1、關(guān)于甌海區(qū)農(nóng)房改造集聚建設(shè)情況的調(diào)研報(bào)告 2011-08-04 15:16 為獻(xiàn)計(jì)民生，服務(wù)發(fā)展，助推我區(qū)農(nóng)房改造集聚建設(shè)，區(qū)政協(xié)科經(jīng)委根據(jù)區(qū)政協(xié)年初工作安排，成立由部分政協(xié)委員組成的專題調(diào)研組，于7月上中旬，在陳錦榮副主席的帶領(lǐng)下，赴相關(guān)部門、鎮(zhèn)街、村居、工程建設(shè)點(diǎn)開展調(diào)研，通過座談、走訪、察看等形式，對(duì)我區(qū)農(nóng)房改造集聚建設(shè)情況進(jìn)行深入了解，并廣泛征求意見建議。具體情況如下： 一、我區(qū)農(nóng)房改造集聚建設(shè)進(jìn)展情況 近二十年我區(qū)農(nóng)房一直處在較為嚴(yán)格的控制之中，除極少數(shù)危房經(jīng)政府審批進(jìn)行原拆原建外，大部分農(nóng)房既不能拆也不能建，由此導(dǎo)致農(nóng)民子女住房困難，違章建筑嚴(yán)重，環(huán)境越變?cè)讲?，城市化進(jìn)程難以推進(jìn)，

2、新農(nóng)村建設(shè)無(wú)從入手，使政府和百姓陷入兩難境地，形成尷尬局面。農(nóng)房改造集聚建設(shè)是一項(xiàng)重大的民生工程，是推進(jìn)城鄉(xiāng)一體發(fā)展，促進(jìn)城市全面轉(zhuǎn)型的重要舉措，是解決兩難境地、尷尬局面的有效途經(jīng)。 今年以來(lái)，我區(qū)各級(jí)黨委政府和相關(guān)部門高度重視農(nóng)房改造集聚建設(shè)，根據(jù)“三生融合”的工作思路，以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革為契機(jī)，以都市功能區(qū)建設(shè)為平臺(tái)，以改善民生為主線，根據(jù)“政府主導(dǎo)、操作規(guī)范、節(jié)約用地、統(tǒng)籌推進(jìn)”的原則，按照“農(nóng)民可接受、政府可承受、發(fā)展可持續(xù)”的要求，精心組織，迅速行動(dòng)，有序推進(jìn)。截至6月底，全區(qū)已有麗岙街道下章村、瞿溪街道河頭村等15個(gè)項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)施工，總占地面積31.4萬(wàn)平方米，建筑面積84.3萬(wàn)平方米

3、，總投資額29.6億元，累計(jì)已完成投資額4.8億元。 1、統(tǒng)一思想，初步形成集聚改造建設(shè)合力。區(qū)委區(qū)政府將加快推進(jìn)農(nóng)房改造集聚建設(shè)作為2011年的重要工作之一，區(qū)城建辦根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府的統(tǒng)一部署，進(jìn)一步統(tǒng)一思想、提高認(rèn)識(shí)、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、精心組織，全力做好各大功能區(qū)的規(guī)劃編制、農(nóng)房改造集聚建設(shè)地塊規(guī)劃功能調(diào)整、農(nóng)房改造集聚建設(shè)項(xiàng)目推進(jìn)等工作。積極加強(qiáng)同發(fā)改、規(guī)劃、土地、水利、財(cái)政等相關(guān)部門單位，以及項(xiàng)目所在鎮(zhèn)街的溝通和協(xié)調(diào)，克服辦公室人員少、項(xiàng)目多、任務(wù)重的困難，吸收懂業(yè)務(wù)、有經(jīng)驗(yàn)、負(fù)責(zé)任的同志充實(shí)到相關(guān)工作中來(lái)，組建了綜合管理科、總師辦、規(guī)劃地政科、拆遷安置科、工程科、政策法規(guī)科、千百辦等七大科室

4、，有效整合并利用好人力、物力、財(cái)力，農(nóng)房改造集聚建設(shè)的工作合力初步形成。 2、規(guī)劃先行，初步編制改造建設(shè)方案。以甌海新城為核心，沿主干道、沿塘河、沿山地加快空間資源整合，構(gòu)筑甌海新城功能區(qū)、郭瞿澤雅功能區(qū)、梧白茶山功能區(qū)、仙麗功能區(qū)等都市型功能區(qū)，促進(jìn)人口、資源、產(chǎn)業(yè)等要素集聚，形成“中心帶動(dòng)、三沿拓展、板塊集聚、產(chǎn)業(yè)支撐”的組團(tuán)式、聯(lián)動(dòng)發(fā)展的城市功能區(qū)發(fā)展格局。目前已編制完成甌海新城、仙麗、郭瞿澤、梧白茶功能區(qū)的規(guī)劃方案，近期將組織召開規(guī)劃方案論證會(huì)并進(jìn)一步修改完善。實(shí)行“一鎮(zhèn)一政策、一鎮(zhèn)一規(guī)劃、一鎮(zhèn)一平臺(tái)”的政策，積極開展各地的村莊規(guī)劃編制及農(nóng)房改造地塊的規(guī)劃功能調(diào)整。截至6月底，已完成2

5、0個(gè)農(nóng)房改造安置地塊的規(guī)劃調(diào)整，其中瞿溪河頭村、麗岙下章村、中心區(qū)B01等3個(gè)地塊已經(jīng)市政府審批完成；麗岙麗南社區(qū)等17個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃調(diào)整已組織會(huì)審并進(jìn)入公示審批階段。 3、著眼全局，初步形成配套政策措施。區(qū)城建辦在全力推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)的同時(shí)，及早開展政策的研究和制訂工作。經(jīng)過半年多的積極探索和不斷完善，我區(qū)關(guān)于農(nóng)房改造集聚建設(shè)的實(shí)施意見已初步成型并經(jīng)區(qū)長(zhǎng)辦公會(huì)議原則通過，已在征求人大、政協(xié)等各方意見后進(jìn)行了完善，待提交區(qū)委常委會(huì)審議后就可報(bào)市委、市政府批準(zhǔn)。農(nóng)房改造政策本著“農(nóng)民可接受、政府可承受、發(fā)展可持續(xù)”的原則，在“依法、自愿、有償”的基礎(chǔ)上，按一定次序?qū)φ剡M(jìn)行置換，讓農(nóng)民住上安全、舒心

6、、整潔的公寓。在推進(jìn)項(xiàng)目、盡快出臺(tái)政策的同時(shí)，始終高度重視農(nóng)房改造的集聚效應(yīng)，加快布局和建設(shè)一批公共服務(wù)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，在自愿有償前提下，最大限度地調(diào)動(dòng)農(nóng)民把宅基地置換為公寓房的積極性。目前，關(guān)于農(nóng)房改造集聚建設(shè)的實(shí)施意見、甌海區(qū)村莊改造和農(nóng)房集聚改造“村房?jī)筛摹睂ｍ?xiàng)實(shí)施方案已正式出臺(tái)。 4、立足實(shí)際，初步建立改造建設(shè)模式。如何在保證工程質(zhì)量的前提下解決農(nóng)房改造中資金籌措難的問題是一項(xiàng)重大課題，因此區(qū)城建辦在建設(shè)模式上進(jìn)行了積極的探索。目前，我區(qū)農(nóng)房改造集聚建設(shè)基本采用三種模式，分別是：“自建自管”模式、“融資代建”模式和BT模式?！白越ㄗ怨堋蹦Ｊ?，即項(xiàng)目由區(qū)城建辦牽頭，完成前期手續(xù)至招投標(biāo)后

7、，移交給各屬地鎮(zhèn)街進(jìn)行建設(shè)和管理。目前，已有新橋街道新橋村、麗岙街道下章村、瞿溪街道河頭村等8個(gè)項(xiàng)目采用這種模式，用地面積246.73畝，建筑面積55.38萬(wàn)平方米，投資20.88億元。“融資代建”模式，即通過招投標(biāo)方式，由符合資質(zhì)的代建及施工單位融資代建，建設(shè)后由政府按照招標(biāo)文件的規(guī)定支付工程建設(shè)綜合費(fèi)用及其他費(fèi)用（包括資金收益、建設(shè)管理費(fèi)等）。BT模式，即“建設(shè)移交”的模式，項(xiàng)目法人變更。由區(qū)城建辦通過招投標(biāo)方式確定投資人和施工單位，投資人負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、建設(shè)工作，建成后由政府回購(gòu)。目前，我區(qū)茶山街道山根村、新橋街道高翔村、婁橋街道東風(fēng)村等11個(gè)項(xiàng)目采用這種模式，總用地面積約679.336

8、畝，建筑面積149.86萬(wàn)平方米，投資66.09億元。 二、存在的困難和問題 總體上看，區(qū)委區(qū)政府和區(qū)城建辦等相關(guān)部門在我區(qū)農(nóng)房集聚改造上思想重視，組織得力，全區(qū)農(nóng)房改造集聚建設(shè)取得了一定成效。但由于農(nóng)房改造集聚建設(shè)情況太復(fù)雜，與群眾的利益關(guān)系太密切，需投入的資金太大，整體工作的周期太長(zhǎng)，致使目前的工作遇到了不少困難和問題。 1、建設(shè)資金缺乏，工程持續(xù)推進(jìn)難度大。按照政府目前初步擬定的指導(dǎo)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)和連片拆遷獎(jiǎng)勵(lì)辦法，政府已較難承受貼資壓力。如麗岙街道下章村建設(shè)安置點(diǎn)，總占地面積24畝，住宅建筑面積3.86萬(wàn)平方米，地下室建筑面積9367平方米，總套數(shù)264套，預(yù)計(jì)可容納120戶左右的安置戶。

9、經(jīng)該街道對(duì)11戶擬置換農(nóng)戶的模擬簽訂協(xié)議為準(zhǔn)進(jìn)行該建設(shè)點(diǎn)總量推算，政府要貼資約4000-5000萬(wàn)。若以全區(qū)1780畝的安置總數(shù)推算，政府貼資壓力更是不可估量。而目前擬定的“自建自管”、“融資代建”、“BT”等多種籌資建設(shè)模式均未達(dá)成結(jié)果，后續(xù)建設(shè)資金注入問題困難重重。 2、相關(guān)政策不一致，置換方案出臺(tái)難度大。據(jù)調(diào)查了解，由于受舊城改造、重點(diǎn)工程拆遷補(bǔ)償政策以及祖房情結(jié)等因素影響，目前政府經(jīng)多次協(xié)商初步擬定的指導(dǎo)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)、置換面積等核心政策問題，仍不能被大部分老百姓認(rèn)可和接受。相當(dāng)部分的老百姓難以一次性地拿出幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)資金作為農(nóng)房拆遷和置換費(fèi)。如茶山街道山根村，該村原舊村改造拆

10、遷方案已基本確定，按規(guī)定向政府交納土地出讓金后，按照自求平衡的原則，每平方米新房的置換價(jià)在150元左右，而農(nóng)房集聚改造每平方米新房的置換價(jià)需幾千元，差距很大，實(shí)施極難。又如婁橋街道農(nóng)房集聚改造的置換政策明顯沒有周邊重點(diǎn)工程的拆遷補(bǔ)償政策優(yōu)惠，難以落實(shí)。要依照“農(nóng)民可接受、政府可承受、發(fā)展可持續(xù)”、“依法、自愿、有償”的原則推進(jìn)農(nóng)房集聚改造，目前的處境是很糾葛的。如果處理得當(dāng)，就會(huì)煥發(fā)勃勃生機(jī)，反之則可能會(huì)變成“半拉子”工程。 3、前后規(guī)劃不統(tǒng)一，滾動(dòng)開發(fā)難度大。連片拆遷置換是農(nóng)房集聚改造滾動(dòng)發(fā)展、持續(xù)推進(jìn)的關(guān)鍵問題，而目前政府推進(jìn)農(nóng)房連片拆遷手段匱乏。尤其是部分鎮(zhèn)街建設(shè)規(guī)劃的滯后，也在一定程度

11、上影響了滾動(dòng)開發(fā)的推進(jìn)。據(jù)調(diào)查了解，目前全區(qū)除中心區(qū)規(guī)劃功能較為到位外，其他功能區(qū)規(guī)劃均不夠完善。如麗岙街道，新的麗岙控制性詳細(xì)規(guī)劃尚未出臺(tái)，而2007年控制性詳規(guī)與目前正在考慮的總體規(guī)劃調(diào)整較大，在很大程度上影響了農(nóng)房集聚改造項(xiàng)目的選址等工作。前階段在出具麗岙文教體功能區(qū)農(nóng)房改造地塊（溫州肯恩大學(xué)征地拆遷安置地塊）規(guī)劃紅線時(shí)，就遇到該地塊尚屬發(fā)展備用地，控規(guī)尚未覆蓋，用地功能尚未明確，無(wú)法及時(shí)出具規(guī)劃紅線的問題。 三、今后工作的意見與建議 1、適度把握規(guī)模，積蓄可持續(xù)發(fā)展的能力。今年是農(nóng)房改造集聚建設(shè)的開局之年，在面臨諸多困難的情況下，又沒有任何可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，可謂萬(wàn)事開頭難，因此我們建議：一

12、要適度把握建設(shè)規(guī)模。今年我區(qū)計(jì)劃開工建設(shè)35個(gè)農(nóng)房改造集聚建設(shè)項(xiàng)目，總占地面積1780畝，建筑面積 402萬(wàn)平方米，總投資 173億元，如此巨大的建設(shè)規(guī)模和巨額的投資，確實(shí)難以如數(shù)啟動(dòng)，政府應(yīng)客觀面對(duì)，慎重把握。建議適當(dāng)降低要求，酌量開工。要有意識(shí)地創(chuàng)造稀缺狀態(tài)，營(yíng)造“此物可貴、難求”的氛圍，以此來(lái)激發(fā)百姓的拆遷安置熱情。二是不能急于求成。農(nóng)房改造集聚建設(shè)雖然意義重大，前景美好，但不是一朝一夕就可以完成的，要樹立以時(shí)間換取空間的觀念。只有不斷地完善老村莊的改建政策，依法把老村莊的房子控制好，在農(nóng)房改造集聚建設(shè)的推進(jìn)中依法把置換過來(lái)的宅基地管理好，堅(jiān)持持之以恒的工作態(tài)度和熱情，以更長(zhǎng)的時(shí)間換取更

13、大的空間，才能確保這項(xiàng)工作的圓滿成功。三要做到先易后難。要準(zhǔn)確把握各個(gè)點(diǎn)建設(shè)和安置的成熟條件，把條件最成熟的點(diǎn)先做成功。如澤雅鎮(zhèn)天長(zhǎng)一號(hào)建設(shè)點(diǎn)，該建設(shè)點(diǎn)目前擬定安置山上的9個(gè)自然村。雖然9個(gè)自然村整體拆遷安置也有一定的難度，但成功的概率很高。區(qū)政府應(yīng)將它列入一號(hào)工程，全力支持，爭(zhēng)取成功，使區(qū)政府能夠獲得一定量的農(nóng)房集聚改造滾動(dòng)建設(shè)用地指標(biāo)。如果條件欠成熟，可以延后建設(shè)或暫緩建設(shè)，避免將工作帶進(jìn)死胡同。 2、切實(shí)降低成本，減輕政府和農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。農(nóng)房集聚建設(shè)涉及的規(guī)費(fèi)較多，建議除上繳中央、省和繳納必要的管理費(fèi)用外，凡涉及的各項(xiàng)行政事業(yè)性、服務(wù)性和公共配套設(shè)施建設(shè)收費(fèi)，涉及的電力、給排水、燃?xì)?、電?/p>

14、、廣電等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用，應(yīng)堅(jiān)持“能減則減、能免則免”的原則，力求降低建設(shè)成本。在規(guī)劃編制時(shí)，要合理安排集聚建設(shè)點(diǎn)內(nèi)的使用功能，努力減少造價(jià)高的使用功能。如目前大部分建設(shè)點(diǎn)都有規(guī)劃設(shè)置地下室，經(jīng)了解地下室每平方米的建設(shè)成本高達(dá)10000元以上，如果改用樓空架的建設(shè)方案來(lái)解決區(qū)內(nèi)停車位問題，則每平方米的造價(jià)不會(huì)超過3000元，建設(shè)成本將大大下降。 3、努力創(chuàng)新方法，解決“三難”的調(diào)和問題。目前最為糾葛的核心問題是“政府難承受，農(nóng)民難接受，工作難持續(xù)”的調(diào)和問題。建議政府要適當(dāng)下調(diào)政府指導(dǎo)價(jià)，這是調(diào)和“三難”問題的關(guān)鍵所在。建議采取下列兩種措施：（1）安排少量的商住土地指標(biāo)，通過多途徑的運(yùn)作把多余的資金轉(zhuǎn)化為農(nóng)房改造集聚建設(shè)的補(bǔ)貼資金。（2）在集聚建設(shè)點(diǎn)的小區(qū)內(nèi)留部分的房子以市場(chǎng)價(jià)由被安置戶增購(gòu)，以此來(lái)補(bǔ)貼建設(shè)資金。要認(rèn)真制訂和落實(shí)農(nóng)房連片拆遷安置的獎(jiǎng)勵(lì)政策，所制定的獎(jiǎng)勵(lì)政策要具有很強(qiáng)的吸引力和感染力，使獎(jiǎng)勵(lì)政策能夠起到促進(jìn)連