1、房房地地產產開開發發企企業業涉涉及及稅稅種種涉涉稅稅環環節節稅稅項項征征稅稅范范圍圍減減免免和和優優惠惠計計稅稅依依據據稅稅率率申申報報和和繳繳納納會會計計處處理理前前期期準準備備階階段段1 1） 1、國有土地使用權出讓；有下列情形之一的，減征或者免征契稅：（一）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征；（二）城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征；（三）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征；（四）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府決定是否減免。1.國有土地使用權出讓、土

2、地使用權的出售、房屋買賣，為成交價格；（即轉移合同確定的價格）3 35 5納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機構辦理納稅申報，并在征收機構核定的時間內(土地、現房權屬轉移的，為義務發生之日起30日內，期房權屬轉移的，為房屋交付使用之日起20日內)繳納全部的契稅。不不通通過過應應交交稅稅金金結結算算，直直接接記記入入資資產產成成本本契契稅稅2、土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；3、房屋買賣；（含抵債、股權投資、翻建）2.土地使用權的贈與、房屋的贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；4、房屋贈與；5、 房屋交換；6、 承受國有土地使用權支

3、付的土地出讓金。3.土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。* *買買方方交交4.出讓土地使用權，以承受人支付的全部經濟利益作為計稅價格。對“招拍掛”承受的，按土地成交總價款計征，不得扣除其中的土地前期開發成本。房地產開發企業被征用重新承受土地房屋權屬的， 10日內申請免稅2 2）用于建房或從事其他非農業建設征(占)用的國家和集體所有的耕地(占用前三年內曾用于種植農作物的土地，亦視為耕地)。1.部隊軍事設施用地；（免）湖南耕地占用稅每平米平均稅額25元以實際占用耕地面積為計稅依據，定額征收納稅人必須在經土地管理部門批準占用耕地之日起30日內繳納耕地占用稅。不不通通過過

4、應應交交稅稅金金結結算算，直直接接記記入入資資產產成成本本費費用用耕耕地地占占用用稅稅1.以縣為單位（a以下同），人均耕地在1畝以下（含1畝）的地區，每平方米為10元至50元；2.鐵路線路、飛機場跑道和停機坪用地；（減按2元每平方米）2.人均耕地在1畝至2畝（含2畝）的地區，每平方米為8元至40元；4.學校、幼兒園、敬老院、醫院用地（免）農村革命烈士家屬、革命殘廢軍人、鰥寡孤獨以及革命老根據地、少數民族聚居地區和邊遠貧困山區生活困難的農戶，在規定用地標準以內新建住宅納稅確有困難的，由納稅人提出申請，經所在地鄉（鎮）人民政府審核，報經縣級人民政府批準后，可以給予減稅或者免稅3.人均耕地在2畝至3

5、畝（含三畝）的地區，每平方米為6元至30元；4.人均耕地在三畝以上的地區，每平方米為5元至25元。經濟特區、經濟技術開發區和經濟發達、人均耕地特別少的地區，適用稅額可以適當提高，但是最高不得超過上述規定稅額的。農村居民占用耕地新建住宅，按上述規定稅額減半征收建建設設施施工工階階段段1 1）1、建筑，是指新建、改建、擴建、各種建筑物、構筑物的工程作業。1。以不動產投資入股，參與利潤分配共同承擔投資風險的行為，不征營業稅；1、建筑、修繕、裝飾等業務實行包工包料的，其計稅依據為工程收入全額；實行包工不包料的，其計稅依據為包工收入金額加上工程所用的材料、物資和動力的價值。如果營業額中包含了這一部分價值

6、的，就以營業額作為計稅依據；末包含的，就應將材料、物資、動力的價值并入營業額一起作為計稅依據。3%3%稅稅金金及及附附加加應應交交稅稅金金賬賬戶戶應應交交營營業業稅稅建建筑筑安安裝裝營營業業稅稅2、安裝，是指生產設備、動力設備、起重設備、運輸設備、傳動設備、醫療實驗設備及其他各種設備的裝配、安置工程作業，包括與設備相連的工作臺、梯子、欄桿的裝設工程作業和被安裝設備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工程作業。3、修繕，是指對建筑物、構筑物進行修補、加固、養護、改善，恢復原來的使用價值或延長其使用期限的工程作業。2。將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產；2、從事安裝業務的納稅人，凡是設備價款不作為安裝

7、工程產值的，直接以安裝收入作為計稅依據；凡是設備價款作為安裝工程產值的，應將設備價款并入營業額一起作為計稅依據。4、裝飾，是指對建筑物、構筑物進行修飾，使之美觀或具有特定用途的工程作業。3。房地產企業自建自用的建筑物3、建筑業務實行分包轉包的，總承包人繳納營業稅時，是以全部工程收入減去付給分包轉包的價款后的余額作為計稅依據的。5、其他工程作業，是指除建筑、安裝、修繕、裝飾工程作業以外的各種工程作業，如代辦電信工程、水利工程、道路修建、疏浚、鉆井（打井）、拆除建筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業。4、自建自銷建筑物包含了兩種應稅行為：一方面，自己施工新建建筑物屬于建筑勞務，應按建筑業征收營

8、業稅；另一方面將建筑物銷售給他人又屬于銷售不動產，應按銷售不動產稅目征收營業稅。2 2） 在中華人民共和國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納增值稅。 應應交交稅稅金金賬賬戶戶應應交交增增值值稅稅增增值值稅稅17%13%6%4%3） 1.各種合同1.已繳納印花稅的憑證的副本或者抄本；. 購銷、技術和建安，商品房銷售合同、土地使用權出讓（轉讓）合同，按所記載金額的0.5貼花印印花花稅稅合同貼花萬分三；2.產權轉移書據2.財產所有人將財產贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據；租賃、倉儲與保險，千分之一是正點；

9、建建設設施施工工階階段段1。以不動產投資入股，參與利潤分配共同承擔投資風險的行為，不征營業稅；1、建筑、修繕、裝飾等業務實行包工包料的，其計稅依據為工程收入全額；實行包工不包料的，其計稅依據為包工收入金額加上工程所用的材料、物資和動力的價值。如果營業額中包含了這一部分價值的，就以營業額作為計稅依據；末包含的，就應將材料、物資、動力的價值并入營業額一起作為計稅依據。3%3%稅稅金金及及附附加加應應交交稅稅金金賬賬戶戶應應交交營營業業稅稅建建筑筑安安裝裝營營業業稅稅3.營業帳簿3.國家指定的收購部門與村民委員會、農民個人書立的農副產品收購合同；借款合同記清楚，稅金及附加一萬只收零點五；4.權利許可

10、證照4.無息、貼息的貸款合同； 其它合同、資金賬，萬分之五都一樣。還有證照與賬簿，按件貼花五元正。4）不不通通過過應應交交稅稅金金結結算算，直直接接記記入入固固定定資資產產車車輛輛購購置置稅稅我國境內購置的應稅車輛購置自用的設有固定裝置的非運輸車輛，免征車輛購置稅車輛購置稅最低計稅價目錄購買60日內挖掘機，平地機，叉車，鏟車，吊車10%10%推土機5）稅稅金金及及附附加加車車船船稅稅我國境內擁有和使用車船的個人，單位房地產開發企業辦的學校， 醫院，托兒所，幼兒園自用車按年車輛稅額表： 16660元按年征收房地產開發企業用的工程作業專用汽車各省市根據情況決定征免船舶按噸位： 36元/噸只在本單位

11、范圍內使用，不行駛公共道路、河流以及公安、航管部門不核發行駛證的車船銷銷售售階階段段1）5 5% %1。收迄收入款或取得收入憑據當天增增值值稅稅2。預售活定金方式的， 為收到預收款當天3。無償贈與的，為不動產所有權當天建建設設施施工工階階段段商品房銷售合同、土地使用權出讓（轉讓）合同，按所記載金額的0.5貼花印印花花稅稅4。共同建造并按一定方式分配的，為不動產分配當天2 2）對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。1.以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象2.征稅面比較廣3.采用扣除法和評估法計算增值額4.實行超率累進稅率5.實行按次征收，納

12、稅時間、繳納方法根據房地產轉讓情況而定房地產開發企業建造普通住房出售，增值額未超過各項規定扣除項目金額20%的，可以免征土地增值稅。預征率為：東部地區省份不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。未竣工結算的預征 2%2%4%4% 6%6%轉讓合同簽訂后7日內稅稅金金及及附附加加應應交交稅稅金金賬賬戶戶土土地地增增值值稅稅土土地地增增值值稅稅企企業業所所得得稅稅從事房地產開發業務的企業按照規定區分內、外企業分別繳納企業所得稅或外商投資企業和外國企業所得稅。計稅依據為應納稅所得額所得稅城城市市維維護護建建設設稅稅隨營業稅征收1%、5%、7%稅金及附加應交稅金賬戶

13、應交城建稅保保有有階階段段城城鎮鎮土土地地使使用用稅稅凡在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅義務人。1.內資房地產開發企業在取得土地使用權后按照土地面積和規定的單位稅額計算繳納城鎮土地使用稅。除經批準開發建設經濟適用房的用地外，各類房地產開發用地一律不得減免城鎮土地使用稅。 2.在征稅范圍內單獨建造地下建筑用地，按應征稅款的50%征收城鎮土地使用稅。大城市每平方米1.5-30元;中等城市每平方米1.2-24元;小城市每平方米0.9-18元;縣城、建制鎮、工礦區0.6-12元稅金及附加應交稅金賬戶應交城鎮土地使用稅房房產產稅稅房產稅的征稅范圍不包括農村。

14、“房產”是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構圍墻，門等構建物須和房屋分開核算，以降低房產原值房產稅依照房產原值一次減除至后的余值計算繳納。1.房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為；2.依照房產租金收入計算繳納的，稅率為。3.個人按市場價格出租的居民用房，用于居住的，暫減按4%征收房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅稅金及附加應交稅金賬戶應交房產稅銷銷售售階階段段5 5% %增增值值稅稅3。無償贈與的，為不動產所有權當天以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向房屋產權所有人征收的一種財產稅。10.對房地產開發企業建造的商品房，在出售前不征收房產稅。但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。下列房產免納房產稅： 一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產； 二、由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產； 三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產； 四、個人所有非營業用的房產； 五、經財政部批準免稅的其他房產保保有有階階段段房房產產稅稅房產稅的征稅范圍不包括農村。“房產”是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構房產稅依照房產原值一次減除至后的余值計算繳納。1.房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為；