1、鹽城市東臺地方稅務局房地產開發納稅評估模型風險引導 模型控制 精細清算一、房地產開發行業簡介房地產開發是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設事業的發展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業分離出來的新興產業，主要涉及房地產的投資、開發、建設、銷售、出租等環節，是房地產業最重要的組成部分。房地產開發企業的經營具有復雜性、多樣性和滾動開發性以及生產周期長、投資數額大、往來對象多等特點。因此，其開發經營活動不同一般的工商企業。房地產行業開發經營管理過程。主要涉及房地產的投資、開發、建設、銷售、出租等環節，房地產開發大體上分為房地產開發建設階段；房地產銷售和租賃階段兩大階段，具體流程及程序如

2、下：- 6 -房產開發流程立項審批向發改委申請并取得“立項批文”規劃審批施工審批銷售審批物價核準竣工備案產權審批取得土地開發商通過拍賣、出讓、拆遷安置等方法取得土地開發經營權由規劃、土地、財政部門負責，通常包括辦理“兩證一書”，即“建筑工程規劃許可證”、“規劃用地許可證”、“選址意見書”向建設部門申請領取“建設工程施工許可證”向房管局申請“商品房預售許可證”，在竣工驗收后申請“商品房銷售許可證”向物價局申請價格核準，取得“價格核準通知”開發產品完工后向建設局備案，取得“建設工程竣工驗收備案表”向房管局辦理大產權證，到國土局辦理國有土地使用證 從以上房地產開發過程看，各行政管理部門之間的工作衍接

3、相當嚴密，一環套一環，沒有上個環節的審批、許可、規費繳納手續，下一個管理部門就不會再辦下去，房地產項目的開發過程就會中斷。因此，我們在對房地產行業檢查過程中，要主動與政府管理部門加強信息溝通，充分利用政策管理部門信息，提高檢查工作的效率，尤其是要加強與房產管理部門的工作聯系。 二、地產行業相關稅收政策。開發建設期涉稅事項和涉稅環節較少，主要涉稅事項和涉稅環節集中在租售期，具體情況見下表：房地產開發行業相關稅種階段經營環節稅種備 注開發建設期取得土地使用權契稅、耕地占用稅、印花稅委托施工印花稅銷售期房營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、印花稅 租售管理期

4、銷售房屋轉讓土地使用權營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、印花稅營業稅按“銷售不動產”和“轉讓無形資產”稅目，如果所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業”稅目，但與“銷售不動產”的計稅依據不同出租房屋或土地營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、印花稅、房產稅、土地使用稅營業稅按“服務業租賃業”稅目自用房屋或土地房產稅、土地使用稅贈與房屋或土地、房屋抵押貸款營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、印花稅視同銷售不動產代收費用營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加代收費用手續費合并營業收入計稅對所建房屋兼營

5、物業管理服務營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、企業所得稅營業稅按“服務業”稅目，適用相應的稅率三、土地增值稅清算風險節點：（一）、檢前準備要求納稅人以分期項目為單位如實提供如下資料：1、項目竣工清算報表和有關帳薄。2、已完工開發項目成本表3、清算項目的工程建設合同及工程竣工驗收報告4、土地增值稅項目登記表；5、項目建議書的批復；6、房屋土地管理局測繪面積成果；7、商品住房建筑面積情況明細表；8、商品住房建筑面積情況明細表<附表>；9、與土地增值稅清算有關的其他證明資料。（二）、收入檢查的節點：清算項目的收入，是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產）

6、并取得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。1、審核企業按照項目設立的“預售收入備查簿”及網上銷售備案情況，查看項目合同簽訂日期、交付使用日期、預售款確認收入日期、收入金額。2、確認銷售退回、銷售折扣與折讓業務是否真實，內容是否完整，相關手續是否符合規定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關聯方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉利于關聯方等情況。3、審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如“其他應付款”，不作銷售收入申報納稅的情形。4、審核納稅人用建造的本項目房地產安置回遷戶的，是否按非貨幣性交易準則進行處理，同時將此確認為房地產開

7、發項目的拆遷補償費。營業稅按成本價格核定征收，企業所得稅和土地增值稅視同銷售處理5、審核納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產補償給拆遷戶時，是否按規定申報納稅。6、審核納稅人在銷售不動產過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規定申報納稅。7、審核將房地產抵債轉讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產，是否按規定申報納稅。8、納稅人將開發的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。9、對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理：A、代收費用

8、計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。B、代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。10、查看企業提供商品房購銷合同內容，并按合同記載的金額、銷售面積匯總后與清算面積和收入進行核對，確定土地增值稅計稅收入。11、將預收賬款直接沖減開發成本，不確認或少確認應稅收入。12、將代建工程、提供勞務過程或甲供材料中節約的材料、產品等留歸企業所有，不確認收入。13、通過房地產代理公司開具代理手續費發票，虛列費用或抵減銷售額，以房

9、款凈額為計稅營業額。14、按揭銷售、首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉賬后，不及時入賬，或將收到的按揭款項記入“短期借款”等科目。15、開發的小區會所等產權轉給物業，不按開發產品進行稅務處理，或者將不需要辦理房產證的停車位、地下室等公共配套設備對外出售不計收入。16、以房抵工程款、廣告費、銀行貸款本息或以拆遷補償費抵頂購房款等業務，不記收入。17、開發商將未售出的房屋、商鋪、車位出租、取得的租金收入不作或少作入。18、注意企業相關的帳務處理，防止收入確定的遺漏。應特別關注往來帳以及“營業外支出、固定資產清理、資本公積、待處理財產損益”等科目，避免被查出以房抵債、以房屋進行交換其他資源等

10、。房地產開發納稅評估模型房程房地產開發企業成本計算流程直接計入實際發生的各項支出直接成本未建能分清成本對象的間接成本成本間接成本在建固定資產預提費用不能分清成本對象的間接成本期間費用已完工開發產品待攤費用共同成本開發成本2.前期工程費3.建筑安裝工程費4.基礎設施建設費5.公共配套設施費6.開發間接費1.土地征用費及拆遷補償費主營業務成本已銷售未銷售按制造成本法歸集和分配- 17 -（三）、開發成本清算節點：房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。應當審核納稅人申報的扣除項目是否符合土地增值稅暫行條例實施細則第七條規定的

11、范圍。審核的內容具體包括：1、取得土地使用權所支付的金額及拆遷補償費。主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費（1）審核取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。（2）如果同一土地有多個開發項目，審核取得土地使用權支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。（3）審核取得土地使用權支付金額是否含有關聯方的費用，判斷其取得土地使用權支付金額是否存在明顯異常（4）審核有無預提取得土地使用權支付金額。（5）審核征地費用、拆遷費用

12、等實際支出與概預算是否存在明顯異常。（6）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關賬目核對。同時，企業為取得土地使用權而支付的這部分拆遷費用應到主管稅務機關申報繳納了契稅。（7）審核開發商向土地部門支付土地買價或者出讓金后，收到政府的返還獎勵是否沖減土地成本。（8）審核房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費是否扣除。2、前期工程費指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、地上原有建筑物構筑物拆除、場地通平等前期費用。前期工程費的審核，應當包括下列內容：（1）、審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。（2）、審核納稅人是否虛

13、列前期工程費。（3）、土地出讓合同中明確交付的是“三通一平”（水通、電通、路通、場地平整）后土地的，前期工程費中是否包括“三通一平”的費用。3、建筑工程費指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。建筑安裝工程費的審核，應當包括下列內容：（1）出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據：A從合同管理部門獲取施工單位與開發商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對；B實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監理公司取證；C審核納稅人是否存在利用關聯方承包或分包工程，

14、增加或減少建筑安裝成本造價的情形。（2）自營方式。重點審核施工所發生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規定進行會計處理和稅務處理。（3）將甲方供料重復列支，虛增成本。4、基礎設施費指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。公共配套設施費指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出?；A設施費和公共配套設施費的審核，應當包括下列內容：（1）審核各項基礎設施

15、費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證。（2）如果有多個開發項目，基礎設施費和公共配套設施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。（3）審核有無預提的基礎設施費和公共配套設施費用。（4）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。（5）審核是否將期間費用記入基礎設施費和公共配套設施費用。（6）獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常。（7）各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規定。5、開發間接費用是屬于企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用。開發間接費用的審核，應當包括下列內

16、容：（1）審核各項開發間接費用是否取得合法有效憑證。（2）如果有多個開發項目，開發間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。（3）審核是否將期間費用記入開發間接費用。（4）審核各項開發間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。（5）審核有無預提的開發間接費用。（6）審核納稅人的預提費用及為管理和組織經營活動而發生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。（7）在計算加計扣除項目基數時，審核是否剔除了已計入開發成本的借款費用。6、房地產開發費用指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。房地產開發費用的審核，應當包括下列內容：（

17、1）利息支出的審核。企業開發項目的利息支出不能夠提供金融機構證明的，審核其利息支出是否按稅收規定的比例計算扣除；房地產開發費用是否按規定比例計算扣除。（2）開發項目的利息支出能夠提供金融機構證明的，應按下列方法進行審核：A如果有多個開發項目，利息費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的利息費用記入了清算項目；B審核各項借款合同，判斷其相應條款是否符合有關規定；7、與轉讓房地產有關的稅金審核，確認與轉讓房地產有關的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規定，計算的扣除金額是否正確。對于不屬于清算范圍或者不屬于轉讓房地產時發生的稅金及附加，或者按照預售收入（不包括已經結轉銷售收入部分）計算并繳納的

18、稅金及附加，不應作為清算的扣除項目。8、國家規定的加計扣除項目的審核，應當包括下列內容：（1）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的，審核是否按稅收規定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規定加計扣除的情形。（2）對于取得土地使用權后，僅進行土地開發（如“三通一平”等），不建造房屋即轉讓土地使用權的，審核是否按稅收規定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發土地的成本之和計算加計扣除。（3）對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數的情形。9 、

19、審核程序應注意的其它問題：（1）、如果企業有多個開發項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；（2）、如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算；（3）、對于納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，審核其扣除項目金額是否按主管稅務機關確定的分攤方法計算分攤扣除。（4）、扣除項目能夠直接認定的，審核是否取得合法、有效的憑證。（5）、扣除項目不能夠直接認定的，審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按照規定合理分攤。（6）、審核并確認房地產開發土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權屬證、房產證、預售證、房屋測繪所測量數據、銷售記錄、銷

20、售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數據相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。（7）、審核以房地產或土地作價入股投資或聯營從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資或聯營，是否按規定申報納稅。（8）、審查企業一次性轉讓房地產股權是否按規定征收土地增值稅。（9）、審查房地產開發企業樣板房單獨建造、事后拆除的建造成本和裝修費用，是否作為長期待攤費用處理，攤銷年限不得低于3年（10）、審查銷售贈送的的家電、家居構成房屋的附屬設備或設施，如可視對講系統等是否計入開發成本，不構成房屋的附屬設備或設施如空調、家具等是否計入銷售費用。（11）、審查銷售合同所載商品房面積與有關部門

21、實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，是否在計算土地增值稅時予以調整（12）、在結轉經營成本時，無依據低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經營成本。（13）滾動開發項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出。四、房地產開發納稅評估模型及方法（一）房地產開發行業納稅評估模型。房地產開發行業納稅評估模型是結合行業常見涉稅問題，依據現行稅收政策規定，從房地產行業業務流程入手，以房地產開發項目為監控重點，主要依托開發項目開發經營期間的外部第三方信息，運用數理統計的原理，通過科學選取樣本企業、典型調查、采集信息、分類整理，借助數學線性公式，逐一計算出這些指標的數值和比率，選取事關稅收監控的

22、關鍵要素，確定出行業指標的正常區間值，作為評價納稅人納稅遵從度的預警值，以此來衡量和判斷企業納稅是否正常。 房地產開發指標預警值序號指標名稱計算公式預警區間值備 注1單位土地面積收入額主營業務收入÷土地出讓（轉）面積3656元/M判斷是否存在少申報應稅收入疑點2土地成本與開發成本比取得土地價款÷開發成本×100%40%判斷是否存在虛列、多列成本費用疑點3配套設施成本比配套設施成本費用總額÷開發成本×100%3%判斷是否存在多提、多列、虛列配套設施費用疑點4成本費用收入比成本費用總額÷主營業務收入 ×100%60%判斷是否存在

23、多提、多列、虛列成本費用疑點5單位建筑面積土地成本土地價款 ÷建筑面積383元/判斷是否存在多列、虛列成本疑點存在多列、虛列成本6單位建筑面積成本費用額成本費用總額 ÷建筑面積1064元/判斷是否存在多列、虛列成本、費用疑點7單位建筑面積稅負額（營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、等流轉、行為稅合計額）176元/判斷是否存在少申報應稅收入疑點8單位建筑面積建筑成本總建筑成本÷總建筑面積711元/判斷是否存在虛列、多列建筑成本疑點列建筑成本 （二）房地產開發納稅評估方法。1、納稅評估方法有對比分析法和因素分析法。（1）、對比分析法是依據評估指標采集

24、的相關信息計算出對應的數值，與指標區間值相對比，有差額的產生納稅評估疑點。另外，根據需要，可以進行同行業同因素稅負比對、不同時間同因素稅負比對等，尋找納稅評估疑點。（2）、因素分析法是依據房地產開發行業納稅評估指標體系區間值，對每個主要因素的涉稅指標值的異常變化生成納稅評估疑點。（3）、在實際應用中，要圍繞納稅評估方法中涉及的指標，對獲取信息分類整理，進行涉稅判斷。二種方法不是孤立的，要綜合運用、相互印證。2、房地產開發企業成本費用分析。從房地產企業的開發流程和資金流轉情況看，從土地取得到項目結算完成，涉及環節多，開發周期長。各種成本費用種類多達上百項，加之資金流轉滾動疊加，難以控制。但無論房

25、地產企業采取何種方式開發銷售，其核心還是圍繞收入確認和成本、費用歸集結算上做文章，只要確立房地產開發成本費用中核心主控制指標，就能基本測算出企業成本費用的真實情況。 （1）、容易控制的成本費用，包括土地出讓金、前期工程費中的規劃、設計費用、建安成本中的電梯設備成本、基礎設施中的配電、給水、煤氣、有線電視以及為政府代收的相關費用，這些費用都能通過合法的票據進行控制。 （2）、容易發生虛列的成本費用，主要集中在前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等方面，尤其是建筑安裝工程費。是稅源監控中的重點。五、納稅評估案例 （一）、企業基本情況 東臺某房地產開發有限公司成立于2

26、004年8月16日，注冊資本2000萬元。經營范圍：從事綜合性房地產開發、物業管理等。 2010年12月確定該公司的已開發完工的××××項目作為納稅評估對象，該項目自2006年11月開工，到2008年10月竣工，截止2010年底帳面顯示，已全部銷售完畢。（二）、運用評估方法選定指標 1、對比分析法 按照該企業房地產開發項目的特點，我們根據評估模型中的區間值，首先確定該項目使用的指標、指標值的區間值，如下圖： ××××項目采集數據與模型指標對比表項目名稱：××××項目序號模型指

27、標模型指標值采集數據指標值指標差別備注 1單位土地面積收入額3656元/3595元/61 2單位建筑面積土地成本383元/354元/29 3單位建筑面積建筑成本711元/710元/1 4單位建筑面積稅負額176元/106元/70 5單位建筑面積成本費用額1064元/1085元/212、指標差異分析 （1）單位土地面積收入額分析 該模型中的指標值為3656元/平方米，通過采集其申報的房地產應稅收入8873萬元，規劃建設部門的用地面積為24681平方米，其測算指標值為3595元/平方米，與模型的指標值差異為61元/平方米，該企業可能存在收入申報不足的問題。（2）單位建筑面積土地成本分析 該模型中的

28、指標值為383元/平方米，通過采集其土地出讓價值1883萬元，竣工面積53203平方米，其測算指標值為354元/平方米，與模型的指標值差異為-29元/平方米，該企業的土地出讓時間比較早，征地成本較低，土地成本與模型差異較小，符合本項的指標值。 （3）單位面積建筑成本分析 該模型中的指標值為711元/平方米，通過采集其竣工結算總價3777萬元，竣工面積53203平方米，其測算指標值為710元/平方米，與模型的指標值差異為-1元/平方米，說明該企業的建筑筑成本基本相符。 （4）單位建筑面積稅負額分析 該模型中的指標值為176元/平方米，通過采集該項目的申報稅款合計為563萬元，竣工面積53203平方米，其測算指標值為106元/平方米，與模型指標值差異為-70元/平方米，說明該企業的單位建筑面積稅負明顯偏低，并與單位土地面積收入額相對應，說明其收入和稅款明顯申報不足存在少計收入、稅款申報不足的疑點。 （5）單位建筑面積成本費用額分析該模型中的指標值為1064元/平方米，通過采集該項目的成本費用合計為5772萬元，竣工面積53203平方米，其測算指標值為1085元/平方米，與模型指標值差異為21元/平方米，說明該企業的單位成