1、項 目項 目 8 8 投 資 性 房 地 產投 資 性 房 地 產 的 核 算的 核 算 概述 | 取得 | 后續計量 | 轉換與處置 0101投資性房地產的概述0202投資性房地產的取得0303投資性房地產的后續計量0404投資性房地產的轉換與處置01任務一任務一 投資性房地產的概述投資性房地產的概述 投資性房地產的概念 投資性房地產的范圍P A R T一、投資性房地產的概述一、投資性房地產的概述（一）投資性房地產的概念（一）投資性房地產的概念（二）范圍：投資性房地產的范圍（二）范圍：投資性房地產的范圍投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。已出租的土地使用權、建筑

2、物已出租的土地使用權、建筑物1.已出租。【例】計劃用于出租，尚未出租的，不屬于。2.擁有產權。【例】租入土地使用權后，再轉租的，不屬于。3.出租為主。【例】出租建筑物同時提供相關輔助服務，若服務在協議中不重大，屬于。持有并準備增值后轉讓的土地使用權持有并準備增值后轉讓的土地使用權【例】國家認定的閑置土地，不屬于。一、投資性房地產的概述一、投資性房地產的概述（三）投資性房地產的特征（三）投資性房地產的特征投 資 性 房 地 產 有 兩 種 后 續 計 量 模 式投 資 性 房 地 產 在 用 途 、 狀 態 、 目 的 等 方 面 區 別 于作 為 生 產 經 營 場 所 的 房 地 產 和 用

3、 于 銷 售 的 房 地 產投 資 性 房 地 產 是 一 種 經 營 活 動分類分類具體情形具體情形1.自用房地產：為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產 企業出租給本企業職工居住的房屋 企業擁有并自行經營的旅館、飯店 企業自用的辦公咯、生產車間和廠房2.作為存貨的房地產：以出售為持有目的房地產開發企業再正常經營過程中銷售的額或為銷售而正在開發的商品房的和土地。3.混合用途：部分 用于賺取租金或資本增值，部分自用能夠區分 自用部分：固定資產 出租部分：投資性房地產不能區分固定資產一、投資性房地產的概述一、投資性房地產的概述【易錯易混點易錯易混點】【多選題】下列各項中，不屬于投資性房地

4、產的有（ ）。 A. 房地產開發企業開發的準備出售的房屋 B. 房地產開發企業擁有的已出租建筑物 C. 企業持有的準備建造房屋的土地使用權 D. 企業持有并準備增值后轉讓的土地使用權【答案】：AC【解析】：選項A是企業為了出售而持有的房地產，屬于企業的存貨 ，選項C屬于企業自用的房地產，屬于固定資產。一、投資性房地產的概述一、投資性房地產的概述【多選題】下列項目中，不屬于投資性房地產的有（ ）。A.企業出租給本企業職工居住的房屋B.房地產企業擁有并自行經營的飯店C.企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務D.房地產開發企業持有以備出售的商品房一、投資性房地產的概述一、投資性房地產的概

5、述【答案】：ABD【解析】：選項A和B是企業為經營管理而持有的房地產，屬于固定資產。選項D是企業為了出售而持有的房地產，屬于企業的存貨。02任務二任務二 投資性房地產的取得投資性房地產的取得 投資性房地產的確認和初始計量 投資性房地產的后續支出P A R T投資性房地產的確認投資性房地產的確認和初始計量和初始計量確認條件確認時點計量原則01（一）投資性房地產的確認條件（一）投資性房地產的確認條件一、投資性房地產的確認和初始一、投資性房地產的確認和初始計量計量02同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：01滿足投資性房地產的定義 與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業 該投資性房地產的成本能夠

6、可靠地計量用于出租的投資性房地產以租賃開始日為確認日持有以備經營出租的空置建筑物，以企業管理當局就該事項作出正式書面決議的日期持有以備增值后轉讓的土地使用權以企業將自用土地使用權停止自用，準備增值后轉讓的日期為準一、投資性房地產的確認和初始一、投資性房地產的確認和初始計量計量（二）投資性房地產的確認時點（二）投資性房地產的確認時點取得取得方式方式外購的房地產外購的房地產在購入的同時對外出租或用于資本增值自行建造的房地產自行建造的房地產在達到預定可使用狀態（即自行建造活動完成）的同時對外出租或用于資本增值一、投資性房地產的確認和初始一、投資性房地產的確認和初始計量計量（三（三）投資性房地產的初始

7、計量）投資性房地產的初始計量 先自用一段時間后再改為出租或用于資本增值的，應先將房地產確認為固定資產或先自用一段時間后再改為出租或用于資本增值的，應先將房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃開始日或用于資本增值之日起，才能從固定資產或無形資產轉換無形資產，自租賃開始日或用于資本增值之日起，才能從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。為投資性房地產。【單選題】下列項目中，屬于外購投資性房地產的是（ ）。A.企業購入的寫字樓直接出租B.企業購入的土地準備建造辦公樓C.企業購入的土地準備建造辦公樓，之后改為持有以備增值D.企業購入的寫字樓自用2年后再出租【答案】：A【解析】：選項B屬于企業的固定資產

8、，在購入的同時對外出租或用于資本增值，才屬于外購投資性房地產，選項C和D錯誤。一、投資性房地產的確認和初始一、投資性房地產的確認和初始計量計量（四（四）投資性房地產的計量原則）投資性房地產的計量原則一、投資性房地產的確認和初始一、投資性房地產的確認和初始計量計量 成本：購買價款、相關稅費和可直接歸屬于資產的其他支出成本：購買價款、相關稅費和可直接歸屬于資產的其他支出外購的投資性房地產外購的投資性房地產 成本：土地開發費用、建筑成本、應予以資本化的借款費用、成本：土地開發費用、建筑成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用支付的其他費用和分攤的間接費用自行建造的投資性房地產自行

9、建造的投資性房地產建造過程中發生的非正常性損失計入當期損益，還是計入建造成本？建造過程中發生的非正常性損失計入當期損益，還是計入建造成本？建造過程中發生的非正常性損失計入當期損益建造過程中發生的非正常性損失計入當期損益【單選題】甲公司于2X20年5月1日購入一塊土地的使用權，并在這塊土地上建造兩棟廠房。2X20年9月1日，甲公司與乙公司簽訂款租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。約定該廠房于完工時開始出租。2X20年9月30日，兩棟廠房同時完工。該土地使用權的賬面價值為2400萬元，兩棟廠房實際發生的建造成本均為300萬元（包括建造期間無形資產的攤銷），能夠單獨計量。甲公司采用成本模式對

10、投資性房地產進行后續計量。則甲公司2X20年9月30日投資性房地產的入賬價值為（ ）萬元。A.1350 B.1500 C.2400 D.1200【答案】：B【解析】：投資性房地產的入賬價值=1200+300=1500萬元。一、投資性房地產的確認和初始一、投資性房地產的確認和初始計量計量投資性房地產的后續支出投資性房地產的后續支出資本化支出費用化支出02資本化資本化費用化費用化、 后續支出不滿足投資性房地產確認條件：后續支出不滿足投資性房地產確認條件：修理。修理。 修理支出是由于資產不能正常運行，發修理支出是由于資產不能正常運行，發生支出是為了原有功能的維持，不涉及生支出是為了原有功能的維持，不

11、涉及房屋結構變化。房屋結構變化。 后續支出滿足投資性房地產確認條件：后續支出滿足投資性房地產確認條件：改擴建改擴建 改擴建支出主要是推倒重置、增加功改擴建支出主要是推倒重置、增加功能、擴大面積，房屋結構發生變化。能、擴大面積，房屋結構發生變化。一、一、與投資性房地產有關的后續支出與投資性房地產有關的后續支出后續支出：投資性房地產經初始計量并入賬后，又發生的與投資性房地產有關的支出，比如改擴建支出、日常維護支出等。企業對某項投資性房地產進行改擴建改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續繼續將其作為投資性房地產核算，再開發期間不計不計提折舊或攤銷。提折舊或攤銷。資本化資本化二、資

12、本化支出二、資本化支出資本化費用化后續支出后續支出支出計入成本，資產增加投資性房地產在建【判斷題】企業對采用成本模式計量的投資性房地產進行再開發，且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應當對該資產繼續計提折舊或攤銷。答案：錯誤二、資本化支出二、資本化支出【例】安淮公司發生下列經濟業務（假設安淮公司采用成本模式計量）：（1）2X20年2月，安淮公司與宏偉公司的一項廠房經營租賃合同即將到期。原價為18 000 000元，已計提折舊4 000 000元。為了提高廠房的租金收入，安淮公司決定在租賃期滿后對廠房進行改擴建，并與金源公司簽訂了經營租賃合同，約定自改擴建完工時將廠房出租給金源公司。2月10日

13、，與宏偉公司的租賃合同到期，廠房隨即進入改擴建工程。12月10日，廠房改擴建工程完工，共發生支出1 000 000元，即日按照租賃合同出租給金源公司。二、資本化支出二、資本化支出 2X202X20年年2 2月月1010日，廠房租賃到期，開始改擴建，日，廠房租賃到期，開始改擴建，借：投資性房地產借：投資性房地產廠房（在建）廠房（在建） 14 000 000 14 000 000 投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產累計折舊（攤銷） 4 000 000 4 000 000 貸：投資性房地產貸：投資性房地產廠房廠房 18 000 000 18 000 000 2 2X2X20 0年年1212月月

14、1010日，歸集改擴建成本，日，歸集改擴建成本，借借 ：投資性房地產：投資性房地產廠房（在建）廠房（在建） 1 000 000 1 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 1 000 000 1 000 000完工完工后，后，借：投資性房地產借：投資性房地產廠房廠房 15 000 00015 000 000 貸：投資性房地產貸：投資性房地產廠房（在建）廠房（在建） 15 000 00015 000 000二、資本化支出二、資本化支出與投資性房地產有關的后續支出，不滿足投資性房地產確認條件的（如企業對投資性房地產進行日常維護發生的支出日常維護發生的支出），應當再發生時計入當期損益。費用化費用化

15、資本化費用化后續支出后續支出支出計入損益，費用增加其他業務成本三三、費用、費用化支出化支出【單選題】企業對其分類為投資性房地產的寫字樓進行日常維護所發生的相關支出，應當計入的財務報表項目（ ）。A.營業成本B.投資收益C.管理費用D.營業外支出【答案】：A【解析】：投資性房地產的寫字樓進行日常維護所發生的相關支出，屬于費用化后續支出，應該計入“其他業務成本”賬戶，“其他業務成本”在利潤表中，列示于“營業成本”項目。三三、費用、費用化支出化支出【例】安淮公司發生下列經濟業務（假設安淮公司采用成本模式計量）：（2）2X21年2月安淮公司對其某項投資性房地產進行日常維修，發生維修支出167 000元

16、，用銀行存款支付。三三、費用、費用化支出化支出 2 2X2X20 0年年2 2月，進行日常維修，發生月，進行日常維修，發生費用化支出費用化支出借：其他業務成本借：其他業務成本 167 000 167 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 167 000 167 00003任務三任務三 投資性房地產的后續計量投資性房地產的后續計量 賬面計量模式 公允價值計量模式P A R T 計量模式的變更計量模式的選擇計量模式的選擇01后續后續計量計量成本模式（通常情況成本模式（通常情況）公允模式（特定條件公允模式（特定條件）一一、投資性房地產的后續計量、投資性房地產的后續計量 通常應當采用成本模式對投資性房地產

17、的進行后續計量； 滿足特定條件時，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。 但是同一企業只能采用一種模式只能采用一種模式對所有的投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。特定條件：特定條件：一一、投資性房地產的后續計量、投資性房地產的后續計量答：企業存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可公允價值能夠持續可靠取得的靠取得的，可以采用公允價值計量模式。采用公允價值模式計量投資性房地產，應當同時滿足以下兩個條件：一是投資性房地產所在地有有活躍的房地產交易市場活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類取得同類或類似房地產的市場價格及其他相或類似房地產的市

18、場價格及其他相關信息關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。這兩個條件必須同時具備，缺一不可。成本模式計量成本模式計量02二二、采用成本模式計量的投資性房地產、采用成本模式計量的投資性房地產 按照固定資產或無形資產的有關規定，按（期）月計提折舊或攤銷 取得的租金收入，形成其他業務收入 投資性房地產存在減值跡象的，適用資產減值的有關規定。經減值測試后確定發生減值的，應當計提減值準備。已經計提減值準備的投資性房地產的價值又得以恢復，其減值損失再以后的會計期間不得轉回u成本模式計量原則：成本模式計量原則： 采用成本模式計量的建筑物的后續計量，適用企業會計準則第4號固定資產。 采用成本

19、模式計量的土地使用權的后續計量，適用企業會計準則第6號無形資產。二二、采用成本模式計量的投資性房地產、采用成本模式計量的投資性房地產投資性房地產投資性房地產投資性房地產累計折舊投資性房地產累計折舊（攤銷）（攤銷）投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備使用過程中，資產在使用過程中，資產在耗用，可能發生貶值。耗用，可能發生貶值。收取租金。收取租金。確定開設的賬戶計提折舊或攤銷時計提折舊或攤銷時計提減值準備時計提減值準備時取得租金收入時取得租金收入時了解經濟業務進行賬務處理具體賬務處理：具體賬務處理：1.1.計提折舊或攤銷時計提折舊或攤銷時借：其他業務成本貸：投資性房地產累計折舊（累計攤銷）2.2

20、.計提減值準備時計提減值準備時借：資產減值損失貸：投資性房地產減值準備3.3.取的租金收入取的租金收入借：銀行存款貸：其他業務收入二二、采用成本模式計量的投資性房地產、采用成本模式計量的投資性房地產采用成本模式進行后續計量的投資采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，可以比照固定資產、無性房地產，可以比照固定資產、無形資產的處理思路理解。形資產的處理思路理解。【單選題】企業對采用成本模式進行后續計量的投資性房地產取得的租金收入，應貸記（ ）。A.資本公積B.其他綜合收益C.其他業務收入D.投資收益【答案】：C【解析】：采用成本模式進行后續計量的投資性房地產取得的租金收入，形成其他業務收入。二二

21、、采用成本模式計量的投資性房地產、采用成本模式計量的投資性房地產【例】安淮公司決定采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。2X20年7月1日購入一幢寫字樓，用于對外出租。該辦公樓的買價為3000萬元，相關稅費50萬元，預計使用壽命20年，預計凈殘值為20萬元，安淮公司采用直線法提取折舊。該辦公樓的年租金為400萬元，于每年末收取。二二、采用成本模式計量的投資性房地產、采用成本模式計量的投資性房地產 2 2X20X20年年7 7月月1 1日，外購投資性房地產，成本日，外購投資性房地產，成本=3000+50=3050=3000+50=3050（萬元（萬元）借：投資性房地產借：投資性房地產 3050

22、3050 貸：銀行存款貸：銀行存款 30503050 2 2X20X20年末收取租金時年末收取租金時借：銀行存款借：銀行存款 200200 貸：其他業務收入貸：其他業務收入 200200 2 2X20X20年提取折舊時，應計提折舊額年提取折舊時，應計提折舊額= = （3050-203050-20）20206 61212借：其他業務成本借：其他業務成本 75.7575.75 貸：投資性房地產累計折舊貸：投資性房地產累計折舊 75.75 75.75 二二、采用成本模式計量的投資性房地產、采用成本模式計量的投資性房地產公允價值公允價值模式計量模式計量03 資產負債表日，投資性房地產按公允價值計量。公

23、允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產公允價值變動”賬戶，貸記“公允價值變動損益”賬戶；公允價值低于賬面余額的差額，做相反分錄。 取得的租金收入，形成其他業務收入u公允價值公允價值模式計量原則：模式計量原則： 不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。三、采用公允價值三、采用公允價值模式計量的投資性房地產模式計量的投資性房地產三、采用公允價值三、采用公允價值模式計量的投資性房地產模式計量的投資性房地產投資性房地產投資性房地產成本成本投資性房地產投資性房地產公允公允價值變動價值變動使用過程

24、中，資產的使用過程中，資產的公允價值發生波動。公允價值發生波動。收取租金。收取租金。確定開設的賬戶期末期末公允價值發生公允價值發生變動時變動時取得租金收入時取得租金收入時了解經濟業務進行賬務處理三、采用公允價值三、采用公允價值模式計量的投資性房地產模式計量的投資性房地產具體賬務處理：具體賬務處理：1.1.公允價值上升公允價值上升借：投資性房地產公允價值變動貸：公允價值變動損益2.2.公允價值下降公允價值下降借：公允價值變動損益貸：投資性房地產公允價值變動3.3.取得租金收入取得租金收入借：銀行存款貸：其他業務收入【多選題】下列各項中關于投資性房地產后續計量的表述不正確的是（ ）A.同一企業對投

25、資性房地產不能采用多種后續計量模式B.采用成本模式進行后續計量的投資性房地產按月計提折舊或攤銷C.采用公允價值模式進行后續計量的投資性，房地產公允價值的變動金額應計入其他綜合收益D.采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產期末公允價值變動計入投資收益【答案】：CD【解析】：采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產期末公允價值變動計入公允價值變動損益三、采用公允價值三、采用公允價值模式計量的投資性房地產模式計量的投資性房地產【例】2X20年8月，安淮公司與宏偉公司簽訂租賃協議，約定將安淮公司新建造的一棟寫字樓租賃給宏偉公司使用，租賃期為10年。當年10月1日，該寫字樓完工并開始起租，寫字樓的

26、工程造價為5 000萬元。安淮公司采用公允價值模式對該項出租的房地產進行后續計量。2X20年12月31日，該寫字樓的公允價值為6 600萬元。三、采用公允價值三、采用公允價值模式計量的投資性房地產模式計量的投資性房地產 2 2X20X20年年10月月1日，寫字樓完工并開始起租，日，寫字樓完工并開始起租，借：投資性房地產借：投資性房地產成本成本 50 000 000 貸：在建工程貸：在建工程 50 000 000 2X20年年12月月31日，期末公允價值計量，日，期末公允價值計量，公允價值變動額公允價值變動額=66 000 000-50 000 000=16 000 000（元）（元）借：投資性

27、房地產借：投資性房地產公允價值變動公允價值變動 16 000 000 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 16 000 000后續計量模式的變更后續計量模式的變更04四、計量模式的變更四、計量模式的變更會計政策變更會計政策變更成本模式成本模式公允價值模式公允價值模式u 投資性房地產投資性房地產u 投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產累計折舊（攤銷）u 投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備 原價 累計折舊額或攤銷額 減值金額u 投資性房地產投資性房地產成本成本 原價公允價值賬面價值留存收益留存收益盈余公積盈余公積未分配利潤未分配利潤R R1-R1-R四、計量模式的變更四、計量模式的

28、變更會計政策變更會計政策變更成本模式成本模式公允價值模式公允價值模式借：投資性房地產借：投資性房地產成本（變更日公允價值）成本（變更日公允價值） 投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產（原價）貸：投資性房地產（原價） 利潤分配利潤分配未分配利潤（或借）未分配利潤（或借） 盈余公積（或借）盈余公積（或借）【例】安淮公司將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進行后續計量。2X20年1月1日，安淮公司認為出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定將該投資性

29、房地產從成本模式轉換為公允價值模式計量。該寫字樓的原價為20000萬元，已計提折舊400萬元。2X20年1月1日，該寫字樓的公允價值為26000萬元。假設安淮公司按凈利潤的10%計提盈余公積。四、計量模式的變更四、計量模式的變更u 投資性房地產投資性房地產 2000020000u 投資性房地產累計折舊投資性房地產累計折舊 400400u 投資性房地產投資性房地產成本成本 2600026000公允價值 26000賬面價值19600留存收益留存收益64006400盈余公積盈余公積640640未分配利潤未分配利潤5760576010%10%90%90%四、計量模式的變更四、計量模式的變更【例】安淮公

30、司將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進行后續計量。2X20年1月1日，安淮公司認為出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定將該投資性房地產從成本模式轉換為公允價值模式計量。該寫字樓的原價為20000萬元，已計提折舊400萬元。2X20年1月1日，該寫字樓的公允價值為26000萬元。假設安淮公司按凈利潤的10%計提盈余公積。四、計量模式的變更四、計量模式的變更借：投資性房地產借：投資性房地產成本成本 26 00026 000 投資性房地產累計折舊投資性房地產累計折舊 400400 貸：投資性房地產貸：投資性房地產 20 0

31、0020 000 利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤 5 7605 760 盈余公積盈余公積 640640【單選題】投資性房地產的后續計量從成本模式轉為公允價值模式的，轉換日投資性房地產的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務報表項目產生影響的是（ ）。A.資本公積 B.營業外收入C.未分配利潤 D.投資收益【答案】：C【解析】：成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計變更會計政策進行處理，并按計量模式變更時，公允價值與賬面價值差額，調整期初有所收益，計入“未分配利潤”和“盈余公積”賬戶。四、計量模式的變更四、計量模式的變更04任務任務4 4 投資性房地產的轉換與處置投資性房地產的轉換與處

32、置 投資性房地產的轉換 投資性房地產的處置P A R T轉換形式及轉換日轉換形式及轉換日01轉換形式轉換日一、一、投資性房地產的轉換形式投資性房地產的轉換形式投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換后續計量模式的變更后續計量模式的變更房地產用途發生變更成本模式轉為公允價值模式計量投資性房地產非投資性房地產u投資性房地產的轉換與后續計量模式變更的區分投資性房地產的轉換與后續計量模式變更的區分確鑿證據：（1）企業董事會或類似機構應當就改變房地產用途形成正式的書面決議；（2）房地產因用途改變而發生實際狀態上的改變，如自用狀態改為出租狀態。一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換（一）一）投資性房地產

33、的投資性房地產的轉換形式轉換形式01投資性房地產開始自用05作為存貨的房地產改為出租04自用建筑物停止自用，改為出租03自用土地使用權停止自用，改用于賺取租金或資本增值02房地產企業將用于經營出租的房地產重新開發用于對外銷售投資性房地產非投資性房地產非投資性房地產投資性房地產一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換存貨或自用房地產投資性房地產租賃期開始日、或用于資本增值日租賃期開始日、或用于資本增值日達到自用房地產狀態達到自用房地產狀態租賃期滿，企業董事會或類似機構作出書面決議租賃期滿，企業董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發用于對外出售的日期明確表明將其重新開發用于對外出售的

34、日期（二二）投資性房地產的轉換日）投資性房地產的轉換日【多選題】關于投資性房地產轉換日的確定，下列說法中正確的有（ ）。A.作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，其轉換日為租賃合同簽訂日 B.投資性房地產轉為自用房地產，其轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期C.自用土地使用權停止自用，改用于資本增值，其轉換日為自用土地使用權停止自用后確定用于資本增值的日期 D.作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，其轉換日為承租人支付的第一筆租金的日期 【答案】：BC【解析】：作為存貨的房地產改為出

35、租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，其轉換日為租賃期開始日。選項AD錯誤。一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換成本模式下成本模式下投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換投資性房地產轉換為非投資性房地產非投資性房地產轉換為投資性房地產02一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換（二）成本模式下投資性房地產的轉換二）成本模式下投資性房地產的轉換開設賬戶開發產品固定資產累計折舊固定資產減值準備開設賬戶投資性房地產投資性房地產累計折舊投資性房地產減值準備自用房地產或存貨自用房地產或存貨投資性房地產投資性房地產按賬面價值轉換按賬面價值轉換對應科目一一結轉對應科目一一結轉成本模式下，

36、投資性房地產的轉換不影響企業的當期損益。成本模式下，投資性房地產的轉換不影響企業的當期損益。一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換（二二）成本模式下投資性房地產的轉換）成本模式下投資性房地產的轉換1.1.自用房地產轉為投資性房地產自用房地產轉為投資性房地產借：投資性房地產 累計折舊 固定資產減值準備 貸：固定資產 投資性房地產累計折舊 投資性房地產減值準備2.2.投資性投資性房地產轉為自用房地產房地產轉為自用房地產借：固定資產 投資性房地產累計折舊 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產 累計折舊 固定資產減值準備自用房地產自用房地產投資性房地產投資性房地產按賬面價值轉換按賬面價值轉換對

37、應科目一一結轉對應科目一一結轉一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換（二二）成本模式下投資性房地產的轉換）成本模式下投資性房地產的轉換1.1.存貨存貨轉為投資性房地產轉為投資性房地產借：投資性房地產 存貨跌價準備 貸：開發產品2.2.投資性投資性房地產轉為存貨房地產轉為存貨借：開發產品 投資性房地產累計折舊 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產 存存 貨貨投資性房地產投資性房地產按賬面價值轉換按賬面價值轉換對應科目一一結轉對應科目一一結轉一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換【單選題】企業發生的下列關于投資性房地產的經濟業務中，不會影響營業利潤的是（ ）。A.將自用房地產轉為采用

38、成本模式進行后續計量的投資性房地產B.出租投資性房地產收取租金C.采用成本模式進行后續計量的投資性房地產按月計提折舊（攤銷）D.出售投資性房地產取得處置收入【答案】：A【解析】：選項B，出租投資性房地產收取租金，計入其他業務收入，影響營業利潤。選項C，采用成本模式進行后續計量的投資性房地產按月計提折舊（攤銷），計入其他業務成本，影響營業利潤。選項D，出售投資性房地產取得處置收入，計入其他業務收入，影響營業利潤。一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換【例】安淮公司2X20年10月，因租賃期滿，董事會決定發生如下兩筆經濟業務：（1）10月1日，安淮公司將其出租在外的廠房收回，開始用于本企業生

39、產商品。該項房地產賬面價值為4 800萬元，其中，原價6 000萬元，累計已提折舊1 200萬元。假設該公司采用成本模式。2X202X20年年1010月月1 1日日借：固定資產 48 000 000 投資性房地產累計折舊 12 000 000 貸：投資性房地產 48 000 000 累計折舊 12 000 000（1 1）成本模式下投資性房地產轉換為非投資性房地產）成本模式下投資性房地產轉換為非投資性房地產一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換【例】安淮公司2X20年10月，因租賃期滿，董事會決定發生如下兩筆經濟業務：（2）10月1日，安淮公司將出租的寫字樓收回，并作出書面決議，將該寫字

40、樓重新開發用于對外銷售，即由投資性房地產轉為存貨。該項房地產轉換前采用成本模式計量，原價為5 500萬元，累計已計提折舊1 500萬元。2X202X20年年1010月月1 1日日借：開發產品 40 000 000 投資性房地產累計折舊 15 000 000 貸：投資性房地產 55 000 000（1 1）成本模式下投資性房地產轉換為非投資性房地產）成本模式下投資性房地產轉換為非投資性房地產（2 2）成本模式下非）成本模式下非投資性房地產轉換為投資性房地產投資性房地產轉換為投資性房地產一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換【例】安淮公司是從事房地產開發的企業，2X20年10月，經公司董事會

41、決議，發生如下兩筆經濟業務：（1）10月10日，安淮公司與江南公司簽訂了經營租賃協議，將其擁有的一棟使用的寫字樓出租，采用成本模式進行后續計量，租賃開始日為2X20年11月1日，租賃期為3年。2X20年11月1日，這棟辦公樓的賬面余額為600 000 000元，已提折舊6 000 000元。假設安淮公司所在城市不存在活躍的房地產交易市場。2X202X20年年1111月月1 1日日借：投資性房地產寫字樓 600 000 000 累計折舊 6 000 000 貸：固定資產 600 000 000 投資性房地產累計折舊 6 000 000一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換【例】安淮公司是從

42、事房地產開發的企業，2X20年10月，經公司董事會決議，發生如下兩筆經濟業務：（2）10月11日，安淮公司與東方公司簽訂了經營租賃協議，將其開發的一棟寫字樓不再出售改用作出租，租賃開始日為2X20年11月1日，租賃期為3年。2X20年11月1日，這棟辦公樓的賬面余額為50 000 000元，未計提存貨跌價準備，轉換后采用成本模式進行后續計量。2X202X20年年1111月月1 1日日借：投資性房地產寫字樓 50 000 000 貸：開發產品 50 000 000（2 2）成本模式下非）成本模式下非投資性房地產轉換為投資性房地產投資性房地產轉換為投資性房地產公允價值公允價值模式下模式下投資性房地

43、產的轉換投資性房地產的轉換投資性房地產轉換為非投資性房地產非投資性房地產轉換為投資性房地產03一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換（三）公允價值三）公允價值模式下投資性房地產的轉換模式下投資性房地產的轉換成本模式下成本模式下轉換后房地產的入賬價值轉換后房地產的入賬價值公允價值模式下公允價值模式下轉換后房地產的入賬價值轉換后房地產的入賬價值轉換前房地產的賬面價值轉換日房地產的公允價值一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換（三）公允價值三）公允價值模式下投資性房地產的轉換模式下投資性房地產的轉換借貸方差額借貸方差額差額處理分多種情況轉換后房地產轉換后房地產按轉換日房地產的公允價值入賬

44、轉換前房地產轉換前房地產所開設賬戶從相反方向轉銷一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換（三）公允價值三）公允價值模式下投資性房地產的轉換模式下投資性房地產的轉換投資性房地產投資性房地產自用房地產自用房地產存貨存貨投資性房地產按公允價值公允價值計量，借方差額計入“公允價值變動損益”，貸方差額計入貸方差額計入“其他綜合收益其他綜合收益”自用房地產或存貨按公允價值公允價值計量，差額計入“公允價值變動損益”一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換（三）公允價值三）公允價值模式下投資性房地產的轉換模式下投資性房地產的轉換投資性房地產投資性房地產自用房地產或自用房地產或存貨存貨投資性房地產按公允

45、價值公允價值計量，貸方差額計入貸方差額計入“其他綜合收益其他綜合收益” 如果投資性房地產一直采用公允價值模式計量，每月公允價值變化不會太大，所以調增的利潤額也不會有太大影響。 在轉換時，房地產的公允價值大于轉換前房地產的賬面價值，產生的貸方差額巨大。如果將該差額記入公允價值變動損益，就會大幅度的調增利潤額。為了防止上市公司巨額虛增利潤，我們將這部分差額記入其他綜合收益，列入權益類科目，顯示未來可實現的收益。一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換【單選題】甲公司原自用辦公大樓的賬面原值為7,500萬元，已提折舊1,000萬元，已提減值準備650萬元。轉化日，辦公大樓公允價值為5,500萬元

46、，甲公司將該辦公大樓對外出租，并采用公允價值模式進行后續計量，不考慮其他因素，則轉化日應計入“其他綜合收益”科目的金額為（ ）萬元。A.2000 B.350C.1000 D.0【答案】：D【解析】：轉換前固定資產賬面價值為5850萬元，轉換日房地產的公允價值為5500萬元，非投資性房地產轉換為投資性房地產，產生了借方差額350萬元，應該計入“公允價值變動損益”賬戶。那么轉化日應計入“其他綜合收益”科目的金額為零。自用房地產自用房地產或存貨或存貨投資性房地產投資性房地產自用房地產或存貨按按公允價值公允價值計量，差額計入“公允價值變動損益”開設賬戶固定資產累計折舊固定資產減值準備開設賬戶投資性房地

47、產成本投資性房地產公允價值變動借：固定資產（轉換日的公允價值） 貸：投資性房地產成本 公允價值變動（或借） 公允價值變動損益（或借）一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換自用房地產自用房地產或存貨或存貨投資性房地產投資性房地產投資性房地產按公允價值公允價值計量，借方差額計入“公允價值變動損益”，貸方差額計入貸方差額計入“其他綜合收益其他綜合收益”開設賬戶固定資產累計折舊固定資產減值準備開設賬戶投資性房地產成本投資性房地產公允價值變動借：投資性房地產（轉換日的公允價值） 累計折舊 固定資產減值準備 公允價值變動損益貸：固定資產 其他綜合收益一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換【例】

48、安淮公司2X20年10月，因租賃期滿，發生如下兩筆經濟業務：（1）10月15日，安淮公司將出租的寫字樓A收回，開始作為辦公樓使用，當日寫字樓的公允價值為5 800萬元。該項房地產在轉換前采用公允價值模式計量，賬面價值為5 750萬元，其中成本為5 500萬元，公允價值變動為增值250萬元。借：固定資產 58 000 000 貸：投資性房地產成本 55 000 000 公允價值變動 2 500 000 公允價值變動損益 500 000（1 1）公允價值）公允價值模式下投資性房地產轉換為非投資性房地產模式下投資性房地產轉換為非投資性房地產一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換【例】安淮公司2

49、X20年10月，因租賃期滿，發生如下兩筆經濟業務：（1）10月15日，安淮公司將出租的寫字樓A收回，開始作為辦公樓使用，當日寫字樓的公允價值為5 800萬元。該項房地產在轉換前采用公允價值模式計量，賬面價值為5 750萬元，其中成本為5 500萬元，公允價值變動為增值250萬元。【例】安淮公司2X20年10月，因租賃期滿，發生如下兩筆經濟業務：（2）10月15日，安淮公司將出租的寫字樓B收回，并作出書面決議，將該寫字樓重新開發用于對外銷售，即由投資性房地產轉為存貨，當日的公允價值為5 800萬元。該項房地產轉換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為5 500萬元，其中，成本為5 000萬元，公允

50、價值變動為增值500萬元。借：開發產品 58 000 000 貸：投資性房地產成本 50 000 000 公允價值變動 5 000 000 公允價值變動損益 3 000 000（1 1）公允價值）公允價值模式下投資性房地產轉換為非投資性房地產模式下投資性房地產轉換為非投資性房地產一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換【例】安淮公司是從事房地產開發的企業，2X20年10月，經公司董事會決議，發生如下兩筆經濟業務：（1）10月10日，安淮公司與江南公司簽訂了經營租賃協議，將其擁有的一棟使用的寫字樓出租，租賃開始日為2X20年11月1日，租賃期為5年。2X20年11月1日，這棟寫字樓的賬面余額

51、為600 000 000元，已提折舊60 000 000元，公允價值為450 000 000元。假設安淮公司對投資性房地產采用公允價值模式計量。借：投資性房地產成本 450 000 000 累計折舊 60 000 000 公允價值變動損益 90 000 000 貸：固定資產 600 000 000（2 2）公允價值模式下非）公允價值模式下非投資性房地產轉換為投資性房地產投資性房地產轉換為投資性房地產一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換【例】安淮公司是從事房地產開發的企業，2X20年10月，經公司董事會決議，發生如下兩筆經濟業務：（2）10月11日，安淮公司與東方公司簽訂了經營租賃協議，

52、將其開發的一棟寫字樓不再出售，改用作出租，租賃開始日為2X20年11月1日，租賃期為5年。2X20年11月1日，這棟寫字樓的賬面余額為600 000 000元，未計提存貨跌價準備，公允價值為620 000 000元，轉換后采用公允價值模式進行后續計量。借：投資性房地產成本 620 000 000 貸：開發產品 600 000 000 其他綜合收益 20 000 000（2 2）公允價值模式下非）公允價值模式下非投資性房地產轉換為投資性房地產投資性房地產轉換為投資性房地產一、一、投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換投資性房地產的處置投資性房地產的處置 賬面模式下的賬務處理公允價值模式下的賬務處理

53、04二二、投資性房地產的處置投資性房地產的處置處置是指出售、轉讓、報廢投資性房地產，還包括非貨幣性交易減少的投資性房地產，和發生投資性房地產毀損等。（一（一）成本）成本模式下模式下u 按收到的處置收入凈額確認其他業務收入按收到的處置收入凈額確認其他業務收入 借：銀行存款 貸：其他業務收入u 按賬面價值確認其他的業務成本按賬面價值確認其他的業務成本 借：其他業務成本 投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產二二、投資性房地產的處置投資性房地產的處置【例】安淮公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產，采用成本模式計量。租賃期屆滿后，安淮公司將該棟寫字樓出售給悅來公司，合同價款為2 000萬元，悅來公司已用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為