1、高品質(zhì)文檔2022年物業(yè)管理實(shí)習(xí)報(bào)告樣本 目 錄 一實(shí)習(xí)內(nèi)容概要2 二實(shí)習(xí)工作內(nèi)容3 三幾點(diǎn)體會(huì)7 四我對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的熟悉7 一實(shí)習(xí)內(nèi)容概要 實(shí)習(xí)時(shí)間：XX年12月至XX年1月 實(shí)習(xí)地點(diǎn)：*物業(yè)管理有限公司 實(shí)習(xí)項(xiàng)目簡(jiǎn)介： *物業(yè)管理有限公司成立于1998年8月，是專(zhuān)業(yè)從事物業(yè)管理，具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理企業(yè)。公司設(shè)有財(cái)務(wù)部、社區(qū)服務(wù)中心、經(jīng)營(yíng)部、品質(zhì)部、行政部五個(gè)部門(mén)，現(xiàn)有員工65多名。公司經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)管理、修繕等業(yè)務(wù)。 公司成立幾年來(lái)，始終致力于以一流的管理、一流的服務(wù)、一流的信譽(yù)為公司方向，盡可能準(zhǔn)時(shí)周到地為顧客供應(yīng)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在管物業(yè)*花園在*市首家取得了“廣東省城市

2、優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”的榮譽(yù)，同時(shí)還獲得了“*市平安文明小區(qū)”、“廣州市平安文明小區(qū)”等稱(chēng)號(hào)。公司注意管理人員的培訓(xùn)，于XX年3月與廣州航海高等專(zhuān)科學(xué)校合作在*花園設(shè)立了“物業(yè)管理實(shí)習(xí)基地”為公司管理人才以及為即將步出校內(nèi)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生供應(yīng)了良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。今年iso9001質(zhì)量管理體系、iso14001環(huán)境管理體系、gb/t28001職業(yè)健康平安管理體系在公司得到推廣和應(yīng)用，以提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，為廣闊客戶(hù)供應(yīng)更加優(yōu)質(zhì)、高效、周到的服務(wù)。 二實(shí)習(xí)工作報(bào)告 此次實(shí)習(xí)分三個(gè)階段進(jìn)行： 第一階段：行政部 行政部是我實(shí)習(xí)的第一站，行政部是負(fù)責(zé)公司人力資源的管理，科學(xué)地做好勞動(dòng)人事組織管理工作，充

3、分發(fā)揮人力資源的效能，實(shí)現(xiàn)人力的擴(kuò)大再生產(chǎn)和合理安排使用人力；做好公司的行政管理，建立健全公司的規(guī)章制度，幫助公司領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)各職能部門(mén)間的關(guān)系，保證公司日常辦公的正常開(kāi)展；并負(fù)責(zé)公司對(duì)外的聯(lián)絡(luò)、對(duì)外宣揚(yáng)和組織開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)等事務(wù)；使公司全部在崗員工符合iso9001、iso14001、ohsas18001管理體系運(yùn)作的要求，并使員工了解符合管理體系要求的重要性的部門(mén)。 1員工的聘請(qǐng) 各部門(mén)依據(jù)用工的需要，用內(nèi)部呈批報(bào)告的形式向公司領(lǐng)導(dǎo)提出招人申請(qǐng)，行政部依據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后的報(bào)告按部門(mén)崗位職責(zé)與任職條件，向外界聘請(qǐng)，前來(lái)應(yīng)聘的人員填寫(xiě)，行政部依據(jù)應(yīng)聘記錄表的資料從中選擇符合要求的員工，以便錄用，

4、并填寫(xiě)入職登記表交行政部存檔（詳見(jiàn)流程圖）。 2員工的培訓(xùn)與訓(xùn)練 1）上崗培訓(xùn) 新員工入職由行政部組織支配為期2天的上崗前培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括： a物業(yè)管理現(xiàn)狀及進(jìn)展前景。 b公司管理方針、本年度目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案。 ciso9001，iso14001，ohsas18001基礎(chǔ)學(xué)問(wèn)及公司管理體系文件。 d相關(guān)的法律法規(guī)、公司規(guī)章和勞動(dòng)人事政策等。 e基本的服務(wù)學(xué)問(wèn)，包括職業(yè)道德、行為規(guī)范、禮貌學(xué)問(wèn)等。 f工作崗位的詳細(xì)作業(yè)要求及本崗位所涉及的環(huán)境因素、危急源的識(shí)別。 g新員工所在工作崗位對(duì)環(huán)境、職業(yè)健康平安的基本處理學(xué)問(wèn)講解。 2）培訓(xùn)需求與年度培訓(xùn)方案 a每年1月份各部門(mén)將上一年度考核提出培

5、訓(xùn)需求，行政部依據(jù)培訓(xùn)需求和上級(jí)的要求制訂培訓(xùn)方案，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。 b培訓(xùn)方案應(yīng)陳述培訓(xùn)的對(duì)象、培訓(xùn)的目的、培訓(xùn)的內(nèi)容、培訓(xùn)的時(shí)間等內(nèi)容。 3）專(zhuān)題培訓(xùn) 公司進(jìn)展新的管理項(xiàng)目，或購(gòu)買(mǎi)了新的設(shè)備、進(jìn)行技術(shù)改造、預(yù)備開(kāi)發(fā)新的管理方法時(shí)，由各主要負(fù)責(zé)部門(mén)組織，對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行專(zhuān)題培訓(xùn)，以保證新制度、新方法、新技術(shù)設(shè)備的正常運(yùn)行。 4）每次進(jìn)行員工培訓(xùn)，培訓(xùn)的組織部門(mén)應(yīng)作好員工培訓(xùn)記錄，定期將員工培訓(xùn)記錄交行政部存檔。 3員工的考核 考核分為例行考核、轉(zhuǎn)正考核和培訓(xùn)考核三種，詳細(xì)如下： a例行考核 行政部于每年6月份、12月份組織進(jìn)行例行考核。 考核前行政部應(yīng)提前15天組織成立考核小組，制定考核方

6、案，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。 例行考核的內(nèi)容應(yīng)包括德、能、績(jī)、勤四個(gè)方面，考核方法應(yīng)盡可能地量化。 例行考核完畢，考核小組應(yīng)對(duì)考核結(jié)果作分析總結(jié)，提出培訓(xùn)需求，并對(duì)不合格員工按公司有關(guān)規(guī)定作出相應(yīng)的處理。 b轉(zhuǎn)正考核。在新員工試用期滿(mǎn)后，由該員工所在部門(mén)的主管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該員工該用期間的表現(xiàn)進(jìn)行全面的考核，從而打算是否錄用。考核完畢該部門(mén)主管領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)就員工的考核結(jié)果與試用期表現(xiàn)以員工轉(zhuǎn)正考核報(bào)告形式向總經(jīng)理報(bào)告，經(jīng)批準(zhǔn)后該員工轉(zhuǎn)為正式員工。未通過(guò)轉(zhuǎn)正考核的員工由公司作出辭退處理。 b培訓(xùn)考核。行政部組織員工培訓(xùn)后，應(yīng)組織參與培訓(xùn)人員進(jìn)行考核，以檢驗(yàn)參與培訓(xùn)的員工是否把握培訓(xùn)的要求，將考核結(jié)果記錄在員工培訓(xùn)

7、記錄中相應(yīng)欄目中，交行政部存檔并以此作為員工晉升、加薪的參考依據(jù)。 第二階段：工程修理 工程修理部的主要任務(wù)是維持小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為業(yè)主/住戶(hù)供應(yīng)準(zhǔn)時(shí)周到的物業(yè)設(shè)備等修理服務(wù)。 1日常入戶(hù)修理 1）接報(bào)修 a.社區(qū)服務(wù)中心當(dāng)值人員接到業(yè)主/住戶(hù)報(bào)修后，分類(lèi)明確，應(yīng)在15分鐘之內(nèi)開(kāi)出修理單或賜予答復(fù)處理時(shí)間。 b.特別修理可預(yù)先聯(lián)系有關(guān)單位，依據(jù)詳細(xì)狀況答復(fù)修理時(shí)間。（如：電視電話(huà)報(bào)障） c.較困難簡(jiǎn)單的修理要求72小時(shí)內(nèi)完成（工作技術(shù)要求特別的除外）；同時(shí)應(yīng)向住戶(hù)解釋緣由； 2）入戶(hù)修理 a. 修理部當(dāng)值人員接到修理單后馬上支配人員進(jìn)行處理，緊急狀況應(yīng)馬上趕到現(xiàn)場(chǎng)。一般狀況時(shí)在1小

8、時(shí)之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。一般性修理不超過(guò)2小時(shí)之完成，較困難簡(jiǎn)單的修理要求72小時(shí)內(nèi)完成（工作技術(shù)要求特別的除外），同時(shí)應(yīng)向住戶(hù)解釋緣由； b.入戶(hù)修理人員要做到有禮、有節(jié)，對(duì)有可視對(duì)講系統(tǒng)的住戶(hù)可用可視對(duì)講與其聯(lián)系，在得到同意后方可進(jìn)入；無(wú)可視對(duì)講系統(tǒng)的可按門(mén)鈴或輕輕叩三聲門(mén)，并禮貌的問(wèn)好，說(shuō)出自己的身份和目的；“您好；我是某某部門(mén)，來(lái)為您做某某項(xiàng)服務(wù)”。 c.修理時(shí)應(yīng)多征求住戶(hù)意見(jiàn)，如住戶(hù)提出不行行的意見(jiàn)或要求時(shí)，應(yīng)依據(jù)自己的修理閱歷和學(xué)問(wèn)，急躁的向住戶(hù)解釋和說(shuō)明； d.修理后要做好現(xiàn)場(chǎng)清理工作，用垃圾袋將修理垃圾清理潔凈，修理時(shí)移動(dòng)的家具用品應(yīng)按原位置放好； e.功能性修理，以恢復(fù)其原有功能為準(zhǔn)

9、，外觀性修理要與原有部位相比較表應(yīng)無(wú)色差，凹凸不平現(xiàn)象；修理時(shí)應(yīng)盡量滿(mǎn)意住戶(hù)要求。 3）供排水修理 a.更換水表 a)關(guān)上水前第一閥門(mén),排空管內(nèi)的殘余水后拆下水表,檢查水表的接頭膠圈,如已經(jīng)斷裂或變形時(shí)應(yīng)選同一型號(hào)規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去; b)安裝時(shí)留意水表的水流方向保持全都; c)修理結(jié)束后，打開(kāi)閥門(mén)檢查有無(wú)滲漏,表針轉(zhuǎn)動(dòng)是否正常； d)修理人員要做好用戶(hù)新啟用水表的底數(shù)記錄。 b.水龍頭漏水 a)關(guān)閉戶(hù)內(nèi)水閥閥門(mén)，拆卸下水龍頭并檢查出故障點(diǎn)； b)依據(jù)用戶(hù)需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭，如因水龍頭有砂眼漏水的，必需更換新的水龍頭； c)安裝完畢后，打開(kāi)水閥門(mén)檢查新?lián)Q水龍頭接

10、口是否有滲漏,使用時(shí)切勿過(guò)度擰緊。c.更換角閥 a)關(guān)上戶(hù)內(nèi)水閥，拆下角閥，查出故障依據(jù)實(shí)際狀況，好確需要更換的重新更換； b)安裝時(shí)應(yīng)留意角閥與水管接合處的密封性和緊密度，以防滲漏； c)安裝完畢后，打開(kāi)水閥查看有無(wú)滲漏。 d 更換軟管 a)關(guān)閉軟管前閥門(mén)，拆下軟管,查看故障緣由； b)依據(jù)住戶(hù)需求，更換損壞的膠圈或更換新的軟管，如因軟管有砂眼或破損、爆裂的必需重新更換軟管； c)安裝時(shí)應(yīng)留意，更換同型號(hào)同長(zhǎng)度的軟管，接頭處不行過(guò)擰緊，以免擰壞鏍絲； d)安裝完畢后，打開(kāi)水閥查看有無(wú)滲漏。 f.馬桶漏水修理 a)檢查漏水緣由后，關(guān)上閥門(mén)依據(jù)狀況進(jìn)行修理； b)軟管漏水應(yīng)進(jìn)行更換，水箱水位過(guò)高

11、可調(diào)整水位掌握水浮，水箱底布漏水應(yīng)查看是否螺絲松動(dòng)或膠圈損壞； c)修理完后，打開(kāi)水閥查看有無(wú)滲水現(xiàn)。 g.菜盆排水管漏水 a)檢查漏水緣由，排水軟管破損，膠圈損壞，接頭處螺絲松動(dòng)； b)安裝時(shí)應(yīng)留意盆體與下水管接口處，需用玻璃膠封閉，待膠干后試水檢查。 h 修理馬桶堵塞 檢查堵塞緣由，用馬桶抽子或疏通機(jī)進(jìn)行疏通，使其排水暢落通。 i部分樓層停水 a)查明停水的樓層后先關(guān)總閥，拆開(kāi)支閥，并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上； b)市政或其他修理造成的停水應(yīng)通知住戶(hù)，并作解釋。 4) 供電修理 a 更換電表 a)斷開(kāi)電源拆下電表，確認(rèn)電表已經(jīng)失靈時(shí)，可選用具有檢驗(yàn)合格證的同一型號(hào)電表進(jìn)行安裝，安裝時(shí)留意進(jìn)出線(xiàn)

12、接法正確。 b)安裝結(jié)束后合閘后試電，保證住戶(hù)用電設(shè)備使用正常，電表轉(zhuǎn)動(dòng)正常； c)修理人員應(yīng)會(huì)同社區(qū)服務(wù)中心人員做好新啟用電表底數(shù)的記錄。 b 修理開(kāi)關(guān) a)分析造成低壓開(kāi)關(guān)跳閘或燒壞的緣由； b)好假如是短路故障，首先將空氣開(kāi)關(guān)置于“off”位置，用萬(wàn)用表（兆歐表）檢查線(xiàn)路，查出故障點(diǎn)后賜予排解； c 燈管、白熾燈的修理 a)斷開(kāi)電源、取出白熾燈，假如燈絲燒斷，可更換同一型號(hào)的卡口或螺口燈泡安裝上去，試電查看是否正常。 b)燈管不亮可先檢查啟輝器，如損壞可更換新的；試電檢查如不亮?xí)r，取出燈管并更換同型號(hào)、同規(guī)格的燈管，再次試電檢查，如仍不亮?xí)r可檢查接線(xiàn)和鎮(zhèn)流器，查出故障馬上排解，恢復(fù)正常照

13、明； d.線(xiàn)路檢測(cè) a)線(xiàn)路停電檢修應(yīng)準(zhǔn)時(shí)通知住戶(hù)； b)住戶(hù)開(kāi)關(guān)燒壞的處理見(jiàn)本章4.4. 2修理開(kāi)關(guān)進(jìn)行處理； c)電表?yè)p壞的修理見(jiàn)本章4.4. 1 更換電表方法進(jìn)行處理； d)進(jìn)戶(hù)線(xiàn)端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固； e)線(xiàn)路短路時(shí)可用萬(wàn)用表對(duì)線(xiàn)路逐一檢查，找出故障緣由并準(zhǔn)時(shí)處理； f)當(dāng)確認(rèn)故障排解后方可送電。 5) 門(mén)窗修理 a 門(mén)鈴修理 a)無(wú)電狀況時(shí)可更換新電池； b)電極板腐蝕或接觸不良可進(jìn)行除銹、緊固處理； c)因線(xiàn)路短路問(wèn)題造成的故障，用萬(wàn)用表（兆歐表）檢查線(xiàn)路找出故障點(diǎn)并準(zhǔn)時(shí)處理。 b 修理門(mén)窗 1)門(mén)窗附件有無(wú)損壞，不全，進(jìn)行更換或補(bǔ)裝； 2)清除門(mén)角和窗軌道的雜物，

14、對(duì)門(mén)合頁(yè)和窗軌道注油； 3)更換破損玻璃時(shí)留意防止玻璃碎塊跌下傷人。 c 更換門(mén)鎖 拆下壞鎖后先檢查是何處壞，如能修理準(zhǔn)時(shí)修理，無(wú)法修理好的可通知住戶(hù)更換新鎖； d 非一般性的修理 托付專(zhuān)業(yè)修理隊(duì)修理，工程修理人員并對(duì)所托付項(xiàng)目的修理質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和跟蹤。 第三階段：清潔綠化部 清潔綠化部的主要任務(wù)是維持小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所、樓道的清潔衛(wèi)生及小區(qū)內(nèi)綠化帶的修剪等養(yǎng)護(hù)工作。 1清潔綠化人員配置和培訓(xùn)1）行政部制定職務(wù)說(shuō)明書(shū)，對(duì)崗位職責(zé)、人員的年齡、文化程度、工作經(jīng)受和力量作出明確規(guī)定； 2）清潔綠化部主管負(fù)責(zé)制定清潔綠化部工作崗位支配報(bào)社區(qū)服務(wù)中心主任審批，總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施； 4）行政部會(huì)同清潔綠化主管

15、負(fù)責(zé)新員工的入職培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括公司的管理目標(biāo)、質(zhì)量方針、組織架構(gòu)、員工手冊(cè)、體系標(biāo)準(zhǔn)iso9000、iso14000、ohsas18000；清潔綠化主管負(fù)責(zé)員工的崗位培訓(xùn)，包括崗位技能、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工作手冊(cè)、留意事項(xiàng)，經(jīng)考核合格后方可上崗試用； 5）清潔綠化主管制定清潔綠化員工綜合考核標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)社區(qū)服務(wù)中心主任批準(zhǔn)后實(shí)施，清潔綠化主管按標(biāo)準(zhǔn)要求定期或不定期的對(duì)各崗位員工進(jìn)行考核，并記錄在清潔綠化工作日記錄檢查表中； 2清潔綠化園林器械的管理和維護(hù) 1）清潔綠化主管對(duì)清潔綠化園林器械進(jìn)行登記和匯總，并記錄于設(shè)施清單中； 2）清潔綠化主管制定清潔園林器械操作規(guī)程，報(bào)社區(qū)服務(wù)中心主任審批后實(shí)施； 3

16、）清潔綠化工按操作規(guī)程使用園林器械，主管支配相關(guān)綠化人員進(jìn)行管理和保養(yǎng)；修理保養(yǎng)后填寫(xiě)設(shè)備修理保養(yǎng)記錄表 4）清潔園林器械使用后，清潔綠化組長(zhǎng)負(fù)責(zé)填寫(xiě)清潔綠化工具使用登記表； 3農(nóng)藥的管理和使用 1）清潔綠化主管制定農(nóng)藥使用標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)程，報(bào)社區(qū)服務(wù)中心主任審批后實(shí)施； 2）綠化工按標(biāo)準(zhǔn)使用噴施農(nóng)藥，使用后記錄于綠化養(yǎng)護(hù)工作日記表中； 4清潔綠化工作分派和巡察 1）清潔綠化工依據(jù)清潔綠化部工作手冊(cè)的規(guī)定實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)工作，并記錄于綠化養(yǎng)護(hù)工作日記錄表 2）清潔綠化主管負(fù)責(zé)對(duì)各崗位的工作進(jìn)行巡檢，并填寫(xiě)清潔綠化工作日記錄檢查表； 3）清潔綠化主管對(duì)巡察中發(fā)覺(jué)的問(wèn)題準(zhǔn)時(shí)支配相關(guān)人員進(jìn)行處理，范圍外的問(wèn)題

17、填寫(xiě)業(yè)務(wù)聯(lián)系單交由社區(qū)服務(wù)中心處理； 5綠化養(yǎng)護(hù)方案的制定 1）清潔綠化主管負(fù)責(zé)制定綠化養(yǎng)護(hù)方案，報(bào)社區(qū)服務(wù)中心主任審批，由主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施； 2）清潔綠化主管按標(biāo)準(zhǔn)配置清潔工，并制定綠化工作流程。 三幾點(diǎn)體會(huì) 1、增長(zhǎng)了學(xué)問(wèn)和才能。一出去，我發(fā)覺(jué)在學(xué)校學(xué)到的學(xué)問(wèn)很不夠，有些課程完全無(wú)用，該學(xué)的沒(méi)學(xué)到，不該學(xué)的學(xué)了，發(fā)覺(jué)不足主動(dòng)去補(bǔ)，都很刻苦，也受益匪淺。像什么iso9000、ohsas18001及iso14001等體系認(rèn)證，以前在學(xué)校就沒(méi)有接觸。 2、我們深切的感受到，物業(yè)管理的確是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，對(duì)高素養(yǎng)管理人才的需求特別大，就業(yè)前景非常看好。我們應(yīng)當(dāng)抓緊機(jī)遇，充分利用我們的勝利閱歷，調(diào)整專(zhuān)

18、業(yè)結(jié)構(gòu)，將物業(yè)管理作為我們的品牌專(zhuān)業(yè)來(lái)建設(shè)。 四、我對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的熟悉 物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新興行業(yè)，進(jìn)展時(shí)間不長(zhǎng)，在摸索和實(shí)踐過(guò)程中仍存在不少問(wèn)題，尤其是涉及權(quán)益關(guān)系領(lǐng)域，各方?jīng)_突和糾紛時(shí)有發(fā)生。諸如：物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的職能不清，業(yè)主拒交管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)內(nèi)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜、人身受到損害而被起訴，物業(yè)管理體制模糊、法規(guī)不健全及物業(yè)企業(yè)義務(wù)擔(dān)當(dāng)某些社會(huì)功能的現(xiàn)象等日益突出，在肯定程度上阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)展。 規(guī)范物業(yè)管理，提高企業(yè)權(quán)益愛(ài)護(hù)意識(shí)，促使物業(yè)管理企業(yè)從法制化、規(guī)范化的角度不斷完善自身的服務(wù)水平，堵塞各種管理漏洞，防止質(zhì)量事故的發(fā)生，避開(kāi)企業(yè)不應(yīng)有的損失。同時(shí)，政府相

19、關(guān)部門(mén)要加快物業(yè)管理法制建設(shè)，使物業(yè)管理朝著健康的方向進(jìn)展，這已成為物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展的當(dāng)務(wù)之急。 如何規(guī)范物業(yè)管理，提高物業(yè)管理企業(yè)權(quán)益愛(ài)護(hù)意識(shí)，必需強(qiáng)化如下方面工作：1、要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和規(guī)范進(jìn)展意識(shí)。物業(yè)管理公司是自負(fù)盈虧的企業(yè)，企業(yè)必定面對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，合理、有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，才能獵取最大的利潤(rùn)。作為企業(yè)有幾個(gè)重要環(huán)節(jié)必需把握： （1）明確物業(yè)管理托付合同。在合同中，企業(yè)務(wù)必把握細(xì)節(jié)，明確哪些該做，哪些不做；哪些是常規(guī)服務(wù)，哪些是收費(fèi)項(xiàng)目；權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等，例如：物業(yè)管理的保安工作，應(yīng)在合同中明確，只是幫助和協(xié)作本地公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序，而不擔(dān)當(dāng)人身平安、財(cái)產(chǎn)愛(ài)護(hù)責(zé)任。 （2）規(guī)范內(nèi)部管理，練

20、好內(nèi)功。企業(yè)必需健全內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織架構(gòu)，合理設(shè)置崗位，把好人員聘請(qǐng)關(guān)，系統(tǒng)地對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，在員工的思想中培植風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，最大限度地避開(kāi)因管理責(zé)任而導(dǎo)致事故的發(fā)生，從而把經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。如保安員在指引車(chē)輛停放時(shí)，應(yīng)對(duì)車(chē)身四周進(jìn)行巡察，發(fā)覺(jué)有破損等問(wèn)題準(zhǔn)時(shí)向車(chē)主指出，以免產(chǎn)生麻煩和糾紛；在停車(chē)場(chǎng)對(duì)車(chē)輛進(jìn)出的登記肯定要完整、齊備。假如把預(yù)防措施做細(xì)做好，管理工作做得周到扎實(shí)，那么，即使發(fā)生了丟車(chē)大事，企業(yè)就不負(fù)管理責(zé)任也無(wú)需賠償。 （3）購(gòu)買(mǎi)商業(yè)保險(xiǎn)，保障多方利益。物業(yè)管理企業(yè)要樹(shù)立保險(xiǎn)意識(shí)，化解風(fēng)險(xiǎn)，一般應(yīng)購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、機(jī)器設(shè)備保險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)等，將可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)化解，避開(kāi)經(jīng)濟(jì)上的損失。

21、 2、強(qiáng)化法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范訓(xùn)練培訓(xùn)工作，通過(guò)法律來(lái)維護(hù)企業(yè)、員工權(quán)益。目前，由于行業(yè)法規(guī)不健全，無(wú)法可依，甚至有法不依的狀況較多，企業(yè)也往往因?yàn)檫@些現(xiàn)象的存在而輕視或忽視了自身的法律建設(shè)。因此，增加員工的法制觀念是加強(qiáng)自身權(quán)益愛(ài)護(hù)的關(guān)鍵。一方面要加強(qiáng)員工對(duì)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，提高法制意識(shí)，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器來(lái)維護(hù)自身權(quán)益。如：對(duì)于無(wú)理拖欠管理費(fèi)或拒絕擔(dān)當(dāng)毗鄰房屋或共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)和修繕費(fèi)用的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)法律法規(guī)、管理制度和業(yè)主公約，樂(lè)觀或支持權(quán)益受損的業(yè)主尋求法律支持。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有意識(shí)地組織有關(guān)法律法規(guī)的宣揚(yáng)活動(dòng)，加強(qiáng)包括業(yè)主在內(nèi)的社會(huì)大眾對(duì)物業(yè)管理法律法規(guī)的熟悉和理解。 3、憲善物業(yè)管理法律體系，加大執(zhí)法力度。全國(guó)性的物業(yè)管理?xiàng)l例可望今年內(nèi)出臺(tái)，有了全國(guó)性物業(yè)管理?xiàng)l例，就便于統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)范，加強(qiáng)相關(guān)政策法規(guī)的協(xié)調(diào)，避開(kāi)法規(guī)的相互沖突，用法制規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理操作。建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系，需著重留意如下幾點(diǎn)： （1）物業(yè)管理主管部門(mén)、政府其他職能部門(mén)如需物業(yè)管理企業(yè)協(xié)作政府職能部門(mén)的部分工作，應(yīng)由政府部門(mén)出具托付并授權(quán)，同時(shí)應(yīng)賜予政策上的優(yōu)待或適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 （2）盡快制訂、頒布物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)和配套實(shí)施細(xì)則，用法規(guī)和制度來(lái)限制和約束不正