1、 248商場現代化2006年10月(中旬刊總第482期方向。加快重慶農家樂旅游業的發展,首先要堅持科學布局,按照“科學規劃、精心設計、集中打造、節約資源”的原則,結合本地自然資源、氣候環境、人文景觀、農業基礎設施、配套服務設施等現狀,因地制宜,突出重點,提高土地集約化利用水平,合理規劃和布局。其次要堅持整體開發,加強區域整體設計和改造,在一定區域內,統一外觀,統一風格,統一完善水電設備、安全衛生設施、道路交通、電訊管網、標識指引、餐廚垃圾和污水處理等,完善配套服務設施,整體提升農家樂區域環境。2.形成產品特色重慶市農家樂的發展,應該堅持走特色發展之路。其一要堅持規模化發展。通過投資、融資、合資

2、、合作及品牌管理、連鎖經營等方式,加快重慶市農家樂的網絡化、品牌化、集團化發展,以家庭為單位,以村鎮為片區,聯合修建,點線結合,成片開發,規模發展。其二要堅持差異化發展。鼓勵有條件的地方,加強一、二、三產業的聯合互動,引導農民多元化發展,統籌安排勞動力資源,統籌經營農家樂,實行經營農戶專業分工,建立良好的農家樂供應鏈體系,避免自由開發和無序發展。其三要堅持民俗化特點。重慶農家樂的開發要突出獨具特色的民風民俗,挖掘重慶特色建筑、服飾、禮儀、節慶活動、婚喪嫁娶、鄉土工藝、風味飲食等民俗資源中的文化內涵,根據各地文化民俗的差異,突出不同地域文化的內涵和特質,進行動態開發,突出參與性和娛樂性,使重慶農

3、家樂產品具有深厚的文化底蘊和長盛不衰的生命力。3.強化經營管理一是要加強宣傳和促銷。重慶農家樂的宣傳促銷大多還限于發傳單、發名片和宣傳冊等手段,旅游業中介組織介入很少。重慶市農家樂旅游的未來發展要主動借助中介組織參與宣傳和促銷,推進“農家樂”旅游項目的升級換代,確保“農家樂”旅游真正地融入到市場經濟的運作之中。重點要在鞏固傳統客源市場的基礎上,大力拓展以民俗風情鄉土文化為主題的家庭旅游項目的市外、海外客源市場,使重慶農家樂旅游以其獨特的文化特色和民俗特點吸引海內外游客,促進重慶市農家樂旅游的健康協調發展。二是要加強規范和引導,成立專門的管理和服務機構,加強對農家樂發展的管理、協調、指導和服務;

4、要制定農家樂項目管理辦法和行業管理規范、標準,對項目立項條件、申請程序、審批辦法、管理制度等事宜予以明確;加強對農家樂的經營管理、服務管理和衛生監督,規范農家樂旅游的市場秩序,加強對農家樂經營和開發的市場引導。三是要加大扶持力度。發展農家樂旅游離不開政府的扶持。各級政府部門要制定切實可行的扶持政策,加強對公共設施建設的投入和支持,鼓勵多種投資主體參與農家樂旅游產業,盡快建成布局合理、類型多樣,管理規范、設施配套,節約資源、生態優良,滿足不同消費群體的農家樂體系。參考文獻:房地產市場是除股票市場外最容易產生泡沫經濟的一個市場。隨著我國房地產業的快速發展,某些城市產生了局部性的一般性泡沫。本文擬結

5、合中國房地產市場經濟與政策環境,分析我國房地產制度環境和資源稟賦,找出造成我國房地產泡沫形成的原因,建立房地產價格波動模型,通過沖擊傳導理論對我國房地產泡沫的形成機制進行分析,并從經濟穩定和房地產業健康發展的角度提出房地產泡沫預防和控制的政策建議。一、房地產泡沫的形成原因房地產泡沫的形成原因很復雜,既有經濟規律的內生因素,也有人為政策的外在因素。我國房地產泡沫形成的內生因素是我國的土地供給制度和土地資源的稀缺性,其外在因素主要包括投機行為和政府政策失敗,而銀行信貸非理性擴張對房地產泡沫的形成具有巨大的推動作用。1.資源稀缺、供給彈性小。土地資源是稀缺性資源,且與其他生產要素相比,土地的供給彈性

6、最小。土地資源的內在價值主要取決于一國或地區的國民經濟發展水平。作為其內在價值外在貨幣表現形式的土地價格,是社會經濟發展狀況以及人們生活水平的綜合反映,會隨著GDP的變化而呈相近的變化趨勢。因此,隨著我國經濟發展水平的提高,單位土地面積上所承載的社會財富會不斷上升,從而使得土地價格不斷上漲,為房地產泡沫的生成提供了基礎條件。2.土地市場的賣方壟斷。我國的土地政策是土地批租制度,土地供應量完全由政府決定,因而,土地出讓市場是賣方壟斷市場。該制度使得地方政府具有了操控土地市場和土地價格的利益驅動,從而造成了土地供應量的不足或不對路。土地資源供不應求,導致土地價格上漲,引致房價上漲。3.房地產投機。

7、房地產泡沫的產生是眾多因素共同作用的結果,而投機因素是直接誘因。房地產投機會產生大量的投機需求。需求的增加造成房地產市場的進一步繁榮,從而引起進一步漲價的預期,由此形成一個自我強化作用的正反饋過程,最終使房地產價格膨脹為房地產泡沫。我國房地產泡沫的形成機制分析王西軍劉傳哲中國礦業大學管理學院本論文是教育部人文社科研究項目(批準號:03JD630003的階段性成果摘要本文分析了我國房地產制度環境和資源稟賦,認為我國房地產泡沫形成的內生因素是我國的土地供給制度和土地資源的稀缺性,其外在因素主要包括投機行為和政府政策失敗。建立了房地產價格波動模型,通過沖擊傳導理論對我國房地產泡沫的形成機制進行了分析

8、,并提出了政策建議。關鍵詞房地產泡沫房地產價格波動模型形成機制政策建議 249商場現代化2006年10月(中旬刊總第482期需求消息,出現房價大幅度上漲,而銷售量也保持增長的局面。在需求與價格預期的正反饋機制作用下,當預期價格越高,投機者預期的房地產投資或投機的收益率越高,因而增加現期房地產購買與囤積,以便在價格更高時拋出,結果導致房地產需求反而增加;而需求的增加造成房地產市場的進一步繁榮,引起進一步漲價的預期,由此形成一個自我強化作用的正反饋過程,最終使房地產價格膨脹為房地產泡沫。4.我國房地產市場尚處于不完全競爭和不完全開放階段,政府干預機制還存在著結構性缺陷。當房地產業出現過熱現象,政府

9、針對市場失靈而進行的宏觀調控一旦出現失敗,會形成對房地產經濟運行的干擾與沖擊,容易進一步誘發房地產投機行為,導致房地產經濟系統在外部沖擊與內部機制的共同作用下出現房地產泡沫。三、政策建議根據當前我國房地產業存在的問題,為了保證我國房地產業更加健康、持續發展,本文建議采取以下有針對性的措施:1.大力培育二手房、租賃房市場,加大普通商品房的供給。積極培育二手房、租賃房市場,形成包括新建商品房、二手住房、租賃住房和廉租房的住房供給的“梯度市場”。制定和實施住房建設規劃,重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。2.進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。完善房地產稅收政策,適

10、時、適度地調整信貸政策,引導和調節房地產的供需。通過對土地市場的宏觀調控,將土地供應控制在一個比較合理的規模。加強土地使用監管,制止土地投機行為。3.整頓和規范房地產市場秩序。加強房地產領域的法制建設,規范房地產市場的運行,制止違規炒房行為。制定房地產市場準入規則,規范市場主體行為,制止土地交易投機行為。土地供應方式由“雙軌制”改為“單軌制”。完善土地招投標制度,在投標時不僅要考慮投標價格,還要考察開發商的資質、信譽和業績水平。4.建立房地產泡沫預警機制。建立科學合理的房地產泡沫預警系統,適時發出警告,引導市場向理性方向發展。完善房地產統計和信息披露制度,增強房地產市場信息透明度,全面、及時、

11、準確地發布各種房產信息,引導民眾進行科學合理的投資行為。參考文獻:1Allen,F.andD.Gale,“BubblesandCrises”,mimeoNewYork University,19982AbrahamandHendershott,BubblesinMetropolitanHousingMarkets, JournalofHousingresearchVolume7,Issue219963洪開榮:房地產泡沫:形成、轉化與吸收.中國房地產金融, 2001.84袁志剛樊瀟彥:房地產市場理性泡沫分析.經濟研究, 2003年第3期5謝經榮朱勇等:地產泡沫與金融危機.經濟管理出版社, 200

12、26易綱王召:貨幣政策與金融資產價格.經濟研究, 2002年第3期7謝經榮呂萍喬志敏編著:房地產經濟學.中國人民大學出版社,20028徐滇慶于宗先王金利:泡沫經濟與金融危機.中國人民大學出版社,2000.84.政府干預失誤。房地產具有投資品和消費品的雙重特性,因此,政府對房地產的干預比其他市場都要多得多。但是,當政府干預失敗時,就會印證人們的預期,從而造成房地產價格短期內出現非正常上漲。5.逆向選擇和道德風險。房地產是一個資本密集型產業,其發展離不開金融的支持。房地產企業在以其擁有的不動產及企業凈值進行抵押融資的情況下,其投資需求和資產的凈值以及所能獲得的信貸資金支持會呈現出一種正反饋,即隨著

13、企業所擁有資產凈值上升,其獲得用于投資的資金的能力就增強,更多的投資需求又會引發企業資產價值及其凈值的進一步增加,從而又會刺激投資需求的進一步增長。這必然會導致房地產價格的進一步上漲,從而推動了房地產泡沫的形成。二、房地產泡沫的形成機制房地產經濟系統是一個非線性系統,房地產價格受到內生因素和外生因素的影響。如果設房地產價格為因變量P,而影響價格的內生因素和外生因素,即內生變量和外生變量,分別用X和Y 表示。外生變量Y通過內生變量X對P波動起作用,也可能直接影響P。房地產價格波動模型可表示為:P=PX(Y,W,Y外生變量由投機因素S,政策因素C和預期因素E等隨機變量合成。于是,外生變量可以表示為

14、:Y=Y(S,C,E內生變量X除受外生變量影響外,還受投資入資本存量K、土地資源L、土地政策P、貨幣M、總供給AS、總需求AD等合成因素W的影響。于是,外生變量可以表示為:X=X(Y,W=X(Y,K,L,P,M,AS,AD于是,房地產價格波動模型可表示為:P=PX(Y,K,L,P,M,AS,AD,Y(S,C,E房地產經濟系統有其自身的內在運行規律,價格波動是經濟系統內外各種因素綜合作用的結果。每一項因素的變動都可能對房地產經濟系統形成一種沖擊。這些沖擊必然會使房地產價格水平偏離均衡約束所形成的基礎價格。1.隨著我國社會的發展、人口的增加和經濟的繁榮,人們對房地產的需求日益增長。然而,土地資源的稀缺性和房地產供給的滯后性,使得供給彈性小的土地的價格增長過快,引起人們較高房價上漲預期和投資行為,進一步增加房產需求,加速了房價的上行速度。隨著房地產價格的上升,作為抵押物的資產價值出現虛假增長從而導致銀行更大規模的貸款。另外,我國股市的持續低迷及人民幣幣值的低估也使得大量內外資涌入房地產市場,推動了房地產需求和供給的同時增加。這又進一步加劇了房地產業價格上漲和產業的擴張。2.我國土地市場中的競價拍賣機制與我國的土地