1、貝屈內嘗產業地產成功運營的關鍵要素文章看點：1產業地產開發價值鏈解析。2分析產業地產開發的三大特點。3.總結產業地產成功運營的三個關鍵要素（全價值鏈、資金平臺、產業導向&政 府扶持）O文/賽普華東區劉煜 刖目隨看政府主導經濟園區引入市場機制,推向市場化的重大舉措,產業地產應 運而生！無疑,產業地產已經成為中國房地產行業發展的攻堅之所,戰略突圍的 重要選擇。然而,面對產業地產林林總總的項目，無論是科技園區、經濟園區，還是物 流園區、總部基地，其背后所隱藏的開發難度和周期過長、成功和失敗園區的經 驗和教訓、可持續的發展模式和潛在的巨大隱憂，均超乎想象！鑒于此,產業地 產成功運營的關鍵要素該

2、是什么?看實值得我們深入研究與探索產業地產的價值鏈和開發特點1 產業地產價值鏈橫跨一、二、三級市場,直接導致戰線長、跨度大產業地產的核心在于以產業為依托，以地產為載體，實現土地的整體開發和 運營。這種經營模式結合我國新型城鎮化建設的總體思路,很好地將"地產、產 業、城市"三者進行了有機結合,進而形成三者相互促進的商業模式,并且成為 產業新城建設的核心邏輯。其價值鏈由此橫跨_、二 三級市場，包括產業規劃、城市規劃.土地一級開發、二級開發和后期城市運營服努。如圖1所示:這種大跨度的開發模式，直接決定了產業地產開發周期更長、專業跨度更大, 也就直接導致產業地產的門檻更高的現實。2

3、. 從盈利模式來看，表現出"前期投入大、中期回報豐.后期收入穩"的特 點產業地產項目價值鏈跨度大、盈利模式豐富，疊加效益巨大。根據實踐案例及價值鏈分析Z至少有如下八種盈利模式。如圖2所示：然而,這種高額利潤正是在前期大量投入的基礎上形成的。加之前期策劃、 土地整理、基礎設施建設等周期長Z資金壓力巨大。3. 圍繞"土地”資源，借助產業地產開發運營，"企業、政府、產業"形成 了密切的利益共同體在開發運營過程中,方面”政府"有形手"所發揮岀的巨大作用：出臺政 策,立法支持；稅費減免,創業資金支持；統一規劃,統一領導；簡化行政手續,

4、 提供"一站式"服務等。另一方面，產業研究、產業規劃、產業導入、產業服富 貫穿整個項目運營，產業的構筑成為激發新城活力的核心要務。所以，圍繞政府、 產業的合作能力成為企業開發產業地產項目的重要課題。二、產業地產成功運營的關鍵要素1 打造全產業鏈運營模式，形成大跨度的專業運營能力站在城市發展的高度,在城市建設開發的基礎上,輔助政府進行城市基礎設 施的運營。以企業為主導的產業園區，企業既是園區的投資者和建設者，同時也 是園區的運營者和管理者,以城市運營商的定位全方位地參與到園區乃至城市的 建設和運營中，全價值鏈能力儲備和構架至關重要。圍繞城市的總體發展目標和發展規劃，充分運用市

5、場化的機制和手段,通過 發揮企業產業優勢和資源優勢結合城市發展的特殊機遇,既以經濟利益為導向, 又注意兼顧長遠的社會效益，以此帶動城市和區域經濟的發展，順應中國城市發 展的必然。通過對國內蘇州工業園區、中新生態城的研究,我們都不難發現一個共同的 軌跡,那就是經過長周期的經濟園區建設，他們都形成了圍繞城市規劃、曹出設 施建設、二級項目開發和園區運營為核心職能的的全價值鏈企業集團。例如,中新蘇州工業園區開發公司(CSSD )下設以市政基礎設施投資、建 設、運營、管理和服務等為核心職能的公共事業服務、熱電、燃氣、景觀綠化、 水業以及物業管理公司，下設以二級項目開發為核心職能的置地有限公司，下設 以產

6、業投資為核匕、職能的各類投資公司等。中心生態城也在投資開發公司的基礎 上已經初步形成四大業務板塊Z分別是主責房地產開發和經營的建設投資公司、 主責市政工程綠化等的市政景觀公司、主責城市供電、供熱、燃氣、供水、電信 的能源公司、主責環保基礎設施的環保公司。2創新和優化資金解決方案為產業地產構建強大資金平臺經過實踐案例研究,主要體現如下三種解決方案：6貝屈內嘗方案1 ："園區運營+地產開發"雙線聯動完成長短結合和銷售持有平衡的 有序開發格局。該方案的最大特征在于,通過"園區運營+地產開發"雙線聯動，二者形成 良性互動，相互支撐。一方面,園區品牌提升區域價值，

7、促迸常規地產開發價值 實現;另一個方面,常規地產開發反過來持續貢獻園區長線開發的現金流支持。方案2:債富性融資和權益性融資并舉，構建多種融資渠道。在產業地產開發方面,多數園區資金籌措已運用過多種融資方式發行債 券、開發銀行貸款、商業銀行貸款、財政投資、上市公司殼資源等,現有的資金 渠道幾乎90%是債務性融資。在長期資本支持的資金匹配方面，存在很大問題。行業內，加大權益性融資力度,已經成為更加具有生命力的一種長期資本支 持合作模式。通過土地經營,引入戰略合作伙伴,共同開發建設產業項目,后期 通過退股等方式解決產業落地和資金問題。如營口產業園蘭旗機場的建設，就是 通過企業、政府和海航集團共同簽訂出

8、資協議Z共同開發建設產業項目。方案3:設立基礎設施投資基金、產業投資基金，著眼于產業地產的良好發 展前景和資產増值，主成產業項目早期或當下開發任務。3聚焦"產業線”和“政府線"，強化產業規劃落地和政府職能導入和支 持目前,國內的產業園區開發仍處于起步階段,缺乏足夠支撐,無論是產業轉 型升級還是產業轉移，相關的政策支捋仍顯不足,不具備明顯的驅動力；在項目 概念、產業規劃、產業服務以及園區優惠政策等方面缺乏差異化,必須在此基礎 上尋求新的突破點，實現守正出奇；國內產業園區的規劃大都是概念口號多而落 地行動少,尤其以企業為主導運作的模式,在資源的整合力和推動力上明顯不足, 產業規

9、劃落地難。結合國內外成功產業園區的先進經驗,產業項目的建設可以立足于以下幾點：（1）產業轉移和升級首先依附于大城市和資源型城市周邊,基于城市發展 戰略與核心資源；（2）產業導入首先從產業要素聚隼入手，尤其是推動政府進 行政策設計和資源整合；（3 ）全方旗供產業吸引人群所必須的各類配套性功 能,包括公共、商業、居住、教育等。另外，在企業內部組織職能設計上，布局"產業職能線"和"政府溝通職能 線"將得到有效的組織保障。結束語相對于傳統地產項目,產業地產的成功開發運營,可以形成新的產業集群，促進產業升級,滿足國家和政府產業調配的需要；可以協助政府完成城市功能區 域的優化升級,增加稅收Z提升地方經濟實力,實現農民入城產業工人轉化,強 烈契合政府意愿；可以創新企業經營模式,開拓企業經營領域,提升企業核心競 爭能力,持續為企業貢獻價值