1、房屋優先購買權的法律認識及其司法保護漫談優先購買權屬于民事優先權的一種，是對所有權人行使處分權時實行有限限制和對抗的法律權能之一。民法通則和合同法均對優先購買權作了予以保護的相應規定，這主要是出于保障市場交易安全和公平之目的。近年來，隨著住房制度改革和二級住房市場的開放，房屋買賣中涉及優先購買權的爭議日益增多，這一方面反映了房地產市場競爭日趨激烈，另一方面體現出公民和法人民事法律意識的增強，也從一個角度昭示了中國法治的進步。但由于現行法律法規對處理此類糾紛規定得比較原則，導致司法實踐中對涉及優先購買權的性質、當事人告知義務和"同等條件"等方面存在諸多分歧認識甚至錯誤認識和做

2、法，給這類案件的審理帶來不少困難。為使這類案件的處理有序、合法而公正，筆者在此談一些粗淺的看法，以求教于法學界同仁。一、從一個案件開始為了進一步加深對涉及房屋優先購買權糾紛案件處理的復雜性及存在問題的認識，以便為后文作出更為深刻的論述打下一個基礎，筆者先從身邊審理的一個真實案例開始著筆。該案件的基本情況是：A公司與B公司于1999年3月9日簽訂租賃合同書。合同約定：A公司承租B公司綜合樓一層營業門市二間，租賃期為1999年3月10日至2002年3月9日，租金每季度10000元。A公司于1999年3月9日前一次性預交3個月房租10000元，余下租金每3個月一次性預繳。雙方還在合同中對續租及違約責

3、任等進行了約定。2001年2月，B公司因企業改制急需資金補償職工，遂決定出售該公司綜合樓一樓店面，但未書面公告出售店面的具體情況。當年2月下旬和3月，B公司先后兩次將店面出售之事告知A公司，但均未明確告知A公司店面出售的價格及其他條件，A公司雖表示要續租二年，但并未明確表示放棄購買。同年9月11日，B公司與第三人葉某、余某分別簽訂門市出售協議書，將A公司所租賃的兩間店面分別以25.308萬元和26.1萬元賣給第三人葉某和余某。葉、余兩人在協議簽訂當日即向B公司付清全部購房款，但所購店面尚未辦理產權過戶手續，所有權尚未實際轉移。A公司了解此情況后，即向B公司主張同等條件下的優先購買權未果而最終以

4、B公司侵權為由訴至法院，要求判令B公司與第三人葉某、余某的買賣行為無效，并主張以同樣的條件優先購買承租的二店面。該案在審理中存在四種分歧意見：第一種觀點認為，A公司的優先購買權應予保護，B公司未盡法定告知義務，應判定其與第三人的買賣店面行為無效，但不應判定A公司按B公司和第三人簽訂買賣協議的內容去實際購買二店面。二店面可由B公司重新競賣，A公司可參與競買，并在同等條件下享有優先購買權。第二種觀點認為，A公司享有同等條件的優先購買權，但第三人葉某、余某向B公司購買門市屬善意取得，不宜宣布無效。至于A公司為此所遭受損失，可向B公司主張賠償。第三種觀點認為，本案中B公司已盡告知義務，雖未告知A公司出

5、賣的價格等條件，但法律對此亦無明文規定，A公司未明確作出購買的意思表示即意謂其已放棄優先購買權，B公司與第三人葉某、余某之間的買賣協議及買賣行為有效，應判決駁回A公司的訴訟請求。第四種觀點認為，A公司在承租期內對承租物享有優先購買權，本案中B公司雖先后二次告知A公司所承租店面出售之意向，但并未明確告知A公司出售的價格和其他條件，應視為其向A公司發出出售店面的要約不成立。其與第三人葉某、余某的買賣店面協議無效，葉、余二人雖屬善意取得，但考慮到店面所有權并未實際轉移的事實，應依法判定A公司可以同樣的價格和條件購買該承租物。因為優先購買權是一種形成權，如若僅判決A公司享有優先購買權而不判其可按B公司

6、與第三人葉某和余某訂約的同等條件實際購買二店面，則并未將A公司的優先購買權落到實處。而且有可能出現B公司規避法律的現象，B公司完全可以以二店面不賣為由來架空A公司的優先購買權，待A公司租賃到期則再按同樣的條件將店面重新賣給第三人葉、余二人。從上述四種觀點可看出，本案的爭執焦點有：1、優先購買權的法律屬性到底為何?是形成權還是其他?2、如何理解出租方的"法定告知義務"3、對法律規定的"同等條件"應作何理解;4、在第三人善意取得情況下如何保護房屋承租人的優先購買權。正是因為存在如此多的問題和爭執，筆者才有了寫作本文的沖動。二、對房屋優先購買權及其屬性的法律認

7、識優先購買權是房屋共有人(包括屬于一個整體，或者配套使用曾共有過的房屋的原共有人，下同)與其他共有人或已租出的城市私房產權人與承租人之間，在出售房屋時形成的一種權利義務關系，是民事法律關系范疇的債的一種。房屋買賣中的優先購買權，具有以下幾個基本屬性：1、它依法律直接規定而產生。而且只能基于共有關系或房屋租賃關系而產生，是原共有人與其他共有人之間或出租人與承租人之間產生的特定的權利義務關系。優先購買權為民事優先權之一，由于優先購買權為形成權的一種，具有效力上的優先性。我國合同法第二百三十條明確規定了房屋承租人對于租賃房屋的優先購買權，即"出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內

8、通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利"。同時，最高人民法院關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)第一百一十八條規定："出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效"。總之，房屋承租人的優先購買權是合同法明確規定的民事權利，無須當事人約定，自租賃關系成立時產生，在符合法定條件時可以行使。2、它是一種期待權。只有共有人或出租人在出賣房屋時，其他共有人或者承租人在同等條件下才產生這種權利。3、它是一種限制權。房屋共有人出賣自己所分得的房屋，出

9、租人出賣自己的房屋雖是自己的權利，但法律規定了其他共有人或承租人在同等條件下有優先購買的權利，這一民事行為的限制性規定，是民事法律合法原則和防止權利濫用原則的體現。4、它是一種附條件的形成權。共有人出賣的房屋與其他共有人的房屋屬于一個整體，或者是配套使用，其他共有人才能主張這種權利。出租人出賣的是承租人正在使用的房屋，并在規定的時間內才能主張這種權利。5、它是同等條件下的優先購買權，這是指優先購買權人所接受的出賣價格和其他合法條件與其他購買人相同或相一致的情況下優先購買權人所享有的權利。承租人優先購買權是一種在行使上附有限制條件的形成權。一方面，它是一種形成權，優先購買權人依據自己的意思形成以

10、義務人(出租人)與第三人同等條件為內容的契約，無須義務人的承諾。另一方面，該形成權的行使附有限制性的條件，即承租人只有在符合同等條件的前提下才能行使對租賃物的優先購買權。優先購買權的立法目的和權利實質應當是：在不損害出賣人利益的前提下，給承租人一個買受的機會。如何做到不損害出賣人的利益，關鍵是要嚴格遵守同等條件的原則，即優先購買權人的認購條件不僅包括最主要的價格條件，還包括價款支付期限、方式、賣方遷址期限以及所賣房屋的部位、數量等因素。如果出賣人基于某種特殊原因給予其他買受人一種比較優惠的價格，而這種特殊原因能以金錢計算，則應折合金錢計入價格之中;如果不能以金錢計算，則優先購買權人應當具有同樣

11、的特殊原因，優先購買權人不能做到，出賣人的利益就不能實現，就不符合同等條件的要求。第三人提供的某種機會能否以金錢替代，應以出賣人的價值觀判斷，不能以優先購買權人的觀念衡量。只要其價值判斷標準符合常理，并不違法，就應支持。另外，在考察同等條件時，付款方式這一條件具有特殊性。由于個人的信用不同，如果出賣人允許第三人分期付款，則優先購買權人除非為出賣人提供了充分而適當的擔保，否則不得請求分期付款。對于這些合同之外的特殊利益，出賣人負有舉證責任。6、有一定的期限性。優先購買權有明確的期限際制，在規定的期限內優先購買權人已得知房屋出賣而不主張權利，期限屆滿后即喪失。它開始于賣方明確作出出售的意思表示并決

12、定了出售條件時，至房屋買賣依法成交，所有權合法轉移時止。三、審理優先購買權案件時應注重的四個關鍵問題1、關于出賣人通知義務的履行與承租人優先購買權的保全出租人在決定出賣其房屋前，對承租人負有通知義務。這里有一個問題值得探討，即通知義務與優先購買權行使之間的關系。我們知道，優先購買權是一項期待權，它成立于租賃關系開始時，只有當出租人出賣其租賃房屋時方可行使。可見，出賣行為是優先購買權得以行使的條件之一。而通知行為的法律效果是與優先購買權的保全聯系在一起的。出賣人履行通知義務，優先購買權人應當在一定期限內表示愿意購買，否則就喪失優先購買權。如果出賣人違反通知義務，則使得優先購買權人的權利得以保全。

13、權利人可以行使權利，請求法院宣告出賣人與第三人的房屋買賣合同無效，或者要求出賣人對其損失進行賠償。由此可見，明確通知義務的相關法律問題，對優先購買權的行使有重要意義。這些問題是：第一，通知的內容應當是具體的出賣條件。只有這樣，才能確定承租人在該具體出賣條件下是否愿意購買，從而保全或喪失其在該具體條件下的優先購買權。如果出賣人對第三人降低了出賣條件，則仍負有向優先購買權人通知的義務，其原因在于通知的內容發生了變化。本案中，B公司未將自己與第三人約定的條件告知A公司，A公司就無法就具體條件作出是否購買的意思表示，B公司屬于違反通知義務的行為，對此，A公司可以行使其優先購買權，或者要求B公司賠償損失

14、。第二，優先購買權的行使期限如何確定?根據最高人民法院關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)第一百一十八條之規定，承租人的優先購買權的行使為自接到出賣人通知以后3個月。也就是說，A公司的優先購買權可以保全3個月，如果在該期限內不表示愿意購買，視為自動放棄優先購買權。筆者認為，3個月期限過長，過度限制了出租人的處分權，使得出租人必須苦苦等待3個月，才能根據承租的意思確定是否可與第三人成交。并且3個月里，房地產市場變化莫測，同等條件難以確定，超長時間的等待給房主帶來的損失卻是可能的。因此，筆者建議應縮短優先購買權的行使期限。第三，通知義務履行與否的舉證責任由誰承擔?出賣人與優先購

15、買權人發生糾紛時，應當是"誰主張誰舉證"。具體來說，由出賣人承擔通知義務的舉證責任，由優先購買權人承擔在法定期限內表示愿意購買的舉證責任。因此，在實踐中，通知與答復行為應當盡量采取書面形式。2、關于優先購買權人的損失的認定在義務人沒有盡到通知義務或者在同等條件下，義務人沒有尊重權利人的優先購買權，而將標的物賣給第三人，并且第三人已經根據法律相關規定，取得標的物的所有權，使得優先購買權人在事實上和法律上不能優先購買標的物。這樣，如何通過賠償手段對優先購買權人予以司法救濟，就是非常關鍵的問題。筆者認為，認定優先購買權人的損失，應從以下幾個方面考慮：第一，如果優先購買權人已經和出

16、賣人達成買賣協議，而出賣人又將房屋另賣的，遵循一般的違約賠償規則，應由出賣人賠償優先購買權人的實際損失。第二，如果優先購買權人在與出賣人協商過程中，基于對出賣人的信賴，而采取了履行合同的必要措施，因出賣人過失，而造成合同不成立或不生效，則出賣人應賠償優先購買權人的信賴利益的損失。第三，如果出賣人違反通知義務，致使優先購買權人不能行使優先購買權而獲得房屋的所有權，并喪失了其轉為產權人所帶來的便利或利益，諸如免于另行尋租、搬家等等，對此種額外費用，出賣人應予賠償。第四，如果出賣人違反通知義務，致使承租人不得不以更高的價格另外購買房屋，則對于承租人另行購買房屋的額外支出，應當參照所爭房屋的市場價格判

17、令出租人給予適當的經濟補償，但該補償不得超過該租賃房屋市場價格與出賣價格之間的差額。3、關于優先購買權糾紛的實體處理處理優先購買權案件的原則是，既要保護優先購買權人的利益，又要防止濫用優先購買權以致損害出賣人和其他購買人的合法權益。由于這類案件比較復雜，處理時難度也比較大，一般情況下，應根據具體情況妥善處理：如果提起訴訟的原告確系房屋的原共有人或承租人，而且在沒有放棄或喪失優先購買權的情況下，就應當支持原告的訴訟請求，即承認原告在同等條件下具有優先購買權;如果優先購買權人在出賣人出賣房屋前未知曉情況，就應當宣布出賣人與買受人之間的買賣關系無效，已經交付了房款的房屋的，由雙方相互返還，支持優先購

18、買權人在同等條件下優先購買權的請求;優先購買權人已得知出賣情況后，因客觀原因未能及時主張優先購買權，在出賣人與買受人成就買賣關系時雖未提出異議，但其主張權利時只要未超過主張期限，一般情況下仍應支持優先購買權人在同等條件下優先購買的請求;出賣人與其他購買人惡意串通，欺騙優先購買權人，出現損害優先購買權人的合法權益的情況，一經查實，應當宣布其買賣關系無效，如果房屋已經拆遷、改建，應視情況給優先購買權人適當的補償。數個共有人同時主張優先購買權的，如果房屋好劃分，可以按均等優先購買處理;如果不能劃分，數個主張優先購買權人協商解決不成的，由最先主張權利者購買;或者最先主張權利者有房屋居住，而后主張權利者

19、確有實際困難的，應照顧住房確實有困難的人購買。對放棄優先購買權后又主張權利的不予支持。凡有確鑿證據證明優先購買權人主動、明白、直接表示不予購買的，視為明確表示放棄。對于明知共有人出賣分得的房屋，或者出租人出賣房屋時，既不作出優先購買的主動、明白、直接表示，又不阻止其出賣給第三人，據此推定為優先購買權人放棄權利。房屋共有人和承租人同時主張優先購買權，應先考慮房屋共有人的權利，再考慮承租人的權利。但是，如果房屋共有人居住的房屋比較寬裕，而承租人住房困難，也可照顧承租人的優先購買權。4、關于優先購買權糾紛的訴訟程序處理優先購買權糾紛案件，往往涉及出賣人、買受人、主張優先購買權等多人參加訴訟，對于在訴

20、訟中他們各自的訴訟地位問題，各地掌握不盡一致，涉及到的問題也比較多。筆者認為，可分以下幾種情況處理。買賣關系尚未成立的，優先購買權因主張權利與出賣人發生糾紛提起訴訟，優先購買權人是享有權利的一方，出賣人是負有義務的一方，根據優先購買權人的性質和特征，買受人雖與本案有一定的關系，但案件的實體處理結果同他沒有法律上的利害關系，其將不作為案件當事人參加訴訟，法院也不宜依職權追加其為當事人。如果案情需要由買受人出庭才能查清事實真相，可以作為證人出庭作證。買賣關系已經成立，優先購買權人主張權利提起訴訟，應將出賣人列為被告，將買受人列為無獨立請求權的第三人參加訴訟，這是因為案件的處理結果同買受人具有法律上

21、的利害關系，如果優先購買權人勝訴，買受人將因買賣關系無效而返還標的物;如果出賣人勝訴，買受人合法受讓和占有標的物。因此，買受人應作為無獨立請求權的第三人參加訴訟。出賣人與買受人因買賣關系發生糾紛引起訴訟，在訴訟過程中，優先購買權人主張優先購買權的，優先購買權人應以有獨立請求權的第三人的資格參加訴訟。四、當前司法實踐中有關優先購買權幾種常見的錯誤認識和做法1、片面強調財產所有權，忽視對優先購買權的法律保護。有些同志片面強調所有權的"絕對性"，殊不知人們對物的占有、使用、收益、處分，總是在一定社會里進行的。所有權的行使如果絕對不受任何限制和約束，就不能保證國家或社會公共利益不受

22、侵害。為防止濫用權利，法律對所有權人行使權利有一系列限制性規定。優先購買權的規定，就是對財產所有權人行使處分權的一種必要的限制。它有利于財產流轉過程中社會經濟秩序的穩定，有利于減少社會矛盾，避免糾分，有利于安定團結。2、把保護優先購買權和強買強賣混為一談。買賣應當遵循自愿原則，同時也不得違反法律或社會公共利益，不能顧此失彼。涉及優先購買權的買賣中，不得違反法律至少包括以下兩個意思：(1)賣方必須接受優先購買權這一法定限制的約束。(2)買賣具有諾成性法律特征。一方發出要約后一經對方承諾，雙方的權利義務也就隨之產生了，各方都必須全面實際履約，否則就應依法承擔民事責任。強買強賣發生在賣方沒有自愿作出出售的意思表示或買方不自愿購買時，違背自愿原則是它的本質特征，時間是關鍵性因素。3、用"合法"形式掩蓋違法內容。賣方(有時還和買方串通)為了回避優先購