1、一、簡答題1、押品入庫時檔案包括哪些？答：押品外部評估報告、內部評估報告;押品所有權、使用權證或證明文件;已辦理抵（質）押登記的他項權證或有關證明文件;權利質押中的各種有價單證及入庫的有效憑證;押品保險單及保費付費憑證復印件;其他能夠證明抵（質）押權有效的相關文件；現場勘查表和實物照片；其他應歸檔的材料等。2、評估審查工作包括哪些內容？（1）審核評估資料錄入的準確性；（2）審查中介評估機構提交的押品價值評估報告和技術報告（如有）；（3）審查我行內部評估人員評估操作流程的合規性和科學性；（4）根據評估需要，到押品現場進行勘查；（5）審查評估所用方法的恰當性和所依據原則的合理性，并撰寫內部評估報告

2、或出具審查意見；在參數選取不合理時，可對押品評估的各項不合理的參數進行必要調整；（6）對抵質押風險進行深入全面分析。3、在市場法評估房地產過程中，可比案例應符合哪些要求？答：選取的可比實例應符合下列要求：（1）可比案例與評估對象所處地段相同，或是在同一供需圈內的類似地段；（2）用途相同：大類用途相同，最好小類相同。大類用途一般分為：居住、商業、辦公、旅館、工業、農業等。（3）結構相同：無論按建筑材料還是按受力情況均應相同，按建筑材料可分為：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構等。（4）權利性質相同。（5）交易類型相同。（6）成交日期與評估基準日相近，一般為1年內，最長不超過3年；（7）

3、可比實例的成交價格應為正常價格或可修正為正常價格。除此之外，還應統一付款方式、單價、幣種和貨幣單位、面積內涵和面積單位等五個方面。二、論述題1、當發生哪些事項時，需進行非周期性重評并自下而上發起重評流程？答：（1）行業風險嚴重惡化，對客戶或押品的未來收益有較大影響。（2）同類型資產市場價格或價格指數已經大幅下降（如10%以上）。（3）對于房地產和土地使用權類押品，所在地區的城市規劃發生變化并對房地產價格有較大影響。（4）已接受的押品發生較大物理性損耗或質量明顯下降。（5）借款人財務狀況惡化或發生信貸違約事件。（6）評估人員認為需要重評的其他事項。2、工作中應如何做好押品日常管理？答題要點：（1

4、）在貸款存續期間，應密切關注押品實物狀態、權屬關系、市場環境等影響押品價值的因素，做好押品檔案管理、實物管理、風險管理等押品日常管理工作，保障我行債權的安全；（2）押品管理人員應做好貸后押品現場勘查和調查工作，密切保持對押品實物狀態、法律權屬、市場環境的跟蹤和分析，切實保障押品在貸款存續期間安全、足值。（3）按規定開展押品周期重評和非周期重評；（4）應根據我行信貸業務檔案有關管理辦法要求對押品檔案實行統一管理；（5）做好貸后押品監督檢查工作，對出現較大風險的押品采取積極應對措施，如補充抵押物或提前還款；（6）其他與押品日常管理有關事項，如押品缺口管理、數據庫信息采集等。3、請簡述資產評估三個基

5、本方法的適用前提。答題要點：（1）市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：1）要有個活躍的公開市場；2）公開市場上要有可比的資產及其交易活動。（2）收益法須具備的前提條件是：1）被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；2）資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量；3）被評估資產預期獲利年限可以預測。（3）采用成本法評估資產的前提條件是：1）被評估資產處于繼續使用狀態或被假定處于繼續使用狀態；2）應當具備可利用的歷史資料。3）形成資產價值的耗費是必須的。三、案例分析1、某建筑物為鋼筋混凝土結構，經濟壽命為50年，有效經過年數為8年。經調查測算，現在重新建造全

6、新狀態的該建筑物的建造成本為800萬元（建設期1年，均勻投入），管理費用為建造成本的3，年利息率為6，銷售稅費為50萬元，開發利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設殘值率均為零，試估算該建筑物重置成本和建筑物的折舊總額。答：（1）計算建筑物的重置價格 建造成本=800萬元 管理費用=800×3%=24萬元 投資利息=（800+24）×(1+6%)0.5-1=24.36萬元 建筑物的重置價格=800+24+24.36+50+1

7、20=1018.36萬元（2）計算建筑物的折舊額： 墻、地面等損壞的折舊額=18萬元 裝修部分的折舊額=200×1/5×2=80萬元 設備部分的折舊額=110×1/10×8=88萬元 長壽命項目的折舊額=（1018.36-18-200-110）×1/50×8=110.5萬元該建筑物的折舊總額=18+80+88+110.5=296.5萬元2、有一待估宗地甲需評估，現搜集到與待估宗地條件類似的4宗地A、B、C、D，具體情況如下表。成 交 價 單位：元/平方米宗地成交價交易時間交易情況容積率區域因素個別因素甲2008.101.200A800

8、2007.1+2%1.3+1%0B8502008.1+1%1.40+1%C7602007.101.10-2%D7802007.101.0-1%-1%上表中的交易情況、區域因素及個別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地條件比待估宗地條件優，數值大小代表對宗地地價的修正幅度。該城市此類用地容積率與地價關系為：當容積率在11.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1的地價增加3%。另外，該城市地價指數情況見下表。 地價指數表年份2004.12005.12006.12007.12008.1指數100105108110111 要求

9、：試根據以上條件，求待估宗地2008年1月份的評估單價。解：（1）建立容積率地價指數表，如下： 容積率1.0 1.1 1.21.31.4地價指數100 103 106109112（2）參照物地價修正為： A =800×100/102×111/110×106/109×100/101×100/100= 762元/平方米 B =850×100/101×111/111×106/112×100/100×100/101=789元/平方米 C =760×100/100×111/110

10、15;106/103×100/100×100/98=805元/平方米 D =780×100/100×111/110×106/100×100/99×100/99=851元/平方米 （3）確定評估結果為： （762 +789 +805 +851）÷4 =3207÷4 =801.75元/平方米 3、某市建有一座綜合大廈，該大廈截止評估基準日已使用5年。其中1-3層為商場，建筑面積為2500平方米，4-10層為賓館，建筑面積為7500平方米。該大廈用地當初以1250萬元獲得50年的土地使用權，已使用5年?，F該大廈

11、所有者擬對大廈重新裝修、改造。為了獲得資金，擬將該大廈的土地使用權及地上建筑物作為抵押標的物。經某估價機構評估，認為如果按當地銀行規定最高貸款比例為標的物評估價值的60%，該大廈所有者最多可獲得銀行貸款36500萬元，你認為該貸款額是否合理，請說明步聚和結果。據當地市場調查，同類物業的租金水平為商場3.75美元/平方測算米.日，有效出租率90%；賓館為2.5美元/平方米.日，空房率為20%；各類物業出租的費用為：年管理費為租金的5%，年維修費為重置價的8%，該大廈的重置價為2700元/平方米，每年需支付稅費30元/建筑平方米，年保險費為重置價的2，該大廈為框架結構，經濟耐用年限為50年，殘值為

12、0。綜合還原利率為8%。（注：美元與人民幣匯率為1：6.67）。（一年按365天計算。年金現值系數：1/8%×1-1/(1+8%)50=12.2335, 1/8%×1-1/(1+8%)48=12.1891, 1/8%×1-1/(1+8%)45=12.1084）解：第一步：計算大廈房地年總收益1、商場年總收益=3.75×6.67×2500×365×90%=2054.15萬元2、賓館年總收益=2.5×6.67×7500×365×(100%-20%)=3651.83萬元3、房地年總收益=2054.15+3651.83=5705.98萬元第二步：計算房地出租年總費用1、年總管理費=5705.98×5%=285.30萬元）2、年總維修費=2700×（2500+7500）×8%=216萬元3、年總稅費=30×（2500+7500）=30萬元4、年保險費=2700×（2500+7500）×2=5.40萬元5、年總費用=285.30+216+30+5.40=536.7萬元第三步：計算房地年純收益=57