1、評估方法：市場比較法、成本法、收益法評估方法：市場比較法、成本法、收益法運用市場法評估現房運用市場法評估現房n（一）現房的相關知識（一）現房的相關知識n1.1.現房：現房：指已經完工的房地產項目。在經過有關部門驗收后，可取得房地產權證，辦理初始登記。購房者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。n“準現房”？（二）期房與現房的比較（二）期房與現房的比較 n1.選用期房/現房作為可比實例評估現房/期房價格的不同思路。n1）根據與期房房地產狀況相似，但交付時間不同的預售房價評估期房價格；n2）根據與期房房地產狀況相似的現房正常市場價格評估期房價格。n2. 期房價格與現房價格之間的換算。期房價格與現房價

2、格之間的換算。n期房價格=現房價格預計從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現值風險補償n例1.某期房現離交房日期尚有一年，與其類似的現房價格為6000元/平方米，出租的年末凈收益為480元/平方米。假設折現率為10%，風險補償估計為現房價格的2%，試計算該期房目前的價格。n解： 該期房目前的價格計算如下：n V6000 60002%n 5444(元/)%101480（三）運用（三）運用n案例1 運用成本法評估現房運用成本法評估現房n案例1一、成本法運用的基本步驟一、成本法運用的基本步驟n1、將待估房地產的土地視為空地，評估其價格；n2、估算建筑的重新建造成本；n3、估算建筑的減價修正額（折舊

3、）；n4、建筑的重新建造成本減去其減價修正額，得到建筑在估價時點的價格；n5、待估房地產的土地價格與建筑的價格相加，得到待估房地產的價格。二、基本公式二、基本公式nP=L+C-Dn P待估房地產在估價時點的價格n L待估房地產在估價時點的土地價格n C建筑在估價時點的重新建造成本n D建筑在估價時點的減價修正額，又可稱為累計折舊分以下幾種情況：n1.新建房地產價格=取得土地費用+建造建筑物費用+利稅n新建房地產價格=土地取得成本土地取得成本+ +土地開發成本土地開發成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管理費用管理費用+ +投資利息投資利息+ +銷售稅費銷售稅費+ +開發利潤開發利潤n新

4、開發土地價格新開發土地價格= =土地費用土地費用+ +開發費用開發費用+ +正常利稅正常利稅n例1. 某開發商取得土地費用500萬元，開發成本500萬元，管理費為30萬元，開發期2年。年貸款利率為10%，銷售費用為售價的5%，銷售稅費為售價的5.55%，投資利潤率為20%。求該房地產開發完成后的價格是多少？n【解】設該房地產開發完成后的價格是P萬元n土地取得成本：500萬元n開發成本：500萬元n管理費：30萬元n投資利息=500（1+10%）2-1+（500+30）（1+10%）-1n =158（萬元）n銷售費用：5%Pn銷售稅費：5.55%Pn利潤：（500+500+30）20%=206（

5、萬元）nP=500+500+30+158+0.05P+0.0555P+206nP=1558.61（萬元）n3.舊有房地產估價的基本公式n舊有房地產價格=舊有房地產重新建造完全價值-建筑物折舊n建筑物折舊建筑物折舊:n(1)折舊：建筑物的價值損耗，又叫建筑物的減價修正額。 n例2.評估某舊房地產的價格，已知該房地產竣工于5年前，現重新取得該塊土地的費用為500萬元，開發成本500萬元，管理費為30萬元，開發期2年。年貸款利率為為10%，銷售費用為售價的5%，銷售稅費為售價的5.55%，投資利潤率為20%。若建筑物每年折舊14萬元。求該舊房地產現時的價格是多少？(2)折舊原因n物理因素（物質折舊）

6、：物理因素（物質折舊）：包括包括n自然經過的老朽，如風吹、日曬、雨淋；自然經過的老朽，如風吹、日曬、雨淋；n正常使用的磨損，是由于人工使用引起的；正常使用的磨損，是由于人工使用引起的；n意外的破壞損壞，因突發性的天災人禍引起的意外的破壞損壞，因突發性的天災人禍引起的n延遲維修的損壞殘存，是由于沒有適時地采取預防、保養措延遲維修的損壞殘存，是由于沒有適時地采取預防、保養措施或修理不夠及時等。施或修理不夠及時等。n功能因素（功能折舊）：功能因素（功能折舊）：又稱精神磨損、無形損耗，是指由又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費觀念變更、規劃設計更新、技術進步等原因導致功能于消費觀念變更、規劃設計更新、

7、技術進步等原因導致功能方面的相對殘缺、落后和不適用所造成的其價值損失。如房方面的相對殘缺、落后和不適用所造成的其價值損失。如房型、裝修等。型、裝修等。n經濟因素（經濟折舊）：經濟因素（經濟折舊）：又稱外部性折舊，是指建筑物以外又稱外部性折舊，是指建筑物以外的各種不利因素所造成的其價值的損失。包括供過于求、需的各種不利因素所造成的其價值的損失。包括供過于求、需求不足、自然環境惡化、城市規劃改變、政策變化等。求不足、自然環境惡化、城市規劃改變、政策變化等。 王某于1998年花了27萬元購得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區上風位建了一座化工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。于是王某于2003年

8、底將該住房以24萬元低價轉售，則引起減價的折舊因素有（ ）。n A.物理因素 B.區位因素 n C.功能因素 D(3)自然壽命與經濟壽命n自然壽命：建筑物由竣工至因自然磨損而不能繼續使用，宣告報廢的時間段稱為建筑物的物理壽命，又稱物理耐用年限。n經濟壽命：從建筑物竣工至建筑物使用收支相抵之點的時段，稱為建筑物的經濟耐用年限。n判斷（4）殘值率=S/CnS 經濟壽命終結時的殘值nC 建筑物重新建造完全價值，即重置價n見P111n例2.評估某舊房地產的價格，已知該房地產竣工于5年前，現重新取得該塊土地的費用為500萬元，開發成本500萬元，管理費為30萬元，開發期2年。年貸款利率為為10%，銷售費

9、用為售價的5%，銷售稅費為售價的5.55%，投資利潤率為20%。若建筑物每年折舊14萬元。求該舊房地產現時的價格是多少？n折舊額=145=70（萬元）n=1488.61（萬元）三、建筑物折舊計算n1. 耐用年限法n 定額法(直線法)每年折舊額相等n又叫直線折舊法，它的基本思想是：建筑物在耐用年限內，每年的價值貶值額是相等的，因此只要將建筑物在耐用年限內總的價值耗損平均分攤到各年內，即可算出待估建筑物在估價時點的減價修正額。 基本公式如下：nD=（CS）/N = C（1-R）/NnD減價修正額，每年折舊額nC重置價，建筑物的重新購建價格nS殘值=CRn N耐用年限 n現值V=CDt C1-（1-

10、R）t/Nnt-已使用年數 例3. P99n例4.現有一幢待拆遷的民宅，土地總面積為350m2，建筑總面積為140m2，建筑物建于1986年，結構為鋼筋混凝土結構。現已根據市場比較法求得該地塊的價格為2184元/m2，建筑物的重置成本為1120元/m2。試用定額法評估出該房地產現在的市價。 n分析：房地產包括建筑物與土地，該房地產把建筑物與土地分開計算，在計算過程中，特別要注意建筑物需要折舊，而土地則不需要折舊。 n解：查國家有關規定，鋼筋混凝土結構的耐用年限為60年，殘值為零。該房地產耐用年限為60年。n設C1為建筑物的重置價，C2為土地的成本nC1=1120 140=156800元nC2=

11、2184 350=764400元nE=（C1S）/NT=156800 27/60 =(萬元)n =85.06(萬元)n設建筑物的剩余經濟壽命為n，理論上有Ntn，則計算建筑物現值的各種公式轉換總結為：nV=C（CS）t/NnV=C（CS）tC（CS）Nnn tn Nn = （CS）Sn NnV= （CS）Sn n V= （CS）NSn Nn或V C1-（1-R）t/N C1-（1-R） t n t+nn V= C1-（1-R） N-n = C（1-R） n +R n N Nn V=C(1-R) n +R = C(1-R) N-t +R n t+n Nn 年金法：將每年的折舊額折現。n 羅斯法n

12、 建筑物價值的減損在整個耐用年限內并不是平均的，而是逐年增加。n 先根據直線折舊法計算出年折舊額，再把耐用年限平分五期，并假定每一期的折舊額為定額法下年折舊額的比率分別為：n 第一期：3/5n 第二期：4/5n 第三期：5/5n 第四期：6/5n 第五期：7/5 n例5.現有一幢待拆遷的民宅，土地總面積為350m2，建筑總面積為140m2，建筑物建于1986年，結構為鋼筋混凝土結構。現已根據市場比較法求得該地塊的價格為2184元/m2，建筑物的重置成本為1120元/m2。試用羅斯法評估出該房地產現在的市價。 2. 實際觀察法估價人員親臨現場，直接觀察建筑物在物質、功能及經濟等方面的折舊因素所造

13、成的折舊總額。n建筑物損耗：可修復的損耗和不可修復的損耗（修理或更換），預計修復所需的費用小于或等于修復后房地產價值的增加額的，為可修復的損耗(如外墻的刷新)，反之，為不可修復的損耗。對于可修復的損耗，可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。 n180萬元（包括裝修與設備），經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設均為零。求現值。n其折舊總額計算如下： 門窗等損壞的折舊額2(萬元) 裝修的折舊額301/53 18(萬元) 設備的折舊額601

14、/1510 40(萬元) 長壽命項目的折舊額(180-2-30-60) 1/5010 17.6(萬元) 該建筑物的折舊總額2+18+40+17.6 77.6(萬元) n 該建筑物現值=180-77.6=102.4 (萬元) n某宗房地產占地某宗房地產占地2000m2，容積率為，容積率為3.0。土地是。土地是在在1998年年4月通過出讓方式取得的，出讓年限月通過出讓方式取得的，出讓年限40年。建筑物于年。建筑物于2000年年10月建成使用的。經調查，月建成使用的。經調查，2003年取得類似土地年取得類似土地40年使用權的市場價格為年使用權的市場價格為35000元元/m2，同類建筑重置價格（不包括

15、門窗、，同類建筑重置價格（不包括門窗、裝修和設備）是裝修和設備）是2000元元/m2。通過估價師對該建。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費費5萬元，裝修重置價格萬元，裝修重置價格300萬元，經濟壽命萬元，經濟壽命10年；年；設備的重置價格設備的重置價格500萬元，經濟壽命萬元，經濟壽命15年。殘值年。殘值率假設均為零，土地資本化率為率假設均為零，土地資本化率為5%。求該房地產。求該房地產在在2003年年4月的市場價格。月的市場價格。 3. 成新法n-不以耐用年限和已使用年數為基準，而是根據建筑物的結構、裝修和設備等部分的實際完損程度來確定建筑物的成新度，依據實地觀察，判定建筑物的成新折扣度。n V=Cqn例7.某建筑物的重新購建價格為900萬元，成新率為80%，求其