1、成都市新都區大豐鎮成都市新都區大豐鎮1313、1515號地塊號地塊可行性分析可行性分析伊泰置業（成都）有限公司伊泰置業（成都）有限公司 2011.11.292011.11.29報告提綱報告提綱1項目開發條件項目開發條件2項目定位推導項目定位推導3投資收益及風險分析投資收益及風險分析項目開發條件項目開發條件n 地塊條件地塊條件n 區域規劃n 房地產市場情況交通：交通：1313、1515號地塊位于新都區大豐板塊號地塊位于新都區大豐板塊通過北新大道、地鐵通過北新大道、地鐵1 1號線北延線（規劃中）可與直接與成都市區、新都城區連接，號線北延線（規劃中）可與直接與成都市區、新都城區連接，通達性、進入性良

2、好。通達性、進入性良好。川川陜陜路路地鐵地鐵1 1號線沿線號線沿線北新大道北新大道天府廣場天府廣場距離市區約距離市區約1111公里公里區域交通呈現“五縱五橫”交通體系：n 北新大道北新大道北新干線，即北部新城干道線路，三環路以內稱北新干道，三環路以外稱北新大道，雙向三環路以外稱北新大道，雙向8 8車道。車道。其中，成都市一環路至三環路長4.1公里，為高架橋；三環路至繞城高速長6公里；新都轄區長14.1公里；彭州段長9.7公里。最終北新干線延伸線有望抵達廣漢三北新干線延伸線有望抵達廣漢三星堆。星堆。n 地鐵地鐵1 1號線北延線（規劃中）號線北延線（規劃中）地鐵一號線北延線的具體方案為：將共設5站

3、，從升仙湖站開始，向北延伸，最終抵達新都區大豐鎮升仙湖站開始，向北延伸，最終抵達新都區大豐鎮城區。城區。本案本案四至：四至：1313、1515號地塊共號地塊共238.93238.93畝畝地塊內部平整，無起伏地塊內部平整，無起伏大大 天天 路（雙向四車道）路（雙向四車道）北北 新新 干干 道雙向六車道道雙向六車道東東 二二 路（未通車）路（未通車）13#13#15#15#規規 劃劃 路（未通車）路（未通車）南南 一一 路路規劃路規劃路未出讓地塊未出讓地塊未出讓地塊未出讓地塊未出讓地塊未出讓地塊東東 一一 路路宗地條件宗地條件1515號地塊規劃條件優于號地塊規劃條件優于1313號地塊號地塊2582

4、58米米258258米米258258米米258258米米246246米米258258米米264264米米246246米米北新干線北新干線東一路東一路東二路（規劃中）東二路（規劃中）規劃路規劃路南一路南一路地塊地塊用地面積用地面積用地性質用地性質規劃控制指標規劃控制指標建筑限高建筑限高綠地率綠地率配套要求配套要求1313號號123123畝畝商業用地（住宅建筑面積小于該地塊計入容積率的建筑面積的50%）建筑密度40%（高層主體建筑密度20%）容積率5.0不得超過航空限高（絕對高程）565米15%1515號號115115畝畝二類住宅用地建筑密度22%容積率3.0不得超過航空限高（絕對高程）565米3

5、0%臨西側道路配建用地面積不少2000平米的幼兒園，不少于3000平米的農貿市場13#13#15#15#菜菜幼幼配套規劃完善配套規劃完善行政辦公區行政辦公區公園公園體育運動公園體育運動公園家樂福家樂福4S4S店店同仁堂同仁堂鳳凰山公園鳳凰山公園地塊地塊包括家樂福、包括家樂福、4S4S店、醫院、行政辦公等店、醫院、行政辦公等眾多配套規劃設施圍繞地塊周邊。眾多配套規劃設施圍繞地塊周邊。n 鳳凰山公園鳳凰山公園：地塊距離鳳凰山公園約地塊距離鳳凰山公園約5 5分鐘車程。分鐘車程。鳳凰山公園-總用地面積達到144萬平米，預計2011年12月竣工，公園包括文化博覽、水生態休閑、拓展運動娛樂、生態林地景觀、

6、運動公園五大分區n 體育運動公園（規劃中）體育運動公園（規劃中）：地塊周邊規劃中的體育運動公園輻射整個北部新城，將成為區域休閑、運動的中心。地塊價值界定：地塊價值界定：城市近郊、中等規模、交通順暢，配套在完善過程中城市近郊、中等規模、交通順暢，配套在完善過程中項目開發條件項目開發條件n 地塊條件n 區域規劃區域規劃n 房地產市場情況“北部新城”總規劃面積為944.28平方公里，居住人口將達百萬，包括新都區、青白江區、成華區及金牛區三環路和繞城高速之間的部分地區；其定位為西部集成服務新城、區域集散中心、國際商貿基地和我市城市發展其定位為西部集成服務新城、區域集散中心、國際商貿基地和我市城市發展的

7、門戶的門戶。三大支柱產業工業物流商貿青白江集中工業發展區重化工業新都工業開發區機械電子、食品、醫藥、家具制造等傳統產業國際集裝箱物流園區 3700畝新都物流中心 2400畝青白江散裝物流園區 2500畝主要集中在大豐、斑竹園鎮，主要集中在大豐、斑竹園鎮，即本案所在區域。即本案所在區域。 區域發展格局區域發展格局北部國際商貿城板塊北部國際商貿城板塊分為北郊風景區、城北居住新區、北部商城三大部分分為北郊風景區、城北居住新區、北部商城三大部分198低密住區本案本案 地塊位于大豐居住區與鳳地塊位于大豐居住區與鳳凰山居住區的交接處，同時距離凰山居住區的交接處，同時距離北部商城北部商城5 5分鐘車程，宜商

8、宜居，分鐘車程，宜商宜居，直接輻射三大區域。直接輻射三大區域。n 北部商城：北部商城：北部商城是以現代商貿、居住等功能為主的城市商貿發展區，也是北部新城發展的起步區，規劃面積約5平方公里，除新引入的產業外，原城北的五大市場將陸續遷入本區域。北部商北部商城城區域規劃帶來產業外移區域規劃帶來產業外移2525萬產業人口的搬遷，為大豐市場的增長帶來了巨大的機遇萬產業人口的搬遷，為大豐市場的增長帶來了巨大的機遇 。北部商城北部商城五塊石五塊石百貨市場百貨市場金府金府機電機電市場市場石材石材市場市場荷花池荷花池百貨市場百貨市場駟馬橋駟馬橋水果市場水果市場富森美富森美家居市場家居市場本案本案距項目距項目5

9、5分鐘車程的成都國際商貿城總占地面積分鐘車程的成都國際商貿城總占地面積20902090畝，畝，總建筑面積總建筑面積245245萬平米萬平米( (規模相當于現有荷花池市場群的規模相當于現有荷花池市場群的6 6倍倍) )。是四川省、成都市、金牛區三級政府的重點工程，首期已投是四川省、成都市、金牛區三級政府的重點工程，首期已投入使用，建成后的商家數量將達到入使用，建成后的商家數量將達到6 6萬戶。萬戶。已啟動的項目已啟動的項目成都國際商貿城成都國際商貿城已簽約約項目已簽約約項目北新國際貿易中心申蓉汽車商貿園西部家電交易中心五糧液同泰中丹國際學院暨成都歐洲生態城示范園區項目在談在談 項目項目成都醫藥貿

10、易中心紙品（包裝）材料城茶業專業市場以鐵半城、建半城、荷花池為主的片區，進入大規模拆遷階段。以鐵半城、建半城、荷花池為主的片區，進入大規模拆遷階段。區域區域開始時間開始時間完成時間完成時間總戶數總戶數安置方向安置方向其他其他鐵半城鐵半城2009年9月2011年8200貨幣補償、產權調換（含原地安置、就近安置、異地安置）政府將就近修建安置房，集中安置這部分居民荷花池荷花池2009年10月2010年末商家3069戶+企事業16家市場向大豐轉移建半城建半城待定待定約1000就近安置為主西南交大片西南交大片區區待定待定約1000就近安置為主大豐板塊大豐板塊2008待定約4000拆遷安置房就近安置天回板

11、塊天回板塊2009年11月待定1300余戶+家單位貨幣補償、產權調換合計合計/約18000戶整體看，城北拆遷安置方向以就近拆遷安置房為主，主要被拆遷的是城北原住民。商品市場的搬遷為大豐板塊注入商品市場的搬遷為大豐板塊注入新的活力，大量的人口和財富導入為新的活力，大量的人口和財富導入為房地產開發帶來了新的機遇。房地產開發帶來了新的機遇。北部新城正處于加速發展階段，其科學的規劃為區域發展帶北部新城正處于加速發展階段，其科學的規劃為區域發展帶來以工業、物流和商貿為支柱的多種產業、而產業的進入則將帶來以工業、物流和商貿為支柱的多種產業、而產業的進入則將帶來數以萬計的從業人口以及數以億計的資金流，由此也

12、帶來大量來數以萬計的從業人口以及數以億計的資金流，由此也帶來大量的購房需求。的購房需求。因此，該區域市場容量巨大，厄待滿足。因此，該區域市場容量巨大，厄待滿足。項目開發條件項目開發條件n 地塊條件n 區域規劃n 房地產市場情況房地產市場情況大豐板塊，城北老商貿區和國際商城的中間地段大豐板塊，城北老商貿區和國際商城的中間地段大豐板塊位于成都限購令外，不受政策的限制，新政后依然銷售狀況大豐板塊位于成都限購令外，不受政策的限制，新政后依然銷售狀況良好，成為良好，成為20112011年成都房地產市場熱點區域之一，區域產品供應和銷售均年成都房地產市場熱點區域之一，區域產品供應和銷售均以首置為主。以首置為

13、主。大豐板塊大豐板塊城市新興區域城市新興區域宜商宜居宜商宜居n 規劃：北部商貿城，荷花池、五塊石、金府片區商品市場大遷移n 交通：北新干道通車；地鐵1號線10年通車，到大豐的地鐵1號線北沿線計劃11年開工，預計14年通車n 自然資源：鳳凰山公園包括文化博覽、水生態休閑、拓展運動娛樂、生態林地景觀、運動公園五大分區區域形象區域形象板塊屬性板塊屬性房地產市場情況房地產市場情況首置市場首置市場眾多開發商、項眾多開發商、項目聚集目聚集20112011年項目周邊在售樓盤分布年項目周邊在售樓盤分布悉尼灣悉尼灣保利城保利城潤禾花園潤禾花園鳳凰山一號鳳凰山一號九行道九行道嘉美華凱嘉美華凱民生新干線民生新干線時

14、代錦翠時代錦翠博雅新城博雅新城北新國際北新國際大豐景大豐景本案本案大豐鎮大豐鎮1313、1515號地塊相號地塊相對獨立，與周邊在售項目有一對獨立，與周邊在售項目有一定的距離。定的距離。n目前大豐板塊在售住宅項目約17個，建筑面積20萬平米以上的9個項目，基本上為高層物業。n 2011年5月-10月，銷售均價普遍在5300-5900元/平米之間，單盤月均去化量在0.2-1.3萬平米之間。開元國際社區開元國際社區20112011年年1-111-11月大豐商品住宅面積段供需分析表月大豐商品住宅面積段供需分析表90平米以下90-150平米150-200平米銷售（萬平米）銷售（萬平米）55.455.49

15、.29.20.90.9新增供應（萬平米）新增供應（萬平米）8.18.111.211.21.11.120112011年年1-111-11月大豐商品住宅面積段供需分析表月大豐商品住宅面積段供需分析表40萬以下40-60萬60-100萬銷售（萬平方米）銷售（萬平方米）2.92.920.920.92.92.920112011年大豐市場：年大豐市場：2011年1-11月，片區市場月均去化5.6萬平米（約660套/月），市場供需兩旺。20112011年大豐市場年大豐市場整個市場板塊以整個市場板塊以70-9070-90平米的產品一枝獨秀，面積段集中，產品類型集中。平米的產品一枝獨秀，面積段集中，產品類型集中

16、。n70-9070-90平米首置類產品一枝獨秀，整體供應量達到平米首置類產品一枝獨秀，整體供應量達到83268326套套，占比58.18%. 90-130平米的首改類產品占比達到28%。n50-70平米的經濟型小套二及套一產品的占比量較少，僅占到8.82%。130-150平米再改類產品占比達到2.93%。數據源：銳理數據庫備案數據數據源：銳理數據庫備案數據首置首改產品持續旺銷，年均去化超過首置首改產品持續旺銷，年均去化超過76007600套套n70-80平套二戶型供銷量均處在高線，庫存貨量巨大.n90-11090-110平戶型供銷比體現出真正的平戶型供銷比體現出真正的熱銷。熱銷。6266626

17、65690569051625162528952895908590855315531543754375500550051285128524152415309530962006200556955695572557257075707成交均價成交均價數據源：銳理數據庫備案數據數據源：銳理數據庫備案數據典型項目：保利城典型項目：保利城戶型戶型推出套數推出套數占比占比去化套數去化套數占比占比一室兩廳單衛（變兩房）一室兩廳單衛（變兩房）24224234.47%34.47%16316367.36%67.36%兩室兩廳單衛（變三房兩室兩廳單衛（變三房) )32032045.58%45.58%25525579.6

18、9%79.69%兩室兩廳雙衛（變四房）兩室兩廳雙衛（變四房）14014019.94%19.94%898963.57%63.57%1.緊湊型三房是其目前最暢銷戶型，開出房源去化約80%.2.城北客戶對價格敏感性過高，不過分追求品質，同種產品內向房源去化程度明顯弱于外向房源。3.緊湊型套三戶型是其最暢銷戶型，開盤當天實現完全去化。雙陽臺設計深得客戶追捧。保利城一期銷售情況保利城一期銷售情況n客戶渴望通過最少的付出得到最多的房間，重視功能性！客戶渴望通過最少的付出得到最多的房間，重視功能性！典型項目：保利城典型項目：保利城保利城典型戶型保利城典型戶型建筑面積：約建筑面積：約9797平米平米（實得面積

19、約110110平米平米）成交價：成交價：56005600元元/ /平米平米（實得49384938元元/ /平米平米）主要特點：主要特點：1.客廳、餐廳雙陽臺設計，通透性強，采光、空間感良好。2.總價控制得當，外圍房源，50-5550-55萬總價。萬總價。3.可變三房，產品實得率高。產品配比啟示：產品配比啟示：產品配比重點應落腳于產品配比重點應落腳于90-11090-110（實得）平米三房；（實得）平米三房；小面積緊湊兩房同樣作為次主力戶型，但不過量配置；小面積緊湊兩房同樣作為次主力戶型，但不過量配置；再改產品作為標桿產品，點綴配置；再改產品作為標桿產品，點綴配置；項目定位項目定位以立體眼光以立

20、體眼光審視項目審視項目發現價值發現價值 準確定位準確定位基于前面對市場環境和機會的分析，我們從三個維度來審視項目與基于前面對市場環境和機會的分析，我們從三個維度來審視項目與之對應的關系，從而發現項目的核心價值，支撐我們的定位。之對應的關系，從而發現項目的核心價值，支撐我們的定位。發發 現現項目與城市的關系項目與城市的關系發發 現現項目與區域的關系項目與區域的關系發發 現現項目與競品的關系項目與競品的關系北新干線北新干線已成為規劃中的北部新城已成為規劃中的北部新城的的“商貿大道商貿大道”，并使北部新城與，并使北部新城與成德綿經濟帶有效的聯系起來；成德綿經濟帶有效的聯系起來；大城北市場：大城北市場

21、：成都城市的東南西北四成都城市的東南西北四個大區域，相對于房地產市場來說，個大區域，相對于房地產市場來說，除了城南，其它方位的區域化市場特除了城南，其它方位的區域化市場特征明顯，其中尤以城北城東為甚；征明顯，其中尤以城北城東為甚；從城市層面分析，本案所面對的是一個從城市層面分析，本案所面對的是一個區域化特征較明顯區域化特征較明顯的市場，規模尚無法支撐其面對成都全域的覆蓋率。而北新干的市場，規模尚無法支撐其面對成都全域的覆蓋率。而北新干線使項目在城北市場的基礎上外溢（彭州、廣漢、德陽等）成線使項目在城北市場的基礎上外溢（彭州、廣漢、德陽等）成為可能。為可能。故，本案區域化特征明顯，城市層面對項目

22、影響力較弱故，本案區域化特征明顯，城市層面對項目影響力較弱城市層面城市層面項目與區域項目與區域西部國際化商貿平臺，西部國際化商貿平臺，五大產業的強力支撐，五大產業的強力支撐，區域本身的市場容量區域本身的市場容量.從區域層面來看，北部商城帶給本案的核心價值就從區域層面來看，北部商城帶給本案的核心價值就是：是：“城市化城市化”！而這也將成為項目的特質之一。！而這也將成為項目的特質之一。更重要的是，在此區域，更重要的是，在此區域，地塊扼守了通向地塊扼守了通向商業核心最重要的一條道路商業核心最重要的一條道路，本案位于本案位于服務整個北部商城的生活商業中心周邊服務整個北部商城的生活商業中心周邊，具備具備

23、獨特的商業價值。獨特的商業價值。項目與競品項目與競品從前面市場分析來看，本案所面臨的直接競品較少。如果我們再把視線放大到新都新城板塊及城北的一些項目發現，基本都是訴求“生態環境”概念。“城市型復合社區城市型復合社區”，完善的配套，完善的配套等，將是我們以差異化姿態立于未等，將是我們以差異化姿態立于未來競爭環境的價值之一。來競爭環境的價值之一。毗河原灣毗河原灣 項級水岸純別墅項級水岸純別墅 潤揚潤揚雙河鷺島英倫精工小鎮，雙河鷺島英倫精工小鎮，雙河臻景雙河臻景 項目價值體系項目價值體系項目價值體系項目價值體系城市層面城市層面區域層面區域層面競爭層面競爭層面自身層面自身層面工工業業商商貿貿物物流流新

24、新城城成成德德綿綿經經濟濟帶帶重重心心強強大大的的產產業業支支撐撐北北部部新新城城核核心心區區城城市市化化進進程程明明顯顯區區域域城城市市生生活活物物業業先先機機目目前前競競爭爭相相對對空空白白豐豐富富的的產產品品線線組組合合對項目價值體系影響最主要兩個層面在于區域和競爭環境。其中最關對項目價值體系影響最主要兩個層面在于區域和競爭環境。其中最關鍵的是：鍵的是：具有強力產業支撐且城市化特征明顯的區域，以及搶占區域城市具有強力產業支撐且城市化特征明顯的區域，以及搶占區域城市生活類物業的先機！生活類物業的先機！區區域域客客群群全全覆覆蓋蓋能能力力項目項目SWOTSWOT分析分析S SWWOOT T分

25、分析析優勢優勢 StrengthStrength劣勢劣勢 WeakWeak合并合并249249畝畝地塊，有利于形成規模優勢地塊，有利于形成規模優勢地塊交通便利地塊交通便利、通達性良好、通達性良好，靠近，靠近城市主干道城市主干道北新北新干線，地鐵一號線干線，地鐵一號線沿線沿線大豐站大豐站低地價帶來的低成本優勢低地價帶來的低成本優勢城北物流貨運集中，車流量大，城北物流貨運集中，車流量大，易易造成噪聲及空氣污染造成噪聲及空氣污染成都本土客戶成都本土客戶 對于城北固有的印象對于城北固有的印象機會機會OpportunityOpportunity威脅威脅ThreatenThreaten全新的北部新城正在形

26、成，全新的北部新城正在形成，區域有大量土地出讓計區域有大量土地出讓計劃，伴隨各家開發機構和市場對區域的關注劃，伴隨各家開發機構和市場對區域的關注，區域發，區域發展將進一步提速。展將進一步提速。城北房地產市場價格目前依然是成都的價格洼地，城北房地產市場價格目前依然是成都的價格洼地，擁有極大的價格上漲空間擁有極大的價格上漲空間缺乏區域高端產品，項目有利于填補空白缺乏區域高端產品，項目有利于填補空白專業市場的外遷，增加地緣性客戶基數，同時擴大專業市場的外遷，增加地緣性客戶基數，同時擴大區域輻射面，擴大到其他二、三級城市區域輻射面，擴大到其他二、三級城市地塊位于交通要道，周邊人口聚集，直接提升地塊地塊

27、位于交通要道，周邊人口聚集，直接提升地塊商業產品價值商業產品價值整體宏觀經濟環境的不確定性，對整體宏觀經濟環境的不確定性，對房地產開發造成的不確定性房地產開發造成的不確定性整體放量激增整體放量激增國際商貿城：國際商貿城： 既是對項目區位的強化，更突出對項目核心客群的來源。城市：城市：城市意味著功能和需求的復合型，包含居住和商業的全面發展機會，產品的全系列，多元化。國際商貿城國際商貿城 城市生活住區！城市生活住區！總體定位總體定位目標客群界定目標客群界定銷售前期銷售前期銷售中期銷售中期銷售后期銷售后期地緣型客戶地緣型客戶產業、拆遷遷移客戶產業、拆遷遷移客戶外來、二級城市客戶外來、二級城市客戶口碑

28、、推薦客戶口碑、推薦客戶純投資客戶純投資客戶客戶分類客戶分類特征描述特征描述主力客群主力客群描述：通過北新干線、地鐵1號線交通便利帶來的城北、城東偏中心首置或改善需求客戶，部分大豐、天回鎮地緣性客戶職業特點：生意人、企業主、大中型單位職員年齡：25-45歲 家庭結構：2-3人家庭 置業需求：80-100平米高層次主力客群次主力客群描述：來自周邊專業市場的產業客群職業特點：生意人、私企業主年齡：30-45歲 家庭結構：2-3人家庭 置業需求：80-120平米高層偶得客群偶得客群描述：來自全城或外地的投資型、返鄉型、養老型等客戶職業特點：較為發散年齡：30-55歲 家庭結構：2-3人家庭 置業需求

29、：多樣化產品需求產品定位產品定位1313號地塊為酒店式公寓、底商和集中性商業為主的城市綜合體號地塊為酒店式公寓、底商和集中性商業為主的城市綜合體1515號地塊為區域內中高端居住社號地塊為區域內中高端居住社區。區。u 物業形態組合物業形態組合根據規劃指標、項目開發的優劣勢分析，業態初步建議為“住宅、住宅、4040年產權酒店式公寓為主，底年產權酒店式公寓為主，底商和集中性商業為輔商和集中性商業為輔“ u 業態面積分布和檔次定位業態面積分布和檔次定位地上計入容積率總建筑面積共64.23萬平米，其中：商業：商業：根據周邊市場供應量預計、地塊的地形條件的要求，建議建議1313號地塊的商業建筑面積約號地塊

30、的商業建筑面積約5 5萬平米（中端購物中心和底商），萬平米（中端購物中心和底商），1515號地塊的商業建筑面積約號地塊的商業建筑面積約2 2萬平米（萬平米（1-21-2層底層底商）商）4040年產權公寓：年產權公寓：規劃新區商業和辦公物業開發風險相對較大，初步建議13號地塊的剩余商業建筑面積約13.97萬平米全部開發為40年產權的公寓住宅：住宅：13號地塊49%的計入容積率建筑面積開發為住宅，約20.15萬平米，15號地塊住宅開發面積約20.64萬平米，總共約40.79萬平米公共配套：公共配套：滿足規劃要求，幼兒園建筑面積約0.17平米，農貿市場0.3萬平米價格預估價格預估34Document number分類分