1、南京市銀河灣花園物業(yè)管理服務合同甲方：；業(yè)委會代表：；住所地：；聯(lián)系電話：；乙方：；法定代表人：；住所地：；資質(zhì)等級：；證書編號：；聯(lián)系電話：；根據(jù)國務院物業(yè)管理條例、江蘇省物業(yè)管理條例、南 京市物業(yè)管理辦法和相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定，甲乙雙方在 自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對南京市 銀河灣花園提供物業(yè)管理服務事宜，訂立本合同。第一章物業(yè)基本情況第一條物業(yè)基本情況1、物業(yè)名稱：；2、物業(yè)類型：；3、坐落位置：；4、占地面積：；5、建筑面積：；6、物業(yè)管理區(qū)域四至：東至：；南至：；西至：北至:第二章服務內(nèi)容第二條 物業(yè)共用部位的使用管理和維修：包括：房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共門

2、廳、公共走廊、 公共樓梯間、戶外墻面、屋面、傳達室、設(shè)備機房等。第三條 物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的日常使用、維護和管理：包括：道路、化糞池、污水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、信報箱、上下 水主管道、落水管、公共煙囪、共用照明、天線、水箱、水 泵及高壓水泵房、樓內(nèi)和地下車庫消防設(shè)施設(shè)備及器材、電 梯、配電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、防雷避雷設(shè)施、各類門禁系統(tǒng)、 安防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備及器材、物業(yè)管理用房等。第四條 物業(yè)共用部位和公共場地的清掃，垃圾的清運及雨、 污水管道的疏通。第五條 公用綠地、花木、建筑小品等管理和養(yǎng)護。第六條共用道路機動車輛行駛和共用停車位的管理。第七條 公共秩序維護、安全防范、消防等事項的協(xié)助管理。第八條裝飾裝

3、修管理服務。第九條物業(yè)檔案資料管理：包括：與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、設(shè)施設(shè)備檔案、住用戶檔案、 管理檔案與竣工驗收資料及各類使用說明書等。第十條 因物業(yè)及共用部位和共用設(shè)施設(shè)備需要維修的，乙 方告知甲方，按照本市物業(yè)管理辦法進行處理，因此發(fā)生的 費用由維修資金承擔或者由業(yè)主按照物業(yè)面積分攤。第一條 乙方承諾配合甲方，對甲方認定的物業(yè)管理區(qū)域 急需新建和維修的，在明確符合維修基金申請條件并通過審 核的維修項目，由甲方通知后，乙方墊資維修改造。甲方承 諾乙方，將按照法定程序和工程造價，申請維修資金，用于 償還乙方的墊付.資金。第十二條乙方提供的服務質(zhì)量按南京市普通住宅物業(yè)服 務等級和收費標準（試行）執(zhí)

4、行。服務等級為 三 級二類 標準.（見2006年9月南京市物價局、房產(chǎn)管理局南京市 普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準（試行）。第十三條單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維 修養(yǎng)護等服務，服務內(nèi)容和費用由單個業(yè)主與乙方另行商定 后由乙方收?。ㄒ曳娇蓞⒄仗丶s服務收費表收取） 。第十四條 甲方應于2016年1月1日前，按規(guī)定無償提供具 有產(chǎn)權(quán)的、能夠直接投入使用的管理用房 （不含設(shè)備用房）。 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主共有，乙方在本合同期限內(nèi)無償使 用，但不得改變其用途和原始結(jié)構(gòu)。物業(yè)管理用房建筑面積平方米，位于第三章服務費用第十五條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費施行包干制。物業(yè)服務費用由業(yè)主按其擁有物

5、業(yè)的建筑面積交納，具體標 準如下：1、 多層住宅0.5 元/平方米/月；小高層住宅：0.9 元/.平方米/月；高層住宅：0.9元/平方米/月；別墅：2.0元./平方米/月；商業(yè)用房： 1.0元/平方米/月。2、分攤水電費：按照總表計量度數(shù)和實際支出金額，扣除乙.方辦公發(fā)生的和自用的以外，由全體業(yè)主按戶分攤。3、乙方承諾簽訂合同一年內(nèi)（含試用期）不提高物業(yè)服務 收費標準；一年后，如果乙方管理服務良好，并經(jīng)滿意度調(diào) 查達60%以上，甲方可以依法啟動相關(guān)程序，召開業(yè)主代表 大會討論物業(yè)服務費用的收費標準。同時，乙方按照新的物 業(yè)收費標準提供相應的服務質(zhì)量和服務等級。第十六條 物業(yè)服務費主要用于以下開

6、支：1、乙方人員的工資、社會保險、住房公積金和按規(guī)定提取的福利費、教育費等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的日常維護保養(yǎng)費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6、乙方辦公費用；7、乙方固定資產(chǎn)折舊費用；&法定稅費；9、乙方的利潤；10、其它屬于乙方成本的費用。第十七條 對不屬于日常設(shè)施設(shè)備維護維修的項目，乙方有 權(quán)要求甲方申請維修資金或從甲方公共收益中支出。第十八條 物業(yè)服務費用由乙方按照半年或者一年向業(yè)主收 取，乙方承諾每次向業(yè)主收取的物業(yè)服務費用不超過一年。 業(yè)主與物業(yè)使用人（承租人）約定由物業(yè)使用人（承租人） 交納物業(yè)服務

7、費用的，從其約定，業(yè)主負連帶保證交納責任。 業(yè)主與物業(yè)使用人（承租人）之間的交費約定，業(yè)主應及時 書面告知乙方，乙方可以按照其約定收取物業(yè)服務費用，但 不受業(yè)主與物業(yè)使用人（承租人）之間交費約定的約束。第十九條 物業(yè)服務費用和分攤水電費收支情況公示：1、乙方應分別于 6月30日、12月31日前，向全體業(yè)主公布半年物業(yè)服務費用的收支和使用情況；2、乙方應分別于 6月30日、12月31日前，向全體業(yè)主公布 分攤水電費的收支情況，同時公布電力部門、水務部門收費票據(jù)復印件及稅收發(fā)票等。物業(yè)服務費用標準調(diào)整后，如與南京市普通住宅物業(yè)服務 等級和收費標準（試行）中有關(guān)規(guī)定相沖突，按照南京 市普通住宅物業(yè)服

8、務等級和收費標準（試行）中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對物業(yè)服務費用收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下 方式解決：向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。第二十條 公共能耗分攤費及其它費用按下列方式分攤：1、 物業(yè)公共區(qū)域能耗費由全體業(yè)主按照戶 分攤；2、 電梯運行電費由有電梯樓房內(nèi)2層及以上業(yè)主按 戶 分I II I 攤；3、 二次加壓供水水泵電費由非直供水業(yè)主5層及以上業(yè)主按用量分攤；4、裝修管理服務費在裝修前交納。第二十一條 乙方將物業(yè)服務（包括專業(yè)部門的委托服務、 對.物業(yè)屬于業(yè)主專有部分維修、養(yǎng)護及其它特約服務）的收費價格和標準，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第二十二條 業(yè)主房屋連續(xù)六個月以上空置的，須向乙方進

9、 行書面?zhèn)浒福曳綉驑I(yè)主（開發(fā)商未售出的房產(chǎn)，按100%） 按70%攵取空置期間的物業(yè)服務費用和代收代交的分攤公共能耗費第四章物業(yè)的經(jīng)營第二十三條乙方在確定的區(qū)域，按照南京市物業(yè)服務收費管理實施辦法規(guī)定，收取機動車停放服務費。第二十四條乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車管 理服務協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務、收費價格、管理責任、 管理期限以及違約責任等內(nèi)容。第二十五條停車場服務收費分別采取以下方式：1、 地下停車場屬于全體業(yè)主共有的，車位使用人按照200元./個月的標準向乙方交納停車費。乙方從停車費按60元/個.月的標準提取停車管理服務費， 剩余部分歸甲方所 有。2、停車場車位所有權(quán)或使用權(quán)

10、由業(yè)主購置的，車位使用人按照60元/個月的標準向乙方交納停車管理服務費。.3、 地面停車位，車位使用人按照150元/個月的標準向 乙.方交納停車費。乙方從停車費按15%勺標準提取停車管理 服務費，剩余部分歸甲方所有。4、扣除乙方停車管理服務費， 總車位數(shù)的15%產(chǎn)生的收益， 按照30%勺標準補貼乙方物業(yè)管理服務費。第二十六條 停車管理服務費主要用于以下開支:1、車輛管理員的人工成本；2、停車場共用車位和共用部位的維修養(yǎng)護費用；3、停車場配套的設(shè)施、設(shè)備（包括照明、通排風、給排水、 消防、標識、道閘等系統(tǒng)） 的維修養(yǎng)護費用及運行能耗費用；4、停車場的公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費用；5、法定稅費。第二十七條

11、 小區(qū)內(nèi)的廣告發(fā)布租位、共有房屋出租、其它 公共場所經(jīng)營活動等收益歸甲方所有。甲方收益可以用于補 貼乙方物業(yè)管理服務費，上限不超過甲方收益的30%，具體方案另行約定。第二十八條 乙方每半年將甲方相關(guān)收益劃入甲方賬戶。第五章 物業(yè)的承接驗收第二十九條 承接驗收時發(fā)現(xiàn)的問題，另行簽署書面意見及 解決方案，作為本合同的補充內(nèi)容，甲、乙雙方分別存檔， 并報上級主管部門留存。第三十條 乙方承接物業(yè)時，甲方督查原物業(yè)服務企業(yè)向乙 方移交下列資料：1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè) 施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；2、共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；3、物業(yè)質(zhì)量保修文件

12、和物業(yè)使用說明文件；4、業(yè)主清冊（包括業(yè)主姓名、聯(lián)系地址和電話，房屋建筑 面積、交付時間等） ；5、其它應當移交的物業(yè)相關(guān)資料。移交資料以物業(yè)交接查驗清單為準，清單作為本合同的附件第六章 服務標準第三十一條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理： （一）房屋及共用設(shè)備管理1、小區(qū)園區(qū)、房屋幢號、戶號有明顯標志，設(shè)有引導方向 平面圖、指路牌和引導牌。2、物業(yè)管理人員按要求經(jīng)過專業(yè)培訓，持證上崗。3、進一步完善房屋檔案資料，包括按幢、戶立檔，設(shè)備圖 紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺帳記錄清晰，便于查閱。 （二）共用設(shè)施管理1、小區(qū)內(nèi)公共配套服務設(shè)施完好，并按原設(shè)計用途使用。2、公共照明設(shè)施設(shè)備齊全，運行正常。3

13、、保持道路暢通。4、污水排放暢通，溝道無積水。5、危險部位標志明顯。三）綠化及養(yǎng)護管理綠化有專人養(yǎng)護和管理，對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉，草皮存活率達80%以上。（四）環(huán)境衛(wèi)生管理1、小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善， 設(shè)有果皮箱、 垃圾箱等保潔設(shè)施。2、道路、公共綠地、公用場地，保持清潔。3、雪后及時掃凈小區(qū)內(nèi)道路積雪；雨后及時清理污水。4、公共場所發(fā)現(xiàn)亂堆、亂放、亂貼、亂畫現(xiàn)象及時制止或 處理。5、發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有亂搭亂建的現(xiàn)象及時勸阻。（五）秩序維護1、小區(qū)內(nèi)實行 24 小時值班巡邏制度，嚴禁脫崗。2、值班人員著裝統(tǒng)一整齊，接待熱情禮貌，做到不和業(yè)主 發(fā)生口角，不粗暴管理；熟悉轄區(qū)情

14、況，工作規(guī)范，責任到 人，相片公示，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。3、進一步完善小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控工作，監(jiān)控設(shè)備完好，監(jiān)控畫 面保持清晰，無特殊情況監(jiān)控資料15 天有效；設(shè)施設(shè)備的完善、改造或更新，需要動用維修資金的按照以上相關(guān)條款 執(zhí)行。4、小區(qū)業(yè)主人身和財產(chǎn)安全受到損害，且因乙方未盡責所 致，追究乙方及相關(guān)責任人責任；經(jīng)司法機關(guān)認定情節(jié)嚴重 的，甲方有權(quán)解除合同。5、汽車停放有序，時速 5 公里小時；自行車、電動車停 放車棚。（六）消防1、消防系統(tǒng)標志明顯，設(shè)備器材完好，可隨時啟用。2、配備專門的消防管理人員。（七）維修急修：接到電話 10 分鐘內(nèi)到；小修： 30 分鐘內(nèi)到，若不及 時到位，

15、造成后果的由乙方負責。（八）公共文體娛樂場所原則上僅對小區(qū)業(yè)主及物業(yè)使用人 開放。具體標準執(zhí)行南京市普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準 （試行）規(guī)定。第七章 相關(guān)責任第三十二條 乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主及 物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主及物業(yè)使用人均應對履行本 合同承擔相應的責任。第三十三條 甲方相關(guān)責任1、根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，代表業(yè)主簽訂本合同；2、督促全體業(yè)主遵守業(yè)主公約和物業(yè)共用部位、共用 設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的管理 制度；3、監(jiān)督、檢查乙方履行物業(yè)服務合同情況，監(jiān)督、檢查乙 方物業(yè)管理方案、年度管理計劃、年度維修養(yǎng)護計劃的實施 及各項制度的執(zhí)行情況，定

16、期聽取物業(yè)管理工作情況報告；4、支持和配合乙方做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作， 積極協(xié)調(diào)業(yè)主與乙方之間的關(guān)系，并參與社區(qū)建設(shè)活動；5、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理服務費和分攤水電費的交納工作；6、協(xié)調(diào)處理乙方進入前存在的遺留問題；7、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定由甲方承擔的其它責任。第三十四條乙方相關(guān)責任1、按照法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定，委派具有崗位資質(zhì)的人員在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)管理服務，項目經(jīng)理和 工程技術(shù)崗位人員必須具有國家認證的資格質(zhì)證書；乙方承 諾本物業(yè)區(qū)域內(nèi)管理服務人員不得少于36人（具有國家認證的資格證書的工程技術(shù)人員不得少于 3人），如果人員少于約定人數(shù)，須在半 一個月內(nèi)補齊。2、向業(yè)

17、主、物業(yè)使用人收取物業(yè)服務費用、分攤水電費、垃圾清運費、停車服務費及本合同約定和政府規(guī)定的其它費 用，通過合法有效的方式處理拖欠物業(yè)服務費、分攤水電費 等問題；3、及時向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的 重大事項，及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、 業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；4、采取規(guī)勸、制止、報告、公示等必要措施，制止業(yè)主、 物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)、 業(yè)主公約 、物業(yè)管理規(guī)章制 度和本合同的行為；5、選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將物 業(yè)的整體管理委托給第三方；6、結(jié)合本物業(yè)實際情況，編制物業(yè)管理方案、年度管理計 劃、年度維修養(yǎng)護計劃；7、根據(jù)業(yè)主要求，協(xié)助甲

18、方按照本市規(guī)定，申請和使用專 項維修資金；8、按照時間規(guī)定，公布物業(yè)服務費用和分攤水電費收支賬目；9、乙方因維修、養(yǎng)護物業(yè)或者公共利益需要，占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路及場地的，應征得甲方同意，并在完成物業(yè)維護或者公共利益實現(xiàn)后恢復原狀，無法恢復原狀的 除外；10、應與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂書面裝飾裝修管理服務協(xié)議，就允許的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務費用等事項進行約定，并事先告知業(yè)主、物業(yè)使 用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項；11、本合同終止時， 乙方必須向甲方移交全部物業(yè)管理區(qū)域、 物業(yè)管理的全部檔案及應當依法移交的財務資料，不得以合 同糾紛等理由拒絕移交，甲方有

19、權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)對本物業(yè)項目進行審計；12、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的由乙方承擔的其它責任。第八章違約責任第三十五條乙方承諾交納合同履約金五萬元，服務質(zhì)量保 證金三萬元。第三十六條乙方的管理服務達不到南京市普通住宅物業(yè) 服務等級和收費標準（試行）及本合同約定的服務內(nèi)容和 質(zhì)量標準，甲方有權(quán)要求乙方按照服務內(nèi)容和質(zhì)量標準在一 定期限內(nèi)整.改，乙方逾期未整改的，甲方有權(quán)扣除服務質(zhì)量保證金并解 除合同。乙方管理服務標準考核，由甲方于每合同年度組織單元長、 樓道長、業(yè)主代表等實施，具體考核標準另行約定。第三十七條 乙方違反本合同約定，擅自提高物業(yè)服務費用 標準的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納；

20、乙方 已經(jīng)收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方返還。第三十八條乙方未能按約定提供相應服務，造成重大經(jīng)濟 損失的，經(jīng)第三方鑒定后，認定為因乙方管理不善造成的責 任，業(yè)主有權(quán)通過司法途徑要求獲得損失賠償。第三十九條業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同約定，未能按時 足額交納物業(yè)服務費用的，應按每日萬分之二標準向乙方支 付違約金。第四十條 任何一方無正當理由提前解除合同的，經(jīng)司法裁判認定解除合同無效的，應向?qū)Ψ街Ц哆`約金拾萬元整；由 于解除.合同造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，按實際金額賠償?shù)谒氖粭l 以下情況乙方不承擔責任1、因不可抗力因素導致物業(yè)管理服務中斷的；2、乙方已履行本合同約定義務，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；3、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要，且事先已告知業(yè)主、物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停氣、停止共 用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；4、因非乙方責任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通