1、萬科集團利潤表分析利潤表綜合分析一、利潤減變動情況分析萬科集團利潤水平分析表項目2013-12-312012-12-31增減額增減一、營業收入1.35419E+111.03116E+113230254594431.33%其中：營業收入1.35419E+111.03116E+113230254594431.33%減：營業成本92797650763654216143482737603641541.85%營業稅金及附加628700601.75.76%銷售費用38647135703056377657808335913.526.45%管理費用30028375632780308041222529522.1

2、8.00%財務費用891715053.5764757191.7126957861.816.60%資產減值損失60153366.683818288.19-23664921.59-28.23%加：公允價值變動收益-572042.22-8719233.088147190.86-93.44%投資收益1005187804928687953.776499850.638.24%其中：對聯營企業和合營企業的投資收益999397871889787588.3109610282.712.32%二、營業利潤2426133838721013040794324829759315.46%加：營業外收入118969557.1

3、144645173.1-25675616.01-17.75%減：營業外支出89296694.9587500829.071795865.882.05%其中：非流動資產處置凈損益6820073.16068873.87751199.2312.38%三、利潤總額2429101124921070185138322082611115.29%減：所得稅費用5993461378540759671558586466310.83%四、凈利潤263496144816.82%歸屬于母公司所有者的凈利潤256736701420.46%少數股東損益3179000465311140603167594434.632.17%五

4、、每股收益（一）基本每股收益1.371.140.2320.18%（二）稀釋每股收益1.371.140.2320.18%六、其他綜合收益(損失)48592005.6-132159076.1180751081.7-136.77%七、綜合收益總額281571253018.13%歸屬于母公司所有者的綜合收益274811809522.13%歸屬少數股東的綜合收益3179000465311140603167594434.632.17%1.凈利潤或稅后利潤分析2. 利潤總額分析 萬科集團2013年的利潤總額為24291011249，與2012年相比增加了3220826111，增長率為15.29%。利潤總額=

5、營業利潤+營業外收入-營業外支出。從上表可以看出，萬科集團2013年與2012年相比，營業外收入有所降低，同時營業外支又有所上升，在一定程度上降低了利潤總額，但是2013年的營業利潤與2012年的營業利潤相比增長了15.46%，所以綜合影響下萬科集團2013年的利潤總額還是在增長的，但其增長幅度在營業利潤的增長率上降低了近0.2個百分點。3.營業利潤分析萬科集團2013年的營業利潤的增長主要是營業收入和投資收益的增加所致。從上表可以看出，2013年營業收入增長了31.33%，增長額為32302545944。營業收入增長的主要原因是2013年公司實現開工面積2131萬平方米，竣工面積1303萬平

6、方米，較2012年分別增長48.7%和33.1%，分別完成年初計劃的128.9%和101.0%。2013年公司實現銷售面積1489.9萬平方米，銷售金額1709.4億元，同比分別增長15.0%和21.0%。投資收益的增加，導致營業利潤增加了76499850.63，公允價值變動收益增加了8147190.86；同時，資產減值損失減少了-23664921.59，較2012年相比減少了28.23%。但是由于營業成本、銷售費用、財務費用增加，導致營業利潤的增長幅度只有15.46%。2、 利潤構成變動分析萬科公司利潤垂直分析（%）會計期間2012年2013年營業總收入100 100 0.00 營業收入10

7、0 100 0.00 營業總成本80.51 82.83 2.31 營業成本63.44 68.53 5.08 營業稅金及附加10.59 8.53 -2.06 銷售費用2.96 2.85 -0.11 管理費用2.70 2.22 -0.48 財務費用0.74 0.66 -0.08 資產減值損失0.08 0.04 -0.04 公允價值變動收益-0.01 0.00 0.01 投資收益0.90 0.74 -0.16 其中：對聯營企業和合營企業的投資收益0.86 0.74 -0.12 營業利潤20.38 17.92 -2.46 營業外收入0.14 0.09 -0.05 營業外支出0.08 0.07 -0.0

8、2 其中：非流動資產處置凈損益0.01 0.01 0.00 利潤總額20.43 17.94 -2.50 所得稅費用5.24 4.43 -0.82 凈利潤15.19 13.51 -1.68 1、結構變動分析 可以看出萬科本年度各項財務成果的構成情況。營業利潤戰營業收入的比重為17.92%，比上年度的20.38 %下降了2.46%；本年度的利潤總額的構成為17.94 %比上年度的20.43%下降了2.5%；本年度凈利潤的構成為13.51%，比上年的15.19%下降下降了1.68%。可見，從利潤的構成情況看，萬科盈利能力比上年度略有下降。 萬科各項財務成果結構變化的原因，從營業利潤結構看，主要是營業

9、成本結構上升，投資收益結構下降以及營業稅金及附加、期間費用、資產減值損失結構下降所致，說明營業成本的增加和投資收益的減少是降低營業利潤的根本原因。營業總額構成下降的主要原因在于營業外收入比重的下降。 除行業整體趨勢外，利潤率下降的主要原因，一方面仍在于結算中裝修房比例的上升，但裝修房比例上升在降低利潤率的同時會提升回報率，是效率提升的表現；另一方面在于 2011 年下半年市場調整期內售出的房屋進入結算期。國稅發2006187號第四條第四款“房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。” 所以，能作為房地產企業土地增值稅房地產開發成本加計扣除的裝修費用必須是依法發包或者自營

10、的工程費用，而房地產企業自己組織施工的裝修工程費用只能作為維護修復銷售產品的“銷售費用”支出。2013年萬科基本實現全裝修，交付房屋中九成為裝修房。裝修房稅金支出258.1億. 3、 營業利潤變動分析4會計期間2012-12-312013-12-31增減額增減（%)營業總收入32302545944 31.33 營業收入32302545944 31.33 營業總成本83023173063 29138895392 35.10 營業成本654216143489279765076327376036415 41.85 營業稅金及附加628700602 5.76 銷售費用30563776573864713

11、570808335914 26.45 管理費用27803080413002837563222529522 8.00 財務費用764757192 891715053 126957862 16.60 資產減值損失83818288 60153367 -23664922 -28.23 公允價值變動收益-8719233 -572042 8147191 -93.44 投資收益928687954 1005187804 76499851 8.24 其中：對聯營企業和合營企業的投資收益889787588 999397871 109610283 12.32 營業利潤21013040794 24261338387

12、3248297593 15.46 營業外收入144645173 118969557 -25675616 -17.75 營業外支出87500829 89296695 1795866 2.05 其中：非流動資產處置凈損益6068874 6820073 751199 12.38 利潤總額21070185138 24291011249 3220826111 15.29 所得稅費用5407596715 5993461378 585864663 10.83 凈利潤2634961448 16.82 歸屬于母公司所有者的凈利潤2567367014 20.46 少數股東損益3111406031 31790004

13、65 67594435 2.17 基本每股收益1.141.370.23 20.18 稀釋每股收益1.141.370.23 20.18 其他綜合收益(損失)-132159076 48592006 180751082 -136.77 綜合收益總額2815712530 18.13 歸屬于母公司所有者的綜合收益2748118095 22.13 歸屬少數股東的綜合收益3111406031 3179000465 67594435 2.17 利潤增減變動分析（1） 凈利潤或稅后利潤分析萬科2013年實現凈利潤18297550千元 ，比上年增長了2634961千元，增長率為16.82%。其中，歸屬于母公司股東

14、的凈利潤比上年增長了2567367千元，增長率為20.46%；少數股東損益比上年增長了67594千元，增長率僅為2.17%。從水平分析表看，公司凈利潤增長主要是利潤總額比上年增長3220826千元引起的，所得稅費用比上年增長了585865千元，二者相抵，導致凈利潤的增長。（2） 利潤總額分析萬科利潤總額增長了3220826千元，增長率為15.29%，關鍵原因是營業利潤的增長，營業利潤比上年增長3248298千元，增長率為15.46%。但是，萬科2013年營業外收入比去年有所減少，減少了-25676千元，降低率是17.75%；營業外支出卻在增加，雖然只增加了1796千元，增長率為2.05%。綜合

15、作用下，導致了利潤總額增加了3220826千元。（3） 營業利潤分析萬科營業利潤增加主要是營業收入和投資收益所致。營業收入比上年增加了32302546千元，增長率為31.33%。根據2013年年報，萬科以1709.4億元再次刷新中國及全球企業房地產業務年銷售額歷史紀錄，銷售金額同比增長21.0%，實現了主營業務收入的大幅增長；其他業務收入的增長主要是由于萬科收取合營聯營企業的運營管理費用的增加。投資收益的增加導致營業利潤增加了76500千元；資產減值損失的減少，是導致營業利潤增加的有利因素，萬科2013年資產減值損失減少-23665千元，下降了28.23%。投資收益的增加主要是2013年權益法

16、核算的長期股權投資收益的增加和處置金融資產取得的投資收益的減少。資產減值損失主要是由于壞賬損失的減少，比上年降低19.82%。但是由于營業成本、營業稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務費用的增加，公允價值變動損益的大幅減少等因素的影響，使得營業利潤增加了32302546千元，增長率為15.46%。（4）基本每股收益和稀釋每股收益比上年也有較大增長，增加了0.23元，增長率為20.18%。企業凈利潤加上其他綜合收益等于綜合收益總額，“其他綜合收益總額”反映根據企業會計準則規定未在損益中確認的各項利得和損失扣除所得稅影響后的凈額。萬科2013年凈利潤增長了增長了2634961千元，增長率為16.8

17、2%；2012年其他綜合收益為-132159千元，2013年為48592千元，增長額為 180751千元，增長率為-136.77%，其他綜合收益由負轉正，變化很大。兩者共同作用導致綜合收益總額比2012年增加了2815713千元，增長率為18.13%。其中，歸屬于母公司所有者的綜合收益比上年增加了2748118千元，增長率為22.13%；歸屬少數股東的綜合收益比上年增加了67594千元，增長率為2.17%。分項分析二、成本費用分析1.產品銷售成本分析（1）分行業分析（單位：千元）銷售成本資料表主營業務（分行業）實際單位銷售成本實際銷售總成本行業名稱實際銷售量（平方米）2013年2012年201

18、3年2012年主要產品其中：房地產123100007.4352972387.179843999152850988383879.51物業管理非主要產品其他業務合計注：公司產品仍以中小戶型普通商品房為主，144平方米以下戶型占比達到91.5%. 由于查詢不到物業管理及其他業務的銷售量數據，無法計算平均成本及實際銷售總成本等數據。房地產銷售成本降低額=91528509-88383879.51=3144629.486 千元房地產銷售成本降低率=3144629.486/88383879.51*100%=3.56% 可見，萬科公司2013年房地產銷售成本較2012年同期相比有小幅度上升，上升額為31446

19、29.486 千元，上升率為3.56%。（2）分地域分析（單位：千元）銷售成本資料表主營業務（按投資區域劃分）實際單位銷售成本實際銷售總成本變動額變動率對房地產銷售成本的影響區域實際銷售量（平方米）2013年2012年2013年2012年廣深區域39635477.2615614255.8808739772878154023309120.415472419.5923.48%6.51%上海區域194296010.3557566810.036619052012082119500749.35620071.64933.18%0.74%北京區域34577007.3954819687.06834115925

20、57135824440203.221131154.7764.63%1.35%成都區域29457386.1846457495.685878411821834616749108.091469237.9058.77%1.75%合計123099459269206583999181.088692883.9210.35% 其中：對房地產銷售成本的影響=某地域銷售成本變動額/2012年房地產銷售成本*100%。可見，四個區域的銷售成本均有不同程度上升，根據不同區域對房地產銷售成本的影響程度分析得知，房地產銷售成本比上年上升主要是因為廣深區域銷售成本的上升引起的。而不同地域的銷售成本水平不同受社會因素等影響。

21、2.銷售費用完成情況（1）水平分析（單位：千元）銷售費用分析表項目2013年2012年增減額增減率品牌宣傳推廣費用1561487115635540513235.04%銷售代理費用及傭金95990171424224565934.39%其他1343326118578015754613.29%合計3864714305637780833726.45% 從銷售費用分析表可以看出，企業銷售費用比上年增加808337千元，提高率為26.45%，而銷售費用變動的主要原因：一是品牌宣傳推廣費用有較大增長，較上年增長35.04%；銷售代理費用及傭金也有大幅增長，較上年增長34.39%。這是因為，2013年房地產宏

22、觀環境雖較2012年有所緩解但仍為嚴峻，所以為取得利潤的增長，萬科選擇繼續加大宣傳推廣并且加強銷售的戰略。（2）垂直分析（單位：千元）銷售費用明細表項目2013年2012年結構2013年2012年差異品牌宣傳推廣費用1561487115635540.40%37.83%2.57%銷售代理費用及傭金95990171424224.84%23.37%1.47%其他1343326118578034.76%38.80%-4.04%合計38647143056377 從表中可以看出，2013年萬科銷售費用結構中品牌宣傳推廣費用占的比重最大，達銷售費用的40.4%，另外，其他費用占的比重也很大。從動態上看，20

23、13年品牌宣傳推廣費用比重較去年上升2.57%，銷售代理費用及傭金上升1.47%，而其他費用有所下降，下降比例為4.04%。3.管理費用分析（1）水平分析（單位：千元）管理費用明細表項目2013年2012年變動額變動率人工與行政費用250361023164801871308.08%財產費用447409437012103972.38%其他51819268152500493.25%合計300283827803072225318.00% 管理費用較上年同期增長8%，增長額為222531千元，管理費用變動的主要原因是人工與行政費用的增加，增加187130千元，漲幅為8.08%。其他管理費用雖然有巨大的

24、增幅，但是其占管理費用的比重很小，對管理費用總額影響不大。（2）垂直分析（單位：千元）管理費用明細表項目2013年2012年結構2013年2012年差異人工與行政費用2503610231648083.37%83.32%0.06%財產費用44740943701214.90%15.72%-0.82%其他51819268151.73%0.96%0.76%合計30028382780307從上表可以看出，2013年萬科管理費用結構中人工與行政費用比重最大，高達83.32%幾乎占據所有管理費用。管理費用結構非常穩定，各個項目的增減都非常小。三、資產減值損失分析 根據萬科集團年報合并利潤表項目附注中關于資產

25、減值損失的資料，編制資產減值損失分析表。資產減值損失分析表項目2013年2012年增減額 壞賬損失67201388.9783818288.19-16616899.22 存貨跌價損失（轉回）-7048022.37-7048022.37合計60153366.6083818288.19-23664921.59 從上表可以看出，萬科集團2013年度資產減值損失減少了23664921.59，主要是2013年度公司資產減值損失各項目都有所減少所致。其中壞賬損失2013年67201388.97與2012年83818288.19相比，減少了16616899.22；同時，2013年存輝跌價損失（轉回）70480

26、22.37，兩者綜合作用，導致資產減值損失在2013年的時候有所減少。4、 投資收益分析2013年萬科投資收益總額為1005188千元，較2012年增加了76500千元。其中占比例最大的為對聯營企業和合營企業的投資收益，占2013年度投資收益總額的99%.五收入分析（一）收入的確認收入是萬科集團在日常活動中形成的、會導致股東權益增加且與股東投入資本無關的經濟利益的總流入。收入在其金額及相關成本能夠可靠計量、相關的經濟利益很可能流入本集團并且同時滿足以下不同類型收入的其他確認條件時，予以確認。（二）收入確認原則(a) 銷售商品收入當同時滿足上述收入的一般確認條件以及下述條件時，萬科確認銷售商品收

27、入： 萬科將商品所有權上的主要風險和報酬已轉移給購貨方； 萬科既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制。萬科按已收或應收的合同或協議價款的公允價值確定銷售商品收入金額。 房地產銷售在房產完工并驗收合格，達到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產的付款證明時(通常收到銷售合同首期款及已確認余下房款的付款安排) 確認銷售收入的實現。萬科將已收到但未達到收入確認條件的房款計入預收款項科目，待符合上述收入確認條件后轉入營業收入科目。(b) 物業出租物業出租按與承租方簽定的合同或協議規定按直線法確認房屋出租收入的實現。(c) 提供勞務收入萬科對外提供

28、勞務，于勞務已實際提供時確認相關的收入，在確認收入時，以勞務已提供，與交易相關的價款能夠流入，并且與該項勞務有關的成本能夠可靠計量為前提。物業管理在物業管理服務已提供，與物業管理服務相關的經濟利益能夠流入企業，與物業管理服務有關的成本能夠可靠地計量時，確認物業管理收入的實現。(d) 建造合同收入在資產負債表日，建造合同的結果能夠可靠估計的，根據完工百分比法確認合同收入和合同費用。萬科根據已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例確定合同完工進度。建造合同的結果不能可靠估計的，萬科分下列情況處理： 合同成本能夠收回的，合同收入根據能夠收回的實際合同成本予以確認，合同成本在其發生的當期確認為合同

29、費用； 合同成本不可能收回的，在發生時立即確認為合同費用，不確認合同收入。(e) 利息收入利息收入是按借出貨幣資金的時間和實際利率計算確定的。 （三）收入分析1. 營業收入與應收賬款增幅之間的關系會計期間2013-12-312012-12-31增幅變動原因營業收入1.35419E+111.03116E+1131.33結算規模增長項目2013-12-312012-12-31變動情況變動額變動（%）應收賬款凈額30789697811886548523119242125863.21%對總額的影響（%）0.31%盡管萬科營業收入增幅低于應收賬款的增幅，甚至不到其一半，但由于應收賬款凈額占總資產比重較小

30、，與營業收入相比較小，因此屬于正常幅度變化。2. 銷售收入與生產能力關系。（1）公司向前5名供應商合計的采購額占全年采購總額的百分比 2013年公司不斷擴大采購范圍，深化與合作伙伴的關系，進一步加大集中采購和戰略合作的比例，發揮采購規模效益。報告期內，公司從前5名材料設備供應商的采購額合計29.1億元，比2012年增加9.12%，占全年采購總額的2.86%，比12年減少0.75個百分點。由此可以看出萬科加大了對產業的投資。 （2）經營計劃實施情況公司聚焦主流客戶自住需求，積極推動銷售，取得良好的表現。2013年公司實現銷售面積1489.9萬平方米，銷售金額1709.4億元，同比分別增長15.0

31、%和21.0%。年初公司計劃全年新開工面積1653萬平方米，竣工面積1290萬平方米。2013年公司實際完成開工面積2131萬平方米，比年初計劃多28.9%，實際實現竣工面積1303萬平方米，比年初計劃多1.0%。此方面表明了萬科資源的增加。（3）結算面積與存貨 2013年，公司實現結算面積1231.0萬平方米，同比增長36.9%；實現結算收入1327.9億元，同比增長30.7%；實現營業收入1354.2億元，凈利潤151.2億元，同比分別增長31.3%和20.5%。公司房地產業務的結算均價為10787元/平方米，較2012年下降4.5% 。截至報告期末，公司合并報表范圍內尚有1437.4萬平

32、方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約1623.3億元，較2013年初分別增長6.1%和13.0%。充足的已售未結資源為未來的業績體現奠定了良好基礎。截至2013年底，公司各類存貨中，已完工開發產品（現房）177.2億元，占比5.35%；在建開發產品1886.8億元（其中包含已售出未結算產品），占比56.98%；擬開發產品（對應規劃中項目）1243.7億元，占比37.56%。存貨結構保持在合理水平。 從年報可以看出，萬科房地產在2013年的營業收入增加主要是結算收入的增加，與企業不斷增加的房屋結算面積相匹配。3. 營業收入與相關費用，經營性現金流量關系。由上述可以看出，由于銷售規模，經營規模增

33、長，營業費用增加了26.45%，管理費用增加了8%,與營業收入增長幅度相匹配。在經營活動現金流量中，銷售商品，提供勞務收到的現金的情況如下（單位：人民幣萬元）20132012增幅15343706.7411610883.960.321493419此與營業收入的增長幅度相匹配，說明萬科營業收入質量良好。4.關聯交易 2012年5月11日公司2011年度股東大會決議，授權董事會決定在人民幣105.9億元以內，與華潤集團有限公司及其關聯公司（合稱“華潤”）繼續展開合作，包括同珠海華潤銀行股份有限公司簽訂貸款合同，利用華潤深國投信托有限公司信托資金和漢威資本管理有限公司旗下基金的資金，同華潤深國投信托有

34、限公司、漢威資本管理有限公司共同投資。授權期限1年。 報告期內，為滿足上海虹橋11號項目發展的需要，公司之全資子公司上海萬科投資管理有限公司將持有的上海虹橋11號項目39%的權益轉讓給深圳市華威欣城一號投資合伙企業（有限合伙），雙方共同開發上海虹橋11號項目。而漢威資本管理有限公司和華潤深國投信托有限公司分別持有51%和49%股權的深圳市華威永盛企業管理有限公司，是深圳市華威欣城一號投資合伙企業（有限合伙）的普通合伙人。 2013年3月20日公司2012年度股東大會決議，授權董事會決定與華潤繼續合作，授權期限調整為2年，授權額度調整為每年累計總額不超過人民幣127億元（即不超過公司2012年度經審計凈資產的20%）。報告期內，在授權范圍內還未有新的合作事項實施。與華潤合作事項有利于充分利用華潤在金融方面的優勢及平臺，拓寬公司融資渠