1、房地產價格調查報告及匯報各位遠辰的業主為了廣大購房者著想，給大家報料是件好事，不過似乎有些信息不對襯。本人也買了三期A11 樓，所以平時都非常關注遠辰的消息。看了n 多業主貼子報料后，我專門去調查了一下。第一：遠辰占地是 XXX萬平米，458畝。第二：我是參加了去年的團購活動買的A11 樓，最低是85 折，我到是蠻希望有72 折，這樣可以更省點米米第三： 3520 的特價房，據我所知都是些低樓層不太好的房子，這種手法在哪個樓盤都有，開發商不會把好房子拿出來搞特價的啦第四：一期的園林確實要比去年我買房的時候漂亮好多哦，種了好多樹，水系也有點兩江四湖的味道，我有拍照片哦（ 照片都是去年跟今年的前后

2、對比照）第五：二期修的是水泥路，不過在種樹搞園林，到處是泥這話不假，確有其事，這個開發商是要注意多為我們業主著想才是，要把路面清理干凈，方便業放出入。第六：商鋪前原來種的樹被移走了，改種成了玉蘭樹，據物業說是為了以后這條街會有花香，玉蘭樹長得比較快，一年時間就可以達到原來的水平，那原來的種總不可能丟掉浪費掉，所以就移到小區里種了第七：小區入口原來那些長不大的樟樹，現在全換成了大株桂花樹至少長了xx 年哦 ! 聽朋友說至少要6000 塊左右一株呢!第八：有61 路、 85 路到遠辰，同樣也可以到碧園第九：關于小學呢，是開發商花2XXX萬元幫政府建的公辦性質的小學，至于師資方面都是由縣教育局去安排

3、，開發商根本就沒權力去做的，當然開發商不會做虧本生意，投錢幫政府修了學校，政府是給了別的補償的，具體是什么還沒調查到，有心的業主們可以參考調查一下第十：小區入口的小區名改了“冠信遠辰國際文化新城”，據了解是有廣西鐵路投資集團買了遠辰超過XX%勺股份，也就是說這個樓盤已基本屬于國企，我想資金方面應該沒太大問題才對。關于房地產開發稅費負擔情況調查報告經過十多年的發展，我市房地產業從小到大，已壯大成為我市經濟發展的重要支柱產業，房地產業稅收是地方財政收入的重要來源，房地產開發投資也是全社會固定資產投資的重要組成部分。房地產業對推動我市地方經濟發展的作用十分突出。自去年全面貫徹落實國家、省房地產市場有

4、關限購、限貸等調控政策以來，我市房地產市場投機投資性需求得到明顯抑制，房價漲幅回落，調控效果正在顯現。同時商品房成交量急劇下滑，企業融資成本大幅增加，資金鏈面臨較大困境，且由于后期上市的商品房項目多為近兩年土地價格處于高位時競拍所得，加上人工工資、建筑材料不斷上漲，企業開發成本較高，房價下降空間較小，購房者觀望氣氛濃厚，樓盤滯銷已在整個行業深度蔓延，企業經營壓力凸現。市政府在20xx 年的 政府工作報告提出要 促進房地產業和建筑業有序健康發展。為逐步減輕房地產開發企業負擔，促進房地產業良性健康發展，鞏固我市經濟發展良好態勢，我局對現階段我市房地產開發、銷售和使用過程中涉及的各項稅收和收費進行了

5、摸底調查，并組織中心半島、城西、城東、城南、城北具有代表性的部分企業召開座談會。通過調查了解，擬對我市房地產業發展現狀、存在的困難和問題進行分析，并對促進房地產業健康穩定發展提出建議，供決策參考。一、我市房地產業發展現狀近年來，我市經濟快速發展，居民收入穩步增長，城市建設步伐日益加快，城市功能日益完善，房地產業在全力實施四個四和 156 發展戰略背景下，得到前所未有的發展，我市房地產業呈現投資加快、市場交易趨緩的態勢。一是投資額增長較快。xx期間，全市房地產開發投資累計完成XX.X億元，全社會固定資產投資累計完成 1XX.X億元，房地產開發投資占全社會固定資產投資比重高達XX.X%。 20xx

6、 年，全市房地產開發完成投資XX.X億元，同比增長 XX%二是新增供應減少。受市場調控政策影響，開發企業市場前景不明朗，拿地熱情驟降，開發節奏減緩。20xx 年，全市商品房 新開工面積XX.X萬平方米，同比減少 XX.X% 20xx年1-x月份,城區共批準預售商品房面積XX.X萬平方米，同比減少 XX.X%三是成交量持續萎縮。限購、限貸政策實施以來，部分改善型需求和剛性需求受到抑制，購房者觀望情緒濃厚，我市商品房成交量持續下滑。20xx年全市商品房銷售面積 XXX萬平方米，比 上年減少XX.X% 20xx年1-x月份，城區商品房銷售面積XXX萬平方米，同比減少比例達XX.X%。四是成交價格處于

7、相對低位。20xx 年 1-x 月份，我市商品房平均成交價格3d2,3 元 /平方米，同比下降5%。相比于川南城市商品房平均成交價格（ 內江 3d2,3 元 /平方米、樂山4d2,3元 /平方米、自貢3d2,3 元 /平方米、宜賓3d2,3 元 /平方米 ），我市商品房價格仍處于低位。由此可見，在調控政策深入實施的現實情況下，政府如何合理支持房地產業，減輕企業稅費負擔，幫助企業渡過資金難關，不僅是保持房地產市場長期健康發展的需要，還是保持地方經濟 發展社會穩定的需要。二、我市房地產業稅費負擔情況（ 一 ） 稅收情況由于房地產業快速發展，房地產市場規模不斷擴大，我市房地產業對地方財稅收入貢獻較大

8、。20xx 年 1-x 月，全市房地產業稅收XX.X億元，同比增長 XX.X%占全市地方稅收收入 XX%上， 個別區縣甚至達到XX陽上，地方財政收入對房地產業的依存度很RJo目前，我市房地產開發、銷售和使用環節涉及的稅種主要包括：土地增值稅、土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、房產稅、契稅、企業所得稅，共8 稅 1 費，征收部門為地稅局。各項稅收稅率、計稅依據如表1 所示。在以上9 個項目中，課征稅負較為集中的是銷售環節，共有7 種，分別為營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、房產稅、契稅和所得稅。按 20xx 年 1-x 月份城區商品房平均成交價格3d2,3 元 /

9、平方米，城區商品房建筑成本3d2,3 元 /平方米，樓面地價為d2,3 元 /平方米測算。依照現行稅收標準，開發企業需承擔的稅收成本約為d2,3 元 /平方米。（ 二 ） 收費情況根據初步統計，現階段我市房地產開發各環節涉及的收費項目主要包括：土地登記費、土地交易服務費、征地管理費、新增建設用地有償使用費、土地使用費、耕地開墾費、土地復墾費、土地閑置費、人防易地建設費、施工圖設計文件審查費、建設工程質量監督費、電話穿線費、文物勘測費、新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項基金、白蟻防治費、城市設施配套費、招標管理費、合同鑒定費、民工工資保證金、工傷保險、安全文明措施費、固體垃圾排放費、環境影響咨詢

10、費、避雷檢測費、房地產面積測繪費、房地產轉讓手續費等，共27 項，主要涉及國土資源局、住房城鄉規劃建設局、文物管理局、環保局、氣象局等部門。各項收費項目收費標準、計費單位詳見表2。按城區商品房建筑成本3d2,3 元 /平方米，樓面地價為d2,3 元 /平方米計算，依照現行收費標準，開發企業需承擔的各項收費成本約為d2,3 元 /平方米 （其中包括民工工資保證金、新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項基金共約d2,3 元 /平方米在符合退付條件后要全額返還企業） 。從收費項目看，城市設施配套費、民工工資保證金兩項收費較為集中，且數額較大。從收費環節看，拿地階段和開發環節收費項目最多，其次是建設、使用

11、和銷售環節。（ 三 ） 企業開發成本構成及稅費負擔情況房地產開發成本主要包括土地費用、前期工程費、建安工程費、市政公共設施費用、管理費用、財務費用、其他費用、稅費等。依照城區商品房建筑成本3d2,3 元 /平方米，樓面地價為d2,3 元 /平方米，建安成本1d2,3 元 /平方米估算，目前我市房地產開發土地成本占總成本的比例約為XX%前期費用占總成本的比例約為4%;建安成本占總成本的比例分別約為XX.X%;市政公共設施費用占總成本的比例約為2%;管理費用占總成本的比例約為1%;財務費用占總成本的比例約為7%;其他費用約占總成本的比例約為XX.X%稅費成本占總成本的比例約為XX%經測算，稅費成本

12、約為d2,3元/平方米，占總成本的比例應為XX.X%其中稅收成本約為d2,3 元 /平方米，收費成本約為d2,3 元 /平方米。但由于稅費中的民工工資保證金、新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項基金約d2,3 元 /平方米在符合退付條件后要全額返還企業，土地增值稅先按5%預征，多收部分也要返還企業，因此在計算稅費占總成本的實際比例時應將這些項目扣除） 。通過分析可知，在商品房成本構成中，建安成本所占比重最高，為XX.X%其次是土地生讓金和稅費，分別為XX%口 XX%可見,在房地產市場調控深入實施的現階段，除建安成本外，房地產開發企業土地成本和稅費負擔較重。三、我市房地產業稅費收取過程中存在的問題

13、一是土地增值稅預征率較高。為均衡稅款入庫，降低欠稅風險，同時便于征收計算，目前我市土地增值稅采取預征形式，預征率為5%，這對于成交量下滑，資金回籠受阻，處境艱難的開發企業來說，無疑是一筆巨大負擔。二是兩項專項基金退付困難。按照XX市新型墻體材料專項基金征收和使用管理實施細則（瀘規建20xx55號）和XX市散裝水泥專項資金返退管理暫行規定（ 瀘規建 20xx235 號 ） 文件要求，新型墻體材料專項基金和散裝水泥專項基金在達到要求即可退付。但據開發企業反映，從20xx 年繳納兩項基金至今，從未退付。三是民工工資保證金數額較大。按照我市規定，建設單位和施工單位必須各自按照工程總造價的5%繳納民工工

14、資保證金。按建筑面積成本每平方米3d2,3 元計算，建設單位和施工單位均 需按照 d2,3 元 /平方米繳納，由于繳納基數較大，開發企業和施工單位壓力均較大。四是城市基礎設施配套費較高。XX市人民政府關于調整城市基礎設施建設配套優惠政策的通知（瀘市府函20xx 141 號 ）提由：自20xx年x月X日起，停止執行所有城市基礎設施配套費優惠政策大部分開發商表示，取消城市基礎設施配套費優惠政策后，全市城市規劃區內除獨立工礦區外的建設項目城市基礎設施配套費均按d2,3 元 /平方米收取，相較于之前的減半征收或按XX%B）攵來說，開發成本大幅增加。五是部分收費項目不合理。根據行政許可法第 58 條規定

15、，行政機關實施行政許可和對行政許可事項進行監督檢查，不得收取任何費用。而目前我市部分部門在實施行政許可事項過程中，收取不合理費用，且存在重復收費現象，如氣象部門收取的防雷檢測費等。建議全面進行清理后，不合理收費予以取消。四、減輕房地產開發企業稅費負擔提出的建議（ 一 ） 降低土地增值稅預征比例為促進房地產業平穩健康發展，幫助開發企業渡過難關，建議降低土地增值稅預征比例，減輕開發企業稅費負擔。或按照商品房不同用途性質實行不同的預征率，以為開發企業持續發展提供資金周轉保障。（ 二 ） 簡化兩項專項基金退付程序隨著房地產市場調控政策不斷走向深入，為最大限度幫助開發企業減輕資金壓力，減少資金占用時間，

16、建議簡化基金反退結算工作程序，盡早將兩項基金退還企業。（ 三 ） 民工工資保證金實行分類管理建議對對民工工資保證金實行分類動態管理，將其分為限額保證金和工程項目保證金兩部分，對信譽較好及連續4 年內無拖欠等不良行為的企業經批準可征收限額保證金; 對連續 2 內拖欠等不良行為的企業經批準可減少征收工程項目保證金; 對未按合同約定支付工程款引發拖欠工資的企業除需要繳納限額保證金外，還要調增其保證金的數額。（ 四 ） 繼續實施城市設施配套費優惠政策為進一步優化房地產業投資環境，增強投資和消費信心，合理引導房地產開發，推動我市經濟社會快速、協調發展，建議繼續實施城市基礎設施配套優惠政策。房地產市場調查

17、報告1、 xx 房地產市場發展現狀優越的地理環境，濃厚的貿易氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特點是xx 房地產業的發展的主要特質。從20xx 年起至今，xx 商品房價格一直顯現穩步上漲的態勢，xx 已成為武漢高級房產的主要聚集區域，同時，同樣成為上風地產竟相博弈之地。整體而言， xx 房地產不管從產品定位還是創新程度，都趨向于中高端。xx年以后，隨著大量外地資本注資xx,該區域房地產格式顯現出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商展等不同貿易業態于一體。房地產開發不再以某類物業為主，而是深化為產業概念，地產對城市的影響力進一步增強。另外一方面

18、，頂級項目拉動了高端消費氣力。長時間以來，武漢的房產高端消費都遭到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx 的房地產業不能滿足細分市場的要求。20xx 年后，這一局面被打破，xx 濱江地產及貿易地產顯現出積極的發展態勢。20xx 年， xx 房地產進進了歷年來最火爆的一年。目前， xx 房地產顯現出住宅、貿易并進的格式，物業形態上以高層為主，投資型物業不斷出現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度固然有所放緩，但價格依然穩步上升2、 xx 商品住宅發展特點產品特點：xx 中心區域住宅以高層住房、高級公寓為主; 城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。價格特點：xx 城區商品住宅整

19、體價格水平在6d2,3 元 /平方米左右，均價在6d2,3 元 /平方米以下的物業主要集中于后湖、金銀湖, 、二七片及古田區域。供求特點：全市商品房銷售項目中，xx 區域占據了XX.X%，xx 區域樓盤供求基本平衡。消費者特點：包括公務員、商人、公司職員、企業老總、外來職員等。產品定位：中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少（ 多集中在后湖、金銀湖） 。文化訴求特點：濃厚的貿易、文娛等都市文化特點。3、 20xx 年 （1-x 月份 ）xx 商品住宅供給和銷售基天職析（1） 商品住宅價格與銷量分析xx 區域憑仗得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源和優美的自然環境等上風在過往的時間內，房地產開發量居武

20、漢市前列，同其它區域相比，其價格一直顯現由上升狀態，20xx年（1 x月份 ）， xx 住宅均價到達5894.d2,3 元 /平方米，與往年同期相比，價格增長了 XX.X%另外一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進進 20xx 年以后，商品住宅的銷量出現一定程度的降落，20xx 年（1 X月份），xx住宅銷量為8950套，與往年同期相比，減少了 XX.X%。從上表可以看出，xx 區的住宅物業均勻價格同整個武漢市的整體住宅物業均勻價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分安穩。從整個區域市場來看，高級樓盤主要集中在xx 中心城區，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。xx 中心區作為武漢市

21、的一個開發熱門，住宅開發力度較大，目前區域可售樓盤套數在45000 套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區經濟不斷的縱身發展，房地產業會在其中充當愈來愈重要的角色。同時，該區域交通日趨通暢，市政配套逐漸成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環境綜合整治工作獲得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。（2） xx 商品住宅市場供求關系1、20xx年（1 x月份）xx商品住房市場總容量約為45000套，1x月總供給13299套，市場總銷量為 8950套，整體供銷比為 1.49 ： 1。2、拆遷購房與投資性購房比例的下降致使住宅銷量減少為避免因房屋拆遷量過大而致使被動

22、需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx 年以來對拆遷范圍進行了緊縮。20xx 年（1-x月份），全市舊城改造拆遷面積為 XXX萬平方米，同比降落 XX.X%。同時，國家出臺的政策促使投資購房的本錢和風險不斷加大，也直接致使了購房需求的減少。據億房網今年（1-x 月份 ） 的網絡調查數據和對90 多個樓盤的調研數據顯示，已具有一套住房，進行第二次或屢次購買行為的家庭占到XX.X%其中，包括了改善居住條件和投資購房等動因。由于這類動因其實不屬于迫切性需求，因此受外部環境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。xx 作為武漢房產投資的主要區域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。3、

23、購房者對xx 中心城區的住宅偏好度高億房研究中心的20xx 年最新調研數據顯示，潛伏消費者對購買住房的區域偏好主要集中于xx 中心城區但遭到該區域高房價的影響，使得一部份在該區域工作及希看在該區域置業的人群不能不在別的片區尋求替換品。4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7d2,3 元 /平方米以下圖所示：500廠7 d2,3元/平方米價格層次的商品住房 銷量占到總銷量的 XX%以上，7d2,3元/平方米以上產品的銷量 逐漸上升。5、今年 1-x 月份主要銷售的住房產品戶型集中在90-120 平方米20xx 年 （1-x 月份 ）xx 的戶型供銷比例統計結果顯示，90 平方米以下戶型供小于

24、銷，140 平方米以上戶型供大于銷，90-140 平方米戶型供銷比較平衡。其中，90 平方米以下戶型的上市量占到xx 總上市量的XX.X%， 90 平方米以下戶型的銷售量占到xx 總銷量的 XX.X%。 90 平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日趨顯現，從今年1-x 月份的情況來講，xx90 平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的XX.X%， 90 平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的XX.X%。4、 xx 各區域住宅市場發展概況xx 區目前由xx 中心區、古田片區、二七、后湖片區和東西湖區四個區域組成，根據其房地產發展特點，下文將按不同片區對其住宅發展特點進

25、行分析：（ 一 ）xx 中心區20xx 年上半年xx 中心區成交均價為6875.d2,3 元 /平方米，較往年同期上漲 2152.d2,3 元/平方米，漲幅為 XX.X%其中商 品住宅共成交3235 套，較往年減少4630 套，降幅為XX.X%。從上半年xx 中心區成交價格來看，1 至 x 月呈遞增趨勢，x 月到達價格高峰，為7286.d2,3 元 /平方米，隨后x 月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩定7d2,3 元以上。相比價格來講，成交方面較往年嚴重萎縮，整體成交量還未到達往年同期水平的 一半。出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx 中心區商品房供給量趨于降落，與往年同期相比，

26、新居供給量減少3 成之多，制約了購房者消費; 固然，更重要的緣由在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀看。特別在中心城區，房價漲幅過快，乃至超過中高收進購房者的支付能力，樓市顯得愈發不景氣。在這樣的市場眼前，大多數開發商選擇堅挺，唯一少部份尾盤項目打起價格戰，這也就造成了x 月該片區的價格出現小幅回落。xx 的發展總是伴隨貿易的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、文娛、精品酒店等多種功能的XXX萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，必將帶領整個永清板塊的崛起; 時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射; 融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的

27、行將興修，位于xx 內環解放大道中心腸段的老循禮門板塊煥發出新魅力，而之前，新世界中心的落成和武漢國際廣場的興修也讓武廣板塊如虎添翼。預計不久的將來，xx 內環將顯現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發展態勢，各大板塊功能定位不同又相互增進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區域發展，從而增進整個 xx 中心區的加快建設。xx 中心區主要在售樓盤信息（ 截止到 20xx 年 x 月 30 號 ）（ 二 ） 古田片區20xx 年上半年古田片區成交均價為5217.d2,3 元 /平方米，較往年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為 XX.X%其中商品房住宅共成交1195 套，較往年減少260

28、9 套，降幅為XX.X%。從成交價格情況來看，雖然古田片區今年1 至 x 月一直都是穩中有升，但與往年同期相比，在全市各區中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195 套，跌幅居全市之首。從該區域樓盤地理位置的散布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供給主體。正由于如此，隨著輕軌建設的降溫順解放大道沿線開發的逐漸完成，該片區供給量減少，市場關注度有所降落，再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以致今年古田片區樓市較為沉寂。政府對古田區域的整體規劃，為古田板塊的樓市發展改善了外部環境

29、，區域房地產市場后期發展看好。隨著硚口政府對古田區域的閑置產業用地進行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開發，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈構成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環境，為古田樓市的發展提供有力支持。古田片區主要在售樓盤信息（ 截止到 20xx 年 x 月 30 號 ）（ 三 ） 二七、后湖片區20xx 年上半年二七、后湖片區成交均價為5186.d2,3 元 /平方米，較往年同期上漲1694.d2,3 元 /平方米，漲幅為XX.X%。其中商品房住宅共成交2364 套，較往年降落XX.X%。從成交價格來看，該片區價格漲幅基本趨于安穩，1 至 x 月穩中有升，x 月價格略為回調。受供給量的影響，