1、房地產公司全面預算報告編制指導目錄一、預算編制的指導思想和原則21.1.預算編制指導思想21.2.預算編制原則2二、預算編制的定義與分類22.1.費用定義與內容分類2三、預算的時間安排4四、預算報告的組成54.1.預算編制說明書54.2.預算報表7五、預算編制的分工8六、預算的編制方法96.1.銷售預算的編制96.2.成本預算的編制106.3.費用的預算編制116.4.投資預算的編制116.5.現金預算的編制126.6.籌資預算的編制126.7.預計損益表的編制126.8.預計資產負債表的編制12七、編制注意事項13一、 預算編制的指導思想和原則1.1.1. 預算編制指導思想本年預算編制采用“

2、自上而下、自下而上、自上而下”和“分級編制、逐級匯總”的程序進行。以零基預算為主，趨勢預測與零基預算相結合的思路進行編制。1.2. 預算編制原則l 真實性原則：對每一收支項目的數字指標應認真測算，力求各項收支數據真實準確，各項收支要符合部門的實際情況，測算時要有真實可靠的依據，不能憑主觀印象或人為提高開支標準編制預算。 l 完整性原則：對各項收入、支出預算的編制做到不重不漏，不得在部門預算之外保留其他收支項目（通過嚴格的審核程序來盡量避免預算外費用的開支）。 l 可靠性原則：編制預算時需以“事情”為基礎，而不是簡單的數據相加，也就是將數字落實到所做的事情上。如：銷售提成比例是2%，如年度銷售目

3、標是1億，因此預算銷售提成為200萬。二、 預算編制的定義與分類1.2.2.1. 費用定義與內容分類2.1.1. 可控費用與不可控費用的定義2.1.1.1. 可控費用：l 可控費用指根據所授予權限，企業某個責任單位或個人的行為在特定期間內所制約的成本費用。2.1.1.1.1. 可控費用分為長期可控費用和短期可控費用； l 長期可控費用：為規律性發生的、難以依該月的短期行動計劃而變動的可控費用，如工資、社保、辦公費等。預算時要求提供參考值（如人均標準、定額等）；l 短期可控費用：臨時性活動形成的可控費用，如差旅費、招待費、培訓費等。預算時要求提供具體的行動計劃進行對應；包括但不限于以下費用項目費

4、用項目費用定義工資按照集團統一政策發給職工的薪資、獎金，包括固定工資、加班工資、年度獎金。社保費用公司為職工繳納的法定社會統籌保險，包括養老保險、醫療保險、工傷保險、生育保險、失業保險等。住房公積金公司為職工繳納的住房公積金。體檢費為保障員工身體健康定期進行的身體檢查；福利費用于職工福利方面的支出，包括過節費、禮金、服裝費、體檢費、醫藥費、員工食堂、團體旅游費、團體活動費、員工宿舍租金等其他福利費職工教育經費指企業用于職工教育事業的費用工會經費用于開展職工文娛、體育、宣傳活動以及其他活動等方面的開支辦公費用各種辦公用品的耗用，以及其它直接與辦公有關的費用，包括電腦耗材（墨盒等）、辦公紙張、辦公

5、文具、看板、銘牌、名片費用、其他辦公費等通訊費支付給電訊部門的固定電話、移動電話、個人無線上網卡費用，以及以工資形式發放的通訊補貼車輛費用公司車輛以及租用車輛發生的所有費用（包括車輛油費、車輛保險費、年檢費、車輛過路費、車輛修理費、租用車輛費用），以及按規定對私家車的補貼，勞保費用為職工勞動保護發放的各種勞保用品及相關費用，包括工作服裝費用、手套費用、勞保鞋、衛生清潔用品費、其他勞保費等物管費指依據物業管理服務合同為物業使用人或所有人提供物業管理服務，物業管理使用人或所有人依據物業管理服務合同應當付出的費用水電費用指生產及辦公耗用的各種能源費用，包括水費、電費、氣費等2.1.1.2. 不可控費

6、用：l 不可控費用是“可控費用”的對稱，是指不能為某個責任單位或個人的行為所制約的成本費用。不可控成本一般是無法選擇或不存在選擇余地的成本，如折舊、攤銷、總部統籌的費用等； 包括但不限于以下費用項目費用項目費用定義折舊費用固定資產折舊無形資產攤銷無形資產攤銷融資費用集團統籌對外貸款、擔保所發生的費用長期費用攤銷長期待攤費用攤銷低值易耗品攤銷其他低值易耗品攤銷非收入類稅金房產稅、印花稅、車船使用稅、其他稅金、殘疾人就業保障金可控費用與不可控費用由于所處部門不同，其是否可控也會相應發生變化。如職工薪酬在人力資源部就是可控費用，但在財務部就屬于不可控費用。2.三、 預算的時間安排1) 第一階段：20

7、14年1月17日至2014年3月4日預算工具制定、預算工作啟動會、預算培訓會。2) 第二階段：2014年3月5日至2014年4月6日各公司、各職能部門正式啟動編制預算工作。3) 第三階段：預算審核2014年4月7日至2014年4月18日預算工作小組初步審核。2014年4月19日至2014年5月4日根據初審意見各公司各職能部門進行修改完善，報集團預算工作小組復審。2014年5月5日至2014年5月13日預算工作小組完成復審工作。4) 第四階段：2014年5月13日至2014年5月20日預算結果呈報集團管理預算委員會終審，下發正式預算。四、 預算報告的組成預算報告是指集團各公司、各職能部門根據集團

8、董事會審批下達的年度經營計劃為依據，編制的收入、成本、利潤等經濟指標預計財務狀況和經營成果的書面報告。預算報告由預算編制說明書和預算報表組成。3.4.4.1. 預算編制說明書l 預算編制說明書是對年度財務預算報表的補充說明，是評估財務預算報表編制質量的重要依據，是年度財務預算報表的重要組成部分。預算編制說明書具體內容包括：4.1.1. 預算年度生產經營情況說明；l 企業年度生產經營情況預測是財務預算指標的基礎，各企業應認真分析宏觀及微觀經濟形勢，詳細說明各業務板塊的生產經營情況，以及對企業產生重大影響的生產經營決策。至少應包括以下內容：1) 對預算年度行業經濟形勢進行預測分析，說明對本企業所處

9、市場環境的影響，如：國家宏觀政策、能源、原材料及主要產品價格、市場供求關系等。2) 根據行業發展形勢，按業務板塊進行合理的市場形勢分析預測，結合本企業整體戰略規劃、所處行業地位及市場供求關系及價格變動等情況，企業擬采取的重大生產經營舉措對各業務板塊的影響。如擬簽訂的重大合同、擬進行的資產及業務重組、擬開展的新業務等。3) 說明企業預算年度內擬安排的重大固定資產投資項目的目的、總規模、資金來源與構成、預期收益及預計實施年限等情況予以詳細說明。4) 說明企業預算年度內擬安排的重大籌資項目的、長、短期籌資規模以及結構安排、相關籌資費用等情況。5) 分項說明企業預算年度擬計劃實施的重大長期股權投資情況

10、，包括：投資目的、預計投資規模、持股比例，以及預計收益等情況。4.1.2. 預算年度主要財務指標說明；l 財務預算指標說明主要根據企業年度業務預算，具體分析說明主要財務指標的預算目標，對比分析年度間指標變動情況。至少應包括：1) 預算年度營業收入及成本發生情況，以及增減變動金額和原因，其中：主營業務收入及成本應分業務板塊逐項說明增減變動情況及原因；其他業務收入及成本應按項目逐項列示說明增減變動情況及原因。2) 預算年度期間費用發生情況，具體包括：分項說明銷售費用、管理費用和財務費用預計發生金額，以及年度增減變動情況。其中，占銷售費用、管理費用和財務費用比重較大，以及其增減變動對期間費用產生較大

11、影響的明細費用項目需單獨說明。3) 預算年度企業職工薪酬情況，具體包括：1、職工薪酬規模以及與上年度增減變動情況及原因分析；2、職工薪酬占營業收入比重以及變動情況；3、職工薪酬占成本費用比重以及變動情況；4、職工人員的變化情況及原因。4) 預算年度預計可實現的利潤、凈利潤和凈資產收益率，以及與上年的增減變動情況及原因。5) 預算年度企業資產和負債規模、結構，以及上年變動情況及原因。6) 其他需要說明的財務指標。4.1.3. 可能影響預算指標的事項說明；l 可能影響預算指標的事項說明是指企業對預算年度可能對現有預算產生重大不確定影響事項的說明，如國家宏觀經濟形勢和政策的變化、國際政治經濟形勢的變

12、化、企業決策中的重大不確定事項等。企業應當充分說明各種不確定性因素的原因，分析可能對主要財務指標預算的預計影響程度，以及年度預算調整標準等。4.1.4. 預算執行的保障和監督措施；l 預算執行的保障和監督措施指企業在預算執行過程中，確保預算執行的有關制度保障和跟蹤、監督、評價、考核等措施。4.1.5. 績效指標考核調整事項說明；l 績效指標考核調整事項說明指企業在預算執行過程中，因財務核算與績效協議口徑不同導致結果產生偏差后，對需要調整的事項單獨說明。4.1.6. 其他需要說明的情況。4.2. 預算報表4.2.1. 預算報表是一系列專門反映企業未來一定期限內預計財務狀況和經營成果，以及現金收支

13、等價值指標的各種預算的總稱。4.2.2. 集團下發的預算報表由10部分21套表構成，分別是2014年財務預算報表、人力成本預算分解表、固定資產投資及折舊表、管理費用預算分解表、銷售費用預算分解表、籌資預算、投資預算、采購預算、施工企業預算、房地產企業預算分解表、其他行業預算。具體明細如下：類別主責部門報表名稱2014年財務預算報表財務部2014年財務預算報表人力成本預算人事部人力成本預算分解表人力成本(管理費用)預算分解表人力成本(銷售費用)預算分解表人力成本(間接費用)預算分解表人力成本(主營業務成本)預算分解表人力成本(開發、施工、生產及其他)預算分解表固定資產投資及折舊行政部固定資產無形

14、資產投資匯總表財務部固定資產投資及折舊表籌資預算資金部籌資預算表投資預算投資管理部門投資預算表采購預算采購部門采購預算表管理費用及銷售費用預算財務部管理費用預算分解表營銷部門銷售費用預算分解表相關職能部門（xxx）預算輔助工作表施工項目預算相關職能部門（xxx）施工項目預算輔助工作表財務部施工項目預算匯總表地產項目預算相關職能部門（xxx）房產項目預算輔助工作表財務部房產項目預算匯總表其他行業預算相關職能部門（xxx）行業預算輔助工作表財務部xxx行業預算匯總表五、  預算編制的分工集團公司、各職能部門作為預算執行主體，通過對預算表單和預算項目的責任界定，強化預算主體的責任。由于集團

15、各公司產業形態不同，組織構架及部門設置存在差異，各預算表單的編制部門可由各公司視具體情況進行調整。(1) 財務部門作為公司財務管理部門，負責編制公司財務費用、折舊費、各項稅金、現金預算表、資產負債表、利潤表、現金流量表等預算(2) 人資部門負責編制公司薪酬及福利、工會經費、職工教育經費（含培訓費）、社保費、人事類商業保險、殘疾人就業保障金、招聘費等預算； (3) 營銷部門負責編制銷售預算、銷售費用預算；(4) 生產部門負責編制成本類預算；(5) 采購部門負責編制存貨采購類預算；(6) 投資部門負責編制權益性投資類預算；(7) 行政部門負責編制本公司主要領導的管理費用預算、固定資產類投

16、資、車輛使用費、財產保險費、環境綠化費、伙食費、勞保費、物管費、修理費、辦公場地租賃費、非生產用水電費、證照年檢、黨婦團經費預算；(8) 資金部門負責編制融資類預算；(9) 法律部門負責訴訟仲裁費預算；(10) 企劃部門負責編制廣告宣傳費、業務宣傳費等預算；(11) 除上述指定費用項目外，公司各職能部門具有共性的費用由各公司各職能部門根據2014年工作計劃進行填報。如：差旅費、招待費、辦公費等。(12) 生產成本類預算由各公司根據部門職能分工指定相關部門編制。六、 預算的編制方法5.6.6.1. 銷售預算的編制銷售預算是企業生產經營全面預算的編制起點。生產、材料采購、倉儲費用等方面的預算，都要

17、以銷售預算為基礎。銷售預算以銷售預測為基礎，預測的主要依據是本企業歷史銷售量的分析，結合市場預測中各種產品發展前景等資料，先按產品、地區、顧客和其他項目分別加以編制，然后加以歸并匯總。根據銷售預測確定未來期間預計的銷售量的和銷售單價后，求出預計的收入:即:預計銷售收入=預計銷售量*預計銷售單價銷售預算一方面為其他預算提供基礎，另一方面，銷售預算本身就可以起到對企業銷售活動進行約束和控制的功能。6.2. 成本預算的編制6.2.1. 產量預算生產預算的編制要以預計銷售量和預計產成品存貨為基礎。產品的預計生產量可根據預計銷售量和期初、期末的預計庫存量確定。主要有幾個關鍵環節，一是要預計期初產成品存貨

18、，二是要預計期末產成品存貨，這要根據企業的銷售渠道和銷售能力而定，然后計算預計生產量。預計生產量=預計銷售量+預計期初產成品存貨-預計期末產成品存貨6.2.2. 直接材料預算直接材料預算是一種以生產預算為基礎編制的顯示預算內直接材料數量和金額的計劃。直接材料預算要根據生產需要量與預計采購量以及預計原材料存貨進行編制。而預計采購量與預計原材料存貨的情況，要根據企業的生產組織特點、材料采購的方法和渠道進行統一的計劃，其目的是為了在保證生產均衡有序的進行的同時，避免直接材料存貨不足或過多，影響資金運用效率的生產效率。預計直接材料的計算公式是：預計材料耗用量預計生產量×單件消耗量采購量預計材

19、料采購數量預計生產量×單位產品的材料需用量預計期末材料存貨預計期初材料存貨預計材料采購額預計材料采購量×單價6.2.3. 直接人工預算。與直接材料預算相同，直接人工預算的編制也要以生產預算為基礎進行，主要依據生產預算、工時定額和工資水平等指標確定，計算基本計算公式為:預計直接人工總工時預計產量×單位產品直接人工小時預期直接人工費預計直接人工總工時×預計小時工資（單位定額）6.2.4. 制造（間接）費用預算。制造（間接）費用常按其成本形態分為變動制造（間接）費用和固定性制造（間接）費用兩部分。固定性制造（間接）費用可在上年的基礎上根據預期變動加以適當修正進

20、行預計。變動性制造（間接）費用根據預計生產量乘以單位產品預定分配率進行預計。計算公式為:預計制造（間接）費用=變動性制造（間接）費用+固定性制造（間接）費用6.3. 費用的預算編制費用預算是管理費用預算、銷售費用預算的統稱。公司職能部門（費用中心）根據其崗位職責和具體任務，以完成工作任務為基礎，用零基預算的方法，對企業發生的費用可控性分為可控費用和不可控費用，確定本部門的預算支出。根據各企業年度績效考核標準，其中可控費用為部門年度績效考核內容，不可控費用不納入部門年度績效考核。具體步驟如下：(1) 固定不可控費用據實估算；(2) 對有費用限額或標準的可控費用：按“人均標準×人數”或確

21、定額度作為參考值預算；(3) 各部門根據其崗位職責和具體任務，詳細討論在預算期內每位員工需要完成哪些工作事項、每項工作事項需要發生哪些費用，提出費用開支的目的；(4) 在對各個費用項目權衡基礎之上，將其分成若干層次，排出開支的先后順序； (5) 最后按照所確定的費用開支層次和順序，匯總得出本部門費用預算；(6) 匯總各職能部門的費用預算得出公司費用支出總預算。6.4. 投資預算的編制投資預算是企業在預算期內進行資本性投資活動的預算，主要包括固定資產投資預算、權益性資本投資預算和債券投資預算。6.5. 現金預算的編制現金預算是反映預算期內現金流轉狀況的預算，是反映全部經濟活動有關現金收支方面的匯

22、總反映。現金預算包括現金收入、現金支出、現金余缺三項內容。l 現金收入：包括預算期初現金余額和預算期內發生的現金收入，如銷售收入，應收賬款收回、票據貼現等。l 現金支出：包括預算期內發生的各項現金支出，如支付材料采購款、支付工資、支付制造（間接）費用、支付銷售及管理費用、上繳稅金、支付股利、進行資本性支出等。l 現金余缺：是指預算期內每一期可動用現金數與現金支出數的差額，根據現金余缺情況可采用適當的融資方式來調節現金余缺。6.6. 籌資預算的編制籌資預算是企業在預算期內需要新借入的長短期借款、經批準發行的債券以及對原有借款、債券還本付息的預算。主要依據企業有關資金需求決策資料、發行債券審批文件

23、、期初借款余額及利率等編制。6.7. 預計損益表的編制預計損益表反映了預算期內企業的經營成果。匯總后的稅后凈收益可以與目標利潤相比較，如有差距，應進行單一項目或綜合性調整，以爭取達到或超過目標利潤。預計損益表主要依據銷售預算、成本預算、期間費用預算、有關的專門決策預算及現金預算編制。 6.8. 預計資產負債表的編制預計資產負債表是依據年初的實際資產負債表和全面預算中的其他預算所提供的資料編制而成的，反映企業預算期末財務狀況的總括性預算。編制預計資產負債表的目的，在于判斷預算反映的財務狀況的穩定性和流動性。如果通過預計資產負債表的分析，發現某些財務比率不佳，必要時可修改有關預算，以改善財務狀況。七、 編制注意事項1. 各部門做預算的第一步是打開Excel工作表后，找到工作薄的第一張表填入本單位的單位名稱和所屬部門。如“（xxx）預算輔助工作表”找到第一張報表，在表頁標簽“本部門名稱”位置將“本部門名稱“改為“財務中心”； 如果沒有通過表頁標簽修改部門名稱的，可直接在左上角鍵入單位