尚社區居民。這里云集著江蘇大廈、鳳凰大廈、諾德中心、卓越大廈、時代廣場等一大批高檔寫字樓，越來越多的公司總部、跨國公司區域總部、金融機構總部等相繼入駐，在這些公司工作的高收入、高學歷、高消費的精

12、英人士，必將成為中心區消費的中間力量，再加上中心區星河國際、中海華庭、城中雅苑、天健世紀、黃埔雅苑等大型高尚住宅區的居民，中心區穩定的消費人口達40萬。     其次，會展中心、眾多五星級酒店帶來龐大的商務、旅游人流。會展經濟將真正的改變深圳中心區的人流，會展中心舉行的電子、服裝、玩具、禮品、文博會等展覽會，已成為國際化的展覽盛會，會展中心每年帶來的參觀商數以千萬計。與之相呼應的是大中華喜來登、香格里拉、馬哥孛羅好日子等一批五星級酒店群的崛起，酒店業帶來的商務、旅游人流，同樣成為中心區消費有力的支點。   

13、0; 其三，市政配套積聚人氣。中心區市民中心、少年宮、音樂廳、圖書館等六大市政配套工程，將形成深圳最核心的行政、文化資源，積聚來自深圳各區域的人氣。據了解，已經開放的少年宮周末人頭攢動，球幕電影等科幻場所周末都排起了長龍，日均可接待讀者8000人次的圖書館開館后，更是空前爆棚，以至于不得不采取限制性入館措施。不僅僅六大市政配套，還有蓮花山、兒童醫院等，無不人頭涌涌，車水馬龍。中心區高標準的市政配套，將為CBD商圈輻射全深圳奠定良好的基礎。     其四，中心區一級輻射區人口眾多。中心區商業的第二輻射圈包括西部車公廟辦公區的公司白領，以

14、及新洲、彩田、皇崗、景田、梅林、香蜜湖、紅樹林等大型居住組團的居民。在上述辦公區和居住區，盡管不乏超市百貨商業設施，但僅僅停留于社區商業的層面，中心區商業憑借大型購物中心和豐富的餐飲休閑娛樂設施，將商圈半徑擴張至中心區的一級輻射區。     商業定位     結合上述福田中心區的人流特征分析，筆者認為中心區CBD商業有著較大的經營定位空間。     一是高端百貨。中心區中高端消費群體，需要高端百貨滿足購物需求。以北京CBD為例，目前已有眾多的世界

15、著名商業品牌紛紛入駐，如著名的高檔百貨店西武百貨落戶萬達廣場，國際頂級奢侈品牌LV的中國旗艦店在國貿商城開張；臺灣高端百貨品牌新光三越入駐華貿中心，東方表行代理的鐘表品牌勞力士簽約LG雙子座大廈等。     二是金融中心。作為繼蔡屋圍之后的福田CBD金融中心區，大有后來居上之勢，招商銀行、興業銀行、浦發銀行、東亞銀行、新華保險等一批知名金融企業相繼進駐。尤其是深交所計劃遷至中心區原高交會館，為中心區引進銀行、證券、保險、基金等帶來契機。     三是餐飲休閑娛樂。人民南片區曾經是深圳的中心區域和標志性區域，在這里辦公的有一萬多家公司，以及30多家中高檔酒店，使得餐飲、休閑、娛樂業十分發達。相比之下，福田中心區在餐飲休閑娛樂業方面有著更大的發揮空間。     四是旅游購物。深圳旅游人口規模龐大，賓館酒店接待的國內外游客每年已達2000萬人次。這些游客在深圳主要從事商務活動、旅游觀光，其消費支出主要用于住宿、餐飲、旅游和購物。由于商業區的發展缺少足夠吸引力，深圳商業失去了不少商機。