1、領匯背景 BACKGROUND為了緩解“香港公屋計劃”的財政壓力，由香港房屋委員會出售商業資產而成立80余個于香港的商場和停車場項目，擁有香港最大份額的零售設施2005年11月25日于香港聯合交易所上市香港第一家及最大市值的房地產投資信托基金100%由私人及機構投資者持有擁有約1,100萬平方呎內部樓面面積的零售物業及約80,000個泊車位資產類型為社區商業，物業臨近交通樞紐，靠近香港大部分的住宅，提供顧客日常所需，服務全港市民香港房屋委員會屬于政府組織，所建物業沒有土地成本，商業大多為保障房配套，帶有政府背景性質前言FOREWORD香港市值最大的房地產信托基金 最大份額的零售設施 INVES

2、TIGATION前言FOREWORD內部樓面面積內部樓面面積 (千平方呎千平方呎)%領匯房地產投資信托基金11,020 9.5%新鴻基地產5,3914.7%恒基地產及陽光房地產基金2,7072.3%信和置業2,4252.1%港鐵 2,2241.9%九龍倉1,9591.7%太古地產1,8711.6%新世界發展1,6571.4%長江及置富產業信托1,6131.4%和記黃埔1,5941.4%恒隆地產1,4361.2%合和7610.7%華人置業7010.6%嘉里建設6570.6%華懋5380.5%希慎興業 5280.5%置地4200.4%鷹君及冠君產業信托3990.3%南豐集團2220.2%小計 -

3、主要業主 38,12133.0%其他 - 小型業主77,53067.0%總計115,651100.0%各大零售設施份額各大零售設施份額領匯房地產投資信托基金新鴻基地產恒基地產及陽光房地產基金信和置業港鐵九龍倉太古地產新世界發展長江及置富產業信托和記黃埔恒隆地產合和華人置業嘉里建設華懋希慎興業置地鷹君及冠君產業信托南豐集團小計 - 主要業主 其他 - 小型業主香港市值最大的房地產信托基金 最大份額的零售設施 INVESTIGATION前言FOREWORD九龍、馬鞍山44新界45沙田、青衣、大嶼山37九龍島、將軍澳、香港島56領匯旗下物業多元：購物商場停車場鮮活街市熟食檔多種業態滿足社區需要目錄商

4、業模式1 1 模式借鑒2 2CONTENTS領匯的商業模式過渡頁TRANSITION PAGE商業模式u資產管理u資產提升u資產收購第一部分其物業大多為香港房屋委員會保障房配套資產，私有化經營是為了改善經營，穩定收益，服務民眾，因此租金低于市場水平租金及租用率持續增長租賃策略租金低于市場水平定期調整提升業態及租戶維持強勁的續租租金調整率改善租用率物業管理策略維持較高服務質素 控制成本 節省能源 提升業務毛利 資產管理零售行業組合 -集中于社區日常服務資產管理穩健的行業組合穩定的商戶合作十大主要商戶集團，長期戰略合作資產管理扶持培育，確保租戶可持續發展領匯商戶學堂優質小商戶貸款計劃于2007年成

5、立，旨在提倡愉快學習，優化社會，以進一步實現領領匯為關懷社會的公司的使命總共組織逾80項活動，逾17,000人次參加協助中小型商業租戶進行本身店舖的裝 修及發展計劃獲得叁家銀行(即中銀香港、大新銀行及東亞銀行)的支持旨在幫助優質小商戶透過獲得營運資金充分拓展業務商機資產管理多維強化市場宣傳及推廣資產管理雙周月刊 香港首個有街市資訊的雙周月刊 烹飪工作室由TVB節目勝出者Kenny Chan大廚主持課程 為家庭主婦丶學生及家庭提供煮食訓練課程 八達通香港首個可電子付款的街市 推廣電子香港首個交易 提供方便清晰的服務 提供購物紀錄大使社區參與 兼職性質 自鄰近住宅聘請 於推廣活動中為顧客提供所需協

6、助承接保障住宅配套資產，私有化改善經營，提升品質資產提升房委會將商業購物環境差、租金低廉、經營不善的原保障房配套資產轉讓給領匯，領匯的主要任務是把這些物業私有化經營使其自負盈虧，改善經營狀況，為廣大民眾提供更好的購物環境，同時使既有資產升值。從根本上來說，領匯接手房委會的目的是服務民眾，帶社會福利性。領匯核心戰略為資產提升對商場重新定位 活化商場 引入多樣化/選擇 改善購物環境 調整行業組合以迎合市場需要改善交通/人流承接保障住宅配套資產，私有化改善經營，提升品質資產提升領匯核心戰略為資產提升資產提升典型案例大元街市活化菜市場背景 於1980年落成，總內部樓面面績約8,500平方呎 位於新界大

7、埔區市中心 以前曾是一個擁擠的菜市場，但自2000年後已逐漸式微 重新定位策略 參考歐洲鮮貨市場 諮詢國際專家 改善可見性丶遪透性及可及性 改善空氣流通系統丶衛生及購物體驗 結合傳統中國文化及西方概念 塑造領匯街市的典范 無障礙設施資產提升布局設計及細節日常運作及管理貨品陳列購物體驗商戶組合的多樣性典型案例大元街市活化菜市場資產提升典型案例黃大仙中心活化社區商場背景 於1982年至1983年間分期落成 ，總內部樓面面績約148,066平方呎 位于港鐵站上蓋，毗鄰黃大仙廟 人流暢旺及極具商業潛力 商場重新定位策略 大型中式酒樓改為小型商鋪 新建步行天橋連接龍翔廣場 商鋪面積重整, 增加商鋪數量，

8、提升商鋪質素 增強協同效應典型案例黃大仙中心活化社區商場資產提升典型案例樂富廣場 商場重新定位資產提升背景 於1983年至1991年期間落成 大型商場 (總內部樓面面績約389,244平方呎) 位于樂富及九龍塘 -港鐵站上蓋 商場重新定位策略 由地區性商場轉變為區域性商場 擴展目標客戶： 九龍中部資產提升典型案例樂富廣場 商場重新定位資產收購案例資產收購資產收購案例資產收購過渡頁TRANSITION PAGE模式借鑒第二部分模式借鑒一戰略模式借鑒持有運營，統一定位規劃實現規模化，資產打包，發行REITS實現融資，滾動發展提高售賣日用品及必需品的商戶（餐館、超市、食品店、生鮮街市）在業態組合中的比重，服務社區穩定業態組合，發展戰略商戶資產提升計劃：為顧客帶來更多元的商品服務和更加舒適的購物環境，吸引更多的人流。運營管理借鑒前期租金水平低廉