1、關于貴陽房地產市場價格走向的思考 黃圳學號：1010020540091(貴州師范學院、體育學院10級1班)摘要：城市房價持續走高，不僅是貴陽市，而且是全國性的普遍現象。國家以“國十條政策嚴厲調控房地產市場，期望實現住宅銷售價格的科學合理穩定的增長。貴陽要堅決執行中央確定的方針與政策，建立以政府為主導的房地產市場運行體制與機制；不斷提高國民的收水平，讓人民別離改革開放的成果；通過加快大城市周邊小城市的開展以有效分流大城市居住人口；通過法律和政策的強硬手段從根本上終結房地產商的“暴利時代；繼續發揮金融調控手段，在穩定樓市價格的同時合理科學地保護房地產產業可持續開展。關鍵詞：貴陽；房地產市場；房價中

2、國正處在經濟社會開展的高速建設時期，房地產業作為國民經濟的支柱產業，要實現科學、健康、可持續開展，建設成符合中國國情的“幸福產業，需要深刻認識房地產經濟的變化態勢，切實把握城市房地產市場開展趨勢，努力探索一條與社會主義市場經濟體制相適應的開展道路和操作模式，把過快上漲的樓市價格打回“原形，實現房屋銷售價格穩定增長。一、城市房價的普遍高漲，不僅是貴陽市，而且是全國性的普遍現象，引發舉國關注2021年中國土地市場火爆，全國土地出讓總價款達15910.10億元，其中，房地產用地出讓價款達13391.8億元，占出讓總價款的84.2%；多數城市土地出讓金收入增長同比超過100%，產生了一批“地王，市場活

3、潑程度超過2007年。據6個一線城市2021年成交樓面均價統計，北京5513元/平方米，同比增長46%；天津4250元/平方米，同比增長40%；上海8042元/平方米，同比增長150%，廣州6204元/平方米，同比增長89%；杭州6553元/平方米，同比增長52%；深圳住宅用地平均溢價水平逾60%。全國統算，政府花1元錢從農民那里買來地，從城鎮居民拆遷征得的地，拍賣給地產商，能夠獲得3元錢，成為地方財政收入。如上海財政收入的25%來自房地產。與此同時，樓市價格快速上漲。據中國政務景氣監測中心統計，全國70個大中城市房價同比漲幅2021年5月為-0.06%，到12月為7.8%，其后直到2021年

4、4月高達12.8%，5月才落到12.4%。另據2021年7月1日青島新聞網轉載的印度?金融快報?報道，2021年世界各國房價增長幅度是：中國68%，定居首位，其它中國香港30.6%、新加坡24.3、印度13%。當然這個統計不一定全面，但它也反映了中國的樓市價格在世界比擬中，確實是過快上漲。過快上漲帶來的后果如果得不到政府有效的干預，必定會出現房地產泡沫。學術界公認的標準是，房價連續三年年增長幅度都超過10%，可以界定為出現房地產泡沫。房地產泡沫的出現會帶來直接的經濟衰退，如筆者考察過日本，1991年之前的30年間，日本政府不干預房價，導致近十年的經濟衰退。筆者也參加過迪拜在中國投資房地產工程的

5、談判，迪拜那種依靠全球融資和全球銷售，放任“樓花炒賣，大大加速了其早已形成的房地產泡沫在2021年的徹底破滅，教訓深刻啊！迪拜2021年宣布退出青島“小麥島價值逾億元的房地產工程開發，即為“泡沫現象之一。二、2021年末到2021年春，國家以“國十條的政策，調控樓市，讓熱得發燙的樓市開始將溫趨冷2010年1月10日國務院正式發出?關于促進房地產市場平穩健康開展的通知?，簡稱“國十一條，但是在文件發出后，房地產的博弈更加劇烈，當月同比漲幅到達9.50%。其后3個月分別為10.70%、11.70%、12.80%。在這種情況下，2010年4月17日，國務院繼“國四條、“國十一條中，將住房問題上升到社

6、會穩定的高度，從考核問責、差異化信貸政策、住房用地供給、市場監管、地方政府的貫徹落實等多個層面，堅決遏制局部城市房價過快上漲。從2009年12月14日算起，短短4個月時間里，國務院4次出手調控樓市，而且一次比一次嚴厲。的結果是，2021年“五一期間，全國一線城市房地產市場交易統計數字顯示，“史上最嚴厲調控政策已經讓熱得發燙的樓市開始降溫趨冷。 三、房地產市場價格普遍高漲一房地產的總體規模越來越大 第一，房地產投資規模不斷擴大。房地產開發投資占全社會固定資產投資比重逐年增加。1999年房地產開發投資額為4010.17億元，到2004年到達13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元

7、，房地產開發投資占GDP的比例也逐年增加。 第二，開發規模快速增長。2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25 %，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30% 二地區開展不平衡 第一，房地產開展規模和增長速度存在地區差異。主要表現在無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區經濟開展水平較高，房地產市場起步較早所致。中部的增長速度(除了銷售額)根本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭劇烈，一

8、些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的開展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。地區間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購置商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民購置商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發戰略的實施，中、西部經濟的開展，地區間正逐步縮小差距。 第二，城鎮居民居住水平存在地區差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮居

9、民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從表3-4可以看出：從城鎮居民人均住宅建筑面積的絕對數量上來看，東部地區24.91 >西部地區23.25>中部地區22.06。這是因為東部地區經濟興旺，房地產市場比擬活潑，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產開展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很興旺，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長速度來看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.6%。 三多元化的金融渠道 在銀行緊縮信貸規模的背景下，作為資金密集型產業，房地產企業不得不尋求多元的融資方向，開拓新的融資渠道，以

10、減少對商業銀行尤其是四大國有商業銀行的依賴。今年相繼出臺的相關舉措也為房地產資本市場的開展提供了政策依據。信托和住房抵押貸款證券化相關制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產企業大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當前開發商所面臨的融資困境。WTO承諾的日漸實現及資本市場的逐漸放開將為房地產業提供更多的融資渠道。將來，國內外各類社保基金、保險公司、投資信托公司、投資管理公司、資產管理公司等，都有可能成為房地產市場上主要的機構投資者。 四合理利用資源實現可持續開展 可持續開展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配。因此，房地產業的可持續開展，就是既要滿足當代人對房地產

11、的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產生活創造必要的空間開展條件。房地產業可持續開展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。 其目標包括：房地產業的開展既要與整個國民經濟的整體開展相協調，也要與地方區域經濟的開展相協調；房地產業的開展要與人口開展、環境開展、資源利用相協調；房地產業的開展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發的余地，決不能進行掠奪性開發；房地產業的開展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調開展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標

12、和要求。從而，推進中國房地產業可持續開展。 四、推動我省房地產業開展的建議 一土地市場標準化 第一，政府提前一個時間段，制定時間表，詳細說明未來期間內土地供給規模、土地供給范圍、供給土地的規劃，讓房地產市場能充分理解政府的方案從而實現理性的開發。過去有過這方面負面的案例，開發商不知道未來時間內政府有多少供給土地，擔憂下一步沒有土地可開發，于是，在就近的拍賣會上瘋狂競價，以超高價位得到土地，之后背負承重的壓力進行開發，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩定地通過土地獲利。 第二，堅持土地招、掛、拍形式的公正性，實現交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監督。在土地壟斷的前提下，招、掛

13、、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經濟的方向，市場化的前提就是一個相對公平的競爭環境，政府有必要也有能力實現和維持土地市場的公平競爭環境。 第三，政府應具備靈活、及時的土地調控、應對能力，以促進和穩定房地產業的健康持續開展。俗話說，方案沒有變化快，先前制定的方案可以作為行事準繩，但是當環境出現明顯轉變后，就需要及時調整應對。形成一系列的應對機制，強化政府對地產市場的有序控制。 第四，按年收取土地出讓金，防止提前透支土地潛力。 二完善房地產融資渠道 第一，實現地產投資證券化，允許民間建立地產基金。房地產業需要資金，社會上也有資金，投資人不必精通地產開發，只需把錢交給會做的人去做，余下

14、的就是維持游戲規那么。房地產業內也不必因為資金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失時機，選擇通過有明確規那么的途徑從民間獲得資金進行開發。 第二，推進商業性銀行股份改革，政府應從銀行運營中抽身出來。國家控股銀行在整個國家經濟中占據金融主導地位不是市場化，這樣的形態不是公平競爭體制。事實證明目前的國有銀行也不全認同和貫徹政府對市場的理解央行提高貸款門檻希望給房地產投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設法減少央行設限的影響，竭力拓展市場份額。 第三，適當引入外資，到達鯰魚效應。這也就是防止閉門造車的出現，我們應該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當利潤可以理解為繳納相應的學費。 第四，防止地方保護主義或過分優惠外來

15、資本，也就是確保公平的資本環境。 三引導房地產企業開展多元化產品效勞 第一，政府在做土地規劃時就明確各塊土地未來的建筑形式表達分級概念，出讓土地時要求企業應遵循預先的規劃而行，全程監督土地的使用性質。 第二，嚴把各級產品質量標準，產品分級不等同于優劣區分，區分等級的標準是建立在需求市場的分化上，是需求的不同導致我們產品的多元。也許我們有顧慮，認為低端產品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業都賣 20元一支的牙膏，是不是所有賣3元一支的牙膏企業都在虧損？市場的需求是多元的，我們沒有必要追求產品的一致化。在這里特別提一點的是，現行的經濟適用房方法本質上沒有表達產品多元化，因為市場產品多

16、元化的前提是市場化，現行的經濟適用房不是一個市場化運作的結果，存在太多的政府干預和不透明，事實證明多數人群并不能從經濟適用房推行中得到實惠。 四建立多元化的房地產市場體系 目前，中國的房地產市場熱點主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的開展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調控上也主要是針對一級開發市場，對二、三級市場缺乏有效地調控，因而導致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經營商的控制，同時，二、三級市場是以一級市場的剩余產品和附屬物的價值存在，并未使其完成市場分級體系，實現滿足各個層面消費需求。因此其轉化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整

17、的產品價值體系的功能并未實現。因而，政府應當有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系，使房地產行業能夠可持續的健康開展。 五加強政府宏觀調控 第一，加快消化積壓空置商品房。政府必須控制房地產的空置量，促使空置房地產的消化。政府對長期空置的房地產要進行強有力的干預，如規定最高限價，強制拍賣。在工程審批上限制對房地產的開發速度，以免產生新的積壓。對于通過市場途徑不能消化的空置房地產，政府可以收購用作廉租屋。 第二，降低房地產稅費。政府要采取有效措施，切實減輕企業的負擔，降低房地產開發建設本錢，全面清理房地產開發建設過程中的各項受費，取消不合理不合法的收費工程，合并重復多收的收費工程，降低偏高的收費標準，限制水、電行業的過分壟斷，防止權力尋租和腐敗行為，促進房價的下調，促進房地產業的進一步開展。 第三，完善房地產市場法規。完善房地產產權、開發、交易、中介、稅費、價格和物業管理的法規，制定一套較為健全的政策法規，完善房地產市場的游戲規那么，使房地產市場能有序開展，讓房地產市場有一個公平競爭的機制，給投資者一個良好的市場環境，對土地的供給、閑置上地的回收、商品房的預售、房改房上市等作明確的規定。通過完善房地產市場法規，建立和完善房地產市場體制，為房地產企業創造良好的市場環境，促使我國房地產市場持續、穩定、健康開展。綜上所述