1、高品質文檔2022年小區房地產開發項目可行性研究報告 第一章 投資環境分析 “中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在2021年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業直接貢獻的。 中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。 1998年以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。 2021年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經達到了5.7%。而在美國，房地產業作為國家經濟的三大支柱產業（汽車、醫藥、房地產）之一，已持續了50多年。 2021年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長

2、4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比2021年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。” 1、湖北省宏觀政策的指導 2021年6月，為了促進房地產業的持續快速健康進展，依據國務院關于促進房地產市場持續健康進展的通知，結合我省實際，湖北省政府出臺省政府關于促進房地產業持續健康進展的意見，將在肯定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康進展。 2、政府出臺房改政策，取消福利分房 自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛進展。 3、人口

3、城鎮化，擴大了市場消費需求。 荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了很多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增加了新的主力軍。 4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費力量逐步增加。 2021年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%；2021年全市農夫人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：荊州縱橫之2021年荊州市經濟運行特點、問題及對策) 2021年荊州市完成生產

4、總值430億元左右，同比增長85，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長72；農夫人均純收入3002元，比上年增加500元，增長200，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加肯定額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室2021年經濟進展狀況新聞發布稿） 以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍隱藏著較大的增長潛力。 近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，漸漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”進展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。 5

5、、同類物業的市場狀況 荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，盼望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深化人心。 1、舊城改造，造成了需求量的增加 鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， 2021年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開頭對城墻及城內古跡、古建筑加以愛護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發供應了良好的市場環境。 2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房

6、者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。 新風小區二期工程城南春天項目（以下簡稱“本項目”）位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的高校城的中心。北臨城南片區交通主動脈高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順當結束；西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，估計2021年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增加本項目的地理優勢。 “新風小區”項目規劃總用地面積為 本項目“城南春天”為“新風小區”二期盼建

7、工程，目前已列入荊州市2021年度房地產開發方案。用地面積 1、充分利用本地塊的地理優越性及周邊的自然資源，留意人文和環境的可持續性進展，制造既能享受現代都市文明，又能享受生態自然的居住環境； 2、適應高校城、開發區高知人士需求，制造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新奇、舒適的居住環境； 3、在連續一期建筑風格的基礎上樂觀創新，利用科學的環境規劃方法，為荊州市的住宅小區進展制造良好的典范。 本項目參照浙江、深圳等沿海發達地區房地產業精萃，吸取各地域房地產業界的優點，接合本地區實際狀況，邀請國內知名景觀設計單位、規劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規劃，細

8、心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設 1、規劃結構 小區以城市主干道、小區廣場、小區干道、小區道路為網絡。整個小區地形成矩外形，以南環路上設入口廣場，其余路設次入口，小區中心設區內廣場，小區主干道串聯若干個小區廣場作為主交通網絡。 2、建筑單體設計 小區建筑單體呈南北向，以點面結合式布局，以小區主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規定系數以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。建筑底層設汽車庫，均與區內主干道相連。中心廣場設置中心會所，滿意小區管理、服務、休閑等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車場地。 小區住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布

9、局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設施，同時具有結構緊湊、布局合理、功能分區科學、外表親和不張揚的特點。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建筑形狀繼承傳統建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區具濃郁的地域風情及劇烈的可識別性。 3、建筑環境及園林景觀設計 整體環境景觀設計，總體表現現代人文景觀的環境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區優雅、安靜、宜人的居住環境。 規劃建筑 設計立體可參加式園林，開拓運動場所、休閑場所，使讓小區的綠化景觀真正成為業主的休閑享受樂園。 依據組團分區，設置不同主題的組團綠化，提倡可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結構加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園

10、，營造溫馨居家的歸屬感。 保證植被的多樣性和顏色性。整個園區的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應留意園區植物的顏色搭配，營造一派新奇熱火的場面，增加社區人氣和美感。 小區綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。 優良的物業管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業主的利益得到保障。 本項目聘請浙江省知名萬家物業公司進行全程物業指導，該公司從事專業物業管理多年，服務過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質深厚，閱歷豐富。該公司將在本項目未竣工前即開頭介入，從物業管理的角度及早發覺問題、解決問題，避開消失入住后的管理、使用難題。 本項目推行“綠

11、色平安環保小區”概念，全部實行人車分流，設 小區入口設保衛室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場所及外墻設高密度紅外線監控系統，社區內保安二十四小時巡邏，遇緊急狀況還可通過報警系統獲得最準時的關心。 此外，本項目物業管理還供應全天候的小區保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設施的愛護；公共部位的修理與保養以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業主所想，急業主所急，讓業主享受尊貴拘束的居家生活。 1、地段環境優越 本項目位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的高校城的中心。北臨城南片區交通主動脈高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順當結束；西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的

12、紐帶，其拓建工程已經動工，估計2021年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現本項目與城內的零距離接觸，在相當大程度上增加本項目的地理優勢。 2、周邊生活配套完善 本項目周邊的生活配套包括：新風超市、金豐園超市、明珠超市；新風菜場、金豐園菜場；農業銀行、工商銀行；胸科醫院、二醫院、荊州市中心醫院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閑配套，生活非常便利。 3、園林景觀設計突出 本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開拓 4、訓練配套優勢顯著 自古以來，人們就特別看重環境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟

13、，買家從購買前期對樓盤綜合素養的關注，進展到對將來居住環境的關注，對將來鄰居的關注。現代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內心的豐盈和自身氣質修養的顯現。目前，全國各大城市的“訓練樓盤”普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤10%20%。 本項目地處高校城中心，訓練配套優勢極為顯著。隨著長江高校的成立，高級職業技術學校等20余所學校逐步遷入高校城，本項目得天獨厚的文化訓練氛圍，以及業主以老師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業。 5、建筑施工品質過硬 本項目施工隊伍來自中國“建筑之鄉”浙江上虞，推行品牌第一、信譽至上的原則，對施工品質精益求精，深受

14、業界好評。 一期現房達到了卓越的半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，給消費者留下了深刻的印象。 施工方在“城南春天”的建筑中，將連續秉承這種精益求精的作風，把“城南春天”建筑成荊州市品位最高、質量最好、設施最完善的住宅示范小區，制造良好的社會效益和經濟效益。 6、市場供求關系良好 本項目地處城南開發區，周邊房產開發項目較少。作為城南開發區、荊州高校城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，高校城20余所學校的遷入，將為本項目帶來浩大的消費群體，營造興盛蓬勃的人氣，強力推動本項目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環境，巨大的目標

15、消費群體，使本項目處于良好的市場供求關系中，市場前景令人樂觀。 7、開發區的升值潛力巨大 本項目所處的城南經濟開發區，屬省級經濟技術開發區、省級臺商投資區，近年來發揮其特有的區位、土地、港口、高校城高校科教優勢，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發區中非常引人注目。在城南經濟技術開發區、高校城大力建設的同時，也刺激了周邊各相關行業的進展，使得城南片區人氣驟增。 恰逢現階段荊州房地產市場迅猛進展、持續升溫的大好時機，作為城南開發區、荊州高校城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，本項目前景非常看好。 我公司通過對一期現房滯銷狀況的深刻討論，熟悉到其根本緣由并非產品本身不符

16、合市場需求，而是缺乏奇妙的產品包裝和有效的銷售執行。 2021年3月，本項目聘請武漢新盼望物業代理顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。 武漢新盼望物業代理顧問有限公司是一家從事房地產營銷策劃與銷售代理顧問的特地公司，業務廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發商長線合作，擁有8年的實戰閱歷，4 8個樓盤勝利策劃、營銷的經受。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業務力量等諸多方面的優勢，屢屢超額完成銷售任務，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市

17、場銷售。快速售罄，被進展商譽為“房產良醫”、“進展商的新盼望”。 武漢新盼望物業代理顧問有限公司自接手本項目后，對產品進行了全新的整合包裝、營銷策劃，運用規范、科學、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷售力度。截止2021年底，售罄住宅100套，占接手時未售186套的54%，大大加快了項目的資金回籠速度。2021年元旦及春節期間，新盼望公司依據返鄉回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進一步加強銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。 三、 現階段本項目同類物業荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產品的市場說明任務，人們對之廣為

18、接受并盼望擁有。 另一方面，如上所述，本項目恰逢現階段荊州房地產市場迅猛進展、持續升溫的大好時機。從2021年1月我公司對市場同類產品的價格調查（見下表）可以看出，目前市場同類產品銷售均價皆在1400元/ m2以上。 荊州花園 順馳·太陽城 翰林苑 觀邸 1380 1616 1448 1428 1550 1750 1460 1750 僅剩10余套 與上表所列同類產品相比，“城南春天”在園林景觀設計（詳見P.5“建筑環境及園林景觀設計”）、訓練配套（詳見P.7“訓練配套優勢顯著”）、產品品質（詳見P.7“建筑施工品質過硬”）等方面具有顯著優勢。 如園林景觀設計方面，順馳·太陽

19、城無中心花園廣場，其他項目的設計力度也較弱。而本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開拓 依據消費者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“城南春天”的銷售實行“低開高走”的價格策略，即在入市初期實行較優待的定價，之后依據供求關系的變化掌握漲幅，有方案地逐步提升銷售價格。 目前，我公司依據項目自身特點，結合市場同類產品價格，進行綜合討論分析，將“城南春天”入市階段銷售均價定為1400元/ m2。估計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環周轉。 武漢新盼望物業代理顧問有限公司在對一期現房進行全新的整合包裝、營銷策劃、強勢銷售的同時，

20、也為二期“城南春天”的包裝與營銷進行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開盤，其產品優勢，以及在一期基礎上的改進已在荊州深化人心，積累了大量潛在客戶，具體登記預訂客戶已達100人。估計開盤后，產品銷售將勢如破竹，實現更快的資金回籠，實現將資金周轉的良性循環。 “城南春天”在產品包裝上緊緊抓住產品園林景觀設計、訓練配套的重大優勢，切合目標消費群（以周邊老師、公務員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態”、“人文”概念，樹立了產品新奇、高尚、親切、健康的良好形象。 1、案名：新風小區二期·城南春天 以“城南春天”這一富有現代都市人文氣息的新奇命名，引領產品包裝形象的煥然一新。“城南”點明項目地

21、址，“春天”帶給受眾清爽親切、綠意盎然、生氣勃勃的感受。“城南春天”寓意二期產品不僅是對一期的創新，更是給城南片區、給整個荊州來了春天般的新意。 2、推廣主題：春天里的書香院落 “春天”點題，并緊扣產品的園林景觀設計優勢；“書香院落”緊扣產品的另一重大優勢訓練配套，并深深契合。 3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園 將“春天”般居住的新意詳細到每個組團，給每位住戶屬于自己的居住情趣。 梅蘭竹菊既是綠色生態、自然園林的代表，體現產品的園林景觀設計優勢；也是中國傳統文化中高尚品行的象征，極具人文意涵。“梅園、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產品優勢，也深得目標消費群（以周邊老師、公務員等高

22、知高收入人群為主）所愛。 4、主打廣告語： （1）2021荊州最值得期盼的生態人文住宅（開盤前） （2）領舞城南新生活（開盤后，暫定） 以強勢的主打廣告語吸引受眾的親密關注。 主打廣告語的設計表現非常搶眼，并在產品包裝（報紙廣告、宣揚單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻消失，給受眾反復、劇烈的刺激。 5、賣點提煉： （1）金牌美福地，品藝術人文書香。 絕版地段，浸染高校城墨秀書香，盡享城南經濟開發區商圈活力，坐擁高標準景觀路南環路的便利和尊榮，多條公交線路直達小區門口。 黃金福地，締造高尚儒雅生活品質，輻射無限升值潛力。 （2）優越性價比，愛護生活多樣選擇的空間 超值起價，引領城南片區超值風暴。

23、 細心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留 省錢、省時、省心，品質關懷生活，讓家的感覺更好。 （3）完善設計，成就大家風范 100畝宏大規模，1000時尚休閑會所，5000中央綠化廣場， 綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。 （4）完善配套，實現愛家之人的幻想 金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閑場所舉步即至；江漢石油學院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風幼兒園等名校環繞毗鄰；超市、菜場、醫院、銀行、商場林立四周。 愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。 （5）“五心”級物管，感受心的呵護 家

24、的價值，不行忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監控探頭、可視對講門禁系統，多項人性化家政服務。 讓尊崇和平安，在點滴享受中自然流露。 1、土地出讓手續全部完善； 2、地質勘察已全部結束； 3、建施圖紙、基礎圖紙已設計完成。 本項目“城南春天”總投資約需人民幣柒仟玖佰萬元，詳情請見下表： 項目 占地 （m2） 建筑面積 （m2） 總投資 （萬元） 備注 住宅 31146.74 70803 6747.00 商業用房 6968.85 9659 1146.00 公建 1538 成本攤入住宅及營業用房 合計 38

25、116.00 82000 7893.00 說明：上述土地不包括道路代征地。 本公司將對“城南春天”項目分兩階段進行滾動式開發。第一階段開發總建面約 （1）公司土地投入款1096萬元（出讓土地評估價）已付； （2）在本項目“城南春天”第一階段開發建設中，新風小區一期盼售近90套現房正在熱銷中，估計于2021年4月全部售罄，實現銷售收入（資金回籠）1300萬元； （3）在本項目“城南春天”第一階段開發建設中，新風小區一期靠近南環路臨街商業用房（一至二層）約 （3）銀行部門貸款支持第一階段項目中的工程款約2000萬元； （4）依據與施工單位簽訂的合同規定，本項目“城南春天”第一、二階段工程全部竣工驗

26、收后，支付總工程款的80%左右，因此可余一部分工程款的支付資金； （5）第一階段開發建設的同時，代理銷售公司進行強有力度的房產預售，將促使資金快速回籠。估計本項目第一階段將于2021年2月開工，5月開頭預售，8月至少實現銷售收入2000萬元（第一階段全部6348萬元的30%）。至此第二階段項目開工。 綜上所述，本項目將使資金的敏捷周轉，與項目的順當開發建設環環相扣，實現整體良性循環。 本項目方案至多在二年半內順當完成兩個階段的全部開發建設，三年半內實現全部銷售收入，二年半內還清全部貸款。 本項目的成本、利潤，由住宅、商業用房、架空層（車庫、貯存室）三部分組成，且架空層成本已攤入住宅商業用房成本中，其銷售所得即為純利潤，詳細分析如下： 1、住宅（商品房），測算成本為人民幣953，估計盈利3165萬元。如下表： 面積 （m2） 單位成本 （元/ m2） 總成本 （萬元） 銷售均價 （元/ m2） 銷售收入 （萬元） 利潤 （萬元） 70803 953 6747 1400 9912 3165 說明：詳細明細見附表（1） 2、商業用房由臨街一至二層組成，測算成本為人民幣1187元/ m2，估計盈利978萬元，如下表： 面積 （m2） 單位成本 （元/ m2） 總成本 （萬元） 銷售均價 （元/ m2） 銷售收入 （萬元） 利潤 （萬元）