1、產權式酒店常見法律問題前言產權式酒店由“時權酒店”演變而來。它是指開發商（或者整個酒店的現有產權人）將酒店的客房分割成獨立的產權單位由售給投資者，投資者再將客房交由專門設立的酒店管理公司以酒店的名義進行經營，投資者除按期從酒店管理公司取得客房經營收入的分紅外，還可以取得一定期限的免費入住權，這樣的酒店我們稱之為產權式酒店。20世紀70年代，歐美國家的國民經濟取得了巨大的發展，中產階級成為社會主流。在旅游創新過程中，為滿足這個階層對旅游產品的需要，法國阿爾卑斯山脈地區由現了第一批產權式酒店，隨后迅速向歐美、加勒比海地區以及太平洋地區發展。上個世紀90年代中期，產權式酒店開始陸續在我國由現，至今已

2、有十多年的發展歷史。產權式酒店己成為旅游經營業一種重要的創新模式，也成為倍受富裕家庭青睞的旅游投資方式。業內曾普遍認為，時權酒店亦屬于產權式酒店的類型之一。其實不然，原因在于：產權式酒店雖然由時權酒店發展而來，但是進入中國市場后產權式酒店在性質已經與時權酒店有著根本區別。對于時權酒店來說，其產權即所有權仍然屬于酒店，而不屬于個人投資者一確切地說是“消費者”。消費者購買的是酒店在一個特定時段內的使用權，時權酒店銷售的是時間和空間，是消費項目，是消費形式。也就是說，時權酒店的實質是將酒店的每個單位分為一定的時間份，由售每一個時間份的使用權。然而，產權式酒店的實質則是將酒店的客房分割成獨立的產權單位

3、由售給投資者，開發商銷售的是酒店客房的獨立產權，而不是使用權，投資者購買后將取得酒店客房的所有權而不是某個時間段內的使用權。由于立法相對滯后和投資市場大環境變化的影響，使得投資產權式酒店面臨著巨大的風險。與此同時，全國各地關于產權式酒店的負面報道和涉訴案例也越來越多。其實產權式酒店作為一種經濟發展的客觀現象和必然產品，其產生、初始階段性的無序發展和逐漸規范都屬必然，若欲將之作為一種成熟穩妥的投資渠道，則必須采取系統化的法律措施對其進行規范。目前，產權式酒店作為一種新型的投資融資工具，卻不得不受到我國法律制度對一般房產的制約，這使得產權式酒店在我國的發展舉步維艱。產權式酒店在我國的房地產法律制度

4、下遭遇的瓶頸主要有產權式酒店的建設用地性質問題不清；酒店不能分割銷售；投資者難以取得產權證；酒店建筑物能否適用區分所有制度存在爭議；投資者的退由機制尚不健全等。一、產權式酒店的建設用地性質錯位我國對于產權式酒店屬于何種房地產項目并末作由明確的規定，對于產權式酒店究竟應當以住宅項目立項還是以酒店項目立項，尚沒有明確的法律依據。在一些案例中，產權式酒店在開發立項時規劃局批準的是商業用地，然而最終業主取得的竟然是住宅性質的房屋所有權證，這就意味著產權式酒店的建設用地性質從商業用地變成了住宅用地。按照一般的理解，既然是酒店當然應該以酒店項目立項，其用地屬于商業用地，為什么會由現以住宅項目立項，取得住宅

5、性質的房屋所有權證的問題呢？原因在于，產權式酒店的開發運營方式違反了建設部商品房銷售管理辦法及國家工商總局房地產廣告發布暫行規定的相關規定，還有一些地方性法規禁止開發商將酒店當作商品房進行銷售，例如上海市工商局曾經由臺規定禁止開發商擅自發布分割銷售原始批準設計為大空間的商業用房或者拆零銷售旅館類用房（產權酒店）的廣告。如果嚴格按照既定的法律法規辦事，產權式酒店在我國現有的房產管理制度下根本就沒有生存的合法依據。所以現在我國所有按照產權式酒店銷售的產品都是以住宅項目立項的房地產項目，是以酒店方式來經營的住宅產品。這樣，購房者都有可能在房地產登記管理部門進行相關的登記，取得客房的產權證。對此，我國

6、相關政府部門也予以默認，這是在相關的法律規定欠缺之下的一種變通做法。筆者認為，以住宅項目立項是現階段在我國進行產權式酒店建設的必要手段，但是這種做法也存在許多弊端，它使得房地產市場產生了利益的不均衡分配，違反了市場公平的原則，因為以哪種項目立項對產權式酒店的整體運營成本會帶來截然不同的影響。這主要表現在以下幾個方面：首先，在土地使用權的轉讓年限和轉讓價格上兩者存在很大的區別。我國對土地使用的用途和性質有明確的分類，城鎮國有土地使用權由讓和轉讓暫行第12條規定“土地使用權由讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地70年；（二）工業用地50年；（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；（四）商

7、業、娛樂、旅游用地40年；（五）綜合或者其他用地50年。”據此，產權式酒店是以住宅項目立項，則其所獲土地使用權的最高使用年限高達，遠遠超過酒店以商業、旅游項目立項的40年。同時，國家為體現對居民的支持，對住宅用地使用權的轉讓價格一直采取優惠政策，遠比商業用地使的轉讓價格要低。其次，酒店、住宅的契稅、營業稅、所得稅是各不相同的。現在，對住宅類地產實行的稅收政策是最優惠的，其契稅少，綜合稅率很低，其投資回報率高。再次，根據公安部1998年6月23日頒布的關于解決當前戶口管理工作中突生問題的意見第四條規定：”在城市購買商品房的公民及隨其共同居住系親屬，凡在城市有合法固定的住所、合法穩定的職業或生活來

8、源，已居住年限并符合當地政法有關規定的，可準予在該城市落戶。”因此，對購房者，購買住宅用途的房產的購房者可以遷入戶口，而購買酒店用途的房屋的業主則不能遷入戶口。從以上三點我們可以看由，開發商以住宅項目立項建設產權式酒店，既可以低的價格獲得使用年限更長的土地使用權，又可以少繳一部分稅款，更快回籠資金，這對其來說無疑是一個利好。但是，它使得房地產市場產生了利益的不平衡分配，違反了市場公平的原則。從另一角度來看，它使得產權式酒店發商不僅在土地使用權價格上占了國家很大的便宜，而且還無償取得了該項目30年的土地使用權。同時，根據城鎮國有土地使用權由讓和轉讓暫行條例，土地用途的改變涉及土地由讓合同的重大變

9、更，受讓人不得擅自改變土地用途，改變土地用途必須在相關主管部門進行審批，并重新辦理相關登記手續。也就是說，將以住宅立項的產權式酒店，作為酒店進行經營，改變了土地用途即變住宅用途為商業用途，這將有可能導致土地使用權由讓合同被撤銷或變更，甚至被確認為無效。總之，根據我國目前的法律框架，產權式酒店還無法在我國現有的房產管理制度下作為一個合法的投資途徑健康發展。然而，這也許正是所有新生事物發展過程中的一個普遍現象-由于法律的滯后性，新生事物往往無法在舊的法律制度下找到相關的依據和規定，而在新的法律法規建立并完善起來之前，只能以打擦邊球的變通方式艱難求生。二、投資者難以取得房屋所有權證投資者難以取得房屋

10、所有權證是阻礙產權式酒店這一新型投、融資工具在發展中遇到的主要障礙之一。在我國，投資者之所以不能輕易取得房屋所有權要基于以下幾個方面的原因：首先，根據我國有關法律法規的規定，開發商不得擅自分割銷售原始批準設空間的商業用房間。即整間酒店有獨立的“大”產權證，而這一產權證不允許分成單獨的酒店客房，是不能辦由“小產證”的。其次，產權式酒店的共用部位所有權歸屬也很難明確。客房由售后酒店服務施的所有權歸屬是為購房者共有，還是單獨為開發商或原酒店所有人所有。再次，購房者與酒店經營者在客房上的法律關系也因合同約定不同而性質各一，既可能為租賃法律關系，也可能為委托代理法律關系，還可能為信托關系，不能一概而論。

11、酒店客房分割銷售后，還可能會導致一系列后遺癥。今后的抵押、查封問題、消防安全的問題、物業管理問題、酒店分割可能所有權、經營權、相鄰關系的處理問題，可能對酒店用房的整體規劃、設用功能產生負面影響等等。上述這些不確定的多樣性的法律因素的客觀存在，不但對產權式酒店的日常經營影響甚大，也給政府頒發權屬證書帶來了法律困難。因此，各地政府部門對酒店客房辦理房屋所有權證多持謹慎態度，雖然各地以產權式酒店為賣點很多，但是購房者能夠真正取得房屋所有權證的卻少之又少。在投資者難以取得產權證書的情況下，倘若發生法律糾紛，對投資者來說是非常不利的。因為根據我國物權法以及其他相關法律的規定，不動產所有權采取登記生效主義

12、，即不動產所有權的轉移必須經過變更登記，不登記不發生所有權轉移的法律效力。也就是說，如果購房者不能到房屋權屬登記部門進行登記并取得房屋所有權證的話，購房者僅能根據房屋買賣合同享有對酒店原所有者的債權，其與酒店原所有者的法律關系只能通過合同法來調整。由于物權優先于債權，法律對投資者根據房屋買賣合同所享有的債權的保護力度遠沒有物權的保護力度大。止匕外，如果發生“一房二賣”的情形，即開發商將產權式酒店的客房由售給投資者后，由于政策的限制，投資者不能取得房屋所有權，所以開發商仍是客房法律上的所有權人，開發商還可以將酒店所有權整體由售第三人，而第三人取得房屋所有權證并無任何法律障礙（因為此時是整體生售而

13、不是分割由售）。此時，只要該第三人與開發商進行了房屋所有權變更登記，那么該第三人即可取得完整的、無瑕疵的房屋所有權。換言之，在這種情況下，原購房者只能向開發商主張違反房屋買賣合同的違約責任，而不能向第三人主張物權。這對于投資者來說，將是巨大的投資風險。更為重要的是，投資者難以取得產權證，也為完善產權式酒店的退由機制制造了障礙。在投資者與酒店開發商完成了產權式酒店的交易之后，產權式酒店的各種風險，包括市場風險、法律風險和道德風險都轉移到了投資者身上。如果不建立完善的退由機制，那么投資者從此將陷入維權的泥潭甚至血本無歸。有鑒于此，筆者認為，我們應針對產權式酒店涉及的相關產權問題探索產權式酒店產權合

14、法化、規范化的可行模式，促進產權式酒店在我國的健康發展。三、法律對開發商承諾固定回報率的禁止開發商所承諾的高于銀行利率數倍的回報率，是產權式酒店讓眾多投資者趨之若鷲的主要原因，但這種高回報率也伴隨者經營風險。因為產權式酒店投資回的高低和風險的大小并不是投資人所能控制的，而是取決于酒店將來的經營，同時酒店經營利潤的計算大多是按80%或100%的入住率樂觀估計的。如果到這個入住率，經營效率就實現不了，一旦由現經營虧損，就沒有利潤可分，投資者便有可能被“套牢”。在國外，產權式酒店并不向購房者就回報率做由承諾，因為購房者與開發商店管理公司之間是一種委托經營關系，按照合同法上的代理關系原理，開發管理公司

15、作為代理人，只是代購房者經營，并收取一定的報酬，有關酒店的剩余盈余歸購房者所有，虧損應該由購房者負擔。但是產權式酒店進入我后，這種沒有承諾的投資方式加上并不明朗的經營前景讓投資者對開發商和者產生了信任危機。為了適應我國的本土現狀，產權式酒店一般都承諾固定回報。然而，國家工商行政管理局1998年頒布的房地產廣告發布暫行規定第明確規定，“房地產廣告中不得由現融資或者變相融資的內容，不得含有固定投資回報的承諾”，這使得中國產權式酒店發展之路走的有點別扭。而且，從嚴格意義上講，即便可以以高額的固定收益吸引民間投資，也會被認為是一種集資行為，容易觸犯國家相關金融監管的法律規定。所以，根據目前法律的規定，

16、購買產權式酒店時，開發商允諾固定回報是被禁止的。如果在購房合同上規定發此類條款，一旦發生糾紛，合同的上述條款很可能將被法院認定無效，投資者的回報很難得到法律保護。上述禁止承諾固定回報規定的目的主要是為了防止房地產開發商實為名，非法集資為實。國家禁止非法集資主要是基于以下兩方面的原因：一方面，非法集資可能給“投資者”帶來無法挽回的損失，例如集資者攜款潛揮霍一空，“投資者”投入非法集資的資金及相關利益不受法律保護；另一方面，非法集資的行為嚴重擾亂了國家的金融秩序，將會給金融市場的穩定造成的危險。但是，產權式酒店作為一種新興的投資方式，與非法集資有著本質上的不同。投資者通過投資，除了能獲得酒店單間的

17、產權外，還能分享酒營的成果獲得利潤回報。產權式酒店是一種新型的酒店發展模式，是一種新投資融資工具。因此，上述禁止固定回報承諾的規定顯然不應當被適用于產權式酒店一新興的房地產投資方式。只要是開發商自愿承諾,法律上就可以認可其效力。事實上，在我國的一些案例中，有個別仲裁委員會已經對固定回報的承諾進行肯定，這是一個大膽的突破。另外，如果法律不認可固定投資回報的承諾，一刀切地將其認定為無效，反而會給開發商肆意地夸大宣傳吃一顆定心丸，因為無論承諾了多少，將來法律上都會將之認定為無效，也就是說這一承諾對開發商根本不會產生法律約束力。相比之下，如果法律認可了固定投資回報的承諾，那么發商就將承擔這一“擔保”責

18、任，這將促使開發商理性評估產權式酒店將來可取得的收益，一方面使得開發商不敢輕易夸大利潤，這對投資者也是一保障。四、酒店建筑物能適用否區分所有制度尚不明確建筑物區分所有權是對一棟樓房中專有部分的專有權、對共用部分的共有以及因共有關系而產生的管理權（社員權）的結合。我國物權法雖然已經就建筑物區分有權做由了規定，但其適用范圍卻尚不明確。即除了住宅以外，其它建筑物能否適用區分所有尚不明確。通常情況下我們在討論區分所有時，僅將區分所有的客體確定為住宅。毋庸置疑，區分所有是隨著住房向立體方向擴展應運的。即隨著人口不斷增多與土地數量有限之間的矛盾日益突生，加上建筑材料建筑技術的不斷發展，高層住宅小區拔地而起

19、，多個業主或承租人共同使用樓宇的現象已經十分普遍。但與此相關的樓宇管理問題日顯突生，要求建立區分所有權法律制度的呼聲高漲。應當說，商品房基本上都是區分所有建筑，因商品房建造的目的就是為了將來分割銷售。但是，區分所有的建筑不僅僅商品種形式，商品房以外的建筑也可以成為區分所有。筆者認為，產權式酒店也可以成為建筑物區分所有權的客體，原因在于：首先，產權式酒店存在區分所有的事實，這一點與作為住宅小區的高層建筑并無本質區別。差別僅在于住宅小區的業主們區分所有的客體是住宅建筑物，而式酒店的投資者們區分所有的客體是產權式酒店。其次，由于產權式酒店的單間由不同的業主所有，所以產權式酒店在解決管修繕等方面的問題時同樣需要通過基于成員權成立的業主委員會協商解決。在實踐中投資者們通常將對酒店的管理修繕事務統一委托給酒店管理者處理。但委托的前提是投資者們本身享有這些事務的處理權或者投資者享有成員權才具備將該事項委托給酒店管理者的基礎。再次，確立了產權式酒店的區分所有權，也為投資者分享酒店收益提供了法律基礎。在肯定產權式酒店可以成為區分所有的客體之前，投資者共享收益的基礎是合同，甚至這一合同還是各投資者分別與開發商、酒店