1、淺談徐州礦務集團存量土地的開發利用    【摘 要】存量土地開發利用是徐州礦務集團產業結構調整、業態轉型，促進企業可持續發展的一項重大舉措。本文簡單介紹了徐礦集團存量土地的現狀，發展利用存在的問題，及目前國家對土地宏觀政策的調整，提出了自己對存量土地開發利用的構想，以此來推動徐礦集團企業轉型和發展壯大。 【關鍵詞】存量土地；資源；價值 徐州礦務集團是一家擁有百余年煤炭開采歷史的國有獨資公司，是江蘇省唯一的大型煤炭生產基地和重要的能源基地。但是，目前本部煤炭資源已日益枯竭，徐礦集團如果要發展壯大，一是加大走出去創業力度、推進主業轉移。二是要加大產業結構調整

2、力度，促進本部礦區業態轉型：利用徐州本部存量土地、廠房、鐵路專用線等存量資源大力發展電力、房地產、機械制造，物流等非煤產業。上述項目的實施必將極大推動徐礦集團產業結構調整、本部礦區業態轉型，促進地方經濟可持續發展。因此，存量土地作為企業的重要資源就顯得優為重要了。 一、存量土地資源基本狀況及特點 徐礦集團土地面積總量大，宗地數量多，除礦井工業廣場外，單宗土地面積不大且較為分散。且分布范圍較廣，分布在銅山區、賈汪區、九里區、經濟開發區、泉山區等五區，且大多處于城郊結合部和農村等偏遠地區。 （1）從土地權屬性質上看，劃撥土地面積約占土地總面積的53%，授權經營土地約占47%，出讓土地僅130畝。

3、（2）從土地用途上看，工業用地面積占土地總面積的79.3%，住宅、文教衛設施等用地的比重約為13.8%。即便是位于市區的土地，工業用地仍然占了77%的比例。 （3）從利用現狀上看，正常使用的土地約占全部存量土地的83.2%；正開發的土地，約占全部存量土地的4.9%；待開發利用土地，約占全部存量土地的8.5%；其余土地為因歷史遺留等原因由外單位使用，約占全部存量土地的3.4%。 二、存量土地開發利用存在的問題 徐礦集團存量土地資源主要是與煤炭開采相伴而來的，土地用途主要用來保障和服務井下生產，地面建筑和平面布局都是根據原煤生產系統要求而興建。在因煤炭資源枯竭、企業轉產等原因需要對存量土地資源開發

4、再利用，主要存在以下幾方面的問題： （1）隨著煤炭資源逐漸枯竭和國家緊控土地供應，存量土地價值與日俱增，建設用地供應量少，地方政府在發展地方經濟招商引資中也想利用這一資源，而徐礦發展非煤經濟又是以此為基本條件，所以，在盤活存量土地資源上企業與地方政府有一定利益沖突。 （2）存量土地開發再利用需要對原有建筑物處置和生產系統的重新設計、重新建設，而土地短期變現比較困難，土地開發利用需要企業先期投入大量資金。 （3）存量土地中大量的劃撥土地權屬性質及國家嚴格的土地管理政策、區域經濟發展規劃、城市規劃導致土地利用方式、土地開發利用辦理程序及辦事環節都受到很大限制，在一定程度上阻礙了企業存量土地開發利用

5、。 （4）部分土地被地方因各種原因占用后一直無法收回，企業無法對該部分土地與其他相連大宗地塊統一規劃利用。 （5）部分土地因位置較偏遠、面積較小，在原有用途停止使用后，很難調整用途進行開發利用。 存量土地資源作為徐礦集團除煤炭資源之外的最大資源，作為徐礦集團重要的生產要素，其開發利用的成功與否對于徐礦集團下一步發展壯大，走出去構建異地煤炭生產基地和非煤產業大發展，對于礦區經濟轉型復興，建設和諧礦區具有舉足輕重的作用。為此，徐礦集團必須克服上述困難，找出問題的突破口，集中力量開發存量土地。 三、存量土地開發利用的必要性 （1）國家土地新政的核心是堅守18億畝耕地紅線，嚴格控制新增建設用地規模，推

6、動土地的節約、集約利用。在國家土地管理政策的宏觀調控下，內部挖潛盤活存量土地成為地方政府的必然選擇。在這一背景下，存量土地價值日益顯現和提升，對擁有大量存量土地的徐礦集團固然是一個“利好”，同時，也對徐礦集團存量土地開發利用提出了時間上的要求，可以說是“迫在眉睫”。 （2）國家提出人與自然和諧共處、促進經濟社會可持續發展的科學發展理念以及相關的節能、環保政策，各級政府不斷加大的環境保護力度，都在一定程度上對煤炭開采企業提出了更高的要求。作為煤炭開采企業，徐礦集團有責任也有義務對采煤塌陷地及礦區生態環境進行綜合治理，對礦區存量土地進行開發利用，促進礦區業態轉型、生態再生，推動礦區和諧發展和可持續

7、發展。 （3）徐州作為江蘇省規劃的三大都市圈之一，在堅定不移地走科技含量高、經濟效益好、資源消耗低、環境污染少、人力資源優勢得到充分發揮的新型工業化道路的發展理念的指導下，因地制宜地選擇了機械、電力、建材、物流、商貿、房地產業等為主導產業。為此，徐州市政府要求徐礦集團“多做三產少挖煤”。同時，徐礦集團非煤產業發展壯大是徐礦集團發展戰略目標實現的重要保障。從這個意義上講，徐州本部的存量土地資源是徐礦集團除煤炭資源之外的最大資源。特別是在國家緊縮土地供應閘門、嚴格土地管理這一宏觀調控的背景下，徐礦集團自有存量土地資源開發利用對徐礦的發展越發顯得重要和珍貴。 綜上所述，存量土地開發利用是徐礦集團走出

8、去創業構建異地煤炭生產基地的堅強后盾；是徐礦集團發展非煤產業實現礦區業態轉型的基本載體。 四、存量土地開發利用的原則 （1）依法用地、自主規劃與地方規劃相結合的原則。 （2）根據存量土地的自然條件和自身特征科學定位，有序開發，分步實施的原則。 （3）實現土地價值最大化的原則，將分散的辦公用房、工業廠房適當集中以集約用地；有所舍棄，對較偏遠且難以開發利用的土地在獲取補償后交回地方或轉讓。 （4）自主開發與聯合開發相結合的原則。 五、存量土地開發利用的構想 （一）需要開發利用的存量土地 對于徐礦集團利用存量土地資源發展非煤產業，徐州市政府給予了充分肯定和支持，專門成立了以曹新平市長為組長的“支持徐

9、礦集團非煤產業發展領導小組”。為充分利用存量土地資源發展非煤產業，徐礦集團聯合中國礦業大學開展“徐礦集團存量土地資源系統再開發研究”項目，以促進礦區經濟轉型及可持續發展。 根據國家有關法律、法規、政策和集團公司產業發展規劃，結合具體地塊的自然條件和自然特征、周邊環境、區域經濟發展規劃等因素，分別規劃不同的利用方向及利用方式： 1、對地塊規整、面積大，配套設施齊全的工廣用地的開發利用應以非煤大項目為主，結合集團公司產業發展規劃及周邊環境、地方規劃等情況科學定位、適時開發。在利用方式上可以采用作價出資（入股）或以廠房租賃的方式利用存量廠房進行招商引資； 2、對位于市區及臨近市區的工業及辦公用地，按照“四個集中”即“辦公集中、倉儲集中、廠房集中、住宅集中”和工業用地“退城入區” 的思路置換出市區土地，變更用途，重新規劃建設，以實現該部分土地的最大價值。 3、對其他位置較偏遠、開發利用較困難的土地可以采取合作開發、土地置換或直接轉讓的方式進行利用，以獲取補償資金用于其他地塊的開發。 4、對于正常使用的存量