1、冷鏈物流中心項目商業計劃書 目錄第一章 項目概況第二章 項目單位簡介第三章 產品及市場分析第四章 項目建設規劃與設計第五章 項目投融資方案第六章 財務分析第七章 社會效益分析第八章 風險分析第九章 投資價值與分析結論第十章 相關附件第一章 項目概況一、項目背景隨著我國經濟的發展和人民生活水平的提高，消費者的消費理念有吃飽穿暖轉變為對食品等各種消費品的安全性和新鮮度的要求，如今新鮮的蔬菜、水果和肉類等農產品在人民食物結構中的比例越來越高，在超市購物，消費者已經習慣到生鮮柜臺購買新鮮食品。這些新鮮食品的背后，涉足的是食物冷凍、保鮮等諸多環節的冷鏈物流，冷鏈跟人民的生活息息相關。冷鏈物流泛指冷藏冷凍

2、類食品在生長、儲藏運輸、銷售前的各個環節中始終處于規定的環境下，以保證食品質量，減少食品消耗。目前，我國農產品物流主要以常溫物流為主，由此導致的蔬菜、水果損耗率均在10%以上，根據中國食品工業協會資料顯示，中國由于冷鏈的問題造成每年約有1200萬噸水果和1.3億噸蔬菜的浪費，總值在100美元，約有80%左右的水果、蔬菜、肉類和水產以傳統的車廂（常溫和保溫車）進行運輸。如果采用冷鏈物流，可以使冷凍類食品在生產、儲存、運輸、銷售前的各個環節中始終處于規定的低溫環境下，能有效保證食品質量。因此，商務部等有關部門近年來加大了農產品冷鏈建設力度。2006年，商務部啟動“雙百市場工程”，安排專項資金支持建

3、設大型農產品批發市場冷鏈項目。近年來，為減少農產品消耗，保障農產品質量安全，我國正在穩步推進農產品冷鏈建設。冷鏈建設促進了農產品流通的規模化和產業化，在甘肅省定西市安定區，馬鈴薯市場冷鏈項目建成后，擴大了市場吞吐量，年交易量達45萬噸，實現年銷售收入近4億元。冷鏈建設保證了農產品品質和消費安全。廣東江南果菜市場是我國最大的果菜集散地，市場中有冷藏庫3245噸，在“雙百市場工程”建設中又新建冷藏庫1845噸，由此吸引了更多來自國外市場的水果進行交易。冷鏈建設也促進了農民增收。河北懷來京西果菜批發市場，滄州紅棗交易市場、饒陽瓜菜果品交易市場均是我國北方地區有名的果蔬產地市場，2007年以來，在“雙

4、百市場工程”中分別進行了新建、改建果蔬恒溫庫和保鮮庫等，緩解了豐收季節果蔬大量集中上市帶來的低價及損耗問題。從總體上看，目前果蔬等農產品在運輸儲藏中損耗率還較高，推進農產品冷鏈建設的空間很大。對此，商務部表示，為進一步推進農產品冷鏈發展，除了組織“果蔬冷鏈物流”等課題研究，加強冷鏈標準體系建設，為推進農產品冷鏈發展提供技術支撐之外，還將通過信息化建設等措施，促進冷鏈物流產業升級。二、項目概況中潤農產品冷鏈物流中心項目，由重慶中潤農業開發有限公司投資建設，占地23畝.總建筑面積16000，總投資5000萬元，項目建設主要包括物流倉庫3000，冷藏配送車間2000，農產品加工車間5000，冷凍、冷

5、藏庫3000，辦公樓1200，綜合樓1500，信息化建設以及其他配套設施建設，目前，該項目已部分建成。待資金籌集到位、將基建工程、配套設施建成后，很快就可投入試運營。根據物流中心目前的建設情況，需要繼續投入資金改造物流倉庫、農產品加工車間、新建冷藏配送車間等生產用房10000，新建冷庫、冷藏庫3000，信息化建設以及其他配套設施建設，購置生產及冷藏冷凍設施、冷藏車等總計還需投入資金3600萬元，項目建成后，將打造一個冷凍、冷藏、加工、包裝、銷售為一體的現代物流中心，在渝西地區與重慶主城區之間搭建一個完善的冷鏈服務平臺。中潤農產品冷鏈物流中心主要是為渝西地區農產品提供專業化、規范化、高效率的冷鏈

6、物流服務，同時為重慶主城區超市提供規范化的冷鏈配送服務。物流中心依托渝西地區豐富的鮮活農產品和重慶主城區巨大的市場容量，以及其持續增長的消費能力。物流中心所處地理位置優越，地處重慶西大門璧山縣青杠、成渝高速路旁，距主城區只有25公里，這些均為物理中心的順利運營和持續發展提供了堅實保障。目前，在農產品領域冷鏈體系缺乏，損耗浪費驚人，我國每年約有4萬噸鮮活農產品進入流通領域，肉類、水產品冷鏈比例約為15-20%，蔬菜、水果還沒有真正意義上的冷鏈，由此造成的損失十分驚人。同時，通過冷鏈物流中心的建設可以將農產品生產、儲藏、運輸、銷售等各個環節有機科學地整合在一起。隨著城市居民消費能力的快速增長，對農

7、產品品質要求會更高。通過冷鏈物流中心的建設，不但可以將農產品的損耗降到最低，同時還可以更好的保證農產品品質，滿足消費者的更高要求。這些客觀有利因素都會促進中潤農產品冷鏈物流中心的順利發展。 渝西地區農產品資源非常豐富。但農產品冷鏈物流發展特別緩慢，蔬菜、水果、肉類和水產品在流通中腐損率分別高達20%、30%、12%和15%，特別是蔬菜、水果不但在流通中腐損率高，而且在生產季節量大價低，甚至銷售不出去，浪費極大，效益極低，嚴重制約農業生產的發展，嚴中影響農民經濟增收，嚴重影響食品安全。根據調查，其主要原因是沒有發展農產品冷鏈保鮮庫和冷鏈物流。到目前為止，整個渝西地區還沒有一個規模化、規范化的冷鏈

8、庫和冷鏈產品批發交易市場。農業生產需要冷鏈物流業的發展；人民生活需要冷鏈物流業的發展；食品安全需要冷鏈物流業的發展。重慶中潤農業開發有限公司依據國家政策，順應市場需求，打造“中潤農產品冷鏈物流中心”，成為渝西地區冷鏈物流行業龍頭企業，為保障食品安全做出了積極貢獻。二、農產品冷鏈物流概況1.農產品冷鏈物流的概念 冷鏈物流（Cold Chain Logistics），也叫低溫物流（Low-lemperaturelogistics）是一種特殊物流形式，其主要對象是易腐食品（包括原料及產品），所以國外普遍稱其為易腐食品冷藏鏈（Perishable Food Cold Chain）。冷鏈物流是以冷凍工藝

9、學為基礎，以人工制冷技術為手段，以生產流通為銜接，以達到保持食品質量完好與安全的一個系統工程。目前冷鏈物流適應的范圍包括：初級農產品（水果、蔬菜；肉、禽、蛋；水產品；花卉產品）；加工食品（速凍食品；禽、肉、水產等包裝熟食；冰淇林和奶制品；快餐原料）；特殊商品（藥品）等等。而本文所指農產品冷鏈物流是指以水果、蔬菜、肉、禽、魚、蛋等為代表的生鮮農產品從產地采購、加工、儲藏、運輸、銷售直到消費的各個環節都處于低溫環境中，以保證農產品的質量，減少農產品的消耗，防止農產品變質和污染。目前，國際上最典型的農產品冷鏈物流是美國的蔬菜物流，蔬菜從采收到進入終端始終處于所需的生理低溫條件，形成一條出間采后預冷氣

10、調冷藏冷藏運輸冷藏批發超市冷柜消費者冰箱的冷鏈。農產品冷鏈物流的效率取決于各節點的有效銜接。其主要節點情況：上游有養殖或者種植基地、冷藏倉庫、生產加工基地、冷凍冷藏食品生產加工企業等；中游有冷藏倉庫、產地批發市場和銷地批發市場、配送中心、中間商和供應商等；下游有農貿市場、超市、零售商、餐飲、家庭等。由這些節點連接構成冷鏈物流網絡。2農產品冷鏈物流主要內容農產品冷鏈物流主要包括冷凍加工、冷凍儲藏、冷藏運輸及配送、冷凍銷售四個環節。冷凍加工：包括肉類、禽類、魚類、蛋類的冷卻與凍結，以及在低溫狀態下的加工作業過程；也包括水果、蔬菜的預冷。這個環節上主要涉及的冷鏈裝備是冷卻、冷凍和速凍過程。冷凍儲藏：

11、包括農產品的冷卻和凍結儲藏，以及水果、蔬菜等的氣調儲藏。在此環節主要涉及各類冷藏庫加工間、冷藏柜、凍結柜及家用冰箱等。冷藏運輸：包括農產品的中、長途運輸及短途配送等物流環節。此環節主要涉及鐵路冷藏車、冷藏汽車、冷藏船、冷藏集裝箱等低溫運輸工具。在冷藏運輸過程中，溫度波動是引起農產品品質下降的主要因素。所以運輸工具應該具有良好的性能，在保持規定低溫的同時，更要保持穩定的溫度。這一點，在長途運輸中尤其重要。冷凍銷售：包括各種冷鏈農產品進入批發零售環節的冷凍、儲藏和銷售。此環節主要涉及冷藏冷凍陳列柜和儲藏柜。3.農產品冷鏈物流的特點農產品冷鏈物流除具有復雜性、動態性、交叉性、增值性、面向用戶需求等農

12、產品物流鏈的基本特點外，還表現出以下特點：具有鏈條寬而短的內在要求。農產品冷鏈物流的參與者多，物流市場空間范圍大，常常形成眾多不同類型的物流鏈條，系統較復雜，表現出鏈條多元化共存的特點，生鮮農產品時效性強，一般要求物流環節和物流交易次數少，較短的物流鏈往往更加適合農產品冷鏈物流。與常溫物流相比，投資規模大，資產專用性高，市場不確定性大，要求更加復雜，農產品冷鏈物流環節的管理與操作難度較大，物流技術與設備要求較高，常常需要專門設備和設施。而且配送中心的建設投資較大，回報期長。生鮮農產品生產和消費分散，市場供求及價格變動較大，天氣、交通等各種不確定的影響因素較多，因此容易發生因資產高專用性和不確定

13、性造成的沉淀成本和機會成本現象，從而增加物流鏈的運作費用。 對信息技術的要求較高。農產品冷鏈物流具有精益性和敏捷性的雙層特征，既要求著眼于各物流環節綜合成本的最小化，又要求物流速度快，市場反應敏捷；而農產品物流體系復雜，參與主體多，信息不對稱程度較高；物流過程中需要基于安全性的質量監控或實時跟蹤，從而需要高度的信息化技術支撐。 鮮活農產品的易腐性和實效性要求冷鏈物流的各環節具有更高的組織協調性。 此外，還有物流損耗大，逆向物流的生成率高，以及市場力量不均衡，農戶或個體儲運者在物流鏈中的利益難以得到保障等特點。4.我國農產品冷鏈物流發展的現狀我國的冷鏈物流最早產生于五十年代的肉食品外貿出口，并因

14、此改裝了部分保溫車輛。1982年，頒布了食品衛生法，從而推動了食品冷鏈的發展進步，農產品冷鏈也開始起步，進二十年來，中國的農產品冷鏈物流不斷發展，以一些食品加工行業的龍頭企業為先導，已經不同程度的建立了農產品冷鏈物流體系。我國的農產品冷鏈物流目前存在如下問題： 完整獨立的農產品冷鏈物流體系尚未成形從整體冷鏈體系而言，我國的農產品冷鏈物流還未形成完整的體系，目前大約90%肉類、80%水產品、大量的牛奶和豆制品基本上還是在沒有冷鏈保證的情況下運銷。冷鏈物流發展的滯后在相當程度上影響著農業及食品產業的發展。 對生鮮農產品產后低溫儲藏加工投入力度不夠蔬菜、水果等鮮活農產品采摘或捕獲后必須盡快進行低溫包

15、裝儲藏和加工，以保持農產品的新鮮及質量。由于我國對生鮮農產品產后低溫儲藏加工投入力度不夠，尤其是農產品采后低溫加工包裝技術能力的低下，導致目前農產品絕大部分由產地以原始產品形式賣出，農產品產后產值不僅沒有得到提升反而下降，產后產值與采購時自然產值之比為0.38:1. 硬件建設欠賬太多，農產品在流通過程中損耗大，物流成本高目前我國生鮮農產品冷藏運輸主要采用公路運輸和鐵路運輸兩種形式，冷鏈設施裝備情況如下：公路冷藏車輛：目前，中國保溫車輛約有3萬輛，而日本有12萬輛，美國有20萬輛。中國冷藏保溫汽車占貨運汽車總量的0.3%，美國為0.8%1%，英國為2.5%2.8%，德國為2%3%。中國汽車冷藏運

16、輸占全部貨物運輸總量的比例為20%，而歐洲各國是60%80%。鐵路冷藏車輛：在全國總運行車輛33.8萬輛中，冷藏車只有6970輛，占2%，而大部分是陳舊的機械性速凍車皮，規范的保溫式的保鮮冷藏車輛缺乏，冷藏運量不到鐵路貨運總量的1%。冷庫容量：中國日前的冷庫總容量為700多萬立方米，并且呈現出逐年增長的趨勢，但是由于這些冷庫大多仍采用老技術，僅限于肉類、魚類的冷凍和儲藏，功能比較單一，導致冷庫的利用率并沒有隨著庫容增加而增加。目前，冷庫的儲蓄量只占其庫容總量的20%30%，有的甚至達不到20%。很多冷庫只限于肉類、魚類的冷凍儲藏，而當生產淡季或原料資源不足時，冷庫往往處于閑置狀態。目前，我國農

17、產品裝車多是在露天而非冷庫和保溫場所操作，80%90%的水果、蔬菜都是用普通貨車運輸，最多上面蓋一塊塑料布或者帆布。中國目前的農產品冷鏈設施和裝備不足，原有的設施設備陳舊，發展和分布不均衡，無法為農產品流通系統地提供低溫保障。因此產生兩個后果，農產品的大量消耗。我國蔬菜水果的損耗率為25%30%，而美國僅僅為1%2%。按照國際標準，食品物流成本最高不能超過食品總成本的50%。 市場化程度低，第三方物流發展滯后我國農產品除了外貿出口的部分以外，國內銷售部分的物流配送業務大多由經銷商完成，農產品冷鏈物流仍以自營物流為主，第三方物流發展比較滯后，服務網絡和信息系統不夠健全。目前國內只有極少數的物流供

18、應商能夠保證對整個冷藏供應鏈進行溫度控制，而絕大數從傳統的冷藏運輸商演變而來的冷藏物流供應商一般只能提供冷藏運輸服務，而并非真正意義上的冷鏈物流服務。 缺乏上下游的整體規劃和整合由于我國農業產業化程度和產供銷一體化水平不高，雖然產銷量很大，但在初級農產品供應鏈上，既缺乏農產品冷鏈物流的的綜合性專業人才，業缺乏供應鏈上下游之間的整體規劃與協調，因此在一些局部發展中存在嚴重的失衡和無法配套的現象。整體發展規劃的欠缺影響了農產品冷鏈的資源整合以及行業的推動。第二章 項目單位簡介一、公司簡介 重慶中潤農業開發有限公司是 年成立的全民所有制的省級企業，是重慶市農業產業化龍頭企業。公司注冊資本人民幣 萬元

19、，現資產已達到人民幣 萬元，目前公司占地面積 畝，有員工 人，其中有大中專學歷專業技術人員4人，日常管理技術人員8人，在職員工中，已形成了涵蓋農產品種植、物流、農資銷售為一體的專業型人才群，該公司現已發展成為集農產品生產、加工、冷藏，貿易、物流運輸于一體的綜合型企業，是重慶科技含量較高的農業企業。公司成立多年來，在重慶市各級領導的關心下，在廣大種植農戶的支持下，公司以強烈的科技創新意識，高度的社會責任感，始終堅持“科技第一、質量第一、信譽第一、用戶第一”的原則，不斷總結提高，大膽地創新開發，經過多年的磨礪，中潤的各項管理技術得到專家和廣大農戶接受和認可。展望未來。中潤公司有多年的實踐經驗，有誠

20、信的中潤品牌為支撐，公司將充分發揮技術優勢，把公司建設成為集種植、物流銷售、農資經營為一體的跨行業、跨地區的農業高新企業。目前，公司率先在渝西地區按照現代冷鏈物流標準興建渝西農產品冷鏈物流中心，并以該物流中心為基礎，在果品、蔬菜主產區興建果品、蔬菜氣調保溫庫，在全省建立農產品冷鏈物流網絡，對接全國冷鏈物流市場，促進川渝地區農產品生產和冷鏈物流業的發展，保障農民增產增收，保障冷鏈食品安全。全力打造一個冷凍、冷藏、加工、包裝、銷售為一體的現代物流中心，在渝西地區與與重慶主城區之間搭建一個完善的冷鏈服務平臺。二、宗旨及商業模式 公司經營目標是形成農產品冷鏈物流與供應鏈管理的的網絡中心與管理平臺，將公

21、司的品牌發展成為市場著名品牌，將公司建成先覆蓋渝西地區，后覆蓋全國性的農產品冷鏈物流網絡，最終形成國內領先的農產品冷鏈物流中心與供應鏈綜合管理集成商。 努力將中潤農產品冷鏈物流中心打造一個冷凍、冷藏、加工、包裝、銷售為一體的現代物流中心，在渝西地區與重慶主城區之間搭建一個完善的冷鏈服務平臺，為渝西地區農產品提供專業化、規范化、高效率的冷鏈物流服務。同時為重慶主城區超市提供標準化的冷鏈配送服務。物流中心依托渝西地區豐富的鮮活農產品和重慶主城區巨大的市場容量，以及其持續增長的消費能力。 公司立志于在物流領域保證服務質量，恪守信譽，以快速周到、合理的價格服務于客戶，開發具有創意性和獲利性的經營模式。

22、并以系統整合物流市場等方式來實現公司的可持續發展戰略目標。三、公司經營與管理1、經營管理除現有股東外和現有的物流專業人才外，公司還需要進行融資和招聘一些專業的物流運輸、技術、銷售人員，將整個農產品冷鏈物流操作的流程進行制度化管理，使每一環節都有章可循，每一步驟都可控可測，并且建立一支專業化很強的物流銷售管理團隊。2、經營原則 費用低以聯合的方式進入，減少和避免在一開始業務量不足的情況下基礎設施方面的資金投入； 速度快自身發展要快，規模迅速龐大； 安全準確實行標準化經營，確保貨物及運作安全，搞聯合規避風險，大力儲備外部物流資源，貯備是不需要實力的； 運營網絡化物流要形成網絡化，也就是說：公司要提

23、供跨地區的綜合物流服務，這需要在物流網絡化建設上進行相應的投資。 示范效應營運車輛是公司固定資產和必要運載工具。提供服務的同時，要讓別人看到自己。認識自己。接受自己。當有確定的物流需求時，公司應購入一些車輛，租用一些場所，根據業務開展需要也要相應購置大型運輸車輛，加以車載廣告宣傳效用，同時以便為客戶需求的干線長途運輸提供質量保障。 品牌效應目前的物流市場運價競爭異常激烈，各個物流企業間的價格差距是比較大的，實際上這也是品牌上差距造成的，也就是市場對各個物流行業的認同度的差異，在制造品牌過程中，公司一方面要務實營運基礎，對內加強管理，對外實現控制，另一方面，通過媒體，舉辦、參加一些知名的物流界的

24、活動，在同行業間樹立形象，公司要讓客戶認同公司，讓客戶與同行中知道和了解公司。3、物流技術公司需要擁有自己的物流系統及開發技術能力，憑此作為行業操作標準和對外服務承諾的依據。同時公司也需要對物流各流程整體控制的管理信息系統，憑此作為整合第三方物流市場的手段工具。 4、公司管理 籌建物流管理隊伍在公司原有的基礎上，投資是一項經營人才的業務，以最快的速度組建一支在物流領域具有專業知識的人才隊伍，他們在物流操作、物流營銷、物流資訊收集、公共關系、人事管理都各種有影響的崗位上具有直接的技術與豐富的經驗。要以最少的人數擔任公司各類職務，這項工作要由人力資源部門負責辦理，或先從組建管理團隊組織開始。對于公

25、司所需人才必需要由從事過社會性物流、企業內部物流、農產品冷鏈物流、冷鏈物流的高級化操作、冷鏈物流理論研究、物流的資本運作，有著豐富的實際經驗。 股份分配投資方與經營者享有不同的比例分配，同時對公司每一名正式員工都應有按不同的職務分配相應的股份 組織、協作及對外關系 內部組織機構圖：（暫略） 聯合營運在營運上公司并不是獨立運作，需要與各社會物流公司有著廣泛深入的聯系，將在“物流與供應鏈信息管理平臺”下由供應商進行運輸與配送。統一使用標識，相互促進，協調發展。 第三方協議同為數眾多的物流供應商建立戰略伙伴關系，填補實體方面的空白，因此任何一個物流公司要想在物流領域完全自己操作是不太可能的，換句話說

26、是在技術、組織與資金上是不經濟的，與他們簽訂合作協議，并且像公司提供合適的價格。5、場地與設施公司總部可設在重慶市區寫字樓，物流中心作為輻射渝西地區運輸與配送基地。將操作地設在大型的貨物分散地和批發基地，銷售網點在和城區及經濟開發區，并隨業務發展程度不斷進行擴建，在初期準備以中潤倉儲基地作為貨物分散中心，隨著公司的業務發展持續物流銷售網點，貨物分散中心及銷售網點需要倉庫、裝卸及包裝設備、銷售網點需要市內配送車輛。（最重要的一個環節是物流網路隨著業務發展而建設）。6、公司組織與人力資源公司采用樹形結構與橫向工作相結合，建立完善的部門，依靠項目經理與各個部門通力合作，完成我們的任務。各級管理人員形

27、成一個團隊，明確職責，各盡其能。建立有效的激勵機制，為員工建立良好的工作環境。我們相信“我為人人”的服務理念，物流的服務從實質上將依然是為人服務，人不僅是公司以外的客戶群、在公司內部我們人盡其才，方能確保物盡其用，本著尊重人，團結人，服務人的理念塑造企業文化。7、管理團隊（略）管理團隊這項，由于本人不清楚詳細情況，望請自行撰寫。主要寫（團隊經營人員名單、簡歷以及各自所具有的優勢）第三章 產品及市場分析一、主要產品與服務中潤農產品冷鏈物流中心主要是為渝西地區農產品提供專業化、規范化、高效率的冷鏈物流服務，同時為重慶主城區超市提供標準化的冷鏈配送服務。二、市場背景分析美國專家預言：本世紀將是物流的

28、世界，誰掌握了物流就等于掌握市場的主動權。我國近些年物流業發展迅速，形成了一些著名的有實力的物流公司，專業化的第三方物流公司發展迅速，物流配送社會化，專業化日益明顯。美國、歐洲、加拿大、日本等發達國家和地區發展冷鏈物流起步較早，已完全建立起了“從田間到飯桌”的一體化冷鏈物流體系，肉禽蛋、乳制品及飲料的冷鏈物流比例已達100%，蔬菜，水果的冷鏈物流比例業達到95%以上。而我國農產品冷鏈物流剛剛起步，與發達國家相差甚遠，發展中依然存在很多問題，需要采取措施加以推動。我國是一個農業生產、流通各消費的大國。2008年，全國糧食產量52850萬噸，肉類總產量7269萬噸，禽蛋產量2638萬噸，水產品產量

29、4895萬噸。農副產品除少部分為農民自用外，大部分作為商品進入流通領域，但由于當前我國果蔬產后保鮮、冷鏈物流產業應用范圍狹窄、發展滯后，每年的果蔬的損失浪費率仍然十分驚人，并且農產品物流主要是以常溫物流為主，存在著不合理的包裝、運輸、儲存現象，致使農產品在流通過程中損耗很大。據商務部調差，目前我國冷庫總容量約1000萬噸，其中規模冷庫700多萬噸，冷庫保溫車占全部貨運車的比例僅為0.3%，進入流通領域的蔬菜、水果損耗率分別在17%和11%以上。農產品冷鏈保鮮產業是產后農業重要一環，進一步延伸現代農業產業鏈，是農產品從產地收購之后，在產品加工、儲藏、運輸、分銷和零售直到消費者手中，其各個環節始終

30、處于產品所必須的低溫環境下，以保證食品質量安全，減少損耗，防止污染的特殊供應鏈系統，對促進農民大幅度增收具有重要意義。三、市場發展前景1、冷鏈物流業蘊含著巨大的市場潛力。從初級農產品及蔬菜、水果、肉、禽、蛋，到各類水產品、速凍產品、包裝熟食、冰淇林和奶制品、快餐原料等，這些冷凍冷藏類食品在生產、儲藏、運輸、銷售等環節中，都需要處于規定的低溫環境下，才能保證質量，減少損耗。2、我國冷鏈物流業承待發展。我國人口多，冷鏈食品消費量大，但冷鏈物流業發展滯后。據有關資料統計，我國平均食物年產值約為3000億美元，超過20%的食物出于沒有很好的冷藏、儲存等。物流環節上損失率就達25%30%，每年有總值約9

31、2.5億美元的農產品在運輸中損失，損耗量居世界首位，而發達國家的果蔬損失率則控制在5%以下。歐、美、日等國食品冷藏運輸率達80%90%，東歐國家約為50%，而我國只有10%左右。由于缺乏完善的冷鏈，造成了某些食品零售價居高不下。3、從生產來看，目前我國的肉類食品廠有2500多家，年產肉類6000萬噸，產量以每年5%左右的速度遞增；速凍食品廠2000多家，年產量超過1000萬噸，并以每年20%的幅度遞增；冷飲業4000多家，年產量150多萬噸，產量以每年7%左右的速度遞增；乳品業1500多家，產量800萬噸，每年以30%的速度遞增；水產品產量4400萬噸，每年以4%的速度遞增。4、從消費來看，速

32、凍食品銷售額連續多年在全國連鎖超市所銷售的食品日用品中名列前位。以牛奶為主的乳制品消費年平均增長率在10%20%之間，位居世界首位。預計2010年，我國冷飲市場消費總量將達到260萬噸；肉類加工和消費都將進入一個高速發展時期。近年來，我國冷鏈物流市場規模和需求增速加快，僅食品行業冷鏈物流的年需求量就在1億噸左右，年增長率在8%以上，所以大力發展冷鏈物流勢在必行。三、市場預測分析 近幾年來，國內農產品物流市場發展十分迅速，全國大部分省市業制定了農產品物流產業發展規劃，紛紛興建物流園區，以此作為招商引資的平臺，目前國內農產品物流市場呈地域性集中分布，并形成各自的物流園。依托各自優勢，打造物流平臺，

33、促進經濟發展。我國農產品冷鏈物流業正處于發展初期，物流企業數量少、經營規模小、市場份額少、服務功能單一、網絡分散、經營部規范。大力發展現代農產品冷鏈物流中心，形成貨物物流化、住處網絡化、服務社會化的現代冷鏈物流體系，將大大降低企業庫存及占壓資金，提高資金周轉率。在渝西地區，還沒有形成有規模、系統化的農產品冷鏈物流網絡及相關知名企業，市場發展空間較大，競爭較少，冷鏈物流業蘊含著巨大的市場潛力。中潤農產品冷鏈物流中心，將打造一個冷凍、冷藏、加工、包裝、銷售為一體的現代物流中心，在渝西地區與重慶主城區之間搭建一個完善的冷鏈服務平臺。為渝西地區農產品提供專業化、規范化、高效率的冷鏈物流服務，同時為重慶

34、主城區超市提供標準化的冷鏈配送服務。物流中心依托渝西地區豐富的鮮活農產品和重慶主城區巨大的市場容量，以及其持續增長的消費能力，物流中心所處地理位置優越，地處重慶西大門-璧山縣青杠、成渝高速路旁，據主城區只有25公里，這些均為物流中心的順利運營和持續發展提供了堅實保障。第四章 項目建設規劃與設計一、項目發展規劃打造一個冷凍、冷藏、加工、包裝、銷售為一體的現代物流中心，在渝西地區與重慶主城區之間搭建一個完善的冷鏈服務平臺。該物流中心將是渝西地區投資最大、交易品種最全、輻射半徑最遠、配套設施最先進的農產品冷鏈物流中心，年吞吐量達1000萬噸。二、 運營模式1、經營計劃商業模式物流中心建立初期的經營模

35、式主要是以農產品冷凍冷藏、農產品加工包裝與銷售、冷鏈物流運輸、倉庫租憑等綜合性為主，按照公司目前設想，以此基地打造真正的第三方農產品冷鏈物流服務知名企業，公司經營宗旨應建立物流與供應鏈管理的冷鏈服務平臺，物流網絡必須與業務同行。以此打造全國物流網絡，構織連接物流上下游運輸平臺，在此基礎上努力打造和提供第四方農產品物流服務。2、營運特點 關系契約化通過合同等形式規范物流經營者與公司的業務關系，以契約或合同來管理提供者的物流服務活動及其過程，以合同的形式來明確各物流聯盟參加者與我們之間權責利的相互關系。 服務個性化不同的物流消費者存在不同的物流服務需求，根據不同物流消費者在企業形象、業務流程、產品

36、特征、顧客需求特征、競爭需要等方面的不同要求提供針對性強的個性化物流服務各增值服務。 功能專業化公司所提供的是專業的冷鏈物流服務，從物流設計、物流操作過程、物流技術工具、物流設施到物流管理必須體現專門化和專業水平，這既是物流消費者的需要，也是公司自身發展的基本要求。 管理系統化這是滿足運行和發展的基本要求，促使物流管理的科學化，提高物流效率和物流效益，公司要具備技術上的先進性和經濟上的節約性，現代物流服務的核心目標是在物流全過程中以最低的綜合成本滿足顧客需求；作為物流企業來講，其所追求的最高境界應該體現為物流企業對于其可面對的可控制資源與可利用資源最大限度上的合理化開發與應用。發展物流服務業務

37、，可以不需要擁有多少設施和裝備，更多的是進行策劃、組織和管理。選擇具有一定規模的生產或加工企 業（客戶），針對現有物流管理提出各種可選擇性方案，并說服客戶由本企業來進行全部或部分的物流管理工作，這就要求公司要有一個能夠具備整合力度的系統，這個系統一定要及時性，局域網肯定不行，公司要對員工要進行培訓和在相關設備、教育的投入。 建立物流電子信息系統現在物流最大的阻礙是物流信息的管理，在物流服務的過程中，要實現了信息實時共享，如果一個物流企業自身解決不了物流信息的傳遞問題，那他始終達不到物流高級化，這也是物流作業企業要規模經營，網絡化運作，信息溝通的必要手段，通過信息傳遞的及時，減少物品在物流環節中

38、不必要的停滯，加快物品流通速度，我們要辦成屬于物流行業，但又有別于純物流行業同時也不是信息咨詢業的企業。三、項目建設條件及技術方案1、建設條件 原材料條件：本項目所需原材料為大量的鮮活農產品（蔬菜、水果從采摘、肉畜禽從宰殺、水產品從捕撈開始），這些原材料完全可以由本地產出供應。 供水條件：項目引用市政供水管網的DN100的自來水供水管，能夠滿足項目供水的需要。 供電條件：項目供電引自供電管網，變壓器位于路邊，能夠滿足項目的供電需求。 交通運輸條件：項目所處地理位置十分優越，地處重慶西大門-璧山縣青杠、成渝高速路邊，據主城區只有25公里，交通運輸十分便利。 建設場地：建設地點地勢平坦，建設區微地

39、貌單元屬于山嶺重丘區，周邊綠化和環境衛生較好，無工業企業和有污染的企業。2、技術方案 產品方案：本項目產品為冷儲保鮮農產品，是采用一定的技術手段，使肉禽蛋奶和蔬菜、水果等鮮活農產品自產后商品化處理、加工、包裝、儲藏、運輸及銷售的整個過程中，持續處于事宜條件（如濕度、溫度等）和嚴格的質量監控，以最大程度的保持農產品質量和新鮮程度。 生產工藝 生產設備：氨制冷壓縮機、風式蒸發器、吊頂風機（低溫、高溫）和其他電器部件 關鍵技術：本項目采用土建符合式冷庫和山洞冷庫相結合的方式儲藏農產品。土建復合式冷庫采用國際先進的制冷設備和保溫材質，山洞冷庫充分利用地理優勢和北方氣候特點。靈活運用雪貯、冰貯、溝凍貯等

40、。 主要工藝流程：鮮活農產品清潔處理出間預冷快速冷凍恒溫冷藏冷藏運輸店鋪冷藏銷售 該工藝方案具有簡單、易操作、具有節能降耗的特點。 廠房建筑設計方案：該項目庫體出庫底墊板、底板、墻板和頂板組成。 墻板分外墻和庫內隔墻兩種，隔墻用于將一個庫隔成兩個隔間，用于不同的食品儲備。四、營銷策略 1、市場及運營思路 首先建立物流信息系統，現階段我國物流作業企業的最大弱點即缺乏規模經營、網絡化運作、信心溝通成為其很大的障礙。物流企業，通過信心技術方面的投資，完善企業信息系統建設，可加強物流組織過程中的信息處理功能，為物流活動的開展提供強有力的網絡化信息支持，借助信息技術，利用電子商務技術整合企業現行的業務流

41、程，通過多種方式走規模經營、網絡化的道路，迅速擴大企業的規模。 開展以高速公路為主的省級間快速集散運輸服務，并形成全國冷鏈物流網絡。現在的陸運已不可能再是單點運輸，而是往返運輸，多式聯運，目前噸公里平均按照0.29元計費，流通的利潤也不是很客觀。所以公司國通倉儲物流必須要有運輸網絡。開展往返運輸、聯合運輸或多式才有利可圖，才能有競爭力。為突出陸運的“門對門”特點，也必須要搞網點建設，先建點，后連線，在織網。形成運輸上的優勢，拉動倉儲上的需求，雖然物流最大營利點是在運輸配送上，但倉庫是開展物流活動的依托，只是組織、管理、調節物流活動的據點，另一方面為客戶提供物流的全方面服務，以客戶為導向，在為客

42、戶提供全面物流服務的同時完善自我的物流體系、確立品牌戰略，充分發揮品牌效應，獲得良好效益。 樹立物流發展的精品名牌意識，嚴格制定各項物流質量標準，才會不斷提高物流服務水平。其次要引進先進技術手段，設計創造物流服務的精品名牌意識，嚴格制定各項物流質量標注，設計物流服務的精品內容，名牌項目。最后要強化物流技術與管理人員素質培訓，建立優秀的物流人才隊伍，確保企業名牌戰略的實現。發展大型客戶，整合社會上現有的物流資源，大型企業的物流網絡多數是單向的，目前情況是很多企業并沒有充分利用它開展往返運輸，因為這不是它的主營業務，對于為它提供物流服務的物流企業來說，也并沒有完全能夠開展這項業務。研究分析大型生產

43、，銷售企業及大型物流企業，確定他們的需求，尤其要了解它們的產品流向，著重解決它們的反空問題，作為生產性企業，它不會想解決物流企業的回空問題，它只會考慮它的產品銷售；而作為物流企業，尤其是一般型企業，它的網絡建設并不健全，所以在這方面有很大的需求和利潤空間，因此主張同行業之間主要應是合作，而非競爭，今后在全國各地設點，也不是設傳統的物流公司，而應該是當地物流公司的組織者，充分發展物流的下線，在各地成立公司實質上是成立各地的物流信息的端口，構成物流的信息平臺，它的主要職能應是對外部物流資源的整合和管理，有確定客戶后，根據實際情況按適當比例投入一些設施，如果在社會上能夠找到提供同樣服務的物流供應商，

44、就不需要在設備上的投入，以公司客戶的物流需求為導向，聯合現有的社會物流企業，在全國主要省市尋找當地物流比較好的區域型物流公司，形成我們的物流網點。在有客戶的地方建立自己的分支機構，使它在一開始就具備一定的客戶資源，同時開展當地的物流業務，這種方法投資少，比較穩定，一開始就走以客戶需求為導向的方法。集中精力開展第四方物流服務，公司的總體發展方向是第四方物流公司，今后公司將發展物流會員制企業，提供全程物流服務，主要以代理形式，輸出管理和組織，形成公司的物流體系。公司要提供一般物流公司在物流操作中解決不了的問題，以實現小投入，大影響的目的。2、市場計劃公司應綜合考慮網絡直銷和建立銷售隊伍來促進銷售，

45、與此同時，公司將致力于建設全國化的農產品冷鏈物流網絡。實施步驟：首先是市場滲透，在充分調差各環節之后進入農產品冷鏈物流市場；其次是注意具體的銷售渠道，依托渝西地區豐富的鮮活農產品和重慶主城區巨大的市場容量，以及其持續增長的消費能力，先期把大型農場、農業科技公司、農產加工廠和重慶主城區大型商超、農產品貿易商作為公司的重點開發對象，為其提供標準化的冷鏈配送服務；同時注意發展合作伙伴關系，尋找同行業其它企業合作的可能性。3、定價策略公司經營的是農產品冷鏈物流平臺，打造冷鏈物流專業化操作模式，適應公司的消費群體，無論是單位還是個人都是大批量的消費者，物流的成本在行業中的占的成本比重是很低的，他們最注重

46、的應該是物流質量，對于非經營性的個人來說，他如果讓公司上門提貨，要的是又一定市場知名度的放心公司。公司最終定價的原則是根據：供需情況、成本、毛利目標、市場價格形勢和公認價格等綜合得出。公司將按月、季度、年度來審查價格，以保證基本利潤不受損失。4、市場推廣利用自身的各種資源來發現不同的宣傳方式，使用各種各樣的方法來獲取免費廣告宣傳和促銷效果。為保證公司產品的成功出臺，需要擴大促銷力度，需要特別有能力的專業化程度高的顧問、廣告代理商或公共關系公司，計劃在主要農產品批發、貿易雜志上發布廣告性質的相關文章，制定綜合性的廣告宣傳內容和推廣計劃。由于公司在公共關系上的努力，公司在嶄新的專業化的農產品冷鏈物

47、流平臺，領域中提供的服務處于領先地位，使公司的聲譽和產品品牌在市場各界的心目中不斷提高，對公司的發展前景與市場繁榮起到舉足輕重的作用。按照將按正常的方式廣泛地聯系下列部門：物流相關刊物的編輯部門，商務和地方出版機構，現有及潛在的客戶所在公司的主要管理人員，競爭對手，銷售代表等等。再比如參加物流研討會、農貿會、新聞發布會、學術討論會等等。5、社會認證社會對我公司的評價是一種重要的銷售工具，它可增進我公司的社會認可度，縮短推廣周期，可找一些行業分析家、主要顧問、大學為我們的服務進行公開的支持性評論，或我公司進行國際化的質量標準認證。第五章 項目投融資方案一、融資需求與計劃中國農產品冷鏈物流中心項目

48、總投資5000萬元，項目建設主要包括物流倉庫3000，冷藏配送車間2000，農產品加工車間5000，冷凍、冷藏庫3000，辦公樓1200，綜合樓1500，信息化建設以及其他配套設施建設等。根據物流中心目前的建設情況，目前需融資3600萬元，主要用于改造物流倉庫、農產品加工車間、新建冷藏配送車間等生產用房10000，新建冷凍、冷藏庫3000，信息化建設以及其他配套設施建設，購置生產及冷藏冷凍設施、冷藏車等。二、資金籌措計劃1、公司自籌資金 萬元。2、申請國家、省、市項目配套扶持資金 萬元。三、 融資說明 法是經過董事會慎重考慮的結果，具體方法如下： 式為原始股融資，即投資人為公司的原始股東，是公

49、司的所有者：公司原始股股權定價為1元股，共 股；為實現把公司建成一個完全的公眾公司目的，招募原始股東時特規定以下條件：1、 原始股東股權三年內不得轉讓與退股；2、 單個股東最少投資2000，000股，最大投資1，000,000股；3、 因為公司創建初期是有限公司，而股東人數較多，原始股股東并不一定全部寫入公司章程，但公司成立后的所有原始股股東出具持股說明書，所有原始股股東享有平等的股東權利和義務； 4、除股東中推選的董事每年召開一次或幾次董事會，股東可被董事會推選任命為公司總經理管理公司日常工作外，其他股東僅出席每年一度的股東大會表決公司重大決策，不允許任何形式參與公司的管理工作； 5、符合公

50、司地區運營商條件的股東可優先獲得地區運營授權，接受公司統一的管理考核制度，開展地區業務聯絡；不符合公司地區運營商資格的股東無權獲得地區運營權，但有權向公司招商部推薦本地區和任何其他空白地區符合條件的公司或個人加盟公司； 6、公司只接受同意上述規定的投資人投資。四、利潤分配 利潤分配計劃采用前2-3年將用于管理及流動費用后所剩余的利潤全部還清貸款及利息；此后按照董事會決議分配。五、投資者退出方式 公司計劃融資發展期定位2年，2年后投資者可以采納以下三種方式收回投資： 利潤分紅公司嚴格按照公司法運做和管理，公司進入穩定發展時期，形成利潤后，按照股份進行利潤分紅，逐年收回投資。 股權回購2年后，公司

51、可以按照股本加當年銀行的存款利息回購投資者股權。 股權轉讓2年后，公司同意投資者按照先內后外的方式進行股權轉讓。六、破產清算請評估公司徹底計算后，按照國家相關條款執行，條款未包括的按照股權大小承擔。第六章 財務分析一、資金使用安排 根據現有實際情況和預計投資計劃，對項目財務預測如下（本計劃從2010年開始）：1 初期投資量：明細11、 前資金需要預算單位：萬元2、 改造物流倉庫、農產品加工車間：萬元3、 新建冷藏配送車間等生產用房：萬元4、 新建冷凍、冷藏庫：萬元5、 信息化建設以及其他配套設施建設：萬元6、 購置生產及冷藏冷凍設施：萬元7、 冷藏車輛購置：萬元輛N輛：萬元8、 流動資金：萬元

52、 墊資：萬元9、 廣告宣傳費用：3個月：萬元 合計：萬元2 每月費用支出：明細21、 每月固定營運費用：單位：萬元2、 人員工資 司機（ 人）3、 技術操作員（ 人）4、 管理人員（ 人）5、 車輛費稅6、 車輛燃油7、 通訊費：（含員工手機費）8、 車輛維修9、 場地租金10、水電費合計： 每月營業指標：明細31、 每月利潤：單位：萬元2、 項目營收：金額3、 銷售收入4、 長途運輸支出5、 營運費用6、 利潤注：以上明細需根據公司業務發展目標和經營覺得投資而定。上述簡單財務費用列項只說明在物流操作方面，但公司決不會停留于在這個層面上，這只是公司進行物流深層次業務的基本手段工具，重慶中潤農業

53、開發有限公司真正擁有這已整合和管理工具時，最大的利潤來源將是用公司可控的物流營運來實現的。所有公司務必先于物流之前的商流，信息流和資本流的協同投入與管控。 二、投資效益分析 1、投資額度：項目總投資4800萬元，其中，固定資產投資3792萬元，流動資金760萬元，基本預備費248萬元。 2、投資估算：建筑工程費2000萬元，設備購置及安裝費1100萬元，其他費用692萬元。 3、財務評價 基本數據：項目年收入1500萬元，運營成本360萬元，利潤總額1140萬元，所得稅255萬元，項目每年從所得稅后利潤中提15%盈余公積，年盈余公積金額137萬元，各年分配利潤748萬元。 財務評價 盈利能力分

54、析 投資利潤率 投資利稅率 21.73% 財務內部回收率 42% 投資回收期（稅后） 5.05年 不確定性分析 盈虧平衡分析：BEF=29.62%，當生產能力達到設計能力的29.62%時，項目即可保本，項目抗風險能力較強。 敏感性分析：對影響項目經濟效益的產品銷售收，產品產量，經營成本，固定資產投資等主要因素變化，進行敏感性分析，本項目盈虧平衡點較低，在生產能力及實際產量上具有較強抗風險能力，通過對項目從籌建到投產經營全國產各項評價指標的測算表明：項目建成投產好，其經濟效益是令人滿意的，所得稅后財務內部收益率高于設定的12%基準收益，投資回收期只有4.32年。第七章 社會效益分析 湘北冷鏈物流

55、中心建成后，將創造良好的經濟效益和社會效益，“中心”建成后，公司年銷售收入可以達到1500萬元，利潤總額1140萬元，年上交所得稅255萬元，稅后利潤885萬元。同時，湘北農產品冷鏈物流中心的建設將為國家節約資源，并更大程度地保證食品安全，提高人民生活質量，保障人民身體健康；將推動湖南省冷鏈物流業的發展，加速冷藏食品的流通，促進湖南省農產品資源優勢轉化為商品優勢，推動農業產業化經營和農業生產的發展；將帶動農民增收，促進社會就業。第八章 風險分析一、主要風險及其對策分析農產品冷鏈物流中心項目一般投資大、專業性強，在工程建設和營運過程中，經常要受到多種因素的影響與干擾。而這些因素有大多具有相當的不確定性。因此，從事物流項目投資必須認識識別風險、設法控制風險，以提高投資的成功率。物流項目在投資建設和勞動過程中，需要大量的資金投入，同時在項目建設完成后，企業也會面臨各種各樣的風險，投資者必須通過風險識別提示產生風險的來源，判斷風險程度，提出風險的對策，避免因在決策中忽視風險的存在而蒙受損失。根據農產品物流項目的特點，項目開展過程中