不動產登記的絕對效力能否對抗他人_第1頁
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文檔簡介

1、不動產登記的絕對效力能否對抗他人方沈龍案情甲誤將自己的一處房產登記為其友乙所有，至出賣其房產于丙時方才發現。因房產證上的所有人為乙，房管部門不準予過戶登記給丙。為順利過戶登記，甲、乙、丙三方協商，由丙分別與甲、乙簽訂兩份同樣內容的房屋買賣合同，同時乙承諾放棄對丙的價款請求權。后因乙經商不善，乙的債權人丁通過訴訟取得執行依據后，請求法院強制執行乙的財產未能清償，遂以乙放棄對丙的到期債權為由向法院提起撤銷權訴訟，要求法院撤銷乙放棄對丙債權的行為。分歧就本案如何處理有兩種意見：第一種意見認為，房屋為不動產，不動產的登記具有絕對效力。因而，無須審查房屋的實際權屬，應當直接按照房產證上所記載的，認定登記

2、名義人為權利人，進而認定乙放棄自己債權承諾行為有害于其債權人丁的債權實現，故法院應當支持丁行使撤銷權的請求。第二種意見認為，不動產登記的絕對效力是針對善意第三人而言的，而債權人丁不屬于善意第三人。在不涉及善意第三人的實際權利人與表征權利人之間，登記的效力是可以經實際權利人的舉證予以否認的。因此，本案中不動產登記的效力不具有絕對性。應該從事實出發，通過甲的舉證證實其才是房屋真正的所有權人，乙對房屋不享有任何權利，則乙放棄所謂的債權就不應為其真正享有的債權，也就談不上是否對債權人丁造成損害的問題，進而丁的撤銷權行使之訴應予以駁回。筆者贊同第二種意見。評析本案表面上為撤銷權糾紛，實際上主要爭議集中于

3、不動產登記的效力問題。也就是說，不動產登記簿是否具有絕對的證據效力或者說丁的利益是否受到公信原則保護的問題。應該說，公信制度僅僅適用于權利人和圍繞該不動產與之發生交易的當事人之間的關系，這種關系可以稱之為外部關系。而在登記記載的權利人與對該權利提出異議的當事人之間產生產權爭執時，雙方是就實質的法律關系的存在及其內容發生了爭議，所以雙方的關系可以看成是內部關系。對于這種內部關系可以適用確認產權的規則，但不能適用公信原則。對于本案，丁、乙之間的爭議不是對涉案房屋進行交易的雙方當事人之間發生的，是在丁和乙之間完成其他交易后，因乙沒有能力償付貨款，丁為討債而在房屋登記是否發生錯誤、乙是否為房屋真正權利人等問題上發生的爭議。對于這種爭議，不能適用不動產登記善意第三人保護規則。因此本案中，法院應審查房屋的實際權利權屬，如果當事人能通過舉證證明甲為房屋的實際權利人，則不存在所謂乙放棄其到期債權的情況，法院應駁回丁的訴訟請求。其實，根據我國物權法的規定，在甲的房屋錯誤登記到乙的名下后，雙

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